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物權善意取得及物權請求權一向是實務中的難點。已進行房屋產權登記的善意第三人是否有權要求合法占有人搬離房屋？先別著急下結論。在最高院公報的一個典型案例中，二審法院認為善意第三人不必然享有針對房屋合法、正當占有人的物權請求權。本文剖析了該案，針鋒相對地提出了與二審判決完全相反的看法。
上海市浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)瑞安路X弄X號X室房屋原系被告房屋拆遷后以補償安置款購得，2008年8月，系爭房屋的權利核準登記至被告名下，房屋由被告及家人居住使用。2011年8月12日，案外人李某以被告代理人的身份與案外人謝某就系爭房屋簽訂《上海市房地產買賣合同》，約定房地產轉讓價款為80萬元，2011年8月12日，向相關部門遞交了房產轉移登記申請書，后系爭房屋權利登記至案外人謝某名下。2011年10月，原告與案外人謝某就上海市浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)瑞安路X弄X號X室房屋簽訂了買賣合同，約定房地產轉讓價款為110萬元，2012年4月5日，系爭房屋權利核準登記至原告名下。2012年7月5日原告起訴案外人謝某要求其將系爭房屋交付原告，被告作為第三人申請參與訴訟，后本院（2012）浦民一（民）初字第21647號判決，確認以被告名義與案外人謝某就上海市浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)瑞安路X弄X號X室房屋訂立的《上海市房地產買賣合同》無效；駁回原告要求案外人謝某將系爭房屋交付原告的訴求；駁回被告要求確認原告與案外人謝某就系爭房屋的買賣關系無效的訴求。原告以其已合法取得系爭房屋，現被告仍居住在系爭房屋中，嚴重侵犯了原告作為物權人對物權正常權利的行使為由訴來本院，要求被告立即遷出上海市浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)瑞安路X弄X號X室房屋。
第一、產權人連某在其從未從出售方謝某處獲得房屋實際控制權的情況下，徑行要求實際占用人臧某遷出，法院不予支持。第二、連某對系爭房屋的權利應通過該房地產買賣合同的履行（包括房屋的權利交付以及實物交付）來實現。故連某應向謝某主張因無法交付房屋導致合同無法繼續(xù)履行的違約責任。
本案的核心在于三個問題：首先原告連某的房屋所有權是否合法取得；其次被告臧某的占有是否屬于合法占有；第三，原告的所有權和臧某的占有沖突時應該如何處理。
一、原告連某的房屋所有權是否合法取得：
從本案兩次審理，并結合生效法律文書（2012）浦民一（民）初字第21647號中的法庭調查均認為本案原告和案外人謝某簽訂了合法的房屋買賣合同，并支付合理對價，辦理完了房屋轉移登記手續(xù)，取得合法所有權證書，為合法的房屋所有權人。而且連某完成所有權轉移登記并取得物權的時候，案外人謝某持有合法的房屋所有權證書，其對房屋所有權的處分屬于合法處分，連某基于對登記簿公示效力的信賴與謝某交易，因此其為合法取得，非善意取得。即使在法院判決第一次買賣合同無效以后，案外人謝某屬于無權處分，按照《物權法》一百零六條中對善意第三人的明確規(guī)定結合本案審理得出的事實，第一連某無證據證明其有惡意，其為通過中介掛牌取得，連某和謝某也沒有利害關系；第二連某支付了合理的對價110萬元，其中56萬元還為購房后用該房進行銀行貸款，直至訴訟時都正常還款，第三，連某已經依法完成了所有權轉移登記；以此三點均符合法律規(guī)定之善意取得，也應當取得合法的房屋所有權。
二、被告臧某的占有是否屬于有權占有：
該房屋為被告2008年合法取得并一直居住，且其與案外人謝某的買賣合同被法院認定為無效合同，從這點來看，好像是合法占有，但是其實二審法院忽略了一個問題，就是本案糾紛存在兩個合同關系
第一次，被告臧某和案外人謝某的合同關系。
根據（2012）浦民一（民）初字第21647號判決書中所述：“法院認為案外人林某持公證委托書與謝某簽訂合同并辦理了房屋所有權轉移登記，法院認為該委托書的內容僅指向授權案外人代為辦理系爭房屋買賣手續(xù)，并不表示案外人有權代為第三人作出出售系爭房屋的決定，并且謝某從未實際取得房屋，也并未與居住在房屋內的原權利人進行交涉，主張自己在房屋上的相關合同權利。而謝某在明知交易可能存在履行障礙下，仍徑自直接將房屋掛牌，于同年10月就將系爭房屋以高出其購買價30萬元的價格另行出售，有悖常理。以此三者認定合同當然無效。”對法院此種觀點不能茍同，首先，根據《合同法》五十二條之規(guī)定，對合同無效是有明確的規(guī)定，本案中并不存在有違反該法條之情形，其次，本案中的謝某購房時基于對公證委托授權的信賴與案外人林某簽訂合同并支付款項，該委托公證書明確林某有權代為簽署買賣合同并收取房款，且公證書上被告的簽名經鑒定為真實的；第三，法院在審理中并未有證據和事實認定謝某與林某有惡意串通的問題，僅以林某“委托書的內容僅指向授權案外人代為辦理系爭房屋買賣手續(xù)，并不表示案外人有權代為第三人作出出售系爭房屋的決定謝某行為不合常理就認定合同無效不符合法律規(guī)定的。”
第二次是案外人謝某和本案原告的買賣合同關系。
（2012）浦民一（民）初字第21647號判決書認定連某和謝某的合同合法有效，應該受到保護，但是因為謝某沒有實際占有房屋，無法履行交房義務，因此判決謝某承擔違約責任，而當連某完成物權登記以后，其即成為合法的所有權人，而此時臧某的合法占有在連某取得房屋所有權時即應喪失。并根據《物權法》“第二百四十一條 【有權占有法律適用】基于合同關系等產生的占有，有關不動產或者動產的使用、收益、違約責任等，按照合同約定；合同沒有約定或者約定不明確的，依照有關法律規(guī)定?！痹摲梢?guī)定明確有權占有必須為雙方有合同關系，而本案的原、被告雙方并沒有這種關系，因此，對于原告連某而言，被告臧某的占有不屬于有權占有。
三、原告的所有權和臧某的占有沖突時應該如何處理
首先，既然原告連某屬于合法取得房屋所有權，而臧某有不屬于有權占有，則在本案中，根據《物權法》“第二百四十三條之規(guī)定，臧某應該騰空房屋，返還給連某。其次，臧某應該根據（2012）浦民一（民）初字第21647號的生效法律文書，依據合同相對性原則以及《合同法》五十八條以及《物權法》三十七條之規(guī)定找案外人謝某和林某返還財產或者承擔民事責任。
一、從2012）浦民一（民）初字第21647號判決來看，無論被告臧某是被騙還是其過失，或者明知，其簽署的公證委托文書上的簽名是其本人簽署的，而且即使根據其自述，其自身連去簽署的是擔保文書還是委托公證文書都搞不清，作為一個完全民事行為能力人，其自然應為簽署的法律文書承擔相應的后果，往往這種后果對當事人來說是非常嚴重的。二、本案二審中認定被告屬于有權占有是錯誤的，且本案中二審法院認為原告應該通過合同法的規(guī)定追究案外人謝某不能履行交付房屋的合同義務的違約責任，即違反了就當事人訴訟請求審查的原則，又無視了（2012）浦民一（民）初字第21647號中已經審理完畢的生效法律文書中謝某已經承擔了違約責任，而且就當事人訴請為物權中的排除妨礙，應當適用《物權法》的規(guī)則來審理，即適用法律錯誤，又變相增加當事人訴累。三、本案二審法院以《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項原判決、裁定認定事實錯誤或者適用法律錯誤的，以判決、裁定方式依法改判、撤銷或者變更；從二審中本院認為的內容來看，二審法院對一審法院的事實認定方面應該是不存在問題的，那就是認為一審法院適用法律錯誤，從這個角度，一審法院適用《中華人民共和國民法通則》第一百一十七條 第一款 的規(guī)定確實不是很恰當，應當適用《物權法》第三十四條以及二百四十三條之規(guī)定來判決，但是無論應該適用那個法條，均應該以保護合法所有權人，并排除無權占有之裁判結果，否則無論從合同法的角度，還是從物權法的角度，均突破了現有法律之規(guī)定，不利于物權保護，甚至可以說動搖了物權登記之基礎。綜上所述，本案即沒有考慮到物權優(yōu)先以及善意取得制度原則，也忽視了合同相對性，對于本案的結果應當予以斟酌，以支持第一審判決的結果為宜。
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