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商品房的交付和房屋權(quán)屬證書的辦理是否適用訴訟時效的規(guī)定

 護(hù)法人 2019-06-04

商品房的交付和房屋權(quán)屬證書的辦理是否適用訴訟時效的規(guī)定

案例

2009年11月,李某與某開發(fā)商約定,購買由某開發(fā)商開發(fā)的位于西安曲江的房產(chǎn)一套,合同中約定的交付時間是2011年3月。交付時間到達(dá)后,李某以開發(fā)商交付的房屋尚不能達(dá)到交付的標(biāo)準(zhǔn)為由,拒絕收房,中途未再尋找開發(fā)商協(xié)商交房事宜。

2019年5月,李某尋求開發(fā)商要求開發(fā)商交付房屋,并承擔(dān)延遲交房的違約責(zé)任,開發(fā)商拒絕了李某的要求,并明確告知李某,你的交房請求已經(jīng)過了訴訟時效,法院不會支持你的交房請求的,同時告知李某可向雙方合同約定的訴訟管轄法院提起訴訟。

同時李某和開發(fā)商在合同中約定,房屋權(quán)屬證書的辦理時間為房屋交付后的1年內(nèi)也就是2012年3月前由開發(fā)商將辦理權(quán)屬登記需要由開發(fā)商提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案,李某自合同約定的交房日至2019年5月,中途未與開發(fā)商就交房及請求支付辦理房屋權(quán)屬證書的違約金事宜進(jìn)行權(quán)利主張。

并且該小區(qū)的開發(fā)商至李某尋求律師進(jìn)行幫助時仍未能將辦理權(quán)屬登記需要由開發(fā)商提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案,開發(fā)商的法律顧問明確告知李某,你的訴訟時效已過,你去法院告也不能獲得支持,明確告知李某讓李某去雙方合同約定的管轄法院去起訴,李某無奈,尋求律師的幫助,問律師,商品房的交付和房屋權(quán)屬證書的辦理是否適用訴訟時效的規(guī)定。

本期的問律師我們就來幫助李某解答這一疑難問題!

爭議焦點(diǎn)

一、李某在約定的交房期限屆滿之日起超過2年(不能按照新的民法總則規(guī)定的3年訴訟時效進(jìn)行計(jì)算,原因略)能否請求開發(fā)商繼續(xù)交付房屋?

李某作為買受人,向作為出賣人的開發(fā)商購買房屋,開發(fā)商應(yīng)履行的主義務(wù)應(yīng)有交付質(zhì)量合格的房屋,備齊開發(fā)商應(yīng)向登記部門提交的辦理房屋權(quán)屬證明的文件。而交付房屋的義務(wù)應(yīng)是出賣人與買受人互負(fù)義務(wù)的行為,出賣人有交付合格房屋的義務(wù),買受人有接受的義務(wù),如此雙方的合同才能完整履行。由此可見,開發(fā)商向李某交付房屋的行為是一種債權(quán)行為,債權(quán)是指在債的關(guān)系中權(quán)利主體具備的能夠要求義務(wù)主體為一定行為或不為一定行為的權(quán)利。作為李某到達(dá)雙方合同約定的期限后,有權(quán)要求開發(fā)商履行一定的行為,開發(fā)商履行這種交房的行為就是一種債務(wù)履行的行為。

《民法總則》第一百八十八條規(guī)定:“向人民法院請求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時效期間為三年。法律另有規(guī)定的,依照其規(guī)定。訴訟時效期間自權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到損害以及義務(wù)人之日起計(jì)算。法律另有規(guī)定的,依照其規(guī)定。但是自權(quán)利受到損害之日起超過二十年的,人民法院不予保護(hù);有特殊情況的,人民法院可以根據(jù)權(quán)利人的申請決定延長”。

從此規(guī)定而看,此時李某請求法院保護(hù)自己的權(quán)利已經(jīng)超過了訴訟時效的規(guī)定,已經(jīng)喪失勝訴權(quán)。

二、李某請求開發(fā)商辦理房屋權(quán)屬證書的義務(wù)以及承擔(dān)違約責(zé)任支付違約金的訴請是否適用訴訟時效之規(guī)定?

上述問題分開解答,先解答第一個問題,李某請求開發(fā)商繼續(xù)交付房屋的訴請獲得支持的權(quán)利是否已經(jīng)喪失?

關(guān)于買受人在約定交房期限屆滿之日起超過兩年請求出賣人交房是否超過訴訟時效期間的問題,有兩種意見:

第一種意見,買受人主張出賣人交付房屋的請求權(quán)應(yīng)在兩年訴訟時效期間內(nèi)行使,超過兩年訴訟時效期間請求出賣人交房的,因其怠于行使權(quán)利的狀態(tài)經(jīng)過訴訟時效期間喪失勝訴權(quán)。

第二種意見,買受人在約定交房期間屆滿之日起超過兩年請求出賣人交房的不能一律簡單地認(rèn)定為已超過訴訟時效,而應(yīng)區(qū)分出賣人在約定交房期限是否具備交房條件分別進(jìn)行處理。

下面詳細(xì)解答第二個問題:李某請求開發(fā)商辦理房屋權(quán)屬證書的義務(wù)以及承擔(dān)違約責(zé)任支付違約金的請求是否適用訴訟時效的規(guī)定?

實(shí)踐中對這一問題的認(rèn)識不一,觀點(diǎn)很多,主要爭議點(diǎn)在于,請求開發(fā)商辦理房屋權(quán)屬證書的義務(wù)屬于債權(quán)請求權(quán)還是物權(quán)請求權(quán)。

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為,開發(fā)商的這一義務(wù)屬于物權(quán)的義務(wù),持這一觀點(diǎn)者普遍認(rèn)為,李某此時應(yīng)當(dāng)已經(jīng)接受了開發(fā)商對房屋的交付,已經(jīng)實(shí)際占有房屋,對房屋已經(jīng)現(xiàn)實(shí)占有,此時要求開發(fā)商辦理房屋權(quán)屬證明的權(quán)利就是一種物權(quán)請求權(quán),李某擁有的權(quán)利是物權(quán)請求權(quán)。

《民法總則》第一百九十六條規(guī)定:“下列請求權(quán)不適用訴訟時效的規(guī)定:

(一)請求停止侵害、排除妨礙、消除危險;

(二)不動產(chǎn)物權(quán)和登記的動產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利人請求返還財(cái)產(chǎn);

(三)請求支付撫養(yǎng)費(fèi)、贍養(yǎng)費(fèi)或者扶養(yǎng)費(fèi);

(四)依法不適用訴訟時效的其他請求權(quán)”。

因此,李某的請求權(quán)不適用訴訟時效的規(guī)定。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為,李某請求開發(fā)商辦理房屋權(quán)屬證書的權(quán)利應(yīng)當(dāng)適用訴訟時效的規(guī)定。理由:雖然房屋權(quán)屬登記為確立物權(quán)的形式,但是作為買賣合同而言,無論出賣人是否已經(jīng)交付房屋,買受人基于買賣合同請求出賣人協(xié)助辦理權(quán)屬證書顯然是債權(quán)請求權(quán),當(dāng)然適用訴訟時效。

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定進(jìn)行反向解釋:“由于出賣人的原因,買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的,除當(dāng)事人有特殊約定外,出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任:

(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;

(二)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的,可以按照已付購房款總額,參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算”。

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條規(guī)定:“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年,由于出賣人的原因,導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記,買受人請求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持”。

由于出賣人的原因,買受人在商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的,除當(dāng)事人有特殊約定外,出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

因此持這一觀點(diǎn)的認(rèn)為,延期辦證違約金的訴訟時效期間,應(yīng)自合同約定的辦證期限屆滿之日開始起算,亦即自開發(fā)商的違約行為發(fā)生之日起算。并且辦理房屋權(quán)屬證明請求權(quán)的時效亦應(yīng)跟隨違約金的請求權(quán)一起計(jì)算。

上述兩種觀點(diǎn),從法律依據(jù)到法理演繹,都有一定的道理,但第一種觀點(diǎn)更符合《民法總則》的基本原則,實(shí)踐的操作更能體現(xiàn)公平。

理由

一、《民法總則》第一百九十六條明確規(guī)定了不適用訴訟時效的情形,房屋權(quán)屬證明的辦理應(yīng)包含在上述條款之內(nèi)。

就房屋買賣而言,開發(fā)商作為出賣人的義務(wù)主要包括兩個方面:

(一)交付房屋給買受人占有、使用;

(二)為買受人辦理或協(xié)助其辦理房屋權(quán)屬證書。

由此可見,買受人購買房屋的目的應(yīng)該包含兩個方面,合法實(shí)際占有房屋和辦理房屋權(quán)屬登記,將自己合法實(shí)際占有的房屋進(jìn)行登記是買受人物權(quán)的對世權(quán)的一種絕對體現(xiàn),這是房屋物權(quán)的兩種體現(xiàn)方式,可以分割為兩種權(quán)利,但兩種權(quán)利的屬性均為物權(quán)。

二、從訴訟時效的立法目的看,辦理權(quán)屬證書這一權(quán)利也不應(yīng)適用于訴訟時效的規(guī)定。

如將要求辦理權(quán)屬房屋證書適用于訴訟時效制度,對于已支付購房款的買方來說顯失公平,也不利于社會經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定。如賣方刻意逃避辦證義務(wù),那么必將導(dǎo)致標(biāo)的物長期處于歸屬不清或者權(quán)利真空之狀態(tài),即房屋的占有使用者對該房屋缺乏其名下的產(chǎn)權(quán)證書,而持有該房屋權(quán)屬證書者并未真正的對其進(jìn)行利用。

這種“分離”狀態(tài)不但對真正的權(quán)利人不利,而且還會縱容出賣人故意拖延辦證或根本不予協(xié)助辦證等不法行為,從而使標(biāo)的物無法正常利用,也不利于社會經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定,顯然與訴訟時效制度的立法本旨相背離。

三、相關(guān)案例支持筆者這一觀點(diǎn)。

案號:(2015)鄂茅箭民一初字第02956號

法院裁判觀點(diǎn):原告提起辦理房屋權(quán)屬證書的訴訟請求時間雖已超過約定的辦證時間兩年多,但該項(xiàng)訴請并不適用訴訟時效制度,固判令被告某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)在判決生效之日起三十日內(nèi)為原告鑒某、龔某辦理完房屋不動產(chǎn)權(quán)屬證書,僅判決違約金的支付適用訴訟時效制度,駁回其相關(guān)訴訟請求。

四、相關(guān)法律條款規(guī)定

《民法總則》第一百八十八條規(guī)定:“向人民法院請求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時效期間為三年。法律另有規(guī)定的,依照其規(guī)定。訴訟時效期間自權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到損害以及義務(wù)人之日起計(jì)算。法律另有規(guī)定的,依照其規(guī)定。但是自權(quán)利受到損害之日起超過二十年的,人民法院不予保護(hù);有特殊情況的,人民法院可以根據(jù)權(quán)利人的申請決定延長”。

第一百九十七條規(guī)定:“訴訟時效的期間、計(jì)算方法以及中止、中斷的事由由法律規(guī)定,當(dāng)事人約定無效。當(dāng)事人對訴訟時效利益的預(yù)先放棄無效”。

第一百九十八條規(guī)定:“法律對仲裁時效有規(guī)定的,依照其規(guī)定;沒有規(guī)定的,適用訴訟時效的規(guī)定”。

總結(jié)

由此可見,李某請求開發(fā)商辦理房屋權(quán)屬證書的請求權(quán)不能適用訴訟時效的規(guī)定,如果其他情況符合法律規(guī)定,應(yīng)當(dāng)獲得支持。

關(guān)于上述的兩個問題,最高院民一庭曾經(jīng)也有過相應(yīng)的觀點(diǎn),具體如下:

最高人民法院民一庭傾向性意見:

一、商品房買賣合同約定的出賣人交付房屋的期限屆滿,買受人根據(jù)合同約定可以請求出賣人交付房屋。其請求權(quán)屬于債權(quán)請求權(quán),應(yīng)當(dāng)適用《民法通則》有關(guān)訴訟時效的規(guī)定。但在訴訟時效期間的起算上,應(yīng)當(dāng)區(qū)分具體情況:房屋具備法定交付條件,訴訟時效期間自合同約定的交付期限屆滿之日起計(jì)算;如果房屋尚不具備法定的交付條件,訴訟時效期間應(yīng)從房屋具備法定的交付條件之日起計(jì)算。

二、出賣人已經(jīng)將房屋交付于買受人,買受人亦已實(shí)現(xiàn)對房屋的占有的,買受人請求出賣人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)、辦理房屋所有權(quán)登記的請求權(quán)具有物權(quán)性質(zhì),不適用訴訟時效的規(guī)定。

關(guān)于上述問題,此次的問律師就解答就到這里,下次的問律師為大家解答交房中的違約問題。

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