【案情介紹】
　　2004年9月，黃某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》，由黃某購買房地產(chǎn)開發(fā)公司位于北京市朝陽區(qū)三間房鄉(xiāng)商品房一套。合同簽訂當(dāng)日黃某一次性支付了全部房款，并于當(dāng)年11月驗收房屋時向物業(yè)公司支付了產(chǎn)權(quán)證測繪費、產(chǎn)權(quán)代辦費、契稅和維修基金等各項費用；截止2009年5月，房地產(chǎn)開發(fā)公司未將黃某所購房屋辦理產(chǎn)權(quán)登記所需資料向登記機關(guān)備案，黃某至今未取得所購房屋產(chǎn)權(quán)證書。依照合同約定，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)于房屋交付使用后180日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記所需資料報登記機關(guān)備案；如因房地產(chǎn)開發(fā)公司原因致使購房人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的，購房人可要求房地產(chǎn)開發(fā)公司按已付房款的２％支付違約金。黃某起訴至法院，要求房地產(chǎn)開發(fā)公司辦理產(chǎn)權(quán)登記備案手續(xù)并支付違約金。
　　庭審中房地產(chǎn)開發(fā)公司辯稱：①雙方所簽補充協(xié)議約定，以一次性付款方式支付房款的買受人可以選擇是否及時辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，而黃某并未要求及時辦理產(chǎn)權(quán)證書；②產(chǎn)權(quán)證測繪費、產(chǎn)權(quán)代辦費、契稅和維修基金等各項費用并未支付給房地產(chǎn)開發(fā)公司，而是支付給了物業(yè)公司。
　　審理還查明樓盤整體進行了登記備案，而黃某所購房屋則未提交過任何登記備案材料。法院以黃某入住時向物業(yè)公司支付了產(chǎn)權(quán)代辦費，認(rèn)定黃某已選擇要求及時辦理產(chǎn)權(quán)證書；而房地產(chǎn)開發(fā)公司長時間未辦理房產(chǎn)證，已構(gòu)成違約。故而判決：房地產(chǎn)開發(fā)公司60日內(nèi)為黃某辦理房屋所有權(quán)證，黃某予以協(xié)助；房地產(chǎn)開發(fā)公司按已付房款的２％向黃某支付違約金。

【律師評析】
　　本案事實清楚、法律關(guān)系明確，但有兩個爭議之處值得商榷：
　?。?、黃某要求取得房產(chǎn)證的訴求應(yīng)該如何表述？
　　本律師起訴時的訴訟請求表述為：判決被告履行合同，辦理產(chǎn)權(quán)登記備案手續(xù)，協(xié)助原告取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書；而法院判決則表述為：被告于判決生效后60日內(nèi)辦理房屋所有權(quán)證，原告協(xié)助提交相關(guān)資料。
　　個人認(rèn)為嚴(yán)格依照合同表述開發(fā)商的義務(wù)要準(zhǔn)確點。開發(fā)商非房地產(chǎn)權(quán)屬證書的發(fā)證機關(guān)，只是向登記備案機關(guān)提交相應(yīng)材料，因此開發(fā)商的義務(wù)不是辦證，而是履行辦證所需手續(xù)。
　?。?、黃某的請求是否超過訴訟時效？
　　民事訴訟的時效期間一般為２年，從知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時起計算。從現(xiàn)行法律來看，黃某的請求顯然已超過訴訟時效。需要說明的是，因本案被告未以時效抗辯，法院也未對時效問題予以審理。
　　司法實踐中出于維護社會穩(wěn)定需要，對于購房人要求取得房屋產(chǎn)權(quán)請求，忽略時效制度；而在審查逾期辦理產(chǎn)權(quán)證書的違約責(zé)任時則會考慮時效問題。
　　實際生活中因開發(fā)商的惡意拖拉，購房人因法律知識缺乏不懂得采取相應(yīng)措施，而房產(chǎn)又涉及利益重大，如果以超過時效為由對購房人利益不予保護，則會影響社會穩(wěn)定，從而也違背時效制度設(shè)立初衷。為維護法律權(quán)威和法制統(tǒng)一，應(yīng)修改法律或者作出司法解釋，對時效制度缺陷予以矯正，以適應(yīng)新的社會形勢。

【友情提示】
　　當(dāng)遭遇房地產(chǎn)開發(fā)商惡意拖拉辦理產(chǎn)權(quán)登記備案手續(xù)時，購房人應(yīng)及時通過訴訟維權(quán)；如不及時起訴，應(yīng)委托律師簽發(fā)律師函，敦促開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，以起到訴訟時效中斷之效果。
　　另外，在房地產(chǎn)買方市場情況下，可適當(dāng)提高開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)登記備案手續(xù)的違約金，增加開發(fā)商違約成本。

【法律規(guī)定】
　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2003年3月24日最高人民法院審判委員會第1267次會議通過，法釋[2003]7號）
　　第十八條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：
　　（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；
　?。ǘ┥唐贩抠I賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
　　（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
　　合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。