未經(jīng)共有人同意，擅自抵押共有房屋是否有效？

轉(zhuǎn)自：南京市中級人民法院

基本案情

2019年2月，小貸公司與張某簽訂借款合同，張某向小貸公司借款300萬元，張某以其所有的房屋提供抵押擔(dān)保，小貸公司按約放款。借款到期后，張某未按期還款，小貸公司遂將張某訴至秦淮法院。張某辯稱,自己對于借款本金、利息以及借款事實(shí)沒有異議，但對原告主張的抵押權(quán)有異議，案涉房產(chǎn)是共有物，抵押權(quán)的設(shè)立未經(jīng)第三人李某同意，系無權(quán)處分。原告未審查核實(shí)房屋的共有情況，對被告提供的抵押物未審查，不能認(rèn)定為善意，因此原、被告間的抵押合同無效，故原告對案涉房屋無權(quán)行使優(yōu)先受償權(quán)。

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第三人李某陳述，自己對原、被告間借款一事并不知情，對被告將案涉房屋抵押給原告的事也不知曉，不認(rèn)可原告的房屋抵押權(quán)。法院審理查明該房產(chǎn)系被告與第三人李某共有。

裁判要旨

原告作為專業(yè)的小額貸款公司，在設(shè)立案涉抵押時(shí)未盡合理注意義務(wù)，其應(yīng)當(dāng)知道被告對案涉房屋系無權(quán)處分，仍與被告進(jìn)行交易，存在重大過失，不應(yīng)認(rèn)定為善意第三人，本案抵押權(quán)并未有效設(shè)立。原告主張對案涉房屋行使抵押權(quán)缺乏事實(shí)依據(jù)，法院不予支持。

被告不服一審裁判結(jié)果提起上訴，南京中院經(jīng)審理判決駁回上訴，維持原判。

法官說法

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△秦淮法院法官祝劍泰

本案爭議的焦點(diǎn)是小貸公司能否取得抵押權(quán)。

《民法典》第311條規(guī)定：

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“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時(shí)是善意；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依據(jù)前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求損害賠償。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照適用前兩款規(guī)定?！?/p>

《民法典》第311條所規(guī)定的善意取得制度，目的在于保護(hù)占有的公信力，保障交易安全，鼓勵(lì)交易，保護(hù)交易當(dāng)事人的信賴?yán)?，維護(hù)商品交易的正常秩序。

財(cái)產(chǎn)的善意取得以受讓人的善意為條件，如果受讓人具有惡意，則不得適用善意取得。一般情況下，應(yīng)當(dāng)保護(hù)善意第三人基于信賴不動產(chǎn)登記簿從事的交易行為，此處的善意必須結(jié)合其他的因素予以考慮。如果第三人明知或者應(yīng)當(dāng)知道財(cái)產(chǎn)屬于共同財(cái)產(chǎn)，仍然與一方進(jìn)行交易，則其不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為善意第三人。

本案中，原告在辦理該房的抵押登記時(shí)，僅查看該房的所有權(quán)證、土地使用權(quán)證，對共有情況未進(jìn)行詢問、調(diào)查，辦理該房的抵押登記時(shí)未征得第三人李某的同意，未要求第三人李某到場對抵押情況予以確認(rèn)。

原告作為專業(yè)的小額貸款公司，在設(shè)立案涉抵押時(shí)未盡合理注意義務(wù)，其應(yīng)當(dāng)知道被告對案涉房屋系無權(quán)處分，仍與被告進(jìn)行交易，存在重大過失，不應(yīng)認(rèn)定為善意第三人。本案抵押權(quán)并未有效設(shè)立。原告主張對案涉房屋行使抵押權(quán)缺乏事實(shí)依據(jù)，法院不予支持。