1.認(rèn)購協(xié)議書包含了商品房買賣的主要內(nèi)容。認(rèn)購協(xié)議書從形式上看是一個預(yù)約，其約定的是將來簽訂的商品房買賣合同才是本約。預(yù)約當(dāng)事人所負(fù)的是誠信協(xié)商義務(wù)，本約當(dāng)事人所負(fù)的是給付義務(wù)。預(yù)約合同分為未包含主要條款的預(yù)約和包含主要條款的預(yù)約，其中包含主要條款的預(yù)約可轉(zhuǎn)化為本約或者應(yīng)當(dāng)視為本約。就買賣合同而言，是否具備主要條款就是看是否具備了標(biāo)的物及其價格條款。具備了主要條款的預(yù)約，應(yīng)視為買賣合同而不是預(yù)約。

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第五條規(guī)定：“商品房認(rèn)購、訂購、預(yù)購等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為買賣合同?！痹撘?guī)定對商品房買賣合同主要內(nèi)容的界定，應(yīng)當(dāng)理解為具備了該條所規(guī)定的商品房買賣合同的標(biāo)的物及價格條款即為主要內(nèi)容，而不能機(jī)械地理解為必須具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的十三項全部條款（當(dāng)事人名稱或者姓名、住所，商品房基本狀況，商品房銷售方式，商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間，交付使用的條件及時間，裝飾設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾，供水、供電、供熱、、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益責(zé)任，公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬，面積差異的處理方式，辦理產(chǎn)權(quán)登記的有關(guān)事宜，解決爭議的辦法，違約責(zé)任，雙方約定的其他事項）或者必須達(dá)到十三項一半以上的多數(shù)條款才能達(dá)到買賣合同主要內(nèi)容的標(biāo)準(zhǔn)。本案的認(rèn)購協(xié)議書對雙方當(dāng)事人的名稱、姓名、住所、房屋的基本狀況、房價的確定方式及總價款等實質(zhì)性條款均作了明確的約定，因此，該認(rèn)購協(xié)議書具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容。

2.房地產(chǎn)公司已按約定收取了購房款。認(rèn)購協(xié)議書約定李某選擇認(rèn)購金方式支付房地產(chǎn)公司606288元，并在協(xié)議簽訂當(dāng)日一次付清，這里的認(rèn)購金應(yīng)為購房款，而不是定金。首先，定金作為法定擔(dān)保方式，需要在合同中明確約定。認(rèn)購協(xié)議書中約定的認(rèn)購金并沒有明確為定金。其次，定金擔(dān)保是雙務(wù)的，即支付了定金的一方不履行合同無權(quán)要求返還本金，收受定金一方不履行合同應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。認(rèn)購協(xié)議僅約定李某逾期不簽《商品房買賣合同》，房地產(chǎn)公司有權(quán)解除協(xié)議，并對認(rèn)購金不予返還。

但該協(xié)議并沒有對房地產(chǎn)公司違約返還認(rèn)購金作出約定。再次，定金的數(shù)額不能過大。依據(jù)擔(dān)保法第十一條的規(guī)定，定金不得超過合同標(biāo)的20%。而認(rèn)購協(xié)議書約定的認(rèn)購金已高于總房價的30%。因此，本案李某支付的認(rèn)購金不是作為擔(dān)保的定金，而是李某交納的部分購房款，而且其數(shù)額已高于總房價款的30%。目前我國銀行購房按揭貸款的首付額度是總房價的30%，本案李某支付的認(rèn)購金正好符合按揭貸款購房商業(yè)模式中首付開發(fā)商價款的數(shù)額。因此，李某向房地產(chǎn)公司支付的認(rèn)購金實際是向其支付全部的首付款。顯然，李某依據(jù)認(rèn)購協(xié)議書的約定履行了商品房買賣合同房屋價款的給付義務(wù)，房地產(chǎn)公司收取了首付房屋價款，并出具了收據(jù)。因此，符合出賣人已按照約定收取購房款的條件。

因此，根據(jù)《解釋》第五條的規(guī)定，本案認(rèn)購協(xié)議書應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。

二、認(rèn)購協(xié)議書為無效合同

城市房地產(chǎn)法第四十五條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十五條均規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應(yīng)當(dāng)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證?！渡唐贩夸N售管理辦法》第二十二條規(guī)定，不符合商品房銷售條件的，不得向買房人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費用。根據(jù)合同法第五十二條規(guī)定，違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。本案房地產(chǎn)公司在沒有取得商品房預(yù)售許可證的情況下以內(nèi)部認(rèn)購書的形式公開向社會不特定的人員銷售商品房，其行為違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定?！督忉尅返谖鍡l的規(guī)定正是為了確保前述法律、法規(guī)的執(zhí)行，將以認(rèn)購、訂購、預(yù)購等合法形式掩蓋非法買賣商品房目的的行為定性為商品房買賣合同。并在第二條明確規(guī)定：出賣人未取得商品房許可證明與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但在起訴前取得商品房許可證明的，可以認(rèn)定有效。

總之，雙方當(dāng)事人訂立的認(rèn)購協(xié)議書具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且出賣人依據(jù)約定收取了購房款，符合《解釋》第五條的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同。在原告李某起訴時，房地產(chǎn)公司并未獲取商品房預(yù)售許可證，因此，應(yīng)認(rèn)定認(rèn)購協(xié)議書為無效合同。