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“房子是我的,不能被執(zhí)行!”早知如此,你還會選擇“借名買房”嗎?

 博采簡納 2021-05-14

借親戚之名買房

規(guī)避購房政策

降低購房成本

在很多人看來

這是一種曲線購房的方法

但是大家卻沒有認(rèn)識到

僅靠親情并不能規(guī)避所有風(fēng)險

稍有不慎可能情財兩空

基本案情

2014年8月,原告李某欣、蔡某葵為規(guī)避購房限購政策,借用被告蔡某華(蔡某華是蔡某葵的弟弟)的名義購買位于佛山市南海區(qū)的涉案房屋,原告李某欣在《廣東省商品房買賣合同》上“買受人”處簽署被告蔡某華的名字并按指模, 該房屋只辦理了預(yù)售合同備案,未辦理過戶登記手續(xù)。

該房屋現(xiàn)由兩原告一家居住,房款稅費、物業(yè)管理費、水電煤氣費等與房屋有關(guān)的一切費用均由原告銀行賬戶支付。

2015年,廣州市白云區(qū)人民法院判決蔡某華等人向宏新公司償還款項。宏新公司經(jīng)向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行,查封了預(yù)售登記在蔡某華名下、兩原告實際購買的上述房產(chǎn)。

2019年1月18日,李某欣、蔡某葵提出執(zhí)行異議。白云法院于2019年9月作出裁定:駁回李某欣、蔡某葵的異議請求。

兩原告不服該裁定,認(rèn)為上述房屋為其實際購買,于2019年10月提起執(zhí)行異議之訴。

爭議焦點

李某欣、蔡某葵是否有權(quán)主張確認(rèn)涉案房屋歸其所有?

能否排除原審法院對涉案房屋的強(qiáng)制執(zhí)行?

裁判結(jié)果

涉案房屋經(jīng)房管部門確認(rèn)預(yù)售登記在蔡某華名下,而蔡某華經(jīng)生效判決確認(rèn)對宏新公司負(fù)有借款債務(wù)的連帶清償義務(wù)而未實際履行完畢,故 涉案房屋作為蔡某華財產(chǎn)予以強(qiáng)制執(zhí)行合法有據(jù)。

李某欣、蔡某葵以涉案房屋系其借用蔡某華名義購買并登記在蔡某華名下為由,主張涉案房屋歸其所有,并據(jù)此主張其有權(quán)排除強(qiáng)制執(zhí)行。

法院認(rèn)為,根據(jù)法律規(guī)定,不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記不發(fā)生效力之規(guī)定,涉案房產(chǎn)現(xiàn)在既未登記在蔡某華名下,亦未登記在李某欣、蔡某葵名下, 李某欣、蔡某葵要求確認(rèn)涉案房產(chǎn)屬其所有的訴訟請求缺乏法律依據(jù)。

至于李某欣、蔡某葵對執(zhí)行標(biāo)的是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益問題。即使李某欣、蔡某葵主張的借名購房屬實,李某欣、蔡某葵與蔡某華之間成立的也是借名購房合同關(guān)系,李某欣、蔡某葵據(jù)此就涉案房屋享有的也僅是請求蔡某華履行出借人義務(wù)的債權(quán), 該債權(quán)不應(yīng)優(yōu)先于宏新公司的債權(quán)得到保護(hù)。

同理,涉案房屋現(xiàn)預(yù)售登記至蔡某華名下系借名購房合同的實際履行所致,也符合李某欣、蔡某葵作為借名一方當(dāng)事人的意愿,李某欣、蔡某葵應(yīng)當(dāng)在條件成就時通過請求蔡某華履行出借人義務(wù)獲得涉案房屋的權(quán)屬登記,故李某欣、蔡某葵基于借名購房合同關(guān)系直接訴請確權(quán)缺乏法律依據(jù)。

因此,白云法院作出一審判決:駁回原告的全部訴訟請求。

李某欣、蔡某葵不服判決提起上訴,廣東省廣州市中級人民法院作出二審判決:駁回上訴,維持原判。

法官說法

實踐中,由于購房資格限制、逃避債務(wù)、獲取貸款等原因,實際購房人委托名義購房人以其名義實施購房行為,俗稱“借名買房”。若借名所購房屋因名義購買人的原因被法院采取強(qiáng)制措施,借名人能否基于借名關(guān)系排除強(qiáng)制執(zhí)行?

根據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定,本案中,借名買房屬于雙方內(nèi)部產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系,不足以對抗宏新公司享有的強(qiáng)制執(zhí)行的債權(quán);兩原告為規(guī)避購房限購政策而借名,在主觀上是存在故意的心理,過錯在于兩原告,其應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)由此產(chǎn)生的風(fēng)險。

部分買房者通過“借名買房”進(jìn)行規(guī)避,卻忽視了“借名買房”存在的風(fēng)險。除了本案的情況外,常見風(fēng)險有:登記人反悔,在出資人證據(jù)不足,不能證明雙方之間系借名買房關(guān)系的情況下,要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回買房款都很困難;房屋被征收,征收補(bǔ)償款被登記人領(lǐng)取從而產(chǎn)生糾紛;房屋實際購買人意外死亡,導(dǎo)致實際繼承人無法繼承房產(chǎn)等風(fēng)險。所以“借名買房”,實在是不靠譜!

法條鏈接

《民法典》第二百零八條 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓,應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。

《民法典》第二百零九條第一款 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但是法律另有規(guī)定的除外。

來源:廣州市白云區(qū)人民法院

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