核心內(nèi)容：離婚后又以夫妻名義共同生活，對(duì)于所獲宅基地如何進(jìn)行所有權(quán)區(qū)分？下面，法律快車小編為您介紹一起宅基地所有權(quán)確認(rèn)糾紛的案件。

　　被告魏某某與被告溫某某1986年9月結(jié)婚，先后生育三個(gè)兒子。1995年二被告因感情不和離婚，1997年前后又以夫妻名義同居生活，但未辦理復(fù)婚登記手續(xù)。雙方共同生活期間，二被告所在村民組以家庭為單位，分配給二被告及其三個(gè)兒子宅基地兩處，后建好六層樓房各一棟。涉案房屋位于鐵北路北中原路東六層樓房第四層，建筑面積為117.88平方米。2005年12月13日，被告魏某某與被告溫某某之弟溫二某簽訂協(xié)議，將該房屋以45000元之價(jià)格賣給溫二某，但雙方?jīng)]有辦理房產(chǎn)過戶登記手續(xù)。

　　2007年5月8日，被告魏某某取得涉案房屋所有權(quán)證書，證書編號(hào)為永房字第00022145號(hào)，未登記其他共有人。2007年9月5日，被告魏某某與原告趙某某就涉案房屋簽訂買賣合同。同年9月21日，永城市房地產(chǎn)管理局向原告頒發(fā)了永房字第00024360號(hào)的房屋所有權(quán)書，涉案房屋所有權(quán)過戶登記到原告趙某某名下。雖然房屋買賣合同上的交易價(jià)格為55000元，但原告趙某某實(shí)際支付給被告魏某某房屋價(jià)款105000元。另外，被告魏某某與原告趙某某就買賣涉案房屋進(jìn)行協(xié)商時(shí)，未告知原告涉案房屋為二被告共同財(cái)產(chǎn)，同時(shí)隱瞞了曾經(jīng)與溫二某就涉案房屋簽訂買賣協(xié)議的事實(shí)。原告趙某某買得涉案房屋后，因溫二某已在涉案房屋內(nèi)居住而至今不能使用。

　　2007年12月28日，溫某某向永城市人民法院提起訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)趙某某與魏某某簽訂的房屋買賣合同無效，永城法院于2008年2月24日作出(2008)永民初字第81號(hào)民事判決，以涉案房屋系溫某某與魏某某共同生活期間建造，為雙方共同財(cái)產(chǎn)，未經(jīng)對(duì)方同意，一方不得擅自處分，判決確認(rèn)趙某某與魏某某于2007年9月5日簽訂的房屋買賣合同無效。

　　趙某某不服提起上訴，商丘中院經(jīng)審理于2008年7月30日作出(2008)商民終字第614號(hào)民事判決，認(rèn)為魏某某在與溫某某訴訟期間，私自將涉案房屋出售給趙某某，存在以合法形式掩蓋其非法目的的故意，判決駁回上訴，維持原判。但判決糾正了一審法院關(guān)于魏某某與趙某某房屋交易價(jià)款的錯(cuò)誤認(rèn)定，認(rèn)定趙某某實(shí)際支付給魏某某房屋價(jià)款105000元，同時(shí)指出，上訴人趙某某認(rèn)為對(duì)涉案房屋屬于善意取得，房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)得到保護(hù)，與訴爭(zhēng)買賣合同是否有效，不屬同一法律關(guān)系，雙方因物權(quán)歸屬產(chǎn)生的爭(zhēng)議，應(yīng)另行主張。

　　【審判】

　　永城法院審理認(rèn)為，涉案房屋是二被告共同生活期間所建，為二被告共同財(cái)產(chǎn)，被告魏某某無權(quán)擅自處分，人民法院判決確認(rèn)被告魏某某與原告趙某某房屋買賣合同無效，無疑是正確的。但被告魏某某將涉案房屋賣給原告時(shí)，未告知原告涉案房屋為二被告共同財(cái)產(chǎn)，同時(shí)隱瞞了曾經(jīng)與溫二某就涉案房屋簽訂買賣協(xié)議、溫二某已在該房屋內(nèi)居住的事實(shí)。魏某某持有的房屋所有權(quán)證書，標(biāo)注房屋所有權(quán)人為魏某某，未登記其他共有人，足以使原告相信被告魏某某有權(quán)處分涉案房屋，作為買受人的原告，主觀上是善意的。

　　原告實(shí)際支付給魏某某房屋價(jià)款105000元，而非雙方買賣合同上顯示的55000元，也明顯高于被告魏某某與溫二某房屋買賣合同的交易價(jià)款，應(yīng)當(dāng)視為原告是以合理價(jià)格受讓涉案房屋。我國(guó)實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，原告趙某某購(gòu)買涉案房屋后，已與被告魏某某到房地產(chǎn)行政管理部門辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，取得了房屋所有權(quán)證書。

　　同時(shí)，被告溫某某亦未能舉證證明原告買受涉案房屋，有損害被告溫某某財(cái)產(chǎn)權(quán)益的主觀惡意。綜上，原告購(gòu)買涉案房屋，符合財(cái)產(chǎn)所有權(quán)善意取得制度的法律特征，其訴訟請(qǐng)求依法應(yīng)予支持。被告溫某某抗辯，原告趙某某與被告魏某某的房屋買賣合同無效，物權(quán)的變動(dòng)應(yīng)以合同有效為前提條件，理由不能成立。涉案房屋為二被告共同財(cái)產(chǎn)，被告魏某某在已與溫二某就該房屋簽訂有買賣協(xié)議的情況下，擅自將該房屋出售給原告趙某某，被告溫某某和案外人溫二某，可依法向被告魏某某請(qǐng)求賠償損失，以救濟(jì)其權(quán)利。依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第四條及《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問題的意見》第89條之規(guī)定，判決：

　　確認(rèn)“永房字第00024360號(hào)”房屋所有權(quán)證書項(xiàng)下的房產(chǎn)屬于原告趙某某所有。

　　一審宣判后，雙方當(dāng)事人均未上訴，判決發(fā)生法律效力。

　　【評(píng)析】

　　處理該案，正確理解無權(quán)處分與善意取得制度以及它們相互之間的關(guān)系是關(guān)鍵。

　　無權(quán)處分屬于債權(quán)法律關(guān)系，是合同法規(guī)定的內(nèi)容，其解決的是合同效力的問題，而善意取得制度則屬于物權(quán)法律關(guān)系，是物權(quán)法規(guī)定的內(nèi)容，其解決的是物權(quán)歸屬的問題。合同有效無效與物權(quán)能否取得，是兩個(gè)既有關(guān)聯(lián)而又互相相對(duì)獨(dú)立的問題，這就是合同效力與物權(quán)效力相區(qū)分的規(guī)則。

　　無權(quán)處分是善意取得的前提，而善意取得則主要適用于無權(quán)處分行為，可以說沒有無權(quán)處分，則沒有善意取得制度。所以說無權(quán)處分財(cái)產(chǎn)協(xié)議的效力，與物權(quán)的轉(zhuǎn)移在第三人為善意的情況下沒有關(guān)系，即如果當(dāng)事人之間的無權(quán)處分行為符合善意取得制度的構(gòu)成要件，則善意第三人取得標(biāo)的物的所有權(quán)。

　　一、無處分權(quán)人未取得處分權(quán)處分財(cái)產(chǎn)，對(duì)外簽訂處分財(cái)產(chǎn)的協(xié)議無效。

　　《中華人民共和國(guó)合同法》第51條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”。無權(quán)處分人與第三人簽訂處分財(cái)產(chǎn)的協(xié)議，其欠缺的是有效的處分權(quán)要件，依反對(duì)解釋，如果權(quán)利人不予承認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后沒有取得處分權(quán)的，該合同無效，按通說，在權(quán)利人未作出是否追認(rèn)前為效力待定合同。本案中，涉案房屋系溫某某與魏某某共同生活期間建造，為雙方共同財(cái)產(chǎn)。對(duì)于共同共有財(cái)產(chǎn)，財(cái)產(chǎn)權(quán)利人享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。被告魏某某私自將共同共有的涉案房屋出售給趙某某，屬于無權(quán)處分，侵害了溫某某和溫二某的合法權(quán)益，存在以合法形式掩蓋其非法目的的故意，人民法院判決確認(rèn)被告魏某某與原告趙某某房屋買賣合同無效，無疑是正確的。

　　二、協(xié)議無效并不當(dāng)然導(dǎo)致協(xié)議約定的標(biāo)的物的所有權(quán)不會(huì)轉(zhuǎn)移，第三人依善意取得制度，可以取得物權(quán)。

　　無處分權(quán)人將他人所有的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人，所有權(quán)人原則上有權(quán)追回。但為了保護(hù)交易的安全，維護(hù)善意第三人的利益，法律又設(shè)置了善意取得制度。該制度是指受讓人以財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移為目的，善意、對(duì)價(jià)受讓且占有該財(cái)產(chǎn)，即使出讓人無轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的權(quán)利，受讓人仍可取得其所有權(quán)。關(guān)于善意取得，《物權(quán)法》第106條規(guī)定，無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回，除法律另有規(guī)定外;符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：①受讓人受讓財(cái)產(chǎn)時(shí)須是善意的，不知出讓人是無處分權(quán)人;②受讓人支付了合理的價(jià)款;③轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前述規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。

　　本案中，被告魏某某將涉案房屋賣給原告時(shí)，未告知原告涉案房屋為二被告共同財(cái)產(chǎn)，同時(shí)隱瞞了曾經(jīng)與溫二某就涉案房屋簽訂買賣協(xié)議事實(shí)。魏某某持有的房屋所有權(quán)證書，標(biāo)注房屋所有權(quán)人為魏某某，未登記其他共有人，足以使原告相信被告魏某某有權(quán)處分涉案房屋，作為買受人的原告，主觀上并無惡意。

　　原告實(shí)際支付給魏某某房屋價(jià)款105000元，而非雙方買賣合同上顯示的55000元，也明顯高于被告魏某某與溫二某房屋買賣合同的交易價(jià)款，應(yīng)當(dāng)視為原告是以合理價(jià)格受讓涉案房屋。我國(guó)實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，原告趙某某購(gòu)買涉案房屋后，已與被告魏某某到房地產(chǎn)行政管理部門辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，取得了房屋所有權(quán)證書。綜上，原告購(gòu)買涉案房屋，符合財(cái)產(chǎn)所有權(quán)善意取得制度的法律特征，其訴訟請(qǐng)求依法應(yīng)予支持。被告溫某某可依法向被告魏某某請(qǐng)求賠償損失，案外人溫二某亦可依法向被告魏某某請(qǐng)求返還財(cái)產(chǎn)(購(gòu)房款)并賠償損失，以救濟(jì)其權(quán)利。?