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購房是大家這輩子最重要的事情之一，但其中大坑小坑無數(shù)，稍不注意就要掉進去，其中最受人詬病的恐怕就是商品房預(yù)售制，或者說期房。其實，中國實施預(yù)售制已經(jīng)20多年，1994年，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于發(fā)展商品房地產(chǎn)業(yè)的若干意見》，明確允許開發(fā)商采用預(yù)售方式募集開發(fā)資金。在房地產(chǎn)市的黃金階段，預(yù)售制度對開發(fā)商而言可謂是“福利”，他們空手套白狼，僅憑“宣傳圖”就能吸引購房者，與其簽訂預(yù)售合同，從而獲得大量資金。當(dāng)時，這種模式與金融體系不完善和房地產(chǎn)融資需求相匹配，是開發(fā)商十分重要的資金來源，促進了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，也推動了城市化進程。可隨著時間的推移，預(yù)售制度的問題也逐漸暴露出來，某些情況下，甚至嚴(yán)重損害了購房者的利益。第一個弊端是監(jiān)管不到位，預(yù)售款被挪作他用，導(dǎo)致延期或爛尾。嚴(yán)格來說，預(yù)售款必須要存入監(jiān)管賬戶，用于建設(shè)項目，而且要按建設(shè)進度核撥。可實際情況卻并不完全是這樣，開發(fā)商的經(jīng)營模式具有非常濃烈的高杠桿、高周轉(zhuǎn)特性，土拍要錢、開發(fā)要錢、還貸款要錢、自身運營也要錢。毫無疑問，預(yù)售款是塊肥肉，開發(fā)商會想盡辦法把預(yù)售款從監(jiān)管賬戶中拿出來，用在這些地方。 
過去，房地產(chǎn)如日中天，購房需求高得嚇人，開發(fā)商高杠桿、高周轉(zhuǎn)的運營模式帶給他們巨大的利潤。可一旦房地產(chǎn)走起下坡路，房子賣不出去，開發(fā)商的資金就要出問題，結(jié)果可能就是延期或爛尾。前段時間，廣西南寧的一名女子就碰上了這樣的糟心事。她購買期房，結(jié)果房子爛尾，面對生活壓力，決定斷供，最終被拉入黑名單。后來她發(fā)現(xiàn)，預(yù)售款并沒有進入合同約定的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，而是進了開發(fā)商的另一個賬戶，導(dǎo)致預(yù)售款被用作他處。
女子的遭遇就是一個活生生的例子，而預(yù)售制度第二個弊端則是“商品與實物不符”。
一般來說，預(yù)售合同也需要戶型圖，其中要標(biāo)明詳細尺寸，約定誤差范圍。但是，有些開發(fā)商就是不給，只寫明幾居室,套內(nèi)建筑面積和公攤建筑面積。如果購房者忽略這一點，當(dāng)交房后發(fā)現(xiàn)房子與預(yù)期不符時，想維權(quán)困難重重。北京就發(fā)生過這樣的事情，購房者買房，發(fā)現(xiàn)戶型不對，通過法律途徑解決。開發(fā)商表示，沒有向購房者以任何方式介紹或保證過房屋戶型，而合同中也沒有戶型圖。最終，購房者敗訴，二審也維持原判。當(dāng)然，戶型只是“商品與實物不符”的其中一項，另外還包括質(zhì)量等多個方面。
02 | 住建部發(fā)話，預(yù)售制或?qū)ⅰ叭嫒∠?/span>預(yù)售制對開發(fā)商而言好處多多，他們當(dāng)然不想拋棄，可現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場太慘，購房者對房地產(chǎn)市場的信心嚴(yán)重不足。想要刺激需求，挽回信心，讓購房者買得放心，取消預(yù)售制勢在必行。今年年初，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在北京以視頻形式召開，會議上，住建部明確提及現(xiàn)房銷售，要求各地政府和開發(fā)商積極推進現(xiàn)房銷售模式。5月份，住建部發(fā)文，表示我國將全面取消預(yù)售制度；6月，住建部部長倪虹表態(tài)，開展現(xiàn)房銷售試點。目前，多地政府已經(jīng)發(fā)布了有關(guān)于“現(xiàn)房銷售”的文件，很多城市已經(jīng)展開試點工作。預(yù)售制延用幾十年，想要取消，絕非一朝一夕就能完成的。如何取消、何時取消，這些問題需要多個部門統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。我們雖然不知道取消的具體時間和規(guī)劃，但有一點可以確定：對購房者而言，現(xiàn)房銷售利大于弊。第一，減少了購房者的購房風(fēng)險。未建成的房產(chǎn)不能進行交易，期間由開發(fā)商承擔(dān)建設(shè)風(fēng)險，有利于加快施工進度，提高施工標(biāo)準(zhǔn)，保證房屋質(zhì)量。第二，縮減開發(fā)商操作空間，利于監(jiān)管。預(yù)售制度下，預(yù)售款難以嚴(yán)格追究其使用目的和流向，采取現(xiàn)房銷售后，直接省掉這一步，監(jiān)管難度更小。
第三，有助于房地產(chǎn)健康發(fā)展。將預(yù)售調(diào)整為現(xiàn)房交付，有利房地產(chǎn)回歸住房功能，減少投機成分，與“房住不炒”原則匹配，利于推進房地產(chǎn)健康發(fā)展。總而言之，現(xiàn)房銷售雖然不會減輕太大的購房壓力，但對眾多普通購房者而言無疑是個好消息。
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