1992年，原告（反訴被告）A公司的前身Z公司和第三人C公司的前身N公司聯(lián)合進(jìn)行舊城改造，Z公司與N公司作為甲方于1992年10月將該項(xiàng)目交給舊城改造經(jīng)營(yíng)部進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目定名為“平等商廈”。后舊城改造經(jīng)營(yíng)部與第三人D公司于1994年1月簽訂了《建設(shè)項(xiàng)目合作合同》；于1996年6月簽訂《終結(jié)方案》對(duì)合作項(xiàng)目進(jìn)行結(jié)算，該方案第五條約定：“合作項(xiàng)目上繳給發(fā)包方舊城改造經(jīng)營(yíng)部8.5%管理費(fèi)，雙方同意以商廈地下室全部商場(chǎng)抵作管理費(fèi)，另付給現(xiàn)金70萬(wàn)元（含已付20萬(wàn)元）······”；于1996年10月簽訂《合同》，載明：“現(xiàn)撥給舊城改造經(jīng)營(yíng)部用平等商廈底層，建筑面積1420.88㎡和人民幣70萬(wàn)元（已支付）現(xiàn)金，作為舊城改造經(jīng)營(yíng)部開(kāi)發(fā)平等商廈項(xiàng)目上繳8.5%管理費(fèi)”。后市住房保障和房產(chǎn)管理局于1997年分別為Z公司和N公司辦理了《房屋所有權(quán)證》。Z公司、N公司分別更名為A公司（原告/反訴被告）、C公司（第三人）后，上述房屋由兩公司分別繼續(xù)持有。自2005年起，廣西某物業(yè)服務(wù)有限公司分別向C公司、A公司承包經(jīng)營(yíng)西關(guān)路3號(hào)平等商廈地下一層并向外出租。

2013年11月，第三人D公司持預(yù)售證及相關(guān)辦證材料申請(qǐng)將涉案房屋登記到其名下，市房產(chǎn)管理局為其核發(fā)了《房屋所有權(quán)證》。2014年1月，第三人D公司與被告（反訴原告）B公司簽訂《存量房買賣合同》，約定：D公司將涉案房屋在內(nèi)的建筑總面積為2076.22平方米的房屋出售給B公司，總成交價(jià)900萬(wàn)元。第三人D公司出具收據(jù)確認(rèn)已收到購(gòu)房款700萬(wàn)元。被告（反訴原告）B公司向第三人D公司購(gòu)房前在市住房保障和房產(chǎn)管理局查詢了涉案房屋的權(quán)屬情況，但對(duì)于該涉案房屋的實(shí)際使用情況及現(xiàn)狀方面均系聽(tīng)信D公司的陳述，沒(méi)有去涉案房屋實(shí)地核實(shí)。市房產(chǎn)管理局于2014年10月為B公司核發(fā)了《房屋所有權(quán)證》。后A公司與B公司因房屋權(quán)屬發(fā)生爭(zhēng)議，A公司認(rèn)為兩本房產(chǎn)證記載的是同一房屋產(chǎn)權(quán)，遂訴至法院，確認(rèn)該房產(chǎn)歸其所有，被告亦提起反訴，反訴確認(rèn)該房產(chǎn)歸其所有。

1、房產(chǎn)已登記在D公司名下，其是否屬于無(wú)權(quán)處分；

2、B公司在與D公司交易中是否構(gòu)成善意取得；

廣西壯族自治區(qū)南寧市興寧區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：關(guān)于涉案房屋所有權(quán)來(lái)源的問(wèn)題。根據(jù)本案查明的事實(shí)，房產(chǎn)管理部門已核實(shí)原被告雙方持有的房屋所有權(quán)證均為其核發(fā)。原、被告雙方爭(zhēng)議房屋坐落可確定為《房屋所有權(quán)證》所附房屋平面圖位置。

舊城改造經(jīng)營(yíng)部與D公司于1994年1月簽訂了《建設(shè)項(xiàng)目合作合同》、于1996年6月簽訂的《合作項(xiàng)目終結(jié)方案》、于1996年10月簽訂的《合同》，系住宅公司經(jīng)營(yíng)部與D公司真實(shí)意思表示，內(nèi)容沒(méi)有違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬于合法有效的合同，雙方均應(yīng)按照上述協(xié)議履行相關(guān)權(quán)利義務(wù)。結(jié)合前述各合同和方案的約定內(nèi)容，第三人D公司與舊城改造經(jīng)營(yíng)部就以平等商廈底層的房屋和70萬(wàn)元抵作住宅公司及中房公司已負(fù)擔(dān)的管理費(fèi)達(dá)成了合意。對(duì)于“抵作”處理的性質(zhì)，應(yīng)理解為所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而非是使用權(quán)。此后，相應(yīng)的房產(chǎn)亦由實(shí)際所有權(quán)人的住宅公司和中房公司實(shí)際進(jìn)行占用、使用、收益，A公司隨后也向房產(chǎn)行政管理部門申請(qǐng)辦理及取得了《房屋所有權(quán)證》，A公司據(jù)此取得前述房屋的所有權(quán)。而D公司在1996年6月簽訂《合作項(xiàng)目終結(jié)方案》后即已按約定的方式將前述房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移，不再對(duì)前述房屋享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，第三人D公司對(duì)此應(yīng)當(dāng)是明知的。第三人D公司以合同方式將房屋轉(zhuǎn)讓給原告且原告已取得房屋所有權(quán)證近16年后，于2013年11月才持預(yù)售證及相關(guān)辦證材料將涉案房屋登記到其名下并辦理了《房屋所有權(quán)證》，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》若干問(wèn)題的解釋》（一）第二條的規(guī)定，不能據(jù)此取得享有前述房屋的所有權(quán)。故在本案中，2014年1月第三人D公司與B公司簽訂《存量房買賣合同》，將涉案房屋出售給B公司，涉及A公司享有所有權(quán)的部分，D公司屬于無(wú)權(quán)處分行為。

關(guān)于被告（反訴原告）B公司是否構(gòu)成善意取得的問(wèn)題。被告（反訴原告）B公司在房產(chǎn)管理部門查詢了標(biāo)的房產(chǎn)的權(quán)屬登記情況，其沒(méi)有對(duì)買賣的房屋進(jìn)行實(shí)地查看即與第三人D公司簽訂房屋買賣合同。原告（反訴被告）A公司及該房屋管理人一直持續(xù)對(duì)該房屋進(jìn)行占有、使用，被告（反訴原告）B公司對(duì)于轉(zhuǎn)讓人即本案第三人D公司是否有權(quán)占有、使用、收益、處分房屋這一影響房屋權(quán)屬完整性的重大事實(shí)明顯缺乏必要的交易謹(jǐn)慎和注意態(tài)度，處于放任的狀態(tài)，對(duì)交易安全的預(yù)防存在疏忽,被告（反訴原告）B公司對(duì)此存在重大過(guò)失。其次，被告（反訴原告）B公司與第三人D公司雖約定購(gòu)房款為900萬(wàn)元，至今購(gòu)房款尚有200萬(wàn)元未支付給第三人D公司，交易對(duì)價(jià)尚未付清。第三，訴爭(zhēng)房屋始終由原告（反訴被告）A公司占有、使用，第三人D公司一直未能將房屋實(shí)際交付給被告（反訴原告）B公司，B公司未對(duì)房屋實(shí)際取得、控制權(quán)。綜上，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百零六條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)物權(quán)法>若干問(wèn)題的解釋》（一）第十五條的規(guī)定，本院認(rèn)定被告（反訴原告）B公司就本案訴爭(zhēng)房屋所涉707.21平方米房屋不構(gòu)成善意取得。

關(guān)于涉案房屋所有權(quán)的歸屬。因原告（反訴被告）A公司取得房屋所有權(quán)在先，而在第三人D公司的無(wú)權(quán)處分行為中，被告（反訴原告）B公司就本案訴爭(zhēng)所涉房屋不構(gòu)成善意取得，故本案訴爭(zhēng)房屋（具體范圍如《房屋所有權(quán)證》所附房屋平面圖所示）所有權(quán)應(yīng)由原告(反訴被告)A公司享有。被告（反訴原告）B公司因此而遭受的損失，可以另案向相關(guān)人員主張。

關(guān)于被告的反訴請(qǐng)求。被告（反訴原告）B公司所提各項(xiàng)反訴請(qǐng)求均主張就訟爭(zhēng)房屋享有所有權(quán)為基礎(chǔ)，而本案訟爭(zhēng)房屋所有權(quán)應(yīng)歸原告（反訴被告）A公司所有，故被告（反訴原告）B公司所提各項(xiàng)反訴請(qǐng)求理?yè)?jù)不足，本院不予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十三條、第一百零六條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)物權(quán)法>若干問(wèn)題的解釋》（一）第一條、第二條、第十五條、第十六條，《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：一、涉案房屋（具體范圍如《房屋所有權(quán)證》所附房屋平面圖所示）歸原告A公司所有；二、駁回被告B公司的反訴請(qǐng)求。

宣判后，被告B公司不服上述民事判決，提起上訴稱：上訴人通過(guò)正當(dāng)合法交易，取得上述房屋所有權(quán)。被上訴人所持房產(chǎn)證不能支持其一審主張，涉案兩個(gè)房屋所有權(quán)證指向的不是同一處房屋。

廣西壯族自治區(qū)南寧市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：涉案房屋存在一房?jī)勺C的情形，該事實(shí)已經(jīng)市房產(chǎn)管理局出具的書(shū)面資料予以證實(shí)，上訴人的抗辯理由不成立。A公司已于1997年辦理了《房屋所有權(quán)證》，A公司對(duì)涉案房屋已取得完整物權(quán)。D公司將涉案房屋出售給B公司的行為屬于無(wú)權(quán)處分。D公司無(wú)權(quán)處分致使涉案房屋不能交付給B公司，是B公司與D公司之間的另一法律關(guān)系，本案不予處理。B公司對(duì)訴爭(zhēng)房屋為享有所有權(quán)，對(duì)其反訴請(qǐng)求不予支持。綜上，上訴人B公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，并經(jīng)審委會(huì)討論決定，判決如下：駁回上訴，維持原判。

善意取得系法律在物權(quán)保護(hù)與交易安全之間的一種平衡制度，是對(duì)誠(chéng)信之人的一種特殊保護(hù)，而法律上的誠(chéng)信之人不僅應(yīng)該無(wú)惡意，而且首先應(yīng)當(dāng)是一個(gè)盡到合理審慎義務(wù)的人。受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)，經(jīng)認(rèn)定其有重大過(guò)失的，不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人為善意。本案中，被告（反訴原告）B公司已在房產(chǎn)管理部門查詢了標(biāo)的房產(chǎn)的權(quán)屬登記情況，其在與D公司的房屋買賣關(guān)系中，是否盡到合理審慎義務(wù)，是否構(gòu)成重大過(guò)失，是本案理應(yīng)探討的關(guān)鍵之處。圍繞該關(guān)鍵之處，本案具體的爭(zhēng)議焦點(diǎn)有兩個(gè)：1、房產(chǎn)已登記在D公司名下，其是否屬于無(wú)權(quán)處分；2、B公司在與D公司交易中是否構(gòu)成善意取得；

一、房產(chǎn)已登記在D公司名下，其是否屬于無(wú)權(quán)處分

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記的法律效力

我國(guó)物權(quán)法第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！辈粍?dòng)產(chǎn)登記的效力，是指不動(dòng)產(chǎn)登記的法律事實(shí)對(duì)當(dāng)事人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)所產(chǎn)生的影響。目前學(xué)術(shù)通說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)登記的效力主要體現(xiàn)為：效力公示、形成效力、公信效力、對(duì)抗效力和權(quán)利正確性推定效力。物權(quán)法中對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的互換、轉(zhuǎn)讓和地役權(quán)的設(shè)立規(guī)定，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。我過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記效力采用的是等級(jí)生效與等級(jí)對(duì)抗并存的二元模式，以登記生效為原則，登記對(duì)抗為例外。

（二）重復(fù)登記時(shí)如何認(rèn)定所有權(quán)

我國(guó)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)采取登記公示為不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)生效的要件，不動(dòng)產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公式方式。但登記行為只是一種公示行為，而不是對(duì)相對(duì)人和第三人之間的特定權(quán)利的確權(quán)或裁決，登記行為并不是權(quán)利創(chuàng)設(shè)行為，切不可將公示的手段誤認(rèn)為權(quán)利本身[1]。在依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)中，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因只能是當(dāng)事人的法律行為，登記并非不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的要件。

本案中，因A公司與D公司因申報(bào)登記地址不一、導(dǎo)致涉案不動(dòng)產(chǎn)重被房管部門重復(fù)登記，而物權(quán)法并未規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)重復(fù)登記的效力，不易直接認(rèn)定后續(xù)登記無(wú)效，而應(yīng)該從各產(chǎn)權(quán)申請(qǐng)登記方的權(quán)利來(lái)源分析不動(dòng)產(chǎn)歸屬何方。從本案來(lái)看，住宅公司經(jīng)營(yíng)部與D公司簽訂了《建設(shè)項(xiàng)目合作合同》、《合作項(xiàng)目終結(jié)方案》、《合同》，系舊城改造經(jīng)營(yíng)部與D公司真實(shí)意思表示，內(nèi)容沒(méi)有違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬于合法有效的合同，其效力也已得到法院生效判決的確認(rèn)，雙方均應(yīng)按照上述協(xié)議履行相關(guān)權(quán)利義務(wù)。D公司與舊城改造經(jīng)營(yíng)部就以平等商廈底層的房屋和70萬(wàn)元抵作舊城改造經(jīng)營(yíng)部已負(fù)擔(dān)的管理費(fèi)達(dá)成了合意。對(duì)于“抵作”處理的性質(zhì)，當(dāng)事人之間存在爭(zhēng)議。法院認(rèn)為，該“抵作”應(yīng)理解為所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，理由是：首先，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能是一個(gè)整體，如無(wú)特別約定，應(yīng)做統(tǒng)一理解，而上述協(xié)議、合同、方案的內(nèi)容并未特別指出用于抵償?shù)闹皇恰笆褂脵?quán)”；其次，在明確“抵作管理費(fèi)”后，并無(wú)對(duì)房屋使用期限的限制性約定，且在《平等商廈合作項(xiàng)目終結(jié)方案》中更明確約定，該方案所列分配結(jié)束后，《建設(shè)項(xiàng)目合作合同》終止，各方不再對(duì)對(duì)方承擔(dān)合同責(zé)任。因此，對(duì)“抵作”的理解應(yīng)為由住宅公司、中房公司取得所有權(quán)，而非是使用權(quán)。此后，相應(yīng)的房產(chǎn)亦由實(shí)際所有權(quán)人的住宅公司和中房公司實(shí)際進(jìn)行占用、使用、收益，A公司隨后也向房產(chǎn)行政管理部門申請(qǐng)辦理及取得了《房屋所有權(quán)證》，A公司據(jù)此取得前述房屋的所有權(quán)。而D公司在1996年6月簽訂《合作項(xiàng)目終結(jié)方案》后即已按約定的方式將前述房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移，不再對(duì)房屋享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，D公司對(duì)此應(yīng)當(dāng)是明知的。D公司以合同方式將房屋轉(zhuǎn)讓給原告且原告已取得房屋所有權(quán)證近16年后，于2013年11月持預(yù)售證及相關(guān)辦證材料辦理了《房屋所有權(quán)證》。

（三）不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)爭(zhēng)議中登記的證明力只及于權(quán)利，不及于事實(shí)

作為一種擬制事實(shí)，登記表現(xiàn)出的權(quán)利狀態(tài)不總能反映真實(shí)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)關(guān)系。本案中所有權(quán)確認(rèn)，就是雙方均持有合法有效的房屋所有權(quán)證導(dǎo)致的糾紛，如果賦予登記以終局證明效力，則導(dǎo)致本案一個(gè)物權(quán)出現(xiàn)兩個(gè)真實(shí)所有權(quán)人，與無(wú)權(quán)排他性相沖突，使登記制度功能所不能承受之重，故爭(zhēng)議雙方應(yīng)提供其他證據(jù)證實(shí)其主張所有權(quán)的依據(jù)，而不能再根據(jù)房管部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證來(lái)確認(rèn)其權(quán)屬。從上述查明可以看出，本案訴爭(zhēng)房屋早在16年前即由D公司進(jìn)行處分，將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給A公司，此后D公司即使再去房管部門進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，顯然也不能構(gòu)成該房屋的真實(shí)所有權(quán)人。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》若干問(wèn)題的解釋》（一）第二條“當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持?！钡囊?guī)定，不能據(jù)此取得享有前述房屋的所有權(quán)。故在本案中，D公司與B公司簽訂《存量房買賣合同》，將房屋出售給B公司，涉及A公司享有所有權(quán)的部分，D公司屬于無(wú)權(quán)處分行為。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條之規(guī)定，受讓人B公司在符合《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百零六條，構(gòu)成善意取得的情況下，才能夠取得訴爭(zhēng)所涉房屋的所有權(quán)，故本案的另一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)即B公司是否構(gòu)成善意取得的問(wèn)題。

二、B公司在交易中是否構(gòu)成善意取得

善意取得系法律在物權(quán)保護(hù)與交易安全之間的一種平衡制度，是對(duì)誠(chéng)信之人的一種特殊保護(hù)，而法律上的誠(chéng)信之人不僅應(yīng)該無(wú)惡意，而且首先應(yīng)當(dāng)是一個(gè)盡到合理審慎義務(wù)的人。我過(guò)物權(quán)法第一百零六條確立了善意取得制度，并將其統(tǒng)一適用于動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的取得。《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)物權(quán)法>若干問(wèn)題的解釋》（一）第十五條規(guī)定了善意取得中善意的認(rèn)定，第十六條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)善意取得中受讓人非善意的認(rèn)定。從上述條文中可以看出不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件有四點(diǎn)：一是轉(zhuǎn)讓人系無(wú)處分權(quán)人，二是以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓，三十受讓人在取得財(cái)產(chǎn)時(shí)主觀上處于善意，四是轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)登記。本案中，D公司已經(jīng)明確為無(wú)處分權(quán)人，并且與B公司簽訂了合同并支付了部分價(jià)款，更重要的是已經(jīng)在房管部門進(jìn)行了登記，在形式上已經(jīng)取得了涉案房屋的所有權(quán)。故本案認(rèn)定其構(gòu)成善意取得只剩最后一個(gè)要件，即B公司是否在取得財(cái)產(chǎn)時(shí)主觀上處于善意。如法院最后確認(rèn)其購(gòu)房時(shí)主觀善意，則本案涉案房屋即符合善意取得的全部要件。

本案中，B公司在房管部門查詢了標(biāo)的房產(chǎn)的權(quán)屬登記情況，但其沒(méi)有對(duì)買賣的房屋進(jìn)行實(shí)地查看即與D公司簽訂房屋買賣合同。而事實(shí)上，A公司及該房屋管理人一直持續(xù)對(duì)該房屋進(jìn)行占有、使用，B公司對(duì)于轉(zhuǎn)讓人D公司是否有權(quán)占有、使用、收益、處分房屋這一影響房屋權(quán)屬完整性的重大事實(shí)明顯缺乏必要的交易謹(jǐn)慎和注意態(tài)度，處于放任的狀態(tài)，對(duì)交易安全的預(yù)防存在疏忽。

不動(dòng)產(chǎn)具有固定的特性，對(duì)其占有外觀進(jìn)行考察只需要很低的成本，這一成本與標(biāo)的物的價(jià)值或者交易風(fēng)險(xiǎn)成本相比微不足道。該不動(dòng)產(chǎn)非由登記權(quán)利人即D公司占有時(shí)，已足以引發(fā)B公司對(duì)D公司處分權(quán)的合理懷疑，B公司就應(yīng)當(dāng)要求D公司加以解釋并提交相應(yīng)證明文書(shū)，但B公司并未核實(shí)。且B公司在購(gòu)買涉案房屋如此重大決策時(shí)也不去現(xiàn)場(chǎng)考察房屋實(shí)際情況，與一般交易明顯不符。

非因重大過(guò)失而不知道，是構(gòu)成善意取得的重要情形之一。對(duì)于受讓人是否具有“重大過(guò)失”，應(yīng)根據(jù)具體案件的一些客觀情況綜合認(rèn)定。日常生活中的房屋買賣，交易相對(duì)方旺旺基于了解標(biāo)的物的自然屬性的目的進(jìn)行實(shí)地查看，而本案中，受讓方在沒(méi)有對(duì)買賣的房屋進(jìn)行查看的情況下與轉(zhuǎn)讓人簽訂房屋買賣合同，不去實(shí)際占有、使用買賣的房屋，與交易習(xí)慣不相符，對(duì)于轉(zhuǎn)讓人是否有權(quán)處分房屋這一事實(shí)明顯處于放任的狀態(tài)，有違一般人在進(jìn)行同類交易時(shí)應(yīng)有的謹(jǐn)慎和注意態(tài)度，受讓人對(duì)此不能合理說(shuō)明其購(gòu)房交易過(guò)程即使沒(méi)有證據(jù)證實(shí)其存在惡意購(gòu)房，但亦不能認(rèn)定購(gòu)房者購(gòu)房就是善意無(wú)辜的，根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)購(gòu)房者存在重大過(guò)失，應(yīng)認(rèn)定為非善意。訴爭(zhēng)房屋始終由A公司占有、使用，D公司一直未能將房屋實(shí)際交付給B公司，B公司從未對(duì)房屋實(shí)際取得、進(jìn)而行使占有控制權(quán)。B公司對(duì)所購(gòu)房屋并不符合善意取得中的善意，無(wú)權(quán)善意取得交易標(biāo)的即涉案房屋。