本文從法院判決入手，分析“借名買房”交易中不同類型的房屋可能面臨的不同風(fēng)險(xiǎn)后果、借名人主張房屋所有權(quán)的法律依據(jù)、舉證責(zé)任等，從而給律師和投資者以建議，如何降低風(fēng)險(xiǎn)、應(yīng)對(duì)此類糾紛。
　　【概念】
　　“借名買房”房屋的實(shí)際出資人借用他人名義購(gòu)房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。房屋的實(shí)際出資人為事實(shí)購(gòu)房人或者真正購(gòu)房人、借名人，被借名之人為名義購(gòu)房人或出名人。
　　【原因】
　　規(guī)避法律政策，貪圖便宜方便。如：為規(guī)避國(guó)家房貸、稅收、登記等相關(guān)法規(guī)政策；借用他人資格享受某種購(gòu)房?jī)?yōu)惠；轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)以逃避債務(wù)。
　　【風(fēng)險(xiǎn)】
　　雖然借名買房一般都發(fā)生在熟人甚至親人之間，但現(xiàn)實(shí)生活中還是存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于實(shí)際購(gòu)房人來說：
　　1、名義購(gòu)房人反悔，不承認(rèn)借名買房之事，要求實(shí)際購(gòu)房人騰房；
　　2、房屋被名義購(gòu)房人擅自處分，實(shí)際購(gòu)房人無法對(duì)抗善意第三人；
　　3、因名義購(gòu)房人對(duì)外債務(wù)，房屋被債權(quán)人申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行；
　　4、名義購(gòu)房人意外死亡，房屋因?yàn)槔^承關(guān)系被其他人繼承；
　　5、將來辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)需要承擔(dān)過戶稅費(fèi)。
　　另外，對(duì)名義購(gòu)房人來講也同樣需要承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)，以自己名義購(gòu)房或者按揭貸款，留下相關(guān)的購(gòu)房記錄和貸款記錄。勢(shì)必影響到將來自己買房能否享受到的一些優(yōu)惠政策，若出資人按揭還款不及時(shí)，損害誠(chéng)信度，可能導(dǎo)致今后貸款受阻。
　　【借名買房之若干法律問題】
　　一、借名人與被借名人之間的“借名買房”合同效力
　　我國(guó)奉行合同自由原則，在沒有違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定及社會(huì)公共利益的前提下，應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人訂立任何內(nèi)容的合同。對(duì)于普通商品房，除了違反《合同法》第52條之外，實(shí)際購(gòu)買人如能證明雙方有借名買房合意并已實(shí)際出資，借名買房合同應(yīng)屬有效。但借名買房多數(shù)情況下以違反、規(guī)避國(guó)家相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策為前提，結(jié)合實(shí)踐中法院相關(guān)審判觀點(diǎn)，對(duì)幾種特殊性質(zhì)住房予以分析：
　　1、違反國(guó)家政策規(guī)定借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房等政策性保障住房。
　　借名人違反政策性保障住房政策，借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用房是指“政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。”根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》（建住房[2007]258號(hào)）第43條規(guī)定，不得借名購(gòu)買經(jīng)適房。
　　在司法實(shí)踐中，通說觀點(diǎn)認(rèn)為：雖然該辦法僅屬于部門規(guī)章，不直接影響合同的效力。但是經(jīng)適房是政府為解決城市低收入家庭住房困難而做出的重大舉措，對(duì)改善民生、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。為真正使城市低收入家庭住房困難戶受益，因而對(duì)其購(gòu)買、轉(zhuǎn)讓條件做了嚴(yán)格限制。而借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房擾亂了國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的監(jiān)管秩序，侵犯了城市低收入住房困難家庭平等機(jī)會(huì)購(gòu)買和獲得房屋的權(quán)利，同時(shí)使國(guó)家的有關(guān)土地、房產(chǎn)稅費(fèi)流失，違反了經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的初衷，因此構(gòu)成《合同法》第52條第1款第4項(xiàng)規(guī)定的損害社會(huì)公共利益而無效。對(duì)此，《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見(試行)》(京高法發(fā)[2010]458號(hào))第十六條也明文規(guī)定：“借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持?！?br>　　在北京市一中院審理的“王某某與胡某某確認(rèn)合同無效糾紛上訴案”（案號(hào)：(2013)一中民終字第7624號(hào)）中，被告胡某某出資，借原告王某某之名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房一套，原被告簽訂協(xié)議，內(nèi)容為：“王某某把經(jīng)濟(jì)適用房自愿轉(zhuǎn)讓給胡某某，由胡某某付全部購(gòu)房款，如與房屋有關(guān)之事，本人有義務(wù)提供一切手續(xù)”。交付后，胡某某對(duì)房屋進(jìn)行了裝修并一直居住至今。后王某某以該協(xié)議違反相關(guān)法律法規(guī)政策為由，主張?jiān)搮f(xié)議無效。二審法院認(rèn)為：經(jīng)濟(jì)適用住房指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。因此已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的買賣應(yīng)遵守法律法規(guī)，尤其要遵守相關(guān)政策、法規(guī)規(guī)定的限制上市交易期限。已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證未滿五年的，不得按市場(chǎng)價(jià)格上市出售。王某某與胡某某簽訂的協(xié)議書因違反關(guān)于購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效合同。二審判決確認(rèn)借名買房協(xié)議為無效合同。
　　但若雙方明確約定：在限制上市交易期屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，如果屆時(shí)借名人也具有購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的資格，則可認(rèn)定該借名買房合同有效。《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見(試行)》(京高法發(fā)[2010]458號(hào))第六條也規(guī)定：“出賣人轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟(jì)適用住房的原購(gòu)房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂，當(dāng)事人又在轉(zhuǎn)讓該已購(gòu)房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或在一審法庭辯論終結(jié)前該房屋已具備上市交易條件的，可以認(rèn)定合同有效?！?br>　　“劉金麗與路士君房屋買賣合同糾紛”二審案（案號(hào)：（2014）一中民終字第01898號(hào)）。一審法院認(rèn)為：訴爭(zhēng)房屋系以劉金麗的名義購(gòu)買，房屋亦登記在劉金麗名下，但首付款由路士君支付，購(gòu)房貸款由路士君償還，相關(guān)票據(jù)亦在路士君處，且房屋一直由路士君居住，故以上事實(shí)足以推定雙方之間存在借名買房關(guān)系。此外，2008年7月，雙方簽訂的付款協(xié)議亦進(jìn)一步確認(rèn)了借名買房之事實(shí)。雙方借名購(gòu)買的房屋為經(jīng)濟(jì)適用住房，在限制上市交易期滿后方可上市交易。根據(jù)查明的事實(shí)可知，劉金麗于2004年10月從開發(fā)商處購(gòu)買該房屋，在一審辯論結(jié)束前該房屋購(gòu)買年限已經(jīng)滿5年，且繳納契稅的時(shí)間也已滿5年，故該房屋具備上市交易條件，雙方簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)有效。
　　“張x與溫x確認(rèn)合同無效糾紛”二審一案（案號(hào)：（2014）一中民終字第2727號(hào)）中，二審法院認(rèn)為：根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布的《關(guān)于已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的補(bǔ)充通知》，2008年4月11日（含）前簽訂購(gòu)房合同的已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證滿5年后，可以上市出售。張x購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房以及張x1的借名買房行為均在2008年4月11日之前，張x于取得訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)證五年之后，將訴爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)移登記至張×1的女兒辛x名下。該行為不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。張x、辛x簽訂的關(guān)于北京市大興區(qū)西紅門的存量房屋買賣合同有效。
　　2、違反“限購(gòu)”、“禁購(gòu)”政策借名買房
　　對(duì)于違反“限購(gòu)令”、“禁購(gòu)令”的借名買房合同效力，有肯定和否定兩種意見?？隙ㄕf認(rèn)為，限購(gòu)令政策既非法律也非行政法規(guī)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋（一）》規(guī)定“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！睉?yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。
　　否定說則認(rèn)為間接借名行為違反政策而無效。如2011年4月浙江省高級(jí)人民法院民一庭出臺(tái)的《關(guān)于審理受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若干意見（試行）》第8條規(guī)定：“實(shí)際買受人為規(guī)避限購(gòu)、禁購(gòu)政策，以他人名義與出賣人訂立合同并辦理房屋權(quán)屬證書后，以其系實(shí)際買受人為由，請(qǐng)求確認(rèn)其為房屋產(chǎn)權(quán)人的，不予支持，但調(diào)控政策重新調(diào)整并準(zhǔn)許其取得產(chǎn)權(quán)的除外。”在廣州市花都區(qū)人民法院審理的“何慧瓊訴麥前志所有權(quán)確認(rèn)糾紛”（案號(hào)：（2013）穗花法民三初字第893號(hào)）一案中，原告何慧瓊因限購(gòu)令借被告麥前志之名購(gòu)買一套房產(chǎn)，登記在麥前志名下，后原告起訴請(qǐng)求確認(rèn)該房屋所有權(quán)歸其所有。法院認(rèn)為其違反限購(gòu)政策駁回了原告訴求。
　　但筆者認(rèn)為：限制、禁止購(gòu)房屬于調(diào)控性政策，具有臨時(shí)性。該政策通過在一定程度上限制當(dāng)事人的契約自由來穩(wěn)定急劇上升的房屋價(jià)格，其僅對(duì)合同的履行造成一時(shí)的履行不能，而非永久的履行不能，應(yīng)尊重交易自由原則，不應(yīng)隨意認(rèn)定規(guī)避限購(gòu)、禁購(gòu)政策的借名購(gòu)房合同無效。
　　3、為規(guī)避信貸政策而借名買房
　　規(guī)避信貸政策是否違反《合同法》52條的“損害社會(huì)公共利益”，其中關(guān)鍵在于對(duì)社會(huì)公共利益的認(rèn)定。
　　北京市二中院審理的“金姬善訴董金寶房屋買賣合同案”（案號(hào)：（2010）二中民終字第19950號(hào)）中，原告金姬善借被告董金寶之名，出資向案外人張麗購(gòu)買房屋一套，因原告名下已有多套房產(chǎn)，為享受一套房貸7折優(yōu)惠的貸款利率，原被告達(dá)成協(xié)議：原告以被告名義辦理貸款手續(xù)，后被告取得房屋產(chǎn)權(quán)證后。2009年12月19日，雙方簽訂了協(xié)議書，確認(rèn)該房屋歸原告所有，每月按揭貸款由原告償還。后原告要求被告協(xié)助履行過戶手續(xù)，被告不肯，原告訴至法院請(qǐng)求被告配合過戶。被告辯稱原告以其名義購(gòu)買商品房、辦理按揭貸款，系以合法形式掩蓋非法目的的行為，故雙方所簽協(xié)議無效，房屋為其所有。一審法院認(rèn)為：訴爭(zhēng)房屋實(shí)際購(gòu)房人為金姬善，房屋首付款及銀行貸款亦由金姬善支付。因此，對(duì)于金姬善確認(rèn)房屋歸其所有并要求董金寶辦理產(chǎn)權(quán)過戶的請(qǐng)求，應(yīng)予支持。即使雙方所簽協(xié)議系無效協(xié)議，也不能改變?cè)V爭(zhēng)房屋實(shí)際購(gòu)買人、出資人均為金姬善之事實(shí)。判決支持原告訴求，被告不服，提前上訴。二審法院認(rèn)為：認(rèn)定合同無效應(yīng)依據(jù)效力性禁止性規(guī)范。本案訴爭(zhēng)房屋購(gòu)買、辦理貸款之時(shí)，并非不允許金姬善購(gòu)房，僅是對(duì)金姬善的貸款行為予以限制。人民銀行的部門規(guī)章規(guī)定商業(yè)銀行貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。也就是說，金姬善、董金寶這種借名購(gòu)房辦貸規(guī)避銀行信貸政策的行為，規(guī)避的是首付款的支付比例及利率水平，該行為行為損害的是銀行利益而非社會(huì)公共利益，所以該合同有效。二審駁回上訴，維持原判。
　　4、借名購(gòu)買單位自建房、集資房、團(tuán)購(gòu)房
　　此類合同是實(shí)際出資人為享受他人因該買房資格帶來的各種優(yōu)惠和經(jīng)濟(jì)利益，借用他人名義購(gòu)買房屋的行為。單位的自建房、集資房、團(tuán)購(gòu)房等與與純粹商品房相比，存在價(jià)格、物業(yè)管理多方面優(yōu)勢(shì)，此類借名買房背后實(shí)際處分的是基于其能夠買到單位團(tuán)購(gòu)房的特殊身份所享有的權(quán)利，實(shí)質(zhì)上就是單位基于職工的工齡、職稱以及各方面條件給予職工的一種單位福利，這種處分自己權(quán)利的行為屬于私權(quán)利的范疇，主觀上并沒有損害第三人利益的故意，亦不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定此類合同有效。
　　“國(guó)子厚等與古富新所有權(quán)確認(rèn)糾紛”上訴案（案號(hào)：（2014）一中民終字第341號(hào)）。一審法院認(rèn)為：古富新與國(guó)子厚為同一單位職工，在單位出售住房時(shí)，經(jīng)雙方商議由古富新借用國(guó)子厚的名義購(gòu)房，購(gòu)房款實(shí)際由古富新支付，雙方名為租賃實(shí)為借名買賣關(guān)系，該套房屋應(yīng)歸古富新所有。古富新與國(guó)子厚簽訂協(xié)議雙方真實(shí)意思表示系借名購(gòu)房，房屋交付后該套房屋一直由古富新居住至今，古富新也給予了國(guó)子厚、于鳳英一定數(shù)額的補(bǔ)償，該協(xié)議中除涉及違約金標(biāo)準(zhǔn)的約定外，未違反相關(guān)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定協(xié)議有效。故國(guó)子厚、于鳳英應(yīng)當(dāng)及時(shí)配合古富新辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
　　山東省淄博市中級(jí)人民法院審理的“趙德華、耿加忠訴張穎、陳勇房屋買賣合同上訴案”（案號(hào)：（2012）淄民一終字第406號(hào)）中，2006年11月25日，原告與被告陳勇簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，原告借被告陳勇之名購(gòu)買被告所在單位淄博高新區(qū)工商局在中潤(rùn)華僑城的某房屋，原告向陳勇繳納5萬元轉(zhuǎn)讓費(fèi)后取得該房屋的購(gòu)房權(quán)，原告支付首付款、其稅款及后續(xù)房款，陳勇向其出具購(gòu)房發(fā)票和收款收據(jù)，房屋登記在被告張穎名下（張穎系陳勇妻子）。后原告要求被告辦理房屋過戶手續(xù)，被告不肯，因此訴至法院。一審法院認(rèn)為：雙方的轉(zhuǎn)讓協(xié)議是雙方真實(shí)意思表示，合同有效。簽訂后雙方及時(shí)履行了合同大部分義務(wù)，對(duì)于尚未履行的部分應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，判決支持原告訴求。被告不服，上訴，淄博市中院二審維持原判。
　　5、房改房
　　對(duì)于房改房，是指職工單位將公房以工資性貨幣分配方式出售給職工，職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)購(gòu)買，從而對(duì)購(gòu)買的房屋享有部分產(chǎn)權(quán)或全部產(chǎn)權(quán)的住房。一般認(rèn)為是國(guó)家或單位對(duì)職工的一種福利、補(bǔ)償，而非政策性保障住房，在雙方自愿，且沒有違反《合同法》第52條及建設(shè)部《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》（1999年第69號(hào)令）第5條的情況下，借名買房合同應(yīng)為有效。
　　“于長(zhǎng)友、王某乙與王某甲、李式淼所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案”（案號(hào)：（2014）淄民一終字第6號(hào)）中，原告王某乙、丁長(zhǎng)友二人原系夫妻，被告李式淼、王某甲系夫妻，王某甲與王某乙系同胞姐妹。1999年，原告夫妻出資，借被告李式淼身份購(gòu)買了李式淼工作單位淄博市周村區(qū)園林管理局的公有住房，后參加房改，涉訴房產(chǎn)登記于李式淼名下。后原告夫妻離婚，欲分割涉訴房產(chǎn)，訴至法院要求確認(rèn)該房產(chǎn)為原告二人所有。一審法院認(rèn)為：雖然雙方無書面協(xié)議，但根據(jù)原被告親屬的證人證言及被告王某甲在錄音資料中對(duì)原告借名出資買房的自認(rèn)事實(shí)，以及涉訴房產(chǎn)已由原告支配使用長(zhǎng)達(dá)十年之久，房屋產(chǎn)權(quán)證書亦由原告持有，認(rèn)定原被告雙方借名買房的事實(shí)。判定涉訴房產(chǎn)歸原告所有。被告不服，提起上訴，二審維持原判。
　　二、 借名買房中實(shí)際出資人取得房屋所有權(quán)的法律依據(jù)
　　《物權(quán)法》第15條“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！笨梢钥闯鑫覈?guó)關(guān)于物權(quán)變動(dòng)采取的是債權(quán)形式主義原則，即意思主義與登記（或交付）相結(jié)合，并摒棄了德國(guó)物權(quán)法中物權(quán)行為的無因性。意味著如果支撐物權(quán)變動(dòng)的原因行為或者基礎(chǔ)關(guān)系不成立或被撤銷，則物權(quán)變動(dòng)也相應(yīng)的無效或被撤銷。
　　依照我國(guó)《物權(quán)法》第9條“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！薄⒌?5條“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”第17條“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明?！?、第19條“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正?！?br>　　因此，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記是登記機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)時(shí)權(quán)屬關(guān)系及表現(xiàn)形態(tài)的證明，對(duì)物權(quán)的歸屬具有推定效力。其產(chǎn)生的公示公信效力主要是保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)登記人及真實(shí)所有人以外的善意第三人的利益，但產(chǎn)權(quán)證書本身并不能直接決定實(shí)體法律關(guān)系即實(shí)際權(quán)利的狀況，在該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不涉及善意第三人的情況下，當(dāng)事人有相反證據(jù)證明其為真正的權(quán)利人時(shí)，可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利。即不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)在無相反證據(jù)證明的情形下，應(yīng)推定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)真實(shí)。對(duì)外而言善意第三人基于對(duì)登記的信賴與登記權(quán)利人發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)交易行為受法律保護(hù)，而在名義購(gòu)房人與實(shí)際購(gòu)房人之間，應(yīng)探求雙方真實(shí)意思表示來確認(rèn)真正權(quán)利人。
　　“張某與孫某房屋所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案”（案號(hào)：(2012)一中民終字第9875號(hào)）中，法院認(rèn)為：孫A雖與李某于2003年5月19日簽訂了房屋買賣合同，且以孫A的名義辦理了房屋所有權(quán)證，但綜合孫某提供的該房屋的所有權(quán)證、購(gòu)房發(fā)票、契稅發(fā)票、已購(gòu)公有住房首次上市房屋買賣合同的相關(guān)手續(xù)，出資手續(xù)（以上材料均在孫某處）、603號(hào)房屋的原所有權(quán)人李某的證人證言以及自2003年至今孫某一家一直居住在603號(hào)房屋的事實(shí)，能夠認(rèn)定孫某與孫A之間存在借名買房關(guān)系，確認(rèn)涉爭(zhēng)房屋為孫某所有。
　　天津市紅橋區(qū)人民法院審理的“趙譽(yù)、李興祿與合同糾紛”一案（案號(hào)：（2013）紅民初字第4479號(hào)）。二原告趙譽(yù)、李興祿于2011年借被告李穎之名貸款購(gòu)買訴爭(zhēng)房屋，首付和還貸均由二原告負(fù)擔(dān)，被告現(xiàn)欲出售該房屋，訴至法院請(qǐng)求確認(rèn)該房屋歸二原告所有。法院認(rèn)為：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明，但因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議的，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利，此時(shí)就不能簡(jiǎn)單按照房屋產(chǎn)權(quán)證書上登記的產(chǎn)權(quán)人認(rèn)定物權(quán)所有人，而應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人的舉證，法院查明的事實(shí)確定物權(quán)所有人。本案中，通過二原告的當(dāng)庭舉證可以證實(shí)訴爭(zhēng)房屋的首付款全部由二原告實(shí)際出資，每月房屋貸款亦由二原告償還，且二原告與被告之間存在借名買房的意思表示，故可以認(rèn)定二原告是訴爭(zhēng)房屋的真實(shí)權(quán)利人，判決：訴爭(zhēng)房屋歸原告趙譽(yù)、李興祿所有。
　　三、舉證責(zé)任及法院如何認(rèn)定
　　基于物權(quán)公示公信原則，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書具有推定效力，應(yīng)信賴其為真實(shí)的，但根據(jù)我國(guó)《民事訴訟法》中“誰主張誰舉證”原則，當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明；沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明的，負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。實(shí)際購(gòu)房人欲主張?jiān)摲课輾w其所有，有責(zé)任提供證據(jù)證明雙方存在借名買房的合意以及自己實(shí)際出資，若不能證明，則應(yīng)尊重房屋產(chǎn)權(quán)證書登記的公示公信效力。
　　“恒震鼎與陸玉妹所有權(quán)確認(rèn)糾紛”二審案（案號(hào)：（2014）滬二中民二（民）終字第81號(hào)），二審法院認(rèn)為：本案中，系爭(zhēng)房屋雖登記在恒建德名下，但根據(jù)陸玉妹提供的一系列房屋購(gòu)買時(shí)所涉的付款憑證等原始材料以及數(shù)位多方證人的證人證言，原審法院據(jù)此采信相關(guān)證據(jù)并認(rèn)定陸玉妹為實(shí)際購(gòu)房人，并無不當(dāng)。恒震鼎上訴認(rèn)為不能僅憑購(gòu)房原始材料及相關(guān)證人證言等來認(rèn)定陸玉妹是實(shí)際購(gòu)房人，因未能提供確鑿的證據(jù)來推翻陸玉妹所證明的事實(shí)，故本院對(duì)此無法采信。（公眾微信號(hào)：law-info）
　　“董書生與董書仲所有權(quán)確認(rèn)糾紛”二審案（案號(hào)：（2013）二中民終字第16735號(hào)）。二審法院認(rèn)為：訴爭(zhēng)房屋原系公有住宅房屋，登記于董書仲名下?，F(xiàn)董書生提起確權(quán)訴訟，以訴爭(zhēng)房屋實(shí)際承租人為其母黃桂蘭、其系以董書仲的名義購(gòu)買涉案房屋為由，要求確認(rèn)訴爭(zhēng)房屋歸其所有。對(duì)此，董書生應(yīng)就此承擔(dān)必要的舉證責(zé)任。根據(jù)雙方當(dāng)事人陳述，董書仲并不否認(rèn)其母黃桂蘭對(duì)訴爭(zhēng)房屋享有一定權(quán)益，董書生與董書仲亦均認(rèn)可房改購(gòu)房過程中的購(gòu)房款系由董書生交納，但僅憑此出資的事實(shí)，尚難以證明董書仲與董書生之間存在借名買房關(guān)系。
　?。ㄒ唬┓ㄔ喝绾握J(rèn)定是否存在借名買房合意：
　　1、雙方書面或口頭協(xié)議。書面協(xié)議中一般明確約定的借名買房的原因和事實(shí)，主張協(xié)議關(guān)系存在的一方應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任，一般應(yīng)提供形式合法、內(nèi)容合理的書面協(xié)議即可，對(duì)方認(rèn)為協(xié)議效力有瑕疵的，應(yīng)舉證證明?？陬^協(xié)議具有很大的不確定性，難以舉證，但如果雙方承認(rèn)有借名合意亦可。
　　2、借名購(gòu)房的原因是否符合常理。甘于冒風(fēng)險(xiǎn)而借名買房，必定有其原因：或無購(gòu)房資格而借他人資格、或?yàn)橄硎軆?nèi)部?jī)?yōu)惠價(jià)格、或規(guī)避信貸稅收政策、或隱藏財(cái)產(chǎn)等。符合常理的借名動(dòng)機(jī)，往往具有很強(qiáng)證明力。
　　3、關(guān)于房屋實(shí)際使用和產(chǎn)權(quán)證持有情況。這一點(diǎn)至關(guān)重要，在實(shí)際中房屋由誰使用、產(chǎn)權(quán)證由誰保管亦能在相當(dāng)程度上反映出是否存在借名買房關(guān)系。房屋由借名人實(shí)際使用，被借名人尚可主張租賃、借用，但房屋產(chǎn)權(quán)登記證書作為房屋產(chǎn)權(quán)的重要憑證，產(chǎn)權(quán)人一般不會(huì)隨意交付他人，如果聲稱是由他人保管有違常理。（公眾微信號(hào)：law-info）
　　4、房屋購(gòu)房入戶、日常使用等手續(xù)、費(fèi)用由誰辦理，房貸由誰償還。通常情況下，購(gòu)房入戶管理手續(xù)如房屋契稅、按揭還貸、物業(yè)費(fèi)、維修基金、裝修保證金等費(fèi)用應(yīng)由購(gòu)房人親自辦理并持有單據(jù)，但借名買房中，很多均由實(shí)際購(gòu)房人代名義購(gòu)房人去辦理、繳費(fèi)，名義購(gòu)房人往往不知曉詳情。這在一定程度上也可用來證明雙方的借名購(gòu)房關(guān)系。
　　江蘇省無錫市中級(jí)人民法院審理的“吳辛戩、孫玲與楊國(guó)華所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴”一案（案號(hào)：（2013）錫民終字第1572號(hào)）。一審法院認(rèn)為：一、證人證言表明雙方確實(shí)有借名買房的意思表示，合同實(shí)際系由楊國(guó)華以吳幸戩的名義簽訂，吳幸戩未參與。二、從購(gòu)房款支付情況來看楊國(guó)華提供的證據(jù)能夠證明首付由其出資；房貸也是由楊國(guó)華還的。三、關(guān)于房屋入戶手續(xù)、費(fèi)用等。入戶手續(xù)按常理應(yīng)由購(gòu)房人親自辦理，本案中實(shí)際系由楊國(guó)華辦理并交納了相應(yīng)費(fèi)用，這在一定程度上印證了楊國(guó)華主張的借名購(gòu)房關(guān)系。四、關(guān)于房屋實(shí)際使用和產(chǎn)權(quán)證持有情況。訴爭(zhēng)房屋由楊國(guó)華實(shí)際使用，產(chǎn)權(quán)證原件也由楊國(guó)華持有，這在一定程度上也印證了楊國(guó)華主張的借名購(gòu)房關(guān)系，而吳幸戩對(duì)該事實(shí)的解釋不符合常理，也未提供相關(guān)證據(jù)予以證明。上述各項(xiàng)事實(shí)環(huán)環(huán)相扣，已構(gòu)成一個(gè)完整的鎖鏈，表明本案實(shí)際購(gòu)房人應(yīng)為楊國(guó)華，楊國(guó)華系借用吳幸戩的名義購(gòu)房，而吳幸戩僅是名義購(gòu)房人。亦未違反當(dāng)時(shí)的法律強(qiáng)制性或禁止性規(guī)定，故應(yīng)認(rèn)定借名購(gòu)房關(guān)系有效。一審判決：訴爭(zhēng)房屋歸原告楊國(guó)華所有。二被告不服，提起上訴，二審維持原判。
　　江蘇省徐州市中級(jí)人民法院審理的“馬濤等與許萍等房屋確權(quán)糾紛上訴案
　　”（案號(hào)：(2013)徐民終字第1454號(hào)）。法院分別從涉案房屋的買賣過程、購(gòu)房合同的簽訂、房證及土地證載明的權(quán)利人及兩證和稅費(fèi)單據(jù)的實(shí)際持有人、房貸的償還、涉案房屋的出租及居住情況、水、電、物業(yè)費(fèi)用的繳納、涉案房屋的裝修及生活用品的添置等多方面進(jìn)行分析，認(rèn)定原被告之間存在借名買房合意，實(shí)際購(gòu)房人徐萍對(duì)房屋擁有所有權(quán)。
　　（二）如何認(rèn)定實(shí)際出資人：
　　1、雙方協(xié)議的內(nèi)容。協(xié)議中雙方對(duì)出資往往有明確約定。正常情況下，借名人即為將來的實(shí)際出資人，但不能單憑協(xié)議確定實(shí)際出資人，因?yàn)閰f(xié)議的履行存在不確定性，借名人不履行出資義務(wù)亦有可能，故還應(yīng)結(jié)合其他證據(jù)綜合認(rèn)定。（公眾微信號(hào)：law-info）
　　2、還款手續(xù)、購(gòu)房發(fā)票、產(chǎn)權(quán)證等書證由何人持有。還款手續(xù)、購(gòu)房發(fā)票與產(chǎn)權(quán)證雖記載被借名人之名，但如果這些重要材料均由借名人持有，則買房事宜由借名人具體執(zhí)行，房款亦可推理為由其支付。一般來說，還款手續(xù)由借名人持有即可初步推定其為實(shí)際出資人，因?yàn)槿绻靠钕党雒怂?，通常其無可能和必要將取得的提前還貸申請(qǐng)書、還款憑證等還款手續(xù)交由借名人保管。
　　3、雙方的財(cái)務(wù)狀況、還款能力。如出名人無穩(wěn)定的工作收入等經(jīng)濟(jì)來源，一般也不會(huì)有支付巨額首付款及按期支付按揭貸款的能力。
　　4、證人證言。實(shí)際出資人直接與賣方即收款人接洽付款的，交款憑證記載出名人、收款方為賣方指定第三人（如中介公司）的情況下，賣方證言尤具證明價(jià)值；另外，借名買房一般多發(fā)生在親戚朋友等熟人之間，多數(shù)情況下，親朋好友對(duì)此事內(nèi)情都知曉。
　　5、常理推斷。如出名人主張房款由其支付，應(yīng)清楚款項(xiàng)數(shù)額，以配偶所付主張自己不知情的，也不符常理，因買房系重大事項(xiàng)，夫妻間不應(yīng)毫無溝通。
　　6、其他。如借名人向出名人的匯款轉(zhuǎn)賬證明等。
　　“胡元與北京美康澳醫(yī)療器械有限責(zé)任公司等所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案”（案號(hào)：(2013)一中民終字第11924號(hào)）美康澳公司提供的銀行轉(zhuǎn)賬支票載明的支付數(shù)額準(zhǔn)確無誤，該證據(jù)可以證明房屋的全部?jī)r(jià)款確系美康澳公司向北京能源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司支付；同時(shí)，美康澳公司提交了該公司持有的物業(yè)費(fèi)、裝修保證金等票據(jù)及業(yè)主公約、物業(yè)公司出具的證明等證據(jù)，訴爭(zhēng)房屋的所有物業(yè)費(fèi)、電費(fèi)等一切費(fèi)用均由美康澳公司全部繳納，從而認(rèn)定美康澳公司為蘇爭(zhēng)房屋的實(shí)際出資人。（公眾微信號(hào)：law-info）
　　“陳某某與陳某所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案”（案號(hào)：（2011）深中法民五終字第1033號(hào)），法院認(rèn)為：陳某提交了深圳市某某投資發(fā)展有限公司出具的《收款確認(rèn)》函，且具體說明了購(gòu)房款的支付時(shí)間和支付方式。深圳市某某投資發(fā)展有限公司作為賣方在《收款確認(rèn)》函中確認(rèn)是與陳某建立房屋買賣關(guān)系，先后三筆共收到了陳某支付的7390000元購(gòu)房款。其中有關(guān)付款時(shí)間和付款方式的陳述與陳某的主張一致，且有相應(yīng)的銀行轉(zhuǎn)賬憑證佐證。同時(shí)，轉(zhuǎn)款人陳某某某在一審?fù)忂^程中也出具證人證言，證明是受陳某的委托從陳某某某夫妻賬號(hào)上轉(zhuǎn)出上述款項(xiàng)，賬號(hào)上的錢款是由陳某做生意賺得存入的。上述證據(jù)相互印證，可以證明陳某通過陳某某某夫妻實(shí)際出資的事實(shí)，本院予以采信。
　　四、借名買房案件的類型
　　司法實(shí)踐中，隨著此類糾紛的增多，案件類型也呈多樣化，其中當(dāng)事人選擇的案由主要分為合同糾紛和物權(quán)糾紛。
　　合同糾紛中，主要是名義購(gòu)買人提起的確認(rèn)合同無效糾紛（(2013)二中民終字第17167號(hào)、(2013)鄭民三終字第998號(hào)）；雙方針對(duì)借名買房協(xié)議提起的房屋買賣合同糾紛（(2014)二中民終字第03835號(hào)、(2011)一中民終字第9309號(hào)、（2010）二中民終字第19950號(hào)）。（公眾微信號(hào)：law-info）
　　物權(quán)糾紛中，主要是實(shí)際購(gòu)房人提起的所有權(quán)確認(rèn)糾紛（(2013)津高民申字第1250號(hào)、(2013)一中民終字第11924號(hào)、(2012)滬二中民二(民)終字第1005號(hào)）；實(shí)際購(gòu)房人提起的返還原物糾紛（(2012)一中民終字第9520號(hào)、（2014）一中民終字第01595號(hào)、(2013)哈中民申字第1號(hào)）。
　　在實(shí)踐中，法院一般審查雙方有無借名買房協(xié)議，該協(xié)議是否有效，借名人是否實(shí)際出資等問題。
　　另外，在房屋被法院強(qiáng)制執(zhí)行過程中，實(shí)際購(gòu)房人還可以提出執(zhí)行異議，或提起執(zhí)行異議之訴（2013）二中民終字第17142號(hào)）。
　　五、面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)如何救濟(jì)
　　（一）名義購(gòu)房人反悔
　　近年房?jī)r(jià)的不斷上漲，一些使名義購(gòu)房人見利忘義，從而主張借名合同無效或根本不承認(rèn)存在借名買房事實(shí)，要求借名人返還房屋，引發(fā)許多訴訟。
　　訴訟中，根據(jù)事實(shí)和法律規(guī)定，大致有三種判決結(jié)果：
　　1、如果實(shí)際購(gòu)房人不能舉證證明雙方存在借名買房合同，應(yīng)尊重不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的公示公信效力，房屋歸權(quán)屬證書中產(chǎn)權(quán)人所有。
　　“劉京鳴與賈崇強(qiáng)等所有權(quán)確認(rèn)糾紛二審”一案（案號(hào)：（2014）二中民終字第00851號(hào)）。法院認(rèn)為：訴爭(zhēng)房屋的《房屋買賣契約》及相關(guān)購(gòu)房手續(xù)中載明的購(gòu)房人均為賈崇強(qiáng)，房屋所有權(quán)亦登記在賈崇強(qiáng)名下，現(xiàn)劉京鳴主張?jiān)摲课菹灯浣栌觅Z崇強(qiáng)的名義所購(gòu)，但其并未提供充分有效的證據(jù)證明訴爭(zhēng)房屋系其出資所購(gòu)及其與賈崇強(qiáng)之間存在借名買房之約定，賈崇強(qiáng)對(duì)此亦不予認(rèn)可，故劉京鳴要求被告協(xié)助過戶訴求難以支持。
　　2、如能證明雙方存在借名買房合同，但合同因違反國(guó)家法規(guī)政策而無效的，借名購(gòu)房人無法主張對(duì)房屋的所有權(quán)，但實(shí)際出資應(yīng)當(dāng)返還，對(duì)于合同無效的后果，應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方過錯(cuò)各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。如果名義購(gòu)房人有過錯(cuò)，對(duì)于房屋升值部分也應(yīng)給予實(shí)際購(gòu)房人相應(yīng)補(bǔ)償。
　　“趙茜與孫向紅等房屋買賣合同二審”（案號(hào)：（2014）一中民終字第00455號(hào)）一案中。名義買受人趙茜主張借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房合同無效，一審法院認(rèn)為：合同無效后，孫向紅等為購(gòu)買涉案房屋的相應(yīng)出資應(yīng)當(dāng)予以返還。趙茜與孫向紅達(dá)成借名買房合同后又拒絕履行，趙茜應(yīng)對(duì)合同無效承擔(dān)主要責(zé)任，故對(duì)于因房屋升值所產(chǎn)生的收益，趙茜應(yīng)當(dāng)按照其過錯(cuò)程度給予孫向紅相應(yīng)補(bǔ)償。判決合同無效，趙茜向?qū)O向紅返還購(gòu)房款稅446084.4元，支付孫向紅房屋增值補(bǔ)償金1769689.37元。趙茜不服提起上訴，二審維持原判。
　　“嚴(yán)墨與嚴(yán)崢返還原物糾紛”（案號(hào)：（2014）一中民終字第01595號(hào)）二審一案中。一審法院認(rèn)為：嚴(yán)崢因不具備購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的條件，而借用嚴(yán)墨的名義購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，雙方之間形成合同關(guān)系。該合同違反了國(guó)家關(guān)于購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)屬無效。合同無效后，嚴(yán)墨應(yīng)返還嚴(yán)崢為購(gòu)買涉案房屋支付的購(gòu)房款、稅費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等相關(guān)款項(xiàng)，對(duì)于該合同的無效，嚴(yán)墨與嚴(yán)崢雙方均有過錯(cuò)，考慮到嚴(yán)崢支付了部分購(gòu)房款，嚴(yán)墨與嚴(yán)崢達(dá)成借名買房合同后又拒絕履行等因素，嚴(yán)墨應(yīng)對(duì)合同的無效承擔(dān)主要責(zé)任。故對(duì)于因房屋升值所產(chǎn)生的收益，嚴(yán)墨應(yīng)按照其過錯(cuò)程度給予嚴(yán)崢相應(yīng)的房屋裝修款及房屋增值補(bǔ)償款等損失。嚴(yán)墨不服提起上訴，二審維持原判。
　　3、如能證明雙方借名買房合同合法有效，則判決依約履行合同，被借名人協(xié)助辦理過戶手續(xù)。
　?。ǘ┟x購(gòu)房人擅自處分房屋
　　實(shí)踐中，名義買受人常會(huì)擅自處分該房屋，出售、抵押給善意第三人，是否有效，如何救濟(jì)。筆者認(rèn)為應(yīng)分兩種情況：
　　借名合同無效則轉(zhuǎn)讓、抵押合同有效。
　　如借名合同無效，應(yīng)以購(gòu)房合同和房屋所有權(quán)證上的權(quán)利人為房屋所有人，房屋所有人有權(quán)通過轉(zhuǎn)讓或抵押的方式處分該房屋，第三人可以成為房屋權(quán)利人。借名人如能證明實(shí)際出資，可認(rèn)為是借款關(guān)系，向被借名人主張返還出資款項(xiàng)。
　　借名合同有效則轉(zhuǎn)讓、抵押合同無效。轉(zhuǎn)讓、抵押合同無效并不影響善意第三人取得該房屋的物權(quán)。名義購(gòu)房人雖為無權(quán)處分人，但根據(jù)《物權(quán)法》第106條，善意第三人善意取得房屋所有權(quán)。實(shí)際購(gòu)房人只能向名義購(gòu)房人請(qǐng)求賠償損失。
　　以上兩種情況，實(shí)際購(gòu)房人均無權(quán)追回房屋。第一種情況只可尋求債權(quán)保護(hù)，請(qǐng)求返還借款；第二種情況則可能發(fā)生合同責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的競(jìng)合，實(shí)際購(gòu)房人可以選擇一種對(duì)自己最有利的請(qǐng)求權(quán)提起訴訟要求賠償。
　?。ㄈ┓课荼环ㄔ簭?qiáng)制執(zhí)行
　　當(dāng)名義購(gòu)房人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，債權(quán)人申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行該房產(chǎn)，法院以不動(dòng)產(chǎn)登記薄為依據(jù)，查封并拍賣該房屋，實(shí)際購(gòu)房人面臨喪失該房屋所有權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。（公眾微信號(hào)：law-info）
　　當(dāng)借名合同無效時(shí)，已經(jīng)付款的實(shí)際購(gòu)房人只能請(qǐng)求名義購(gòu)房人返還購(gòu)房款。
　　當(dāng)借名合同有效時(shí)，在強(qiáng)制執(zhí)行過程中，實(shí)際購(gòu)房人可以向人民法院提出異議，對(duì)被執(zhí)行房屋主張權(quán)利并要求法院停止執(zhí)行。根據(jù)《民事訴訟法》第256條和《民訴意見》第257條，執(zhí)行人員對(duì)案外人提出的異議，按照法定程序進(jìn)行審查，理由不成立的，予以駁回，理由成立的，由院長(zhǎng)批準(zhǔn)中止執(zhí)行。如果該房屋已經(jīng)被拍賣的，按照《國(guó)家賠償法》第36條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)給付拍賣或者變賣所得的價(jià)款；變賣的價(jià)款明顯低于財(cái)產(chǎn)價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)的賠償金。
　　“中國(guó)民生銀行股份有限公司總營(yíng)業(yè)部與胡曉麗、胡秀華，杜超、杜春平申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴”（案號(hào)：（2013）二民終字第17142號(hào)）一案中，一審法院認(rèn)為：依照先前法院對(duì)借名買房合同認(rèn)定有效的生效判決書，可知涉案房屋的實(shí)際權(quán)利人應(yīng)是胡曉麗、胡秀華。民生銀行要求行使對(duì)房屋的抵押權(quán)，無法實(shí)現(xiàn)，駁回了民生銀行請(qǐng)求執(zhí)行的訴訟請(qǐng)求。民生銀行不服，提起上訴，二審法院維持原判。
　　（四）個(gè)人信托與借名買房問題
　　借名買房類似于信托中的消極信托，借名人是委托人，擁有房屋名義所有權(quán)的人（即被借名人）是受托人，受托人不享有該財(cái)產(chǎn)的利益，利益歸受益人（即借名人）所有，其中受托人不負(fù)擔(dān)積極管理或處分義務(wù)。
　　能否以個(gè)人信托來解釋并解決借名買房這一問題？
　　筆者認(rèn)為是不合適的。首先，我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記缺乏一個(gè)專門的、系統(tǒng)的制度，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定散見于各種單項(xiàng)民事法律、法規(guī)、司法解釋之中，所以目前我國(guó)信托主要限于資金信托。其次，二者本身又有不同：個(gè)人信托的受托人是信托機(jī)構(gòu)，借名買房的名義購(gòu)房人一般是個(gè)人。另外，根據(jù)《信托法》第15條和第16條規(guī)定，信托財(cái)產(chǎn)具有獨(dú)立性，既不同于委托人未設(shè)立信托的其他財(cái)產(chǎn)，又獨(dú)立于受托人的固有財(cái)產(chǎn)，受托人對(duì)信托財(cái)產(chǎn)擁有的所有權(quán)是一種受限制的所有權(quán)，可占有、使用、處分、但不享收益權(quán)利，與借名買房中的物權(quán)法上的絕對(duì)所有權(quán)不同。
　　六、如何降低“借名買房”風(fēng)險(xiǎn)
　　鑒于借名買房的諸多風(fēng)險(xiǎn)，消費(fèi)者應(yīng)盡量通過正規(guī)方式購(gòu)房，若不得已需要借名買房時(shí)，應(yīng)注意以下幾個(gè)方面，力求將風(fēng)險(xiǎn)降至最低：
　　1、借名買房之前，首先弄清楚欲購(gòu)房屋的性質(zhì)，房屋能否上市交易，借名購(gòu)買是否違反國(guó)家政策性規(guī)定，防止將來無法取得房屋所有權(quán)。
　　2、簽訂書面協(xié)議。為與借款合同相區(qū)分，書面協(xié)議中應(yīng)明確雙方的借名買房合同關(guān)系，可以請(qǐng)第三方見證合同。
　　3、注意保留雙方洽談、簽訂借名買房協(xié)議時(shí)的證據(jù)，如邀請(qǐng)朋友作見證、進(jìn)行錄音錄像等。
　　4、注意保存購(gòu)房手續(xù)，付款證明（銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)收條、還貸記錄等），購(gòu)房發(fā)票，房產(chǎn)證書等書面證據(jù)材料。