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孫某于2012年10月1日與某開發(fā)商簽訂商品房買賣合同一份，由孫某向該開發(fā)商購買其開發(fā)的預售商鋪一間，總房款32萬元整。合同簽訂后孫某依約付清了全部房款。后開發(fā)商依約交房，但交房后逾期146天才辦好房產(chǎn)證并交付給孫某，土地證逾期246天辦理完，涉案商品房買賣合同第十四條約定:“被告應自交房之日起90日內(nèi)辦好權(quán)屬證書，否則從第91日起至原告實際取得房產(chǎn)權(quán)屬證書之日止，被告按日向原告支付已交付房價款萬分之三的違約金?！?，王某要求開發(fā)商按照246天預期天數(shù)支付逾期辦證違約金，而開發(fā)商主張按146天逾期天數(shù)支付逾期辦證違約金，究竟是應該支持孫某的訴請呢?還是支持開發(fā)商的主張呢? 【分歧】 觀點一:認為，合同中所說的“權(quán)屬證書”僅指房產(chǎn)證，而且開發(fā)商既然已經(jīng)為孫某辦好了房產(chǎn)證，孫某完全可以憑該房產(chǎn)證對該房進行出租，出售等處置，故逾土地證的逾期辦理對孫某并無實際影響，從房產(chǎn)證辦好之日起孫某并未因逾期辦理土地證而產(chǎn)生任何損失，故對孫某主張以土地證辦理逾期天數(shù)為計算逾期辦證違約金的依據(jù)不應予以支持。 觀點二:認為，涉案商品房買賣合同第十四條約定:“被告應自交房之日起90日內(nèi)辦好權(quán)屬證書”，對于其中的“權(quán)屬證書”應理解為房產(chǎn)證和土地證，而不是單單指房產(chǎn)證，故應以土地證辦理逾期天數(shù)為計算逾期辦證違約金的依據(jù) 【評析】 筆者持第二種觀點，認為應支持孫某的訴請即應以土地證辦理逾期天數(shù)為計算逾期辦證違約金的依據(jù)。 一、《合同法》第一百二十五條規(guī)定“當事人對合同條款的理解有爭議的，應當按照合同所使用的詞句、合同的有關條款、合同的目的、交易習慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思?！?，具體到本案，孫某購房的目的就是為了取得所購房屋的完全產(chǎn)權(quán)，而要證明一處房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)完全歸屬于同一人，則房產(chǎn)證和土地證必須同時具備才可以，也就是我們平常說的“兩證”，可見根據(jù)合同目的完全可以確定涉案商品房買賣合同第十四條中的“權(quán)屬證書”應理解為房產(chǎn)證和土地證，同時根據(jù)交易習慣，作為購房人也不可能只要求開發(fā)商辦理房產(chǎn)證，而土地證留給自己辦理。 二、《合同法》第四十一條規(guī)定“對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應當按通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。”。具體到本案，即使雙方對涉案商品房買賣合同第十四條中的“權(quán)屬證書”理解存在爭議也應作出不利于開發(fā)商一方的解釋。仍應認定涉案商品房買賣合同第十四條中的“權(quán)屬證書”為房產(chǎn)證和土地證， 三、既然雙方在涉案商品房買賣合同第十四條約定:“被告應自交房之日起90日內(nèi)辦好權(quán)屬證書，否則從第91日起至原告實際取得房產(chǎn)權(quán)屬證書之日止，被告按日向原告支付已交付房價款萬分之三的違約金?！保_發(fā)商就應該受該約定的約束，只有其依約將“兩證”都辦齊了，才能算其完全履行了雙方在合同中所約定的辦證義務。 四、開發(fā)商主張孫某未因土地證的逾期辦理產(chǎn)生損失，開發(fā)商應對其主張所依據(jù)的事實作出實質(zhì)性的舉證，但其舉證僅停留于口頭辯解，其口頭辯解與雙方自愿簽訂的白紙黑字的合同相比，其口頭辯解的證明效力明顯不足，而現(xiàn)實中，房屋所有人若對房屋進行處置如出售，購買人往往都會要求出賣人出示房屋的“兩證”，這樣購買人才敢放心的購買，土地證的缺失，就有可能造成房屋所有者出售機會的喪失，出售機會的喪失就有可能導致房屋所有者資金不能及時回籠，又導致其錯過其他投資機會，這都有可能給房屋所有者帶來損失。故讓開發(fā)商依土地證辦理逾期天數(shù)賠付逾期辦證違約金并無不當。 (作者單位:江蘇省宿遷市泗洪縣人民法院) |
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