司法實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)善意取得的“善意”認(rèn)定存在第三人的注意義務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、第三人的信賴基礎(chǔ)錯(cuò)誤等普遍性問題。本文試圖以實(shí)證研究的方法，并結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的相關(guān)理論，分析揭示造成“善意”認(rèn)定困境的客觀根源，并找到克服當(dāng)前司法困境的有效路徑。

　　    一、 “善意”認(rèn)定亂象—— 是非難辨的司法難題

　　（一）受讓人的注意義務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不一

　　1.關(guān)于查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿

　　 我國《物權(quán)法》及《物權(quán)法解釋（一）》均未對(duì)不動(dòng)產(chǎn)受讓人是否負(fù)有查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿的義務(wù)作出明確規(guī)定，司法實(shí)踐中形成了截然不同的裁判觀點(diǎn)。有觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權(quán)利推定效力和不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公開性，只有證明受讓人非善意的情形才能推翻對(duì)于受讓人基于對(duì)登記簿記載的權(quán)利狀況信賴而成立的善意，因此，即使第三人沒有實(shí)施查閱登記簿的行為，在原權(quán)利人無法證明受讓人為非善意的情形下，不利的后果還是歸于原權(quán)利人，故第三人無需被苛以查閱登記簿的義務(wù)。但司法案例卻與這一指導(dǎo)性意見恰好相反，例如杭州市中級(jí)人民法院作出的（2013）浙杭民終字第3648號(hào)民事判決書認(rèn)為，陳某作為房屋受讓人，應(yīng)當(dāng)持有審慎的態(tài)度，全面了解房屋的狀態(tài)，但其明知案涉房屋系經(jīng)濟(jì)適用房，卻未向房屋管理部門查詢核對(duì)，故陳某在房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)不能認(rèn)定為善意第三人。

　　2.關(guān)于查看不動(dòng)產(chǎn)占有狀況

　　對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)受讓人是否負(fù)有實(shí)地查看不動(dòng)產(chǎn)占有狀況的義務(wù)，法律及司法解釋均未明確規(guī)定。根據(jù)作者檢索的大量司法案例，法院進(jìn)行裁判時(shí)均明確賦予了不動(dòng)產(chǎn)受讓人的實(shí)地查看義務(wù)。在登記權(quán)利人與實(shí)際占有人不一致的情況下，受讓人未進(jìn)行實(shí)地查看并向占有人了解不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)狀況的，其受讓不動(dòng)產(chǎn)后各方對(duì)所有權(quán)歸屬產(chǎn)生爭(zhēng)議的，法院均以此為由排除了受讓人的善意。例如，上海市第一中級(jí)人民法院作出的（2012）滬一中民二（民）終字第1160號(hào)民事判決書認(rèn)為，購房人在實(shí)際權(quán)利人一直居住在系爭(zhēng)房屋內(nèi)的情況下，支付購房款并辦理過戶手續(xù)，缺乏購房人應(yīng)盡的審慎注意義務(wù)。但同樣是上海市第一中級(jí)人民法院作出的（2014）滬一中民二（民）終字第433號(hào)民事判決書，對(duì)于相似案情并沒有以受讓人未實(shí)地查看系爭(zhēng)房屋的實(shí)際占有而排除其善意，而是創(chuàng)新性地認(rèn)為，受讓人雖然已取得系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)證，但在其未從出售方獲得系爭(zhēng)房屋實(shí)際控制權(quán)的情況下，無權(quán)徑行要求實(shí)際占有人遷出。該案并被作為典型案例在2015年第10期《最高人民法院公報(bào)》上刊載，引起了理論界和司法實(shí)務(wù)界的爭(zhēng)論。

　　3.關(guān)于調(diào)查出讓人的婚姻及財(cái)產(chǎn)狀況

　　關(guān)于受讓人是否有義務(wù)了解不動(dòng)產(chǎn)是否為夫妻共有財(cái)產(chǎn)，我國并未有法律規(guī)定。司法實(shí)踐中的判例確是大相徑庭。根據(jù)作者對(duì)類似案例的檢索分析，多數(shù)判例均未賦予受讓人主動(dòng)了解交易不動(dòng)產(chǎn)是否為夫妻共有的義務(wù)。 但也有判決明確確定了調(diào)查出讓人的婚姻及財(cái)產(chǎn)狀況的義務(wù)，如蘭州市中級(jí)人民法院作出的（2012）蘭法民再字第20號(hào)民事判決書認(rèn)為，“蔡寶金在受讓房屋時(shí)未對(duì)吳玉安的婚姻狀況進(jìn)行審查，未了解房屋權(quán)屬的實(shí)際情況，主觀上存在明顯的過失，因受讓人存在主觀過失，本案不適用善意取得制度”。

　　（二）受讓人的信賴基礎(chǔ)錯(cuò)誤

　　1.信賴出讓人與登記權(quán)利人之間的親屬關(guān)系

　　沈陽市大東區(qū)人民法院審理的（2013）大東民二初字第3393號(hào)案中，原告高福環(huán)與被告黃婷亮系母女關(guān)系。2007年，被告黃婷亮以原告及其自己的名義與被告王學(xué)良簽訂房屋買賣協(xié)議書一份，被告王學(xué)良作為買受人購買原告回遷房屋一處。協(xié)議簽訂之后，被告王學(xué)良依約交納了房款，被告黃婷亮將房屋相關(guān)手續(xù)、原告身份證、戶口本等材料交付王學(xué)良。被告王學(xué)良其后入住訴爭(zhēng)房屋并陸續(xù)交納了剩余房款及維修基金等。2013年，原告訴至法院，稱被告黃婷亮在原告不知情的情況下，私自與被告王學(xué)良簽訂房屋買賣協(xié)議書，故請(qǐng)求法庭判令房屋買賣協(xié)議書無效，被告返還房屋。大東區(qū)人民法院認(rèn)為，訟爭(zhēng)房屋在轉(zhuǎn)讓時(shí)，被告黃婷亮持有合法的房屋動(dòng)遷手續(xù)、原告的身份證及戶口本復(fù)印件等相關(guān)材料，考慮原告與被告黃婷亮之間特殊的身份關(guān)系，使得被告王學(xué)良有充分的理由相信被告黃婷亮擁有處分房屋的權(quán)利表征，而原告除了個(gè)人懷疑，并無充分證據(jù)證明被告王學(xué)良在交易時(shí)具有惡意，本案應(yīng)認(rèn)定被告王學(xué)良系善意購買，故判決駁回了原告的訴訟請(qǐng)求。

　　2.信賴不動(dòng)產(chǎn)的占有或他人權(quán)利證書的持有

　　溫縣人民法院審理的（2013）溫民一初字第00287號(hào)，原告李作林與被告張小偉返還原物糾紛一案中，原告于2008年將登記于其名下的房屋一處交由二兒子李民生居住，2012年原告將房產(chǎn)證交給李民生。2013年，李民生向被告張小偉借款共計(jì)330000元。2013年8月，李民生給張小偉出具房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓聲明一份，將該房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給被告張小偉，以抵借款，并將房產(chǎn)證交給被告張小偉。此后，張小偉將門鎖更換，搬入該房居住。原告李作林2013年10月得知被告張小偉搬住該房屋內(nèi)后，認(rèn)為自己的權(quán)益受到侵害，遂向法院提起訴訟，要求被告返還房屋。溫縣人民法院認(rèn)為，房屋所有權(quán)雖然登記在原告名下，但其2008年起已將該房屋讓其二兒子李民生居住，2012年又將房產(chǎn)證交給李民生，李民生因借被告張小偉款無力償還，將該房屋及房產(chǎn)證一并轉(zhuǎn)讓給張小偉抵頂借款并不違法，張小偉受讓房屋符合物權(quán)法第一百零六條關(guān)于善意取得的規(guī)定，故判決駁回了原告的訴訟請(qǐng)求。

　　另外，司法實(shí)踐中許多法院將出讓人通過偽造登記權(quán)利人的授權(quán)委托書及身份證件等形成的表見代理和冒名處分不動(dòng)產(chǎn)等情形均適用善意取得的相關(guān)規(guī)定。作者認(rèn)為不妥，具體理由將在下文展開論述。 

　　二、法律規(guī)范不足——司法困境的客觀根源

　　（一）《物權(quán)法》“善意”認(rèn)定規(guī)則缺失

　　我國《物權(quán)法》明確規(guī)定了善意取得制度適用于不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，確立了我國不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度?！段餀?quán)法》第一百零六條第一款規(guī)定：無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。首先，該條文的立法規(guī)定過于籠統(tǒng)，條文中僅出現(xiàn)“善意”二字，但對(duì)于善意的內(nèi)涵、善意的判斷標(biāo)準(zhǔn)均未做出規(guī)定，造成善意要件判斷標(biāo)準(zhǔn)的缺失。關(guān)于善意取得中的“善意”認(rèn)定，理論上和立法例上主要存在兩種不同的觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為僅為受讓人對(duì)轉(zhuǎn)讓人無權(quán)處分之事實(shí)不知情即可；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，受讓人還需就不知情沒有重大過失方可認(rèn)定為善意。德國民法在對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)從無處分權(quán)人處取得，設(shè)定了不同的制度，對(duì)取得人的“善意”要求標(biāo)準(zhǔn)也不相同。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的無權(quán)處分，僅要求受讓人不知情即可構(gòu)成善意；對(duì)于動(dòng)產(chǎn)的無權(quán)處分，則要求受讓人不知情且不負(fù)有重大過失。我國《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度進(jìn)行了統(tǒng)一規(guī)定，既未明確“善意”認(rèn)定應(yīng)采那種標(biāo)準(zhǔn)，也未明確針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)是否應(yīng)做區(qū)分。在此模糊概念之下的法律適用，必然會(huì)造成“善意”認(rèn)定的混亂困境。其次，善意的證明規(guī)則缺失?！段餀?quán)法》既未規(guī)定善意證明責(zé)任的分配規(guī)則，也未明確善意的證明標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致司法實(shí)踐中證明責(zé)任分配混亂，甚至隨意，善意的證明程度完全依賴于法官的自由裁量，從而導(dǎo)致了諸多裁判標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的案件。

　　（二）《物權(quán)法解釋（一）》統(tǒng)一裁判功能不足

　　首先，明確列舉事項(xiàng)并非典型。《物權(quán)法解釋（一）》第十六條第一款規(guī)定， 具有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)：（一）登記簿上存在有效的異議登記；（二）預(yù)告登記有效期內(nèi)，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意；（三）登記簿上已經(jīng)記載司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)事項(xiàng)；（四）受讓人知道登記簿上記載的權(quán)利主體錯(cuò)誤；（五）受讓人知道他人已經(jīng)依法享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。其中前三項(xiàng)規(guī)定分別是指登記簿上存在異議登記、預(yù)告登記和查封登記等限制不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)處分的記載事項(xiàng)的情形。作者認(rèn)為，雖然司法解釋將該三種情形進(jìn)行明確列舉，但該三種情形在不動(dòng)產(chǎn)善意取得案件中十分罕見，并非典型。因?yàn)?，如果登記簿上存在該三種登記，受讓人只要查閱登記簿就很容易發(fā)現(xiàn)。即使受讓人沒有查閱登記簿，該三種登記都對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)處分具有限制功能，依據(jù)法律規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)工作人員或直接不予辦理變更登記，或書面告知受讓人有異議登記并要求受讓人提供知悉異議登記存在并自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的書面承諾。在此等情況下，僅在受讓人未查閱登記簿或雖明知有限制處分的登記但仍惡意受讓不動(dòng)產(chǎn)，并且登記機(jī)關(guān)工作人員因疏忽大意未發(fā)現(xiàn)有限制性登記或雖明知有限制性登記仍與受讓人惡意串通為其辦理變更登記等條件同時(shí)具備時(shí)方能實(shí)現(xiàn)。這些假設(shè)條件在理論上是成立的，但在實(shí)踐中發(fā)生的幾率微乎其微。另外，通過作者檢索的大量案例，未發(fā)現(xiàn)因以上情形引發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)善意取得糾紛案件，也更加印證了以上分析的合理性。因此，作者認(rèn)為，該三項(xiàng)內(nèi)容對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)受讓人是否為善意的判斷僅具有形式意義。

　　其次，證明責(zé)任作用有限?！段餀?quán)法解釋（一）》第十五條第二款規(guī)定，真實(shí)權(quán)利人主張受讓人不構(gòu)成善意的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證證明責(zé)任。雖然該條規(guī)定彌補(bǔ)了《物權(quán)法》的空白，明確規(guī)定了善意證明責(zé)任的承擔(dān)規(guī)則，但僅靠證明責(zé)任的分配遠(yuǎn)不能克服善意認(rèn)定的困境。因?yàn)闊o論哪一方負(fù)責(zé)舉證，最終的關(guān)鍵都是要落實(shí)到是否構(gòu)成善意的具體判斷上。真實(shí)權(quán)利人要證明受讓人不構(gòu)成善意，就要舉證證明受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)或應(yīng)當(dāng)知道但因重大過失而不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)。因此，承擔(dān)證明責(zé)任的一方要舉證證明到何種程度才能達(dá)到證明目的同樣需要法官的裁量，而這種裁量難以確定完全客觀的標(biāo)準(zhǔn)，仍要依賴于法官的經(jīng)驗(yàn)與主觀判斷。

　　 三、 明確裁判標(biāo)準(zhǔn)——困境克服的必由之路

　　（一） “善意”認(rèn)定之相關(guān)理論

　　1.善意取得之“善意”內(nèi)涵

　　受讓人為善意，是善意取得使用的首要條件。民法上的“善意”，通常是指行為人在從事民事行為時(shí)，認(rèn)為其行為合法，或者認(rèn)為相對(duì)方具有合法權(quán)利、行為合法的一種心理狀態(tài)。作為一種內(nèi)在心理狀態(tài)，其并不直接顯露于外部，故而難以度測(cè)，但作為一個(gè)法律概念，在司法實(shí)踐中必須明確認(rèn)定善意的裁量標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)《物權(quán)法解釋（一）》第十五條的規(guī)定，可見最高法院采納了上述關(guān)于“善意”認(rèn)定的第二種觀點(diǎn)，即受讓人的“善意”應(yīng)以不知且不應(yīng)知轉(zhuǎn)讓人無權(quán)處分為判定標(biāo)準(zhǔn)，其中包含兩方面的內(nèi)容：（1）受讓人不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)。認(rèn)定受讓人的善意，最為基本的是其對(duì)轉(zhuǎn)讓人系無處分權(quán)人的事實(shí)并不知情，這是“善意”認(rèn)定客觀方面的標(biāo)準(zhǔn)。（2）受讓人對(duì)不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)無重大過失。根據(jù)行為人違反注意義務(wù)的程度，民法上的過失可以分為重大過失、一般過失與輕微過失。對(duì)于重大過失的認(rèn)定通常是以行為人欠缺一般人具有的注意為判斷標(biāo)準(zhǔn)，只要行為人稍加注意即可以避免出現(xiàn)認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤或者發(fā)生損失，而其沒有盡到此注意義務(wù)時(shí)，應(yīng)認(rèn)為存在重大過失。一般過失是指一般人在通常情況下的

　　過失，表現(xiàn)為行為人缺乏具有一般知識(shí)、智力和經(jīng)驗(yàn)的人誠實(shí)處理事務(wù)所應(yīng)有的注意。輕微過失則是指非常小，甚至可以忽略的過失。如果將一般過失和輕微過失也作為認(rèn)定善意的標(biāo)準(zhǔn)，則對(duì)第三人的要求過高，可能造成善意取得制度被虛置的后果，從而破壞交易各方利益平衡，故不應(yīng)采取一般過失或輕微過失的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

　　2.我國不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得的現(xiàn)實(shí)考量

　　不動(dòng)產(chǎn)登記公信力從根本上是一種利益平衡機(jī)制，此與善意取得制度具有一定的相似性。但二者最大的差別就是對(duì)“善意”認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)不同，不動(dòng)產(chǎn)登記公信力制度下僅要求受讓人不知轉(zhuǎn)讓人無權(quán)處分即為善意，善意取得制度則對(duì)受讓人苛以非因重大過失而不知的加重條件。究其原因，登記公信力須與登記公示相結(jié)合來適用，不動(dòng)產(chǎn)登記公信力是以完備的不動(dòng)產(chǎn)登記體系為基礎(chǔ)的。德國、瑞士等國已建立起了完善的不動(dòng)產(chǎn)登記公示制度，登記公示的權(quán)利狀態(tài)與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不一致的情況極為少見，因此他們具有了賦予登記公信力的基礎(chǔ)。相比之下，我國目前不動(dòng)產(chǎn)登記制度尚不完善，登記權(quán)利與真實(shí)權(quán)利不一致的情況較為普遍，且存在大量未經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，不具備不動(dòng)產(chǎn)登記公信力制度存在的社會(huì)基礎(chǔ)。因此，我國《物權(quán)法》并未確立不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的公信力，而是將不動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)的無權(quán)處分一并納入善意取得制度予以調(diào)整，而且也未對(duì)二者設(shè)定不同的“善意”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

　　（二） “善意”認(rèn)定之亂象澄清

　　1.“善意”認(rèn)定應(yīng)堅(jiān)持主觀與客觀相結(jié)合的判斷標(biāo)準(zhǔn)，著重于客觀判斷

　　“主觀善意說”與“客觀善意說”是解決善意要件證明標(biāo)準(zhǔn)的兩種學(xué)說。前者認(rèn)為，善意是對(duì)人內(nèi)心心理的判斷，及根據(jù)第三人的主觀心理狀態(tài)來判斷善意于否。但由于“主觀善意”考察的是行為人內(nèi)心心理的活動(dòng)狀態(tài)，而人的心理難以被外界所知悉，因此采用該判斷標(biāo)準(zhǔn)就會(huì)產(chǎn)生實(shí)踐中的證明困難與認(rèn)定困難。善意雖為行為人的主觀心理狀態(tài)，但會(huì)以一定的行為外觀表現(xiàn)出來，由此產(chǎn)生了“客觀善意”。“客觀善意說”主張以外觀標(biāo)準(zhǔn)來確定善意與否，保護(hù)善意第三人利益。 “客觀善意”的使用，是法律的一項(xiàng)技術(shù)處理，不僅能夠有效反映第三人的善意心理狀態(tài)，同時(shí)便于司法實(shí)踐適用，減少法院審判成本。因此，司法實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)注重“客觀善意”判斷標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)用。例如，只要登記簿上具有限制不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)處分的登記，無論受讓人是否知道該登記事項(xiàng)的存在，均應(yīng)排除受讓人的善意。當(dāng)然，主觀善意與客觀善意并非相互對(duì)立和排斥的，它們之間的區(qū)分也并不絕對(duì)?？陀^善意的外觀標(biāo)準(zhǔn)是從主觀善意的行為中抽象出來，是經(jīng)過法律評(píng)價(jià)的主觀善意。而在認(rèn)定主觀善意時(shí)，又必須以一定的客觀事實(shí)相聯(lián)系反映內(nèi)心狀態(tài)，又和客觀善意聯(lián)系起來。例如，實(shí)踐中諸多出讓人以不合理低價(jià)將登記于自己名下的夫妻共有房屋轉(zhuǎn)讓給其近親屬的案例，法院均以雙方具有親屬關(guān)系且受讓價(jià)格不合理等客觀因素推定受讓人主觀上具有惡意，不適用善意取得。

　　2.注意義務(wù)的程度把握應(yīng)以構(gòu)成重大過失為判斷標(biāo)準(zhǔn)。

　　“明知”而為之即為故意。司法實(shí)踐中，如果實(shí)際權(quán)利人能夠舉證證明受讓人明知出讓人無處分權(quán)而受讓不動(dòng)產(chǎn)，則可斷然確定受讓人不構(gòu)成善意，根本不會(huì)產(chǎn)生受讓人注意義務(wù)程度的判斷問題。另外，不應(yīng)采取一般過失及輕微過失作為“善意”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，前文已經(jīng)論述。因此，在討論受讓人在違反何種注意義務(wù)才被排除“善意”時(shí)，只要認(rèn)定受讓人違反的該注意義務(wù)是否已構(gòu)成重大過失即可。作者認(rèn)為，對(duì)“重大過失”的判斷，并非要求受讓人必須對(duì)登記是否存在錯(cuò)誤進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，而是應(yīng)根據(jù)具體案件的一些客觀情況，如受讓人與轉(zhuǎn)讓人的關(guān)系，占有和交付情況等，區(qū)分不同情形分別加以認(rèn)定。根據(jù)以上分析，作者在此對(duì)本文第一部分列舉的爭(zhēng)議問題說明自己的觀點(diǎn)。作者認(rèn)為，房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)大都具有較大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和實(shí)用價(jià)值，特別是作為人的安身立命之所的生存保障價(jià)值則更為重要。因此，作為不動(dòng)產(chǎn)交易雙方的當(dāng)事人均應(yīng)報(bào)以審慎處理和防控風(fēng)險(xiǎn)的積極態(tài)度。作為出讓人主要防范的是無法受償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)，而受讓人則應(yīng)重點(diǎn)防范標(biāo)的物的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)與出讓人的權(quán)利瑕疵。受讓人對(duì)于可能存在的風(fēng)險(xiǎn)不能聽之任之，視而不見，而應(yīng)當(dāng)積極預(yù)見和防范風(fēng)險(xiǎn)，否則風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生將得不到法律的有效保護(hù)。作者以下分析皆以受讓人的自我風(fēng)險(xiǎn)防范義務(wù)為前提和出發(fā)點(diǎn)。

　　（1）受讓人負(fù)有查閱登記簿的義務(wù)。首先，我國《物權(quán)法》第16條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。因此，登記簿的內(nèi)容具有公示效力和權(quán)利推定效力。其次，《物權(quán)法》第17條雖然規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明，但該條同時(shí)規(guī)定權(quán)屬證書與登記簿記載的內(nèi)容不一致的，除有證據(jù)證明登記簿確有錯(cuò)誤外，應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。實(shí)踐中，可能存在證書造假或證書作廢未被收回等情形，也就會(huì)存在證書所載明的權(quán)利主體和內(nèi)容與登記簿不一致的現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)。再次，我國《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二十七條規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。據(jù)此，查閱登記簿并未對(duì)受讓人構(gòu)成重大困難。即使受讓人自行查閱存在一定障礙，其要求出讓人協(xié)助查詢也完全正當(dāng)。需要說明的是，雖然明確受讓人負(fù)有查閱登記簿的義務(wù)，并非意味著其未履行查閱義務(wù)就必然不能成立善意，但如果不動(dòng)產(chǎn)登記簿上明確記載了權(quán)利障礙或登記簿的內(nèi)容與權(quán)利證書不一致時(shí)，則可以推定不動(dòng)產(chǎn)受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，從而排除其善意。按照無義務(wù)則無責(zé)任的一般法理，如果不明確受讓人的查閱義務(wù)，則無依據(jù)對(duì)其苛以承擔(dān)不利后果的責(zé)任，同時(shí)也不利于促使受讓人積極行使權(quán)利，避免發(fā)生糾紛。

　　（2）受讓人負(fù)有實(shí)地查看不動(dòng)產(chǎn)占有狀況義務(wù)。首先，依據(jù)我國現(xiàn)有法律，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的占有雖然不具有表彰所有權(quán)的公示公信力，但“占有”擁有傳遞某種信息的天然屬性，能夠在一定程度上對(duì)登記所公示的信息加以驗(yàn)證。其次，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的占有外觀進(jìn)行考察只需要很低的成本，該成本與標(biāo)的物的價(jià)值或交易風(fēng)險(xiǎn)成本相比微不足道。再次，在實(shí)踐中受讓人往往基于了解標(biāo)的物的地理位置、建筑構(gòu)造、房間布局等基本情況也會(huì)進(jìn)行實(shí)地查看。在經(jīng)實(shí)地查看，發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)非由登記權(quán)利人占有時(shí)，受讓人就應(yīng)當(dāng)要求登記權(quán)利人加以解釋并提供相應(yīng)的證明，如條件允許還應(yīng)當(dāng)向?qū)嶋H占有人了解其占有的權(quán)利依據(jù)。因此，未經(jīng)考察不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際占有狀況就受讓房屋，明顯未盡到一般人應(yīng)當(dāng)具有的審慎義務(wù)，發(fā)生糾紛后應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為重大過失。例如，在借名買房情況下，房屋登記在被借名人名下，但一般都由借名人實(shí)際居住，第三人只要上門實(shí)地查看就能夠了解房屋的實(shí)際權(quán)利歸屬，有效防止交易風(fēng)險(xiǎn)。

　　（3）受讓人是否具有調(diào)查出讓人婚姻及財(cái)產(chǎn)狀況義務(wù)應(yīng)當(dāng)具體分析。如果一律要求受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)必須調(diào)查了解出讓人是否已婚、該不動(dòng)產(chǎn)是否為夫妻共同財(cái)產(chǎn)以及出讓人的配偶是否同意出讓等，顯然對(duì)受讓人的注意義務(wù)要求過高，也大大增加了交易成本，降低了交易效率。特別是通過中介機(jī)構(gòu)或公開拍賣方式購買房屋等，更無需此項(xiàng)義務(wù)。但受讓人與出讓人為親屬或好友等關(guān)系時(shí)，一方面基于此種親密關(guān)系受讓人理應(yīng)詢問出讓人配偶的意見；另一方面，基于此種親密關(guān)系，受讓人往往對(duì)出讓人的夫妻共有不動(dòng)產(chǎn)情況及夫妻感情狀況有所了解，出現(xiàn)夫妻一方單獨(dú)處分不動(dòng)產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)引發(fā)受讓人的合理懷疑，此種懷疑促使其必須履行詢問調(diào)查義務(wù)，若其僅憑房產(chǎn)登記在一方名下而受讓該房屋，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其構(gòu)成重大過失。雖然不宜將調(diào)查出讓人婚姻及財(cái)產(chǎn)狀況規(guī)定為受讓人的確定義務(wù)，但作者建議在條件允許的情況下，即使出讓人為唯一登記權(quán)利人，要求出讓人配偶同時(shí)簽署書面同意意見對(duì)于保護(hù)受讓人自身利益，防范糾紛與訴訟風(fēng)險(xiǎn)，特別是對(duì)于出讓人因出讓房屋后房?jī)r(jià)暴漲或面臨巨大的拆遷利益時(shí)反悔所帶來的風(fēng)險(xiǎn)具有“護(hù)身符”的功能。

　　3.登記簿所顯示的權(quán)利外觀應(yīng)當(dāng)是唯一信賴基礎(chǔ)

　　善意取得制度的理論依據(jù)學(xué)理上存在一定爭(zhēng)議，主要包括時(shí)效取得說、法律特別規(guī)定說、占有效力說、法律賦權(quán)說和權(quán)利外觀說等。鑒于篇幅所限，作者不再對(duì)各學(xué)說展開討論。其中，權(quán)利外觀說認(rèn)為，依物權(quán)公示原則，（動(dòng)產(chǎn)）占有人被推定為所有權(quán)人，善意取得是受讓人信賴該外觀而應(yīng)予保護(hù)的結(jié)果。德國、瑞士、我國臺(tái)灣地區(qū)等均采納了權(quán)利外形說。有學(xué)者認(rèn)為，大陸法系民法以權(quán)利外觀主義為理論基礎(chǔ)而確定的令當(dāng)事人承擔(dān)信賴責(zé)任的規(guī)則是最龐大的因聚合而成的規(guī)則體系，信賴法則在德國法上適用于動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意取得和對(duì)土地登記簿的信賴等，在我國信賴法則適用于動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)及擔(dān)保物權(quán)的善意取得等。瑞士法中權(quán)利外觀責(zé)任的適用范圍與德國法相似，權(quán)利外觀責(zé)任具體的適用范圍包括：一是代理法上的適用，主要涉及表見代理與容忍代理以及無權(quán)代理的追認(rèn)；二是動(dòng)產(chǎn)的善意取得；三是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的信賴等。由于我國對(duì)不動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一適用善意取得制度，不動(dòng)產(chǎn)的公示形式為登記，因此以權(quán)利外觀說為基礎(chǔ)，登記權(quán)利人被推定為所有權(quán)人或他物權(quán)人，受讓人基于對(duì)登記簿上記載的權(quán)利外觀的合理信賴依法應(yīng)予保護(hù)。實(shí)踐中不動(dòng)產(chǎn)的無權(quán)處分主要是指登記簿錯(cuò)誤時(shí)登記權(quán)利人將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人 , 取得人因信賴登記而進(jìn)行了交易且辦理了登記的情形 。以登記簿錯(cuò)誤作為不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的適用前提既符合作為不動(dòng)產(chǎn)善意取得理論基礎(chǔ)的“權(quán)利外觀原則” , 也與《物權(quán)法》第 16 條確立的登記簿推定效力更加契合。應(yīng)當(dāng)以“登記簿錯(cuò)誤”作為適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的前提條件本文在“受讓人信賴基礎(chǔ)錯(cuò)誤”部分所列舉的兩個(gè)案例均不存在登記簿錯(cuò)誤，也并非登記權(quán)利人或其他證明文件所載明的權(quán)利人對(duì)其名下的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處分，受讓人信賴的不是不動(dòng)產(chǎn)登記，而是處分人與登記權(quán)利人具有親屬關(guān)系以及處分人占有他人的不動(dòng)產(chǎn)并持有權(quán)屬證書的外觀，因此不符合適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的前提條件。

　　權(quán)利的外觀，包括代理權(quán)外觀和處分權(quán)外觀，是指通過授權(quán)委托書、 動(dòng)產(chǎn)占有及不動(dòng)產(chǎn)登記等方式所表現(xiàn)的交易當(dāng)事人的權(quán)利狀態(tài)。作者認(rèn)為，代理權(quán)外觀應(yīng)當(dāng)接受代理制度的調(diào)整，而處分權(quán)外觀應(yīng)當(dāng)適用物權(quán)法的規(guī)范。在出讓人偽造登記權(quán)利人的授權(quán)委托書等手續(xù)已委托代理人的身份處分登記權(quán)利人名下的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，受讓人信賴的不是登記簿的權(quán)利登記，而是出讓人具有合法的授權(quán)委托，因此也不符合不動(dòng)產(chǎn)善意取得的適用條件。此類案件應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體案情是否構(gòu)成表見代理來區(qū)別處理。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)而言， 因?yàn)榈怯浭瞧涔痉绞剑?因此， 對(duì)外表彰出來的外觀只能通過其公示方式———登記來表現(xiàn)。不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的外觀應(yīng)當(dāng)是不動(dòng)產(chǎn)登記，而不是任何人的身份。因此，在處分人通過偽造登記權(quán)利人的身份證件冒充登記權(quán)利人處分其名下的不動(dòng)產(chǎn)的冒名處分案件中，受讓人信賴的是處分人與登記權(quán)利人的身份一致性，而不是登記簿上的登記權(quán)利人與實(shí)際權(quán)利人的一致性，故冒名處分案件不符合不動(dòng)產(chǎn)善意取得的適用前提，不應(yīng)適用善意取得制度處理。

　　    綜上所述，司法實(shí)踐中不應(yīng)隨意擴(kuò)大不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的適用范圍。不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的無權(quán)處分人僅限于登記簿上的登記權(quán)利人，適用條件僅限于登記權(quán)利人與實(shí)際權(quán)利人不一致的登記錯(cuò)誤情形，“善意”信賴的基礎(chǔ)僅限于登記簿所顯示的權(quán)利外觀，而非其他。

　　結(jié)語

　　通過以上分析和論述，對(duì)于當(dāng)前司法實(shí)踐中不動(dòng)產(chǎn)善意取得的“善意”認(rèn)定存在的部分問題有了較為清晰的認(rèn)識(shí)，但在該領(lǐng)域還有大量的問題本文沒有涉及到，抑或作者還沒有找到有效的克服路徑而被暫時(shí)擱置。對(duì)于以上已經(jīng)得以澄清的問題應(yīng)當(dāng)盡快用之于實(shí)踐。雖然我國民法典物權(quán)編的制定已經(jīng)提上日程，但距其正式頒布實(shí)施尚需時(shí)日。作者建議，最高人民法院應(yīng)盡快出臺(tái)新的司法解釋或發(fā)布指導(dǎo)性案例，給全國各級(jí)法院審理不動(dòng)產(chǎn)善意取得案件提供更加明確、完善的“善意”認(rèn)定規(guī)則。同時(shí)，民法典物權(quán)編的制定也應(yīng)充分參考司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度進(jìn)行修改和完善。