葛磊律師解讀“逾期辦理房產(chǎn)證違約責(zé)任訴訟時(shí)效”

四川南的圖書館 2015-08-18

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逾期辦理房產(chǎn)證違約責(zé)任訴訟時(shí)效
　　所謂訴訟時(shí)時(shí)效，是指權(quán)利人在法定期間內(nèi)不行使權(quán)利，就喪失請(qǐng)求人民法院對(duì)其民事權(quán)利予以保護(hù)的權(quán)利。即權(quán)利人喪失了取得勝訴的根據(jù)、喪失了勝訴權(quán)。

　　關(guān)于訴訟時(shí)效存在的法理基礎(chǔ)，一般認(rèn)為，規(guī)定請(qǐng)求權(quán)經(jīng)若干年不行使而消滅，是為了保護(hù)交易安全，維護(hù)社會(huì)秩序。假如請(qǐng)求權(quán)的權(quán)利人長期怠于行使權(quán)利，會(huì)使法律關(guān)系處于不確定狀態(tài)，不利于維護(hù)社會(huì)交易秩序穩(wěn)定。因此，訴訟時(shí)效是以犧牲一部分公平正義為代價(jià)，來維護(hù)現(xiàn)存秩序，促進(jìn)交易安全、降低交易成本，并促使權(quán)利人積極行使權(quán)利。
　　近年來，因商品房買賣合同糾紛而引發(fā)的訴訟呈逐年上升之勢(shì)。其中，因開發(fā)商怠于履行協(xié)助辦理房屋權(quán)屬登記義務(wù)，導(dǎo)致買受人未如期取得房屋權(quán)屬證書而引起的糾紛，在商品房買賣合同糾紛案件中占較大的比例。在審理該追究違約責(zé)任的糾紛案件中，訴訟時(shí)效如何起算，往往成為爭議焦點(diǎn)之一。
　　就開發(fā)商未按照法定期限履行協(xié)助辦理房屋權(quán)屬登記義務(wù)，導(dǎo)致買受人未如期取得房屋權(quán)屬證書的違約金訴訟時(shí)效起算問題，出現(xiàn)過以下兩種不同的觀點(diǎn)：
　　一種觀點(diǎn)認(rèn)為，逾期辦證違約金的訴訟時(shí)效計(jì)算應(yīng)分三種情況處理：
　　第一，當(dāng)事人在商品房買賣合同中明確約定逾期辦證違約金的具體數(shù)額的，屬于一時(shí)性債權(quán)。該一時(shí)性債權(quán)從約定或法定的給付期限屆滿之次日起，計(jì)算訴訟時(shí)效;第二，當(dāng)事人在商品房買賣合同中約定以日或月為單位，累計(jì)計(jì)算違約金數(shù)額的，屬于繼續(xù)性債權(quán)。該繼續(xù)性債權(quán)以每個(gè)個(gè)別的債權(quán)分別適用訴訟時(shí)效，在實(shí)際計(jì)算時(shí)，應(yīng)采用倒推法，即從人民法院審查立案之日起，向既往的時(shí)間倒推2年，這2年內(nèi)發(fā)生的違約金沒有超過訴訟時(shí)效;第三，當(dāng)事人沒有約定違約金或損失數(shù)額難以計(jì)算的，從公平誠信原則出發(fā)，由開發(fā)商按照買受人已付購房款總額，參照《中國人民銀行結(jié)算辦法》規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金，即《商品房買賣合同解釋》第18八條第2款的規(guī)定。
　　另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，開發(fā)商雖逾期辦證，但在買受人起訴之前已辦理了房產(chǎn)證的，應(yīng)從買受人收到房產(chǎn)證之日起算訴訟時(shí)效。當(dāng)業(yè)主或買受人在超過兩年訴訟時(shí)效期間才起訴的，法院應(yīng)駁回其訴訟請(qǐng)求。
　　筆者認(rèn)為：
　　開發(fā)商逾期履行辦理房屋權(quán)屬登記的協(xié)助義務(wù)，由此導(dǎo)致買受人未如期取得房屋權(quán)屬證書的違約行為，買受人有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)違約金。但該權(quán)利是買受人基于合同之債所享有的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，應(yīng)當(dāng)適用《民法通則》關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定。買受人在預(yù)售商品房交付使用之日起第91日、現(xiàn)售商品房自商品房買賣合同簽訂之日起91日，就應(yīng)當(dāng)知道開發(fā)商是否履行了辦理房屋權(quán)屬登記的協(xié)助義務(wù)，即開發(fā)商是否存在違約行為、權(quán)利是否被侵害。買受人要求開發(fā)商承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任，訴訟時(shí)效應(yīng)從該應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)起計(jì)算，在二年內(nèi)請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利。
　　一、開發(fā)商只有在未按照法定期限履行協(xié)助辦理房屋權(quán)屬登記義務(wù)、導(dǎo)致買受人未如期取得房屋權(quán)屬證書的，才應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營治理?xiàng)l例》、《商品房銷售治理辦法》、《城市商品房預(yù)售治理辦法》、《城市房屋權(quán)屬登記治理辦法》、《中華人民共和國物權(quán)法》、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等法律、行政法規(guī)、司法解釋之規(guī)定，除當(dāng)事人在商品房買賣合同中有特殊約定外，買受人是辦理房屋權(quán)屬登記的主要義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)在法定期限內(nèi)辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)。開發(fā)商是辦理房屋權(quán)屬登記的協(xié)助義務(wù)人，應(yīng)在法定或者約定的期限內(nèi)將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料和必要的證實(shí)文件(如土地使權(quán)用證、規(guī)劃許可證、驗(yàn)收合格證明、測(cè)繪報(bào)告等)，報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門，協(xié)助買受人辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。因此，只有在開發(fā)商未按照法定期限履行協(xié)助辦理房屋權(quán)屬登記義務(wù)、導(dǎo)致買受人未如期取得房屋權(quán)屬證書的，才應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
　　二、買受人要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，是以財(cái)產(chǎn)利益為內(nèi)容的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，應(yīng)當(dāng)適用《民法通則》關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定。
　　根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問題的規(guī)定》，訴訟時(shí)效的抗辯可以針對(duì)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)提出。同時(shí)，最高人民法院《關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問題的規(guī)定》僅僅對(duì)于支付存款本息請(qǐng)求權(quán)、兌付國債、金融債券以及向不特定對(duì)象發(fā)行的企業(yè)債券本息請(qǐng)求權(quán)以及基于投資關(guān)系產(chǎn)生的繳付出資請(qǐng)求權(quán)，作出了不能以訴訟時(shí)效進(jìn)行抗辯的除外規(guī)定。
　　買受人就開發(fā)商逾期履行辦理房屋權(quán)屬登記的協(xié)助義務(wù)行為，要求開發(fā)商承擔(dān)違約金責(zé)任，是基于商品房買賣合同產(chǎn)生的合同之債所享有的以財(cái)產(chǎn)利益為內(nèi)容的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。針對(duì)該種債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，應(yīng)當(dāng)適用《民法通則》關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定。訴訟時(shí)效期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)起計(jì)算，在二年內(nèi)請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利。
　　三、買受人在預(yù)售商品房交付使用之日起第91日、現(xiàn)售商品房自商品房買賣合同簽訂之日起91日，就應(yīng)當(dāng)知道開發(fā)商是否履行了辦理房屋權(quán)屬登記的協(xié)助義務(wù)，即開發(fā)商是否存在違約行為、權(quán)利是否被侵害。買受人要求開發(fā)商承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任，訴訟時(shí)效應(yīng)從該應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)起計(jì)算。
　　最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條“由于開發(fā)商的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;(二)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
　　承前所述，假如房屋買受人依法履行辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)的自身義務(wù)，在預(yù)售商品房交付使用之日起第91日、現(xiàn)售商品房自商品房買賣合同簽訂之日起91日，就應(yīng)當(dāng)知道開發(fā)商是否履行了辦理房屋權(quán)屬登記的協(xié)助義務(wù)，庚即就應(yīng)當(dāng)知道開發(fā)商是否存在違約行為、權(quán)利是否被侵害。故要求開發(fā)商承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任，訴訟時(shí)效亦應(yīng)從該應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害之日起計(jì)算，在二年內(nèi)請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利。

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