基本理論：

一、商品房認(rèn)購(gòu)書的概念

商品房認(rèn)購(gòu)書是商品房買賣雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同之前所簽訂的文書，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。在房屋交易尤其是新建商品房交易中，買賣雙方就購(gòu)房事宜達(dá)成初步意向，但對(duì)房屋買賣合同的具體內(nèi)容或者條件還不能完全確定，又不愿意因此失去交易機(jī)會(huì)，通常會(huì)簽訂類似購(gòu)房意向書、訂購(gòu)書、預(yù)訂書、作為預(yù)約，以固定交易機(jī)會(huì)，并約定在將來(lái)?xiàng)l件滿足時(shí)簽訂正式的房屋買賣合同。

二、商品房認(rèn)購(gòu)書與商品房買賣合同的關(guān)系

認(rèn)購(gòu)書屬于商品房買賣合同的預(yù)約合同，與商品房買賣合同之間是預(yù)約與本約的關(guān)系。它是買賣雙方就簽訂商品房買賣合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，不是對(duì)商品房買賣結(jié)果進(jìn)行直接確認(rèn)，所以不屬于商品房買賣合同。

實(shí)踐中，出賣人為了盡快達(dá)成交易，可能會(huì)通過(guò)簽訂預(yù)約合同來(lái)固定交易機(jī)會(huì)和穩(wěn)住買受人的交易愿望，同時(shí)也會(huì)在沒有簽訂正式房屋買賣合同之前，即要求當(dāng)事人交付首付款。預(yù)約合同通常會(huì)采用基本具備正式房屋買賣合同要求內(nèi)容的文本，這種文本除了在簽訂合同時(shí)間的期限上與正式房屋買賣合同有所區(qū)別外，基本已經(jīng)具備了正式房屋買賣合同的條件。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。該條規(guī)定實(shí)際是將認(rèn)購(gòu)協(xié)議已經(jīng)實(shí)際履行或者部分履行的情況下，為了促成交易的順利實(shí)現(xiàn)，達(dá)到預(yù)約固定交易機(jī)會(huì)的目的，保護(hù)交易安全，將預(yù)約直接賦予本約的效力，從而該預(yù)約獲得了強(qiáng)制實(shí)際履行的效力，違反該預(yù)約的行為視為違反本約。

從該條規(guī)定可以看出，認(rèn)購(gòu)書成為商品房買賣合同應(yīng)具備兩個(gè)條件：

1.具備《商品房銷售管理辦法》的主要內(nèi)容。該辦法第十六條規(guī)定了商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)具備13項(xiàng)主要內(nèi)容：（1）當(dāng)事人基本情況；（2）商品房基本狀況；（3）商品房的銷售方式；（4）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；（5）交付使用條件及日期；（6）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（7）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（8）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（9）面積差異的處理方式；（10）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（11）解決爭(zhēng)議的方法；（12）違約責(zé)任；（13）雙方約定的其他事項(xiàng)。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷升溫的背景下，開發(fā)商為謀取更多的利益而置房屋預(yù)約合同于不顧，將房屋另售他人的現(xiàn)象仍層出不窮。此時(shí)，根據(jù)《合同法》的精神，對(duì)房屋預(yù)約合同的主要內(nèi)容，不宜認(rèn)定應(yīng)具備《商品房銷售管理辦法》第十六條中的全部主要條款，而只要具備了必不可少的主要條款，如標(biāo)的物、總價(jià)款等，而對(duì)其他主要條款又沒有爭(zhēng)議的情況下，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容。

2.出賣人已經(jīng)按照約定收取了購(gòu)房款。這里的購(gòu)房款既包括全部購(gòu)房款，也包括部分購(gòu)房款，而且后者在當(dāng)前商品房買賣中出現(xiàn)的更多。

對(duì)已經(jīng)涉及到銷售的實(shí)體內(nèi)容，對(duì)與標(biāo)的物相關(guān)的銷售價(jià)格等實(shí)體權(quán)利義務(wù)有明確約定的認(rèn)購(gòu)書，突破了其預(yù)約性。因此，對(duì)于這類認(rèn)購(gòu)書就不宜簡(jiǎn)單地從“名稱”和“形式”上確定其單純的預(yù)約合同性，而應(yīng)該綜觀整個(gè)合同全部?jī)?nèi)容確定其性質(zhì)歸屬。

張某與徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案：

徐州市泉山區(qū)人民法院認(rèn)為：判斷商品房買賣中的認(rèn)購(gòu)書究竟為預(yù)約合同還是本約合同，最主要的是看此類認(rèn)購(gòu)書是否具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容即是否具備當(dāng)事人名稱或者姓名和住所，商品房基本狀況，商品房的銷售方式，商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間，交付使用條件及日期，裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾，水電氣訊配套等承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任，公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬等條款。但一般來(lái)說(shuō)，商品房認(rèn)購(gòu)書中不可能完全明確上述內(nèi)容，否則就與商品房買賣合同本身無(wú)異，因此在實(shí)踐操作過(guò)程中，這類認(rèn)購(gòu)書只要具備了雙方當(dāng)事人的姓名或名稱，商品房的基本情況(包括房號(hào)、建筑面積)、總價(jià)或單價(jià)、付款時(shí)間、方式、交付條件及日期，就可以認(rèn)定認(rèn)購(gòu)書已經(jīng)基本具備了商品房買賣合同本約的條件。反之，則應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。本案中，原、被告雙方簽訂的《橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房預(yù)訂單》對(duì)于雙方當(dāng)事人的姓名或名稱，商品房的基本情況 (包括房號(hào)、建筑面積)、單價(jià)、付款時(shí)間進(jìn)行了明確的約定，但因雙方在簽訂該預(yù)訂單時(shí)作為買賣標(biāo)的物的商品房尚處在規(guī)劃之中而沒有進(jìn)行施工，被告同力創(chuàng)展公司也沒有取得商品房預(yù)售許可，所以雙方對(duì)商品房的交付時(shí)間、辦證時(shí)間、違約責(zé)任等等諸多直接影響雙方權(quán)利義務(wù)的重要條款在預(yù)訂單中沒有明確約定，屬于未決條款，需在簽訂買賣合同時(shí)協(xié)商一致達(dá)成；事實(shí)上，雙方在該預(yù)訂單中通章所用的詞語(yǔ)表達(dá)為“預(yù)訂”、“預(yù)計(jì)”、“預(yù)繳(購(gòu)房款)”，其第五條更是明確約定“在甲方(被告)通知簽定(訂)《商品房銷售合同》之前，乙方(原告)可隨時(shí)提出退房……在乙方按照本條約定簽定(訂)《商品房銷售合同》前，甲方不得將該房另售他人”，說(shuō)明雙方在簽訂該認(rèn)購(gòu)單時(shí)對(duì)于該行為的性質(zhì)為預(yù)約合同的認(rèn)識(shí)是明確而不存在疑意的。因此，法院確認(rèn)雙方于2004年2月16日簽訂的《橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房預(yù)訂單》是以將來(lái)簽訂商品房銷售(買賣)合同為目的的預(yù)約合同，原告張某要求被告以該商品房預(yù)訂單為依據(jù)履行商品房交付義務(wù)的主張不能成立。

當(dāng)然，在某些情況下，意向書也會(huì)產(chǎn)生房屋買賣合同本約的法律效力。根據(jù)《合同法》第三十六條規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立。第三十七條規(guī)定，采用合同書形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立。如果認(rèn)購(gòu)書已經(jīng)具備了一份合同的主要條款，如買賣雙方約定了買賣價(jià)格、買賣標(biāo)的物、交付時(shí)間、交付方式、違約條款等，而且當(dāng)事人沒有明確排除其約束力，且一方已經(jīng)開始履行了該意向書所載明的部分義務(wù)，對(duì)方也接受了，雖然此時(shí)沒有訂立合同，通常應(yīng)認(rèn)為該認(rèn)購(gòu)書具備了正式的房屋買賣合同的法律約束力。

成都訊捷通訊連鎖有限公司與四川蜀都實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司、四川友利投資控股股份有限公司房屋買賣合同糾紛再審民事判決書節(jié)選：

本院認(rèn)為，在蜀都實(shí)業(yè)公司與訊捷公司之間成立了房屋買賣法律關(guān)系。理由如下：首先，僅就案涉《購(gòu)房協(xié)議書》而言，其性質(zhì)應(yīng)為預(yù)約。預(yù)約是指將來(lái)訂立一定契約的契約。預(yù)約的形態(tài)多種多樣，有的預(yù)約條款非常簡(jiǎn)略，僅表達(dá)了當(dāng)事人之間有將來(lái)訂立本約的意思，至于本約規(guī)定什么內(nèi)容留待以后磋商決定；有的預(yù)約條款則非常詳盡，將未來(lái)本約應(yīng)該規(guī)定的內(nèi)容幾乎都在預(yù)約中作了明確約定。而若僅從內(nèi)容上看，后者在合同內(nèi)容的確定性上幾乎與本約無(wú)異，即使欠缺某些條款，往往也可以通過(guò)合同解釋的方式加以補(bǔ)全。因此，僅根據(jù)當(dāng)事人合意內(nèi)容上是否全面，并不足以界分預(yù)約和本約。判斷當(dāng)事人之間訂立的合同系本約還是預(yù)約的根本標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人的意思表示，也就是說(shuō)，當(dāng)事人是否有意在將來(lái)訂立一個(gè)新的合同，以最終明確在雙方之間形成某種法律關(guān)系的具體內(nèi)容。如果當(dāng)事人存在明確的將來(lái)訂立本約的意思，那么，即使預(yù)約的內(nèi)容與本約已經(jīng)十分接近，即便通過(guò)合同解釋，從預(yù)約中可以推導(dǎo)出本約的全部?jī)?nèi)容，也應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意思表示，排除這種客觀解釋的可能性……其次……本院認(rèn)為，對(duì)于當(dāng)事人之間存在預(yù)約還是本約關(guān)系，不能僅憑一份孤立的協(xié)議就簡(jiǎn)單地加以認(rèn)定，而是應(yīng)當(dāng)綜合審查相關(guān)協(xié)議的內(nèi)容以及當(dāng)事人嗣后為達(dá)成交易進(jìn)行的磋商甚至具體的履行行為等事實(shí)，從中探尋當(dāng)事人的真實(shí)意思，并據(jù)此對(duì)當(dāng)事人之間法律關(guān)系的性質(zhì)作出準(zhǔn)確的界定。本案中，雙方當(dāng)事人在簽訂《購(gòu)房協(xié)議書》時(shí)，作為買受人的迅捷公司已經(jīng)實(shí)際交付了定金并約定在一定條件下自動(dòng)轉(zhuǎn)為購(gòu)房款，作為出賣人的蜀都實(shí)業(yè)公司也接受了訊捷公司的交付。在簽訂《購(gòu)房協(xié)議書》的三個(gè)多月后，蜀都實(shí)業(yè)公司將合同項(xiàng)下的房屋交付給了訊捷公司，訊捷公司接受了該交付。而根據(jù)《購(gòu)房協(xié)議書》的預(yù)約性質(zhì)，蜀都實(shí)業(yè)公司交付房屋的行為不應(yīng)視為對(duì)該合同的履行，在當(dāng)事人之間不存在租賃等其他有償使用房屋的法律關(guān)系的情形下，蜀都實(shí)業(yè)公司的該行為應(yīng)認(rèn)定為系基于與訊捷公司之間的房屋買賣關(guān)系而為的交付。據(jù)此，由于蜀都實(shí)業(yè)公司在該房屋買賣法律關(guān)系中的主要義務(wù)就是交付案涉房屋，根據(jù)《合同法》第三十六條、第三十七條的規(guī)定，可以認(rèn)定當(dāng)事人之間達(dá)成了買賣房屋的合意，成立了房屋買賣法律關(guān)系。