記者從臨沂市房管局獲悉，新制定的《臨沂市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)將于今年12月1日起施行，有效期至2019年11月30日。今后，市民購(gòu)買新建商品房的預(yù)售款將被戴上一道“緊箍咒”，存入專門監(jiān)管資金的賬戶，再也不用擔(dān)心購(gòu)房款被開發(fā)商私自挪用，大大降低購(gòu)買到“爛尾樓”的風(fēng)險(xiǎn)。

　　根據(jù)《辦法》規(guī)定，12月起我市商品房進(jìn)行預(yù)售時(shí)，購(gòu)房市民支付的定金、首付款、房?jī)r(jià)款(包括按揭貸款和分期、一次性付款)以及其他形式的全部購(gòu)房款項(xiàng)都將納入監(jiān)管。我市將按全程監(jiān)控、重點(diǎn)監(jiān)管的原則，將商品房預(yù)售資金分為一般監(jiān)管資金和重點(diǎn)監(jiān)管資金。其中，重點(diǎn)監(jiān)管資金將根據(jù)項(xiàng)目達(dá)到竣工綜合驗(yàn)收交付條件所需的工程建設(shè)費(fèi)用，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用等級(jí)核定，按比例分批次撥付。

　　開發(fā)商在申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可前，須向監(jiān)管部門提出預(yù)售資金監(jiān)管申請(qǐng)，到監(jiān)管銀行設(shè)立預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，開發(fā)商持《監(jiān)管銀行開戶證明》才能申報(bào)商品房預(yù)售許可，并與監(jiān)管部門、監(jiān)管銀行簽訂統(tǒng)一格式的監(jiān)管協(xié)議，監(jiān)管部門審批后發(fā)放《臨沂市商品房預(yù)售資金監(jiān)管備案證明》。

　　《臨沂市商品房預(yù)售資金監(jiān)管備案證明》須同預(yù)售許可證一同公示于售樓場(chǎng)所，且不得直接收存購(gòu)房者交納的購(gòu)房款。購(gòu)房者簽訂商品房預(yù)售合同后，應(yīng)憑《商品房預(yù)售資金交存申請(qǐng)書》直接將購(gòu)房款存入監(jiān)管賬戶。未將購(gòu)房款存入監(jiān)管賬戶的，商品房預(yù)售審批部門將不予辦理商品房預(yù)售合同備案手續(xù)。

　　據(jù)了解，作為核心技術(shù)支撐的商品房預(yù)售資金監(jiān)管信息系統(tǒng)，由市房管局設(shè)計(jì)開發(fā)，目前已開發(fā)測(cè)試完畢。待29日(本周六)對(duì)開發(fā)企業(yè)相關(guān)人員進(jìn)行集中業(yè)務(wù)培訓(xùn)后，監(jiān)管“軟硬件”可謂萬(wàn)事俱備。

新規(guī)在即，預(yù)售許可扎堆搶辦

　　房管局：算筆賬打消開發(fā)商“錢袋子”顧慮

　　26日，距離《臨沂市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》正式施行已不足5天，在市政務(wù)大廳房管局窗口前，申辦商品房預(yù)售許可的“扎堆潮”也在持續(xù)升溫。盡管11月是傳統(tǒng)房產(chǎn)交易淡季，但該窗口本月累計(jì)接收商品房預(yù)售許可申辦量已近70筆，堪比旺季“金九月”的三倍。

　　緣何上演扎堆申辦潮？現(xiàn)場(chǎng)一位房地產(chǎn)開發(fā)公司人員道出了大家的“顧慮”：“下月起施行的資金監(jiān)管辦法，這不等于卡住大家的‘錢袋子’嗎？所以大家紛紛搶在新規(guī)施行前，趕來(lái)申辦預(yù)售許可?！?/P>

　　“這明顯是對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)的誤讀?！?6日，市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋說(shuō)，新規(guī)將商品房預(yù)售資金分為“重點(diǎn)監(jiān)管資金”和“一般監(jiān)管資金”兩部分，納入監(jiān)管的只是“重點(diǎn)監(jiān)管資金”一項(xiàng)，且還是根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度，按5個(gè)節(jié)點(diǎn)分批撥付。而對(duì)于超出重點(diǎn)監(jiān)管資金以外的預(yù)售款，全部劃為一般監(jiān)管資金，可以隨時(shí)支用，不受限制。

　　“簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，重點(diǎn)監(jiān)管資金只是截至購(gòu)房者能辦理房產(chǎn)證時(shí)所產(chǎn)生的各項(xiàng)最基本建設(shè)費(fèi)用和稅費(fèi)，主要包括建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、應(yīng)繳納稅款等。此舉防范的是開發(fā)企業(yè)違規(guī)挪用工程建設(shè)資金，對(duì)合法經(jīng)營(yíng)的開發(fā)商根本不產(chǎn)生影響。”市房管局相關(guān)科室負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，即便這塊重點(diǎn)監(jiān)管資金，也將按照五個(gè)節(jié)點(diǎn)撥付給開發(fā)商。第一個(gè)節(jié)點(diǎn)在建設(shè)層數(shù)達(dá)到總層數(shù)一半后，撥付全部監(jiān)管資金的40%；第二個(gè)節(jié)點(diǎn)在主體封頂后，可撥付10%；第三個(gè)節(jié)點(diǎn)在單體竣工后，可撥付30%；第四個(gè)節(jié)點(diǎn)在綜合竣工驗(yàn)收后，可撥付10%；第五個(gè)節(jié)點(diǎn)在初始登記后，購(gòu)房人可以辦理房產(chǎn)證時(shí)，將剩余的監(jiān)管資金轉(zhuǎn)存物業(yè)質(zhì)量保修金后，余款全部撥付給開發(fā)企業(yè)。

　　為了更形象地說(shuō)明問(wèn)題，該負(fù)責(zé)人又給算了一筆賬，“目前，初步確定今年中心城區(qū)3類工程重點(diǎn)監(jiān)管資金標(biāo)準(zhǔn)為：7層以下1900元/平方米、7層至11層2300元/平方米、11層以上2600元/平方米。假如一家信用等級(jí)AAA的開發(fā)商，開發(fā)了10000平方米的11層小高層，每平方米均價(jià)按5000元測(cè)算，那么其總預(yù)售房款為5000萬(wàn)元(10000平方米*5000元/平方米)，其中納入重點(diǎn)監(jiān)管、分節(jié)點(diǎn)撥付的資金是2300萬(wàn)元(10000平方米*2300元/平方米)?？傤A(yù)售房款扣除重點(diǎn)監(jiān)管資金剩余的2700萬(wàn)元是一般監(jiān)管資金，一旦重點(diǎn)監(jiān)管資金足額交存后，該筆占大頭的資金存入監(jiān)管賬戶后，是可以隨時(shí)支用的，開發(fā)商資金流動(dòng)性是有保證的。”

　　同時(shí)，該負(fù)責(zé)人也指出，按照新規(guī)有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商信用等級(jí)將對(duì)被監(jiān)管資金多寡產(chǎn)生直接影響。具體為信用等級(jí)高的企業(yè)監(jiān)管額度小，信用差的企業(yè)監(jiān)管額度大，AAA級(jí)企業(yè)監(jiān)管重點(diǎn)資金為100%，AA級(jí)企業(yè)監(jiān)管重點(diǎn)資金為110%，A級(jí)企業(yè)監(jiān)管重點(diǎn)資金為120%，對(duì)評(píng)定為B級(jí)、C級(jí)信用等級(jí)企業(yè)實(shí)行預(yù)售資金全額監(jiān)管，而不再分重點(diǎn)資金和一般資金。

買房子的親們要注意啦！交、退房款有變化

　　12月1日起開始實(shí)行的《辦法》規(guī)定，開發(fā)商不得直接收存預(yù)購(gòu)人交納的預(yù)售資金。購(gòu)房者簽訂商品房預(yù)售合同后，應(yīng)憑《商品房預(yù)售資金交存申請(qǐng)書》，直接將購(gòu)房款存入監(jiān)管賬戶。對(duì)此，市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人提醒說(shuō)，新規(guī)只對(duì)12月1日起申辦預(yù)售許可的商品房有效，此前已申辦并仍在預(yù)售的房屋不在列。

　　自己購(gòu)買房子的資金監(jiān)管賬戶上哪找呢？記者從市房管獲悉，按照監(jiān)管新規(guī)要求，開發(fā)商在申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可前，須到監(jiān)管銀行設(shè)立預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，該賬號(hào)在監(jiān)管部門審批發(fā)放的《臨沂市商品房預(yù)售資金監(jiān)管備案證明》上列得清清楚楚。而開發(fā)商須將《臨沂市商品房預(yù)售資金監(jiān)管備案證明》和預(yù)售許可證一同公示于售樓場(chǎng)所，購(gòu)房者屆時(shí)能很方便地找到。

　　而監(jiān)管銀行確認(rèn)款項(xiàng)存入監(jiān)管賬戶后，將在預(yù)售資金交存申請(qǐng)書上簽章確認(rèn)。申請(qǐng)購(gòu)房按揭貸款的，如按揭銀行為監(jiān)管銀行，須將貸款款項(xiàng)及時(shí)足額存入監(jiān)管賬戶；由其他銀行(含住房公積金管理機(jī)構(gòu))辦理按揭貸款的，開發(fā)商須于按揭貸款下放5個(gè)工作日內(nèi)將貸款存入監(jiān)管賬戶。

　　監(jiān)管新規(guī)明確指出，開發(fā)商辦理預(yù)售合同備案時(shí)，須至監(jiān)管銀行足額交存應(yīng)交購(gòu)房款。未按交存申請(qǐng)書交納購(gòu)房款的，商品房預(yù)售審批部門不予辦理商品房預(yù)售合同登記備案。

　　若購(gòu)房者如想退房，存入監(jiān)管賬戶的房款如何退呢？市房管局表示，按照監(jiān)管辦法，購(gòu)房者向開發(fā)商辦理退房手續(xù)的，開發(fā)商持撤銷合同手續(xù)到監(jiān)管部門辦理退款。若入賬資金未達(dá)到重點(diǎn)資金監(jiān)管額度，監(jiān)管部門審核后出具《臨沂市商品房預(yù)售資金退還核準(zhǔn)通知書》并蓋章確認(rèn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持《核準(zhǔn)通知書》到監(jiān)管銀行辦理退款手續(xù)，銀行出具回單并留存一聯(lián)《核準(zhǔn)通知書》，開發(fā)企業(yè)持銀行蓋章的《核準(zhǔn)通知書》及銀行出具的回單(復(fù)印件)向監(jiān)管部門備案即可。

　　若入賬資金超過(guò)重點(diǎn)資金監(jiān)管額度且已對(duì)超出部分進(jìn)行撥付的，監(jiān)管部門留存撤銷合同備案手續(xù)，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人自行結(jié)算退房款。

    記者楊帆