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一、案情簡介 1995年12月16日，孫某父母與孫某三兄弟簽訂“房契”，將孫某父母所有的位于門頭溝某村的8間房屋分為三份，并將北屋東側(cè)兩間分給孫某。“房契”備注中注明，房屋分割后孫某三兄弟每月給付父母贍養(yǎng)費70元，父母的醫(yī)療費由兄弟三人平均分擔，孫某交補償金二千元作為其三弟的修繕房屋款項，且其當場將款項交付給了其三弟。“房契”簽訂后，兄弟三人按協(xié)議分別搬入各自所分房屋。2007年3月15日，孫某父母以兄弟三人拖延扣減贍養(yǎng)費、醫(yī)療費為由做出“析產(chǎn)（房契）撤銷的決定”，決定撤銷1995年12月16日所簽之析產(chǎn)“房契”，并要求三人離開所分房屋。2007年3月29日，房屋登記機關對孫某之父的房屋所有權變更登記申請作出“同意確權，準予發(fā)證”的審核，將位于北京市門頭溝區(qū)某村的8間房屋登記于孫某之父名下，并于2007年4月9日向?qū)O某之父頒發(fā)了房屋所有權證。 原告孫某以房屋登記機關為被告提起行政訴訟，孫某之父作為第三人參加訴訟。被告認為，原告孫某不具備提起行政訴訟的主體資格，孫某不是所訴行政行為的相對人，亦不是所訴行政行為的利害關系人，故不具備提起本行政訴訟的主體資格，被告向第三人孫某之父頒發(fā)房屋所有權證書，具有法定職權，申請人遞交材料齊全，審查程序合法，請求人民法院依法駁回原告孫某的訴訟請求。 二、審理結(jié)果 法院經(jīng)審理認為，1995年12月16日房契簽訂后孫某之父按照協(xié)議將贈予孫某的兩間房屋交付孫某，應當認為被告向第三人頒發(fā)房屋所有權證這一具體行政行為，與原告孫某具有法律上的利害關系。本案第三人孫某之父申請辦理變更登記時，提交的《北京市郊區(qū)土地房產(chǎn)所有證》顯示，第三人孫某之父取得該《北京市郊區(qū)土地房產(chǎn)所有證》時，土地性質(zhì)為私有。本案被告作出具體行政行為的依據(jù)為《城市房屋權屬登記管理辦法》，該辦法第2條規(guī)定：“本辦法適用于城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)的房屋權屬登記”，被告受理第三人房屋所有權變更登記申請后，依據(jù)第三人提交的土地性質(zhì)為私有的《門頭溝私有房產(chǎn)證明》辦理房屋所有權變更登記，首先應查明所要變更登記的房屋，現(xiàn)土地性質(zhì)是否屬于國有土地。應當認為，被告為第三人孫某之父辦理的房屋所有權變更登記，沒有法律根據(jù)。最終判決撤銷了被告頒發(fā)的房屋所有權證。 三、評析意見 本案中，被告對第三人提交的申請材料上載明“私有”的土地上的農(nóng)村房屋依《城市房屋權屬登記管理辦法》進行登記，其未盡到審查義務的事實是明顯的，但原告的訴訟主體資格問題是法院審查被告具體行政行為合法性的前提。 關于孫某是否具有原告資格，主要有兩種觀點。 一種觀點認為，不動產(chǎn)物權變動依登記生效，本案中，孫某依“房契”取得其父母的房屋，但是并未辦理所有權變更登記，依不動產(chǎn)所有權變更“登記生效”的原則，應視為房屋所有權未轉(zhuǎn)移，因此孫某與被告對該房屋的權屬確認登記行為沒有法律上的利害關系，不具有原告資格。 另一種觀點認為，本案所涉房屋為農(nóng)村房屋，目前我國法律對農(nóng)村房屋權屬變動沒有強制登記的規(guī)定，農(nóng)村房屋可以在合法協(xié)議的基礎上依交付取得，本案中，分給孫某的兩間房屋已實際交付，孫某入住十年之久，已取得這兩間房屋的所有權，因此孫某與被告對該房屋的權屬確認登記行為有法律上的利害關系，具有原告資格。 筆者同意第二種觀點，理由如下： 1、孫某父母與孫某三兄弟所簽“房契”合法有效 農(nóng)村房屋的流轉(zhuǎn)是受到嚴格限制的，這主要是因為房屋流轉(zhuǎn)必然涉及宅基地流轉(zhuǎn)，而宅基地流轉(zhuǎn)是受到我國法律法規(guī)嚴格限制的。根據(jù)我國《土地管理法》第10條的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理。宅基地使用權是集體經(jīng)濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯(lián)系，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，可能損害集體經(jīng)濟組織的權益，因而受到嚴格限制。目前我國法律法規(guī)僅有對宅基地初始審批的規(guī)定，即針對宅基地使用權的原始取得，而未有關于宅基地權利移轉(zhuǎn)的審批核準手續(xù)的規(guī)定。《土地管理法》第62條第4款進一步規(guī)定，“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”。由此也可以看出，農(nóng)村房屋的出賣、流轉(zhuǎn)行為并非必然違法無效。一般來說，如果出讓方和受讓方均系本集體經(jīng)濟組織成員，則處分行為應當以認定為合法有效為宜。 本案中，1995年孫某父母與孫某三兄弟簽訂“房契”，實際上對房屋進行了分割析產(chǎn)，由于父子均屬于本集體經(jīng)濟組織成員，且宅基地、房屋的面積、用途等均未因析產(chǎn)行為受到影響，并不違反法律的相關規(guī)定，因此，該“房契”應當是合法有效的。 2、孫某父母撤銷“房契”的行為無效 從合同的角度來看，1995年孫某父母與孫某三兄弟簽訂的“房契”具有贈與合同的性質(zhì)，即孫某父母將自己所有的房屋無償給予孫某三兄弟，受贈人表示接受。贈與合同簽訂后，孫某當即履行了給付其三弟2000元補償款的義務，孫某父母向兄弟三人交付了房屋，三人攜家眷入住。 2007年3月15日，孫某父母以“十多年來，所發(fā)生的贍養(yǎng)費、醫(yī)療費有的搪塞推諉、有的拖延折扣”為由做出“析產(chǎn)（房契）撤銷的決定”，該決定是否會對房屋產(chǎn)權產(chǎn)生影響？根據(jù)《合同法》的規(guī)定，贈與人在三種情況可以撤銷贈與：一是在贈與財產(chǎn)權利轉(zhuǎn)移之前贈與人可以撤銷贈與；二是受贈人有嚴重侵害贈與人或者贈與人的近親屬、對贈與人有扶養(yǎng)義務而不履行、不履行贈與合同約定的義務三種情形之一的，且贈與人的撤銷權，應當在自知道或者應當知道撤銷原因之日起一年內(nèi)行使；三是因受贈人的違法行為致使贈與人死亡或者喪失民事行為能力的，贈與人的繼承人或者法定代理人可以撤銷贈與，且應當自其知道或者應當知道撤銷原因之日起六個月內(nèi)行使。 按照物權法的一般原則，不動產(chǎn)物權轉(zhuǎn)讓原則為登記生效，目前，我國城市房屋的物權流轉(zhuǎn)受公示公信原則約束，但是對農(nóng)村房屋權屬轉(zhuǎn)移尚無登記生效之規(guī)定?！斗课莸怯涋k法》第82條規(guī)定：“依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設用地建造的房屋，可以依照本辦法的規(guī)定申請房屋登記”，而并無關于農(nóng)村房屋所有權變更“應當”登記的規(guī)定，相關法律也未規(guī)定農(nóng)村房屋權屬轉(zhuǎn)移依登記生效。因此，房屋所有權應當自交付之時轉(zhuǎn)移。1995年“房契”簽訂后，孫某之父母即向?qū)O某交付了房屋，房屋所有權隨即發(fā)生轉(zhuǎn)移。 可見，孫某父母所做出的“析產(chǎn)（房契）撤銷的決定”是在財產(chǎn)交付后做出的，必須符合法定情形才能依法撤銷。本案中，孫某三兄弟可能符合“對贈與人有扶養(yǎng)義務而不履行”“不履行贈與合同約定的義務”的情形，“十年來”三兄弟一直如此，而孫某之父母并未在知道撤銷原因之日起一年內(nèi)及時行使撤銷權，而是在十年后才提出，不符合法律規(guī)定。因此，撤銷“房契”的行為應當是無效的。 3、被告的頒證行為對孫某的房屋所有權產(chǎn)生影響 基于以上分析可以得知，孫某已經(jīng)于1995年合法取得北京市門頭溝區(qū)某村8間房屋中的北屋東側(cè)2間的所有權。然而，2007年被告將8間房屋全部登記于孫某之父名下，并向?qū)O某之父頒發(fā)了房屋所有權證。房屋所有權證是確定房屋權屬的證明。房屋登記行為是國家公權力對房屋權屬進行登記確認的行為，性質(zhì)上屬于行政確認行為，被告通過頒發(fā)房產(chǎn)證將8間房屋全部確認給孫某之父而否定了孫某對其中2間房屋的所有權，從而對其合法權益產(chǎn)生影響。 綜上，原告孫某作為涉案部分房屋的所有權人，與被告向第三人孫某之父頒發(fā)房產(chǎn)證的行為具有法律上的利害關系，具有本案原告資格。 |
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