原告訴稱

　　原告一審訴稱：被繼承人趙二于2010年6月9日因病去世，生前有兩處房屋，10棟2號(hào)、3號(hào)。在趙二去世后，原告于2012年向法院提起繼承之訴，經(jīng)該院依法調(diào)解出具(民事調(diào)解書，確定被繼承人趙二名下10棟2號(hào)、3號(hào)房屋歸原告所有，其他兄弟姐妹趙三、趙四、趙五自愿放棄繼承。原告取得此房屋的所有權(quán)后發(fā)現(xiàn)被告一直占據(jù)此房屋并居住，幾經(jīng)交涉被告聲稱他是向第三人張九購買所得，而原告詢問第三人被告知此房是第三人向趙二購買后出賣給被告的。原告要求被告和第三人出具相關(guān)協(xié)議，被拒絕。

　　現(xiàn)此房一直由被告居住。另據(jù)原告了解，被繼承人生前并沒有出賣過此房屋。鑒于上述事實(shí)，原告認(rèn)為，原告基于法定繼承之訴已經(jīng)法院民事調(diào)解取得了10棟2號(hào)、3號(hào)房屋所有權(quán)。依據(jù)《物權(quán)法》第29條規(guī)定，因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。原告依法繼承的行為具有法律效力且已經(jīng)法院民事調(diào)解書確認(rèn)，因此，原告自此法律文書生效時(shí)就是此房屋的所有權(quán)人無須登記。被告現(xiàn)在占有此房屋沒有經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記更無權(quán)利憑證，原告也沒有聽說父親在生前出賣過此房屋，在繼承時(shí)法院也到相關(guān)部門調(diào)取了此房的產(chǎn)權(quán)證據(jù)，均表明是原告父親所有，沒有出賣的事實(shí)和證據(jù)，因此被告為無權(quán)占有。為妥善處理本案，原告請(qǐng)求法院依法判決被告將10棟2號(hào)、3號(hào)房屋倒出交給原告;第三人對(duì)被告倒出此房屋負(fù)連帶責(zé)任，訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。

　　被告辯稱

　　被告左六不同意原告的訴訟請(qǐng)求，被告的妻子紀(jì)七與吳八在2014年9月17日向本案第三人張九購買了10棟2號(hào)、3號(hào)房屋，簽訂房屋買賣協(xié)議當(dāng)時(shí)已將購房款128，000.00元交給賣房者張九，并約定賣房者張九負(fù)責(zé)辦理過戶手續(xù)，第三人張九已將該房屋交給紀(jì)七與吳八。被告的妻子紀(jì)七與吳八取得該房屋的方式合法，屬于正常的房屋買賣關(guān)系，應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。因此原告要求被告倒出房屋，無事實(shí)與法律依據(jù)，請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

　　第三人張九一審述稱：不同意原告的訴訟請(qǐng)求，2006年9月27日，第三人與原告的父親趙二簽訂了房屋買賣協(xié)議書，趙二作為該兩戶房屋的權(quán)利人將10棟2號(hào)、3號(hào)房屋自愿賣給第三人，作價(jià)120,000.00元，一次性付清現(xiàn)金。簽訂房屋買賣協(xié)議書當(dāng)時(shí)原告的哥哥趙四也一直在場(chǎng)，趙二收到第三人交給的全部房款120，000.00元后立即將該房屋的兩本住宅證交給了第三人。2014年9月17日，第三人因身體患病，將該兩處房屋賣給紀(jì)七、吳八，簽訂房屋買賣協(xié)議書當(dāng)時(shí)買方二人已將購房款128,000.00元交給第三人，并約定第三人負(fù)責(zé)辦理過戶手續(xù)。該房屋已交給紀(jì)七、吳八。該二人取得該房屋的方式合法，屬于合法的房屋買賣關(guān)系，應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)，因此原告要求買方倒出房屋，無事實(shí)與法律依據(jù)。綜上，第三人有權(quán)將自己合法取得的房屋出售給他人，請(qǐng)求法院依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

　　查明

　　趙二與趙升十父女關(guān)系。張九與的父親趙二于2006年9月27日簽訂“買賣房協(xié)議書”，協(xié)議約定:“趙二將名下坐落于10棟2號(hào)和3號(hào)兩處房屋自愿賣給張九，作價(jià)120,000.00元，一次性付現(xiàn)金。”該10棟2號(hào)、3號(hào)房屋分別于2000年7月12日、1999年1月20日參加房改，房主為趙二。2014年9月17日，第三人張九與案外人紀(jì)七、吳八簽訂“房屋買賣協(xié)議書”，將上述兩處房屋以128,000.00元的價(jià)格賣給案外人紀(jì)七、吳八并同時(shí)付清房款，張九將該兩處房屋的住宅證、原“買賣房協(xié)議書”交給紀(jì)七、吳八?，F(xiàn)該房屋由左六及妻子紀(jì)七居住。的父親趙二于2010年6月9日死亡。以要求繼承上述兩處房屋為由，于2012年8月6日向一審法院提起訴訟，一審法院于2012年10月15日作出(民事調(diào)解書，經(jīng)法院主持調(diào)解，雙方當(dāng)事人自愿達(dá)成協(xié)議：被繼承人趙二的上述兩處房屋歸所有，趙二的其他子女自愿放棄對(duì)上述房屋的繼承。

　　裁判結(jié)果

　　本案張九持有趙二房屋的產(chǎn)權(quán)手續(xù)及與趙二簽訂的“買賣房協(xié)議書”與案外人紀(jì)七、吳八簽訂房屋買賣協(xié)議，將該兩處房屋賣給二人。紀(jì)七、吳八有理由相信該房屋為張九所有，且張九已將該房屋交付紀(jì)七、吳八占用、使用，并將房屋產(chǎn)權(quán)證交付二人，二人于簽訂房屋買賣協(xié)議當(dāng)天將購房款交付張九，雖其未辦理房屋產(chǎn)權(quán)更名、過戶手續(xù)，但系公司房產(chǎn)管理處與區(qū)房產(chǎn)局工作交涉階段，不予辦理過戶手續(xù)的客觀原因所致，故可以認(rèn)定紀(jì)七、吳八與張九之間的房屋買賣關(guān)系符合善意取得的構(gòu)成要件，即賣房者張九不是房屋的合法所有人為無處分權(quán)人、買房者紀(jì)七、吳八為善意購買并支付了合理對(duì)價(jià)且房屋及相關(guān)產(chǎn)權(quán)手續(xù)已實(shí)際交付，故根據(jù)法律規(guī)定紀(jì)七、吳八為善意取得該房屋所有權(quán)。

　　律師點(diǎn)評(píng)

　　本案涉訴標(biāo)的為返還原物糾紛，標(biāo)的物是10棟2號(hào)、3號(hào)房屋，本案觸及物權(quán)法的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度，從最高人民法院登載的文章發(fā)現(xiàn)，所謂善意取得，是指無權(quán)處分其占有物的動(dòng)產(chǎn)占有人將該物轉(zhuǎn)讓給他人，善意受讓人依法即時(shí)取得該物的所有權(quán)或者其他物權(quán)。所謂“善意”應(yīng)以登記薄上是否異議登記和取得人是否明知登記薄錯(cuò)誤為依據(jù)。通過以上的內(nèi)容可以確定，不動(dòng)產(chǎn)善意取得必須和登記簿相聯(lián)系，也就是不動(dòng)產(chǎn)登記簿出現(xiàn)了登記錯(cuò)誤，買受人相信該不動(dòng)產(chǎn)登記薄的無權(quán)處分人就是“真正的物權(quán)人”，他的買賣行為才能受到善意取得制度的保護(hù)。

　　一、本案中的不動(dòng)產(chǎn)登記簿并沒有出現(xiàn)登記錯(cuò)誤。1、原審法院認(rèn)為中表述“雖未辦理房屋產(chǎn)權(quán)更名、過戶手續(xù)，但系公司房產(chǎn)管理處與區(qū)房產(chǎn)局工作交涉階段”根據(jù)以上的事實(shí)和被上訴人持有趙二的房產(chǎn)使用證表明，兩次交易均沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。2、《物權(quán)法》第十五條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的區(qū)別原則，本案中第一個(gè)交易行為即趙二出讓給第三人張九的合同中，由趙二處分了遺產(chǎn)共同共有物(趙二的老伴先行去世，涉案房屋為待繼承由趙二和其子女共同共有)，是無效的行為，其沒有處分權(quán)，更沒有辦理轉(zhuǎn)移登記，因此該爭(zhēng)議房屋并沒有發(fā)生物權(quán)的變動(dòng)。更由于案外人趙升龍已經(jīng)確認(rèn)，此交易是他向第三人借款用此房作抵押，是趙升龍本人被迫簽的買賣協(xié)議，更是無效的。

　　二、被上訴人不符合不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件。1、原審法院認(rèn)定第三人張九是無權(quán)處分人是正確的。因?yàn)樵摲课菔巧显V人已故父親趙二與母親共有的，他們?nèi)ナ篮蟠朔坑缮显V人繼承，上訴人才是此房屋的所有權(quán)人。而第三人張九持有的所謂買賣協(xié)議書是假的，不是趙二本人所簽。即使是真的，此房也是共同共有，趙二擅自處分為無效的交易。因此張九占有并出賣此房為無權(quán)處分人，不經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)，此交易無效。現(xiàn)上訴人明確反對(duì)，不追認(rèn)。2、原審法院認(rèn)定被上訴人的妻子紀(jì)七向無權(quán)處分的第三人張九購買此房為善意購買并支付了合理對(duì)價(jià)，房屋和產(chǎn)權(quán)手續(xù)已經(jīng)交付，由此他們善意取得該房屋，從形式上看，原審法院認(rèn)定符合《物權(quán)法》第106條規(guī)定。但是對(duì)照不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意取得制度的相關(guān)基礎(chǔ)知識(shí)，明顯是錯(cuò)誤的。首先原審判決簡(jiǎn)單、草率認(rèn)定了紀(jì)七、吳八購買此房時(shí)是善意。如何判斷善意，在通常情況下，只要取得人信賴了登記就推定其是善意，除非事先明知登記錯(cuò)誤或者登記簿中有異議登記的記載。