不正常！別買！

最近有很多人都在問關(guān)于房產(chǎn)證的問題，正好今天借著這個問題，我們來說說辦不下房產(chǎn)證的問題。

1、辦房產(chǎn)證的流程與合理期限

按照法律規(guī)定，改好房子，取得房產(chǎn)證的先后順序是這樣的：1.樓盤竣工驗收交付使用；2.開發(fā)商取得整個樓盤的產(chǎn)權(quán)；3.分割給業(yè)主辦理小產(chǎn)權(quán)。沒有拿到房本的時候整個樓盤都是屬于開發(fā)商的！就算房子蓋好并已經(jīng)交房也是如此！

商品房預(yù)售、竣工后，開發(fā)商要做初始登記，也就是行內(nèi)人常說的大產(chǎn)權(quán)。

開發(fā)商的大產(chǎn)權(quán)證包括了兩部分：會有一個土地證一個房本。土地證是國有土地使用權(quán)證，招拍掛之后就可以辦，在預(yù)售許可證之前，所以一般來說開發(fā)商都是辦好土地證的，竣工后才辦房產(chǎn)證，法律上叫做初始登記。

辦理初始登記，各地規(guī)定會有一些不同，但是大體上需提交這些材料：商品房五證、主體資格證明（開發(fā)商的法人營業(yè)執(zhí)照等）、竣工驗收備案表、面積實測報告?；诖?，法律上關(guān)于辦房產(chǎn)證的期限規(guī)定，業(yè)主和開發(fā)商簽的購房合同約定，都是以交房后多長時間計算。

根據(jù)法規(guī)，拿到竣工驗收備案表和面積實測報告才能交房，所以交房之后立刻就可以拿這些去做初始登記。審核結(jié)果每個城市也有不同，大概是20-30個工作日內(nèi)。

初始登記后開發(fā)商有了大產(chǎn)權(quán)，就可以按照合同約定給業(yè)主分割小產(chǎn)權(quán)，業(yè)主就拿到房本這個過程長的也就一個月。

中介要是不耽誤，一般從交房（竣工驗收備案表和面積實測報告取得）開始算3個月就綽綽有余。且隨著我國各地政府行政審批流程的不斷縮短，這個時間往往是小于等于而不是大于等于。

2、辦不下房產(chǎn)的法律規(guī)定

基于上述背景，法律規(guī)定如下：

第十八條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。

合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。

交房后90日就是商品房默認(rèn)的辦證時間，開發(fā)商會簽合同予以延長，6個月比較常見。

3、辦不下房產(chǎn)證的原因

房產(chǎn)證為什么辦不了？開發(fā)商給業(yè)主辦房產(chǎn)的手續(xù)并不算太復(fù)雜，一般來說需要3-6個月的時間。如果超過這個時間還辦不下房產(chǎn)證，那么也有很多種可能性：

①違規(guī)用地問題

②變更規(guī)劃問題

③面積測繪問題

④竣工驗收問題

⑤資金鏈條斷裂

⑥公共維修基金和契稅挪用

⑦開發(fā)商跑路

當(dāng)然還有其他各種原因，就不一一羅列。總的來說大部分辦不下房產(chǎn)證，十之八九都是因為開發(fā)商不正規(guī)操作，導(dǎo)致在政府跑辦證手續(xù)的過程中被卡住了，而且卡的很嚴(yán)重。政府不敢輕易給開發(fā)商審批。

4、辦不下房產(chǎn)證的后果

正常來說是交房之后的三個月到半年，開發(fā)商和你在合同里約定半年是最常見的，如果約定三年，甚至更久，那么這個房子應(yīng)該有開發(fā)商可以預(yù)見的房產(chǎn)證難以辦理的情況。

三年基本等于無限期。一個辦不下房產(chǎn)證的房子，因為交易存在風(fēng)險又不能做貸款，市場價格只能是正常房子的三分之二，甚至要更低。

除了房價低，由于沒有房產(chǎn)證，通常銷售的會約定在“過戶后”支付尾款，所以業(yè)主就算強行銷售，也只能得到降價之后的首付得不到尾款。

價格貶損如果你一直不賣自住，也不會有太大問題，所以很多遇到這種類似問題的業(yè)主就開始苦苦等待。他們認(rèn)為只要一直等下去，早晚房產(chǎn)證都能下來，下來就沒問題了，先住著吧。

但如此也存在有很多風(fēng)險。前面我們說了按照法律規(guī)定房產(chǎn)證沒辦下來時，房產(chǎn)屬于開發(fā)商。所以一旦開發(fā)商有外債，債主就會用房產(chǎn)來抵債，就會有業(yè)主住得好好的突然房子被法院查封的情況發(fā)生。

包括開發(fā)自己也會利用法規(guī)漏洞，主動用樓盤來抵債，作為融資工具。像北京有個著名的小區(qū)十年了還沒交房，開發(fā)商用樓盤融資了好幾輪，購房人還在干等……

違建也是這類項目的風(fēng)險，有的小區(qū)業(yè)主不但沒等到房產(chǎn)證，反而等來的是整個項目被夷為平地。

5、辦不下房產(chǎn)證對開發(fā)商有何好處？

辦不下房產(chǎn)證對開發(fā)商來說可以自由的約定違約金，所以開發(fā)商通常會約定一個非常低的違約金，如總房款的千分之一，一次性。業(yè)主一看違約金這么低就不會輕易起訴取要。但是業(yè)主的購房款早在房屋預(yù)售階段基本就拿走了，貸款現(xiàn)在很多地方只要施工到正負(fù)零就能房款，所以開發(fā)商壓根不在乎業(yè)主拿不拿得到房產(chǎn)證。

前面我們提到，業(yè)主拿不到房產(chǎn)證，開發(fā)商還能用樓盤來進(jìn)行融資呢。法律上有諸多好處，成本又很低。再加上辦不下房產(chǎn)證通常是建立在其他違法收益的基礎(chǔ)上，如變更的規(guī)劃、違建、變更的立項等，不辦房產(chǎn)證只是前述收益的一個附加產(chǎn)物。

6、辦不下房產(chǎn)證自救的話

辦不下房產(chǎn)證自救成功在法律上來說是有可能的，要分不同的階段，難度也會有不同。

如果小區(qū)已經(jīng)具備了辦理房產(chǎn)證的條件沒有硬傷，業(yè)主可以起訴要求過戶，難度很?。蝗绻_發(fā)商存在比較嚴(yán)重的問題，政府不予審批，那就通過行政訴訟迫使政府進(jìn)行審批，難度中等；如果開發(fā)商存在非常嚴(yán)重的問題，辦下房產(chǎn)證難度就很大了，還是考慮及時退房吧。

因為能辦下來就是能辦下來，一個小區(qū)都能辦，辦不下來就是一個小區(qū)都辦不下來，所以辦房產(chǎn)證的維權(quán)最大難度來自組織。

第一，難以解決一個業(yè)主維權(quán)，然后一群業(yè)主搭便車的心理；第二，業(yè)主對辦不下房產(chǎn)證沒有法律風(fēng)險意識，很不著急。

7、如何避免買這類房子

選擇大品牌

珍惜自己名節(jié)的開發(fā)商都不會做這種事，所以一些大品牌就很少被卡住。

商改住不買

因為規(guī)劃是商業(yè)的規(guī)劃，所以很容易在面積測繪、規(guī)劃驗收等問題上發(fā)生狀況。

手續(xù)要齊全

手續(xù)不全一定不能買，房產(chǎn)證辦不下來就是因為手續(xù)不全。

最重要的，沒有竣工驗收備案和面積實測報告，盡量別收房！前面已經(jīng)說了辦理房產(chǎn)證前提就是要竣工驗收，如果開發(fā)商沒有竣工驗收就先交房，你就要趕緊考慮是不是退房。不要等住進(jìn)去幾年來房產(chǎn)證一直下不來你再維權(quán)，這時萬一房價大漲，退房就不劃算，自己進(jìn)退兩難。

在收房階段就開始維權(quán)，也利于你提前解決房產(chǎn)證下不來的問題，可能借著這個時候業(yè)主們?nèi)呵榧ぐ?，直接把后面的問題一并解決了。

千言萬語總結(jié)成一句話就是：別買這樣的房子比較理性！