合同解除后返還購房款利息應以同期銀行存款利率計算

qwdfmg 2021-03-25

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　　一、原告訴稱
　　原告蕭某訴稱：2011年9月27日我在某公司一售樓部簽訂《商品房認購協(xié)議書》，約定我購買某公司101室，建筑面積110.2平方米，總房價219298元，貸款方式交付，首付款93298元，房屋交付時間2012年12月31日。簽約同時，我向某公司指定個人賬戶支付首付款93298元，某公司開具非正規(guī)發(fā)票的收據(jù)。經咨詢唐縣國土局，得知某公司用地開發(fā)手續(xù)都未完善，無政府許可售樓的手續(xù)。我認為某公司行為構成欺詐，應適用最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條之規(guī)定。故此，我訴至法院，要求：1、依法認定雙方簽訂的《商品房認購協(xié)議書》無效;2、判令某公司返還我購房款(93298元)為基數(shù)的同期貸款利息13078.44元(自2011年9月17日至2013年10月28日);3、判令某公司承擔已付房款一倍，即93298元的賠償責任。
　　二、被告辯稱
　　被告某公司經原審法院合法傳喚，未到庭應訴亦未答辯。
　　三、審理查明
　　經法院審理查明：2011年9月17日，某公司(甲方)與蕭某(乙方)簽訂《商品房認購協(xié)議書》。該協(xié)議約定：乙方認購甲方101室;總房款219298元;乙方于2011年9月17日前付清首付款93298元(含定金);甲方應在2012年12月31日之前交付房屋;若甲方逾期交房超過90日，乙方有權解除協(xié)議;甲方應自乙方解除協(xié)議30天內退還乙方全部已付房款，并按日向乙方支付已付房款萬分之一的違約金。當日，蕭某支付93298元，某公司為其開具同等金額收款收據(jù)。合同簽訂后至今，仍未辦理預售許可證，且蕭某所購買房屋至今未建成。另，原審法院審理中，某公司將蕭某已支付的購房款項全部退還。
　　四、法院判決
　　1、蕭某與某公司簽訂的《商品房認購協(xié)議書》無效;
　　2、某公司于判決生效后十五日內向蕭某支付購房首付款九萬三千二百九十八元的利息(按照銀行同期存款利率，自2011年9月17日計算至2013年10月28日止);
　　3、駁回蕭某的其它訴訟請求。
　　五、房產律師靳雙權點評
　　本律師認為，本案存在三個焦點問題。
　　首先，關于合同性質及效力的認定。某公司與蕭某簽訂的《商品房認購協(xié)議書》雖名為“認購協(xié)議書”，但是具備當事人姓名、商品房基本狀況、銷售方式、商品房總價款、交付條件及日期等商品房買賣合同的主要內容，且某公司已經按照約定收受購房款，故該《商品房認購協(xié)議書》實系商品房買賣合同，加之雙方簽訂協(xié)議時，涉案房屋尚未建成，即涉案房屋銷售屬于商品房預售，故雙方簽訂的《商品房認購協(xié)議書》性質應為商品房預售合同。出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。其次，關于合同無效后的處理。合同無效后，雙方應當返還因該合同取得的財產，因此某公司應當返還蕭某已支付的購房款及其孳息?，F(xiàn)某公司已返還首付款，蕭某要求某公司支付占用首付款期間的利息，應予支持，但其要求按照銀行同期貸款利率計算利息，無法律依據(jù)，該利息應以銀行同期存款利率標準計算。再次，關于一倍購房款的賠償問題。蕭某請求根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定判令某公司賠償一倍購房款損失，一倍賠償?shù)倪m用須滿足出賣方有“故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明”的行為之條件?，F(xiàn)雙方合同中沒有預售許可證的相關描述，蕭某亦未提供相應的證據(jù)證明某公司存在故意隱瞞、欺詐的行為，故蕭某要求某公司支付一倍購房款賠償金的訴訟請求，缺乏事實依據(jù)，不應支持。