 2019年12月13日，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局和西安住房公積金管理中心共同擬訂并發(fā)布了《西安市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法（征求意見稿）》、《西安市商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書（征求意見稿）》，公開征求社會各界意見和建議。  核心內(nèi)容和指導(dǎo)思想做法具體如下： 商品房預(yù)售資金實(shí)行全額、全程監(jiān)管，并對用于支付工程建設(shè)等費(fèi)用的預(yù)售資金實(shí)施重點(diǎn)監(jiān)管，重點(diǎn)監(jiān)管資金額度為商品房開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到竣工交付條件，取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》所需工程建設(shè)資金總額的1.2倍。 購房者的商品房預(yù)售資金應(yīng)全部存入專用監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管銀行進(jìn)行監(jiān)管，開發(fā)商不得直接收取或另設(shè)賬戶收存購房人的購房款。 商品房預(yù)售資金按照商品房開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度核撥。商品房預(yù)售資金監(jiān)管遵循政府部門指導(dǎo)監(jiān)督、銀行監(jiān)管，專款專戶、?？顚Ｓ?、封閉管理的原則，優(yōu)先用于商品房開發(fā)項(xiàng)目所需的建設(shè)施工進(jìn)度款、設(shè)備材料款、繳納法定稅費(fèi)等與本工程相關(guān)的費(fèi)用。 商品房預(yù)售資金使用計(jì)劃應(yīng)根據(jù)工程施工計(jì)劃及施工合同所約定的付款時(shí)點(diǎn)制定，并按照主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收備案、完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記等節(jié)點(diǎn)設(shè)定。 這幾年以來，網(wǎng)絡(luò)上一直流傳著一份關(guān)于西安爛尾樓的名單，曾經(jīng)包括但不限于以下樓盤： 雁塔區(qū)東儀路的西江月 雁塔區(qū)雁環(huán)路的時(shí)豐中央公園 未央?yún)^(qū)梨園路的漢城湖畔 港務(wù)區(qū)港務(wù)大道的意大利城 經(jīng)開區(qū)鳳城六路的貞觀首府 經(jīng)開區(qū)鳳城六路的鳳六公館 浐灞廣運(yùn)潭大道的浐灞新天地 浐灞米家崖的熙源觀瀾天下 灞橋區(qū)紡渭路的鼎瀚名苑 灞橋區(qū)紡渭路的易合坊 雁塔區(qū)東儀路上的蘋果城 長安區(qū)韋曲附近的紫翰庭院 蓮湖區(qū)漢城北路的漢城壹號 …… 這個(gè)名單里，有小部分樓盤已經(jīng)在政府的協(xié)調(diào)下恢復(fù)施工和部分交房了，但是相當(dāng)大的一部分目前仍然處在爛尾中。 買房置業(yè)，古往今來，對于普通家庭來說，從來都是一件天大的事情。老百姓安居樂業(yè)，于國于民都是非常重要的事情。但是過去十年，為什么西安會出現(xiàn)這么多的樓盤爛尾呢？ 原因固然非常錯(cuò)綜復(fù)雜復(fù)雜，背后水深水渾。但是，很大程度上跟商品房銷售過程中的資金缺乏監(jiān)管也是有一定關(guān)系的。 樓盤質(zhì)量不好，或許還有這樣或者那樣的原因。但是，樓盤爛尾基本只有一個(gè)原因，那就是資金鏈斷裂。資金鏈斷裂的爛尾樓盤中，其中相當(dāng)大的比例，就是開發(fā)商將預(yù)售收取的購房者的資金挪作他用去了。 北京、山東、山西等國內(nèi)不少地方在前幾年陸續(xù)出臺了商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法， 完備的預(yù)售資金監(jiān)管辦法措施至少可以最大程度地讓資金接受銀行監(jiān)管，專款專戶、專款專用、封閉管理，從而保障資金用于樓盤項(xiàng)目工程建設(shè)，保證資金的用途與安全。 很長時(shí)間以來，西安并沒有出臺完整的實(shí)質(zhì)意義上的商品房預(yù)售資金的監(jiān)督管理辦法（目前有的只是二手房交易的資金監(jiān)管），對于一手新房的預(yù)售資金監(jiān)管，原西安市住房保障與房屋管理局也只是曾經(jīng)于2011年出臺過預(yù)售資金監(jiān)管文件，即《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管有關(guān)問題的通知》（市房發(fā)[2011]252號）。 該通知規(guī)定比較粗線條，沒有形成完整系統(tǒng)全面的監(jiān)督管理辦法，沒有落到實(shí)處，也缺乏具體的實(shí)施監(jiān)管細(xì)節(jié)和具體措施的規(guī)定，也就沒有對屢屢發(fā)生的開發(fā)商挪用預(yù)售資金形成爛尾樓的行為起到事前監(jiān)督，管理制止的作用。 現(xiàn)在，西安市準(zhǔn)備出臺商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法，并公布了征求意見稿，不僅有助于防止開發(fā)商私自挪用項(xiàng)目資金，保證樓盤項(xiàng)目施工的順利安全；還有助于防止開發(fā)商無證非法售房，保證購房人合法權(quán)益；更有助于避免拖欠施工單位工程款，避免拖欠農(nóng)民工工資；有助于金融機(jī)構(gòu)規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)。  圖片來自網(wǎng)絡(luò) 01有助于防止開發(fā)商私自挪用項(xiàng)目資金，保證樓盤項(xiàng)目順利安全。 包括西安市在內(nèi)的很多城市，曾經(jīng)出現(xiàn)過一些中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行商品房預(yù)售時(shí)，將預(yù)售資金挪作他用，導(dǎo)致工程施工進(jìn)度滯后，甚至形成了爛尾樓項(xiàng)目，給購房家庭帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)損失，影響了社會的和諧穩(wěn)定，破環(huán)了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的形象，擾亂了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。 房地產(chǎn)本質(zhì)上就是半個(gè)金融業(yè)，很多房地產(chǎn)企業(yè)玩的就是資金運(yùn)作，玩的就是以小博大，東挪西湊，很多房企也就是這么利用資金財(cái)務(wù)杠桿，逐迅速發(fā)展壯大起來的。 上市時(shí)間早的房企，因?yàn)橛辛速Y本市場的融資平臺，所以在融資規(guī)模和融資渠道上占據(jù)了先發(fā)優(yōu)勢。后期國家對于房地產(chǎn)企業(yè)上市進(jìn)行了嚴(yán)格的限制，導(dǎo)致很多中小房企對于資金是非常饑渴的，但是又有一顆想做大做強(qiáng)的心。 所以一直以來，中小房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)橘Y金不足，導(dǎo)致在資金運(yùn)用和調(diào)配上拆東墻補(bǔ)西墻的事情并不少見。玩的都是資金騰挪大法，情況好一點(diǎn)，七個(gè)鍋蓋去蓋十口鍋；情況差一點(diǎn)，三個(gè)鍋蓋去蓋十口鍋。最糟糕的情況就是，鍋蓋太少，蓋不過來了，然后就資金鏈斷裂，項(xiàng)目樓盤爛尾。 商品房預(yù)售資金必須進(jìn)行監(jiān)管的方式，可以在事先最大程度地避免開發(fā)商將本項(xiàng)目的建設(shè)資金用作其他投資項(xiàng)目的支出，也就是不讓開發(fā)商隨便蓋鍋蓋，只能一口鍋配一個(gè)鍋蓋，如此一來也就保障了本項(xiàng)目的資金安全和工程進(jìn)度。 如果早在十年前，西安就開始實(shí)施真正完整意義上的預(yù)售資金監(jiān)管制度和房產(chǎn)預(yù)售制度，或許就不會出現(xiàn)那么多的爛尾樓，就不會有那么多的購房家庭在物質(zhì)上和精神上受到雙重傷害和時(shí)間煎熬。 02有助于防止開發(fā)商無證非法售房，保證購房人合法權(quán)益。 由于商品房預(yù)售資金應(yīng)全部存入專用監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管銀行進(jìn)行監(jiān)管，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收取或另設(shè)賬戶收存購房人的購房款。 商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶由西安市置誠資產(chǎn)管理有限公司統(tǒng)一設(shè)立，并在監(jiān)管銀行分行指定的支行分別開設(shè)唯一的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，專項(xiàng)用于歸集購房人支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的購房款。各監(jiān)管銀行實(shí)施監(jiān)管的所有商品房開發(fā)項(xiàng)目，其預(yù)售資金統(tǒng)一在該賬戶歸集。 監(jiān)管辦法管住了購房者購房資金進(jìn)入的入口，購房者的購房款只能進(jìn)專門的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，不準(zhǔn)開發(fā)企業(yè)直接收取或者另外設(shè)置賬戶收存購房人的購房款。 按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的設(shè)立，必須是在取得《商品房預(yù)售許可證》之后。這也導(dǎo)致如果沒有預(yù)售證，預(yù)售資金監(jiān)管賬號不能正常設(shè)立或者無法正常使用。不良開發(fā)商無證售房也就沒有動(dòng)力，沒有意愿了。 因?yàn)椋词归_發(fā)商無證非法售房，也收不到錢，即使收到錢，也拿不出來。作為廣大購房人，只需要認(rèn)清認(rèn)準(zhǔn)自己的購房款必須進(jìn)的是預(yù)售資金監(jiān)管賬戶即可。如果不是預(yù)售資金監(jiān)管賬戶就堅(jiān)決不要付款，至少說明該開發(fā)商的樓盤手續(xù)肯定是有問題的。 03有助于避免拖欠施工單位工程款，避免拖欠農(nóng)民工工資。 商品房預(yù)售資金監(jiān)管遵循政府部門指導(dǎo)監(jiān)督、銀行監(jiān)管，?？顚簟？顚Ｓ?、封閉管理的原則，優(yōu)先用于商品房開發(fā)項(xiàng)目所需的建設(shè)施工進(jìn)度款、設(shè)備材料款、繳納法定稅費(fèi)等與本工程相關(guān)的費(fèi)用。 商品房預(yù)售資金使用計(jì)劃應(yīng)根據(jù)工程施工計(jì)劃及施工合同所約定的付款時(shí)點(diǎn)制定，并按照主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收備案、完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記等節(jié)點(diǎn)設(shè)定。 由于是?？顚?，?？顚Ｓ茫忾]管理，同時(shí)還是按工程進(jìn)度的節(jié)點(diǎn)來分別付款，所以施工單位的工程款，以及施工單位的農(nóng)名民工工資能夠得到支付保障。 04有助于金融機(jī)構(gòu)規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)。 用資金監(jiān)管的方式將開發(fā)商的那一顆不停騷動(dòng)的內(nèi)心給摁住了，避免開發(fā)商進(jìn)行過于激進(jìn)的投資與開發(fā)。 開發(fā)商只要保持預(yù)售資金安全不出問題，金融機(jī)構(gòu)自然也就保證自己信貸資金的安全。開發(fā)商只要不瘋魔，銀行就能好好活。 05任何事物都要一分為二去看。 目前，國家在大力推行“放管服”的情況下，也得盡量避免這一權(quán)力成為一些部門的部門利益或者某些部門個(gè)人的私人權(quán)力，不能讓這一權(quán)力成了香餑餑，讓開發(fā)商成了唐僧肉。 所有的規(guī)章制度必須建立健全，所有的過程環(huán)節(jié)必須公開透明，所有的手續(xù)必須公開合理合法，讓有利于人民群眾的事情能夠做到在陽光下運(yùn)行，避免該辦法流于形式或者在桌子底下運(yùn)行。 值得注意的是，監(jiān)管和管制雖然是不同的概念，但在實(shí)際操作中，又常常只有一線之隔。 表面上看，爛尾樓是市場缺乏監(jiān)管的結(jié)果，但細(xì)究之下恰恰相反，出現(xiàn)爛尾樓，往往是因?yàn)楣珯?quán)力過度介入市場資源。一些中小房地產(chǎn)企業(yè)可以低成本拿到不少地，背后經(jīng)常有著公權(quán)力的尋租，可他們抵御市場波動(dòng)的能力又很差，于是出現(xiàn)了爛尾樓。 西安擬出臺商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法，不僅是對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管，也是對項(xiàng)目過程的一種監(jiān)管。 不論出臺哪種規(guī)章制度，不論采取哪種措施辦法，只要能夠讓廣大購房人能夠有安全感，保證買房的資金安全，順利拿到自己的房子，不至于項(xiàng)目爛尾，不至于沒有產(chǎn)證，那就是好的制度辦法。 作者 | 孫易祥 | 西安郵電大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院  |
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