作者/ 琚敬（北京云亭律師事務(wù)所）

夫妻一方擅自出賣共有房產(chǎn)，如果房屋買受人符合善意取得的條件即善意購(gòu)買、支付合理對(duì)價(jià)并已辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，買受人取得房屋所有權(quán)，另一方可向擅自處分方主張損害賠償。

如果房屋買受人不符合善意取得的條件，另一方可以向法院起訴追回房屋。

一、原告賈某與被告肖某1986年登記結(jié)婚，2005年協(xié)議離婚，協(xié)議離婚時(shí)未分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

二、2004年6月，被告與城建興華公司簽署了《商品房買賣合同》，購(gòu)買2406號(hào)房屋，2005年6月取得房產(chǎn)證，房屋登記在被告名下。

三、2010年5月27日被告將2406號(hào)房屋出售給了案外人劉某，并過戶登記至劉某名下。原告起訴被告，要求被告賠償房屋折價(jià)款190萬元。

四、法院按照房屋總價(jià)240萬元予以分割，因被告擅自處分財(cái)產(chǎn)，給原告造成了損失，故酌情對(duì)原告予以多分，判決被告支付原告折價(jià)款130萬元。

案件來源：賈某與肖某離婚后財(cái)產(chǎn)糾紛一審民事判決書【（（2019）京0105民初61947號(hào)】

根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九十七條規(guī)定：“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外”，第一百零六條規(guī)定：“無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定”。

本案中，2406號(hào)房屋屬于原告與被告夫妻共同財(cái)產(chǎn)，被告出售該房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)征得原告的同意，但被告認(rèn)可未經(jīng)原告同意，私自處理2406號(hào)房屋，應(yīng)當(dāng)給原告折價(jià)賠償；現(xiàn)被告認(rèn)可網(wǎng)簽價(jià)為240萬元，且不包含房屋裝修及附屬物的價(jià)格，被告主張實(shí)際成交價(jià)為180萬元，但未提交當(dāng)時(shí)交易的銀行流水，且不對(duì)當(dāng)時(shí)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估；原告認(rèn)可按照240萬元價(jià)格分割，且考慮到房屋價(jià)格上漲的因素；綜上，本院按照總價(jià)240萬元予以分割，且因被告系擅自處分財(cái)產(chǎn)，給原告造成了損失，故酌情予以多分。判決：被告肖某于本判決生效后七日內(nèi)向原告賈某支付售房折價(jià)款一百三十萬元。

一、1997年，張愛英與被告許德柱登記結(jié)婚，婚后因感情不和向法院起訴離婚。

二、2017年12月，法院判決雙方離婚，并認(rèn)定五農(nóng)場(chǎng)四隊(duì)房屋及院落為張愛英與許德柱的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，置換的幸福花園小區(qū)1102號(hào)及702號(hào)（被拆遷人登記為張德柱）為張愛英與許德柱的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

三、2016年，許德柱與趙麗鴿簽訂《房屋買賣合同》，將1102號(hào)房屋和702號(hào)房屋以37萬的價(jià)格賣給趙麗格，并出具收條證明收到趙麗鴿房款現(xiàn)金37萬元。

四、2017年3月，許德柱、趙麗鴿、劉娟簽訂《房屋買賣合同》，將702號(hào)房屋出售給劉娟。1102、702號(hào)房屋并未完成過戶登記。

五、2018年，張愛英以許德柱擅自處分為由，請(qǐng)求法院依法判決被告許德柱與趙麗鴿簽訂1102、702號(hào)《商品房買賣合同》無效；被告趙麗鴿、劉娟將1102、702室房屋返還給原告。

六、一審法院判決趙麗鴿、劉娟將房屋返還給原告張愛英與被告許德柱，駁回了張愛英確認(rèn)合同無效的訴求。趙麗鴿不服，提起上訴，二審維持原判。趙麗鴿向河北高院申請(qǐng)?jiān)賹?，河北高院裁定駁回其再審申請(qǐng)。

案件來源：趙麗鴿、許德柱確認(rèn)合同無效糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書【（2019）冀民申4446號(hào)】

法院認(rèn)為1102、702房屋系原告張愛英與被告許德柱夫妻關(guān)系存續(xù)期間的共同財(cái)產(chǎn)。許德柱向趙麗鴿轉(zhuǎn)讓案涉兩套房屋未經(jīng)房屋共有權(quán)人張愛英同意，屬于無權(quán)處分，由于我國(guó)婚姻法允許夫妻約定財(cái)產(chǎn)歸屬，因此要求買受人了解出賣人的婚姻狀況及夫妻財(cái)產(chǎn)約定，過于苛求，從合同法促進(jìn)和保護(hù)交易的基本價(jià)值取向考慮，在出賣人與房屋權(quán)屬登記一致的情況下，合同應(yīng)為有效。

關(guān)于被告趙麗鴿以及劉娟是否可依善意取得制度的規(guī)定取得房屋所有權(quán)，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百零六條對(duì)善意取得作出了規(guī)定，其中“轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人”，因涉案房屋并未完成登記，故被告趙麗鴿以及劉娟不能善意取得涉案房屋所有權(quán)，被告趙麗鴿及劉娟應(yīng)將涉案房屋返還張愛英與許德柱。

通過以上兩則案例，我們可知，夫妻一方未經(jīng)另一方同意，擅自出賣房產(chǎn)，根據(jù)不同的情況，配偶方可以選擇不同的救濟(jì)途徑：

一、買受人善意取得房屋，配偶方可主張離婚損害賠償。

夫妻一方未經(jīng)另一方同意，擅自出賣共有房產(chǎn)，屬于無權(quán)處分，房屋買賣合同不因出賣人無權(quán)處分而無效，一般合同是有效的。合同有效，買受人能否取得房屋所有權(quán)，主要要看買受人是否符合善意取得的條件。民法典婚姻家庭編的解釋（一）第二十八條規(guī)定：“一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意購(gòu)買、支付合理對(duì)價(jià)并已辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同所有的房屋造成另一方損失，離婚時(shí)另一方請(qǐng)求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持?！?/span>

可見，如果買受人屬于善意購(gòu)買、已經(jīng)支付合理對(duì)價(jià)并已辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，即符合善意取得條件，善意購(gòu)買、支付合理對(duì)價(jià)和已辦理不動(dòng)產(chǎn)登記三個(gè)條件為并列關(guān)系，缺一不可。為了保護(hù)交易安全和善意第三人的合法權(quán)益，配偶一方無權(quán)追回房屋，只能起訴要求離婚損害賠償。

根據(jù)民法典婚姻家庭編的解釋（一）第二十八條的規(guī)定，請(qǐng)求賠償損失的前提是提起離婚訴訟，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，一方是無法提起損害賠償?shù)?。因?yàn)榉蚱抟环秸?qǐng)求賠償損失本質(zhì)上屬于財(cái)產(chǎn)侵權(quán)損害賠償，婚內(nèi)夫妻雙方如果沒有約定財(cái)產(chǎn)分別所有，一般夫妻財(cái)產(chǎn)共同共有，夫妻一方對(duì)另一方的賠償從來源到歸處均屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，這無疑使得婚內(nèi)賠償對(duì)一方的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償性失去了原本意義。

二、買受人不符合善意取得房屋的條件，配偶方可以起訴追回房屋。

如果買受人不符合善意取得的三個(gè)條件即善意購(gòu)買、支付合理對(duì)價(jià)和已辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，則配偶方可以起訴要求買受人返還房屋。例如：買受人善意簽署合同并支付了購(gòu)房款但沒有完成過戶登記，或者房產(chǎn)雖然過戶了，但是買賣雙方惡意串通損害配偶一方利益，或者交易價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)等情形下，買受人不構(gòu)成對(duì)房屋的善意取得，就無法取得房屋的所有權(quán)，房屋的產(chǎn)權(quán)人仍為夫妻雙方。根據(jù)我國(guó)民法典第二百三十五條規(guī)定：無權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物。作為房屋共有人的配偶方具有返還原物請(qǐng)求權(quán)，起訴要求返還房屋的，法院予以支持。

前事不忘，后事之師。云亭律師根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，并結(jié)合辦理婚姻房產(chǎn)領(lǐng)域案件的經(jīng)歷，總結(jié)如下實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，供讀者分享：

一、司法實(shí)踐中，配偶一方無權(quán)處分房產(chǎn)，一般合同有效，為了防止配偶方擅自處分共有房產(chǎn)，建議房本上加上自己的名字。

二、如果發(fā)現(xiàn)配偶一方擅自賣房了，盡快查看合同的履行狀態(tài)，買受人是否支付了對(duì)價(jià)，是否完成了房屋過戶，如果沒有，建議盡快到法院起訴要求返還房屋，同時(shí)申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，查封房產(chǎn)，防止對(duì)方繼續(xù)過戶。

實(shí)踐中，很多人發(fā)現(xiàn)配偶偷偷賣房，訴訟路徑的選擇是錯(cuò)誤的，比如起訴房屋買賣合同無效，而不起訴返還房屋，關(guān)于合同效力筆者在前期文章論述過，合同效力不受無權(quán)處分的影響，如果起訴合同無效，因?yàn)榉ㄔ涸V訟程序較久，在訴訟過程中，如果買受人完成了房屋過戶登記，符合了善意取得條件，再起訴追回房屋就比較困難。因此，如果遇到配偶方無權(quán)處分房產(chǎn)的情況，訴訟策略一定要選對(duì)，起訴要求返還房屋而非確認(rèn)合同無效。

三、如果買受人符合善意取得條件，可取得房屋所有權(quán)，配偶一方可向擅自處分方主張離婚損害賠償，要求賠償房屋折價(jià)款。筆者通過查閱相關(guān)案例，發(fā)現(xiàn)很多案件當(dāng)事人的訴求僅僅要求無權(quán)處分方支付房屋折價(jià)款的一半，而沒有主張多分，法院的判決當(dāng)然不會(huì)超出當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求。

根據(jù)民法典第一千零九十二條的規(guī)定：“夫妻一方隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣、毀損、揮霍夫妻共同財(cái)產(chǎn)，或者偽造夫妻共同債務(wù)企圖侵占另一方財(cái)產(chǎn)的，在離婚分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)時(shí)，對(duì)該方可以少分或者不分?！狈蚱抟环轿唇?jīng)另一方同意，擅自出賣房產(chǎn)的行為屬于轉(zhuǎn)移夫妻共有房產(chǎn)的行為，可以在訴訟的時(shí)候請(qǐng)求擅自處分一方少分。因此為了充分保障自身權(quán)益，筆者建議，訴訟時(shí)配偶方主張的損失賠償金額可以高于房屋折價(jià)款的一半，法官會(huì)根據(jù)具體案情酌情予以多分。

《民法典》

第二百一十五條：【合同效力和物權(quán)效力區(qū)分】當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

第三百一十一條：（原《物權(quán)法》第一百零六條）：無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的,所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán):

(一)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意;

(二)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓;

(三)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記,不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

受讓人依據(jù)前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的,原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求損害賠償。

當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的,參照適用前兩款規(guī)定。

第二百三十五條：【返還原物請(qǐng)求權(quán)】無權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物。

第一千零九十二條：【一方侵害夫妻財(cái)產(chǎn)的處理規(guī)則】夫妻一方隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣、毀損、揮霍夫妻共同財(cái)產(chǎn)，或者偽造夫妻共同債務(wù)企圖侵占另一方財(cái)產(chǎn)的，在離婚分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)時(shí)，對(duì)該方可以少分或者不分。離婚后，另一方發(fā)現(xiàn)有上述行為的，可以向人民法院提起訴訟，請(qǐng)求再次分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民法典》婚姻家庭編的解釋(一)

第二十八條：一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意購(gòu)買、支付合理對(duì)價(jià)并已辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同所有的房屋造成另一方損失，離婚時(shí)另一方請(qǐng)求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會(huì)議紀(jì)要》京高法發(fā)〔2014〕489號(hào) 

第六條：……前款房屋已經(jīng)過戶登記到買受人名下，但不符合《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定的善意取得其他構(gòu)成要件，夫妻另一方依據(jù)該規(guī)定要求追回房屋的，應(yīng)予支持?！吧埔狻钡呐袛鄷r(shí)點(diǎn)以買受人申請(qǐng)過戶登記時(shí)為準(zhǔn)。

北京市第一中級(jí)人民法院在吳某與高某離婚后財(cái)產(chǎn)糾紛二審【[(2021)京01民終2739號(hào)】中認(rèn)為，本案涉案房屋系高某與吳某婚后購(gòu)買，原登記在吳某名下，應(yīng)為二人的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。吳某主張高某在婚姻關(guān)系存續(xù)期間以出具《同意出售聲明書》的方式放棄房屋所有權(quán)，高某對(duì)此不予認(rèn)可。夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時(shí)另一方請(qǐng)求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。因涉案房屋已變更登記至他人名下，房屋不具備實(shí)際分割的現(xiàn)實(shí)可能性，高某要求吳某按照評(píng)估價(jià)給付其一半折價(jià)款，于法有據(jù)，法院予以支持。

北京市大興區(qū)人民法院在丁力和邢德良財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛一審判決【(2013)大民初字第2541號(hào)】中認(rèn)為：在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，不管丁力的主觀想法如何，但其在未征得邢德良同意的情況下低價(jià)出售本案涉案房屋的行為的確存在過錯(cuò)，鑒于本案涉案房屋已經(jīng)周德文及吳峰轉(zhuǎn)買，現(xiàn)無法取回房屋，故對(duì)其上述行為給邢德良造成的財(cái)產(chǎn)損失，丁力應(yīng)當(dāng)予以賠償，參照我國(guó)婚姻法的規(guī)定，對(duì)損害夫妻共同財(cái)產(chǎn)的一方，在分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)時(shí)，可以不分或少分的規(guī)定，對(duì)邢德良的請(qǐng)求中合理部分，本院予以支持。判決被告丁力于本判決生效后七日內(nèi)賠償原告邢德良夫妻共同財(cái)產(chǎn)四十七萬二千元。

浙江省高級(jí)人民法院在【(2019)浙民再220號(hào)】買賣合同糾紛中認(rèn)為：無權(quán)處分人將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人，無權(quán)處分人將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)必須同時(shí)具備三個(gè)條件：一是受讓人善意購(gòu)買，二是受讓人支付合理對(duì)價(jià)，三是受讓人已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。這里的已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)是指在糾紛成訟之前當(dāng)事人已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，不包括當(dāng)事人通過申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)的情形。根據(jù)查明事實(shí)，董文趣未經(jīng)共同共有人林彩花同意將案涉房屋出賣給邵麗云，在本案二審判決生效前案涉房屋尚未變更登記到邵麗云名下，不符合法律規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)善意取得必須具備已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的條件，因此邵麗云不能取得案涉房屋的所有權(quán)。另一方面，董文趣未經(jīng)共同共有人林彩花同意與邵麗云簽訂房屋買賣合同，共同共有人林彩花作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參與本案訴訟要求確認(rèn)房屋買賣合同無效，實(shí)質(zhì)是不同意繼續(xù)履行，要求追回案涉房屋。根據(jù)上述法律和司法解釋的規(guī)定，邵麗云對(duì)案涉房屋不構(gòu)成善意取得，林彩花有權(quán)追回案涉房屋，故案涉房屋買賣合同不應(yīng)繼續(xù)履行。一審判決董文趣、劉維雙協(xié)助邵麗云辦理案涉房屋的不動(dòng)產(chǎn)過戶登記手續(xù)，二審判決在此基礎(chǔ)上加判邵麗云支付董文趣購(gòu)房款86萬元，存在不當(dāng)，應(yīng)予糾正。