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1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)是個(gè)什么性質(zhì)的企業(yè)?
答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)是依照法定程序成立并具有相應(yīng)資質(zhì)條件，經(jīng)營(yíng)物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的企業(yè)型經(jīng)濟(jì)實(shí)體，是獨(dú)立的企業(yè)法人。它屬于服務(wù)型企業(yè)，它與業(yè)主或使用人之間是平等的主體關(guān)系，它接受建設(shè)單位或業(yè)主的委托，依照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定或合同的約定，對(duì)特定區(qū)域內(nèi)的物業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理并獲得相應(yīng)報(bào)酬。
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2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)的范圍及內(nèi)容有哪些?
答：依據(jù)《大慶市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)的范圍及內(nèi)容有：
(1)綜合管理服務(wù)：包括管理處設(shè)置、管理人員要求、服務(wù)時(shí)間和日常管理與服務(wù)等。
(2)公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)：
①樓內(nèi)公共區(qū)域：包括地面和墻面，樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)，消防栓、指示牌等公共設(shè)施，天花板、公共燈具，門、窗和玻璃，雨搭、屋頂，垃圾收集，電梯轎廂;
②樓外公共區(qū)域：包括道路、場(chǎng)地、綠地，宣傳欄、小品、健身器、桌椅等，垃圾廂房，果皮箱、垃圾桶，消毒滅害等。
(3)公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)：包括人員要求、門崗、巡邏崗、技防設(shè)施(監(jiān)控崗)、車輛管理等。
(4)公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護(hù)服務(wù)：包括草坪修剪、清雜草、灌排水、施肥、病蟲(chóng)害防治，樹(shù)木修剪、中耕除草松土、施肥、病蟲(chóng)害防治、扶正加固，花壇花境布置、灌排水、補(bǔ)種、修剪、施肥、病蟲(chóng)害防治等。
(5)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù)：
①公共部位：包括房屋結(jié)構(gòu)，門窗，樓內(nèi)墻面、頂面、地面，管道、排水溝，圍墻壁，道路、場(chǎng)地，休閑椅、涼亭、雕塑、景觀、小品，室外健身設(shè)施、兒童樂(lè)園，安全標(biāo)志等。
②二次供水系統(tǒng)：包括變頻水泵、普通水泵。
③排水系統(tǒng)：污水泵站運(yùn)行。
④消防系統(tǒng)：包括消防設(shè)施、設(shè)備。
⑤避雷系統(tǒng)：避雷設(shè)施。
⑥公共照明：包括庭院燈運(yùn)行、庭院燈維修養(yǎng)護(hù)、樓道燈運(yùn)行、樓道燈維修養(yǎng)護(hù)、節(jié)日彩燈等。
⑦弱電系統(tǒng)：包括樓宇對(duì)講系統(tǒng)(可視)、住戶報(bào)警、周界報(bào)警、監(jiān)視系統(tǒng)、電子巡更、電子防盜門等。
⑧升降系統(tǒng)：電梯。
⑨水景(動(dòng)力)。
(6)其它：社會(huì)公共責(zé)任險(xiǎn)、特色服務(wù)等。
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3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等級(jí)有關(guān)聯(lián)嗎?
答：沒(méi)有關(guān)聯(lián)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)是企業(yè)執(zhí)業(yè)的資格認(rèn)證，它是對(duì)企業(yè)規(guī)模和經(jīng)營(yíng)范圍的規(guī)范，沒(méi)有資質(zhì)的企業(yè)不能從事物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)。資質(zhì)分為一、二、三級(jí)三個(gè)級(jí)別，新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)為三級(jí)，暫定期一年，由相應(yīng)的管理部門頒發(fā)資格證書。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等級(jí)是依據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的相應(yīng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)而確定的，一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)可以按合同提供三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)并按三級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，三級(jí)資質(zhì)的企業(yè)也可以按合同提供一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)并按一級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。所以，二者之間沒(méi)有必然的關(guān)聯(lián)性。
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4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)委托給其它公司嗎?
答：可以。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)如保潔、綠化、設(shè)備維修等委托給專業(yè)性服務(wù)公司，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)一并委托給他人。在委托之后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間仍然是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和委托公司之間屬于委托合同關(guān)系。委托服務(wù)合同的內(nèi)容不得與物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容相抵觸。
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5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)能罰款嗎?
答：不能。罰款是一種行政處罰行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不是行政主體，因而沒(méi)有罰款的權(quán)力。處罰權(quán)只能由行政機(jī)關(guān)、司法機(jī)關(guān)或其他有處罰權(quán)的組織在其法定職權(quán)范圍內(nèi)行使。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間沒(méi)有任何的行政管理的法律關(guān)系，他們之間是一種平等的民事合同關(guān)系，所以物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能對(duì)業(yè)主進(jìn)行罰款，但如果業(yè)主確實(shí)違規(guī)，對(duì)小區(qū)公共部位、共用設(shè)施、設(shè)備等造成了損害，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以要求業(yè)主進(jìn)行賠償。
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6、什么是物業(yè)服務(wù)合同?為什么要簽訂物業(yè)服務(wù)合同?
答：物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與委托人簽訂的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托提供物業(yè)服務(wù)，委托人支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的民事合同。
按照《合同法》的規(guī)定，民事合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同是確立業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中的權(quán)利、義務(wù)的法律依據(jù)。在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中，物業(yè)服務(wù)合同的地位非常重要。合同是否依法訂立、合同內(nèi)容是否詳細(xì)、合同是否具有可操作性，對(duì)于維護(hù)各方在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中的合法權(quán)益舉足輕重。目前，在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中出現(xiàn)的許多糾紛，與合同的不規(guī)范具有很大關(guān)系。
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7、如何選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)?
答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)選聘。新建住宅項(xiàng)目的物業(yè)，依法由建設(shè)單位通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)或協(xié)議等方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同;業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)、協(xié)議或業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。選擇時(shí)要注意選擇具有一定資質(zhì)條件、管理規(guī)模較大和經(jīng)營(yíng)意識(shí)強(qiáng)、信譽(yù)良好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
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8、怎樣解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)?
答：解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般是指在物業(yè)服務(wù)合同有效期內(nèi)，業(yè)主大會(huì)單方終止物業(yè)服務(wù)合同的行為。應(yīng)注意的是，業(yè)主大會(huì)決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，必須是出現(xiàn)了合同約定的或法律、法規(guī)規(guī)定的解聘事由，并且履行了相關(guān)程序后方可解聘，否則，會(huì)產(chǎn)生不必要的糾紛，侵害業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。
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9、如何對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行投訴?
答：對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行投訴是業(yè)主的權(quán)利，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或不全面履行服務(wù)合同的內(nèi)容的行為，可以采用電話、網(wǎng)絡(luò)等方式向轄區(qū)行業(yè)主管部門進(jìn)行投訴。但業(yè)主在投訴時(shí)，應(yīng)首先弄清投訴的內(nèi)容是不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)的范圍，其次要分清投訴的內(nèi)容，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身容易解決的一般性的服務(wù)問(wèn)題還是比較嚴(yán)重的管理問(wèn)題。如果是一般的服務(wù)問(wèn)題，如樓道有時(shí)打掃得不干凈，可直接向物業(yè)服務(wù)企業(yè)投訴;如果是比較嚴(yán)重的管理問(wèn)題，如長(zhǎng)期得不到解決的問(wèn)題，業(yè)主可以向所在轄區(qū)行業(yè)主管部門進(jìn)行投訴，由行業(yè)主管部門責(zé)令限期整改，有業(yè)委會(huì)的，也可以通過(guò)業(yè)委會(huì)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出整改意見(jiàn)。
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10、怎樣對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督?
答：業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督的前提，是知曉《物業(yè)服務(wù)合同》的內(nèi)容和物業(yè)費(fèi)涵蓋的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及其標(biāo)準(zhǔn)，依此對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同及質(zhì)價(jià)是否相符進(jìn)行監(jiān)督。對(duì)發(fā)現(xiàn)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常服務(wù)與合同不符或與物業(yè)收費(fèi)價(jià)格不符的情況，及時(shí)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出，通過(guò)友好協(xié)商，達(dá)到物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)的目的，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約不予整改的問(wèn)題，可以向行業(yè)主管部門進(jìn)行反映，對(duì)嚴(yán)重違約的行為，還可以通過(guò)訴訟途徑，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同、采取補(bǔ)救措施，給業(yè)主造成損失的，還可以要求賠償。
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11、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以用物業(yè)管理用房進(jìn)行經(jīng)營(yíng)嗎?
答：經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意可以。物業(yè)管理用房是根據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定，由開(kāi)發(fā)商在小區(qū)建設(shè)時(shí)配置的，它的產(chǎn)權(quán)為小區(qū)全體產(chǎn)權(quán)人共有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只有使用權(quán)。如果物業(yè)管理用房比較寬裕，其多余部分經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定后，也可以用于經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)收入在扣除相關(guān)成本后，可用于小區(qū)內(nèi)共用部位的維修、維護(hù)和支付業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)。
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1、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法及標(biāo)準(zhǔn)是怎樣制定的?
答：我市現(xiàn)行的《大慶市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》(慶政發(fā)[2006]21號(hào))和《大慶市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》(慶政辦發(fā)[2006]63號(hào))是2006年6月由市物業(yè)管理行政主管部門會(huì)同市價(jià)格主管部門提出，報(bào)市政府批準(zhǔn)后開(kāi)始執(zhí)行的。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是政府指導(dǎo)價(jià)。
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2、小區(qū)的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是怎樣確定的?怎樣才能知道小區(qū)物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?
答：小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是依據(jù)《大慶市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》，結(jié)合小區(qū)的實(shí)際情況，本著質(zhì)價(jià)相符的原則，由合同當(dāng)事人雙方協(xié)商確定或由評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定的。
小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)許可證應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)主出入口的公示欄和物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公場(chǎng)所進(jìn)行公示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有公示的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)可以督促其進(jìn)行公示，區(qū)、市物業(yè)行政主管或價(jià)格主管部門也可以責(zé)令其公示。
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3、物業(yè)費(fèi)都包括哪些內(nèi)容?
答：物業(yè)費(fèi)分為綜合管理服務(wù)、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)、公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)，以及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)服務(wù)等五項(xiàng)(具體詳見(jiàn)第一部分第二條“物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)的范圍及內(nèi)容有哪些”)。凡物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的以上服務(wù)內(nèi)容，均包括在物業(yè)費(fèi)范圍之內(nèi)，不應(yīng)另行收費(fèi)。
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4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)按什么時(shí)間收取物業(yè)費(fèi)?
答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按月、季、半年或一年計(jì)收，具體收費(fèi)時(shí)間由雙方在合同中約定，但不得一次性預(yù)收一年以上的物業(yè)費(fèi)。
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5、門廳、樓道燈的電費(fèi)如何計(jì)收?
答：這要視具體情況而定，如果門廳、樓道燈走的是公用電，則由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中統(tǒng)一支付電費(fèi);如果門廳、樓道燈走的是業(yè)主自家的電，則電費(fèi)應(yīng)由業(yè)主自行支付，不計(jì)算在物業(yè)服務(wù)費(fèi)當(dāng)中，在核定物業(yè)費(fèi)時(shí)，根據(jù)不同情況確定不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
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6、業(yè)主一年內(nèi)大部分時(shí)間不在家居住，可以少交物業(yè)費(fèi)嗎?
答：不可以。物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供的是公共服務(wù)，按建筑面積收取，業(yè)主是否在家居住、一年居住多長(zhǎng)時(shí)間以及居住人數(shù)的多少，一般都不會(huì)對(duì)物業(yè)的公共服務(wù)造成影響，例如：物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的24小時(shí)公共秩序維護(hù)，不會(huì)因?yàn)闃I(yè)主是否在家居住以及居住人口的多少而減少，所以業(yè)主不能以此為由少交物業(yè)費(fèi)。
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7、對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)不滿意，可以拒交物業(yè)費(fèi)嗎?
答：不可以。物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，提供了物業(yè)服務(wù)，業(yè)主就應(yīng)交納物業(yè)費(fèi)。在合同履行過(guò)程中，任何業(yè)主不能以“對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)不滿意”或“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不到位”為由，而拒交物業(yè)費(fèi)。如果業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有履行或沒(méi)有全面履行物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)，業(yè)主可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期整改、采取補(bǔ)救措施或向業(yè)主委員會(huì)提出訴求等，但不能拒交物業(yè)費(fèi)。如果業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約行為，給自己造成了損失，可以要求賠償，交物業(yè)費(fèi)和要求賠償損失分別是兩件事，雙方協(xié)商不成的情況下，都可以到法院主張自己的權(quán)利。
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8、房屋買了沒(méi)有住，要交物業(yè)費(fèi)嗎?
答：要交物業(yè)費(fèi)。因?yàn)椋飿I(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)提供的是一種公共性和整體性服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不會(huì)因?yàn)閭€(gè)別業(yè)主沒(méi)有實(shí)際居住就停止或減少，所以業(yè)主無(wú)論是否入住，只要辦理了房屋交接手續(xù)，就應(yīng)從房屋交接次月起繳納物業(yè)費(fèi)。
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9、小區(qū)內(nèi)停車位、停車場(chǎng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以收費(fèi)嗎?
答：可以。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，對(duì)小區(qū)內(nèi)的停車位、停車場(chǎng)進(jìn)行收費(fèi)。但應(yīng)注意以下幾個(gè)環(huán)節(jié)：
(1)收費(fèi)前物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)先到價(jià)格等相關(guān)主管部門辦理收費(fèi)許可和相關(guān)手續(xù);
(2)簽訂協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。
(3)經(jīng)營(yíng)收入歸小區(qū)全體業(yè)主共有，由業(yè)主大會(huì)決定其使用用途。
(4)應(yīng)支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)必要的人工費(fèi)和管理費(fèi)。
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10、業(yè)主的水、電、氣費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以加價(jià)或收取代收費(fèi)嗎?
答：不可以。水、電、氣供應(yīng)部門是能源的供應(yīng)者，應(yīng)該負(fù)責(zé)自行到服務(wù)終端即業(yè)主家收取費(fèi)用，并負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。如委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以代收，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向委托人收取一定的代收費(fèi)用，不能向終端消費(fèi)者收取任何代理費(fèi)用，而且不負(fù)責(zé)水、電、氣等專業(yè)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。。
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11、業(yè)主可以查閱物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收支情況嗎?
答：不可以。物業(yè)費(fèi)的定價(jià)方式分為包干制和酬金制兩種方式，對(duì)實(shí)行包干制收費(fèi)方式的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)按約定提供了服務(wù)，那么，盈利歸物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有，虧損由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，業(yè)主及業(yè)委會(huì)均無(wú)權(quán)查閱物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)賬目;對(duì)實(shí)行酬金制收費(fèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按合同約定收取規(guī)定的服務(wù)費(fèi)用，而服務(wù)成本完全由業(yè)主承擔(dān)，這種情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不但要定期向業(yè)主公示財(cái)務(wù)收支情況，而且還應(yīng)接受業(yè)主的監(jiān)督，如果業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收支情況有疑問(wèn)，可以通過(guò)業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)專業(yè)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)，如果沒(méi)有問(wèn)題，所發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用由該業(yè)主承擔(dān)。
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12、不交水、電費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)停水、停電嗎?
答：分以下兩種情況：
(1)如果供水、供電部門與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了委托合同，并且在合同中有明確規(guī)定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按停水、停電規(guī)定的相應(yīng)的程序辦理，但不可隨意停水、停電，否則將對(duì)由此產(chǎn)生的后果承擔(dān)責(zé)任。
(2)如果供水、供電部門與物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有簽訂委托合同，或者簽訂了委托合同，并沒(méi)有授予停水、停電權(quán)的，則物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)權(quán)停水、停電。
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13、我是后租的房子，前期租戶欠的物業(yè)費(fèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)讓我交合理嗎?
答：不合理。前期租戶所欠的物業(yè)費(fèi)應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)，應(yīng)根據(jù)業(yè)主與租戶的租賃合同來(lái)定，如果租賃合同約定由租戶承擔(dān)物業(yè)費(fèi)的， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向租戶收取，租戶欠費(fèi)時(shí)，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向業(yè)主催繳，但不能向后任租戶催繳。
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1、業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)有哪些?
答：業(yè)主的權(quán)利：
(1)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)。(2)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)提出建議。(3)提出制定和修改管理公約，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議。(4)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)。(5)選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)。(6)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。(7)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。(8)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。(9)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用。(10)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
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業(yè)主的義務(wù)：
(1)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。(2)遵守物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部位和共用設(shè)備的使用、公共秩序和維護(hù)等方面的規(guī)章制度。(3)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)做出的決定。(4)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。(5)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。(6)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
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2、業(yè)主的建議如何提出?
答：在日常的物業(yè)服務(wù)工作中，業(yè)主如對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)有建議和想法，可以采取以下方式向業(yè)主委員會(huì)提出：(1)書面形式提出;(2)面對(duì)面提出;(3)打電話提出或發(fā)電子郵件等方式提出;(4)通過(guò)有關(guān)部門轉(zhuǎn)告。
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3、沒(méi)參加業(yè)主大會(huì)，會(huì)議決定對(duì)該業(yè)主有效嗎?
答：有效。業(yè)主大會(huì)在具備了合法成立的要件后，業(yè)主大會(huì)決議對(duì)全體業(yè)主具有法律約束力。
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4、什么是業(yè)主大會(huì)?
答：業(yè)主大會(huì)是由物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)義務(wù)的自治管理組織。
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5、業(yè)主大會(huì)怎么開(kāi)?
答：業(yè)主大會(huì)可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見(jiàn)的形式。但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。
采用書面征求意見(jiàn)形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)書交送每一位業(yè)主，無(wú)法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公告。凡需投票表決的，表決意見(jiàn)應(yīng)由業(yè)主本人簽名。
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6、業(yè)主大會(huì)的決定，怎樣才有效?
答：業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占有建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，決定業(yè)主大會(huì)規(guī)定的其他共有和共同管理權(quán)利事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
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7、業(yè)主大會(huì)的職責(zé)有哪些?
答：業(yè)主大會(huì)的職責(zé)主要有：(1)制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。(2)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。(3)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。(4)決定專項(xiàng)維修資金使用，續(xù)籌方案并監(jiān)督實(shí)施。(5)制定、修改物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面規(guī)章制度。(6)法律法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。
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8、什么是管理規(guī)約?
答：管理規(guī)約(過(guò)去叫業(yè)主公約、業(yè)主規(guī)約)是業(yè)主大會(huì)依據(jù)有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)和政策，為加強(qiáng)對(duì)小區(qū)物業(yè)的管理，維護(hù)全體業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，維護(hù)公共環(huán)境和秩序，保障物業(yè)的安全與合理使用而制定，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定后實(shí)施的。業(yè)主規(guī)約對(duì)小區(qū)全體業(yè)主和物業(yè)使用人均有約束力，是小區(qū)的基本管理制度。
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9、什么是業(yè)主委員會(huì)?
答：業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的日常執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)決定的執(zhí)行、實(shí)施，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同并監(jiān)督履行，負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)主有關(guān)具體事務(wù)的管理工作。
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10、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)有哪些?
答： 業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：
(1)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況。(2)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。(3)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。(4)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施。(5)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
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11、如何成為業(yè)主委員會(huì)的委員?
答：業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主并由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)的委員應(yīng)該符合以下幾個(gè)條件：(1)具有完全民事行為能力。(2)遵守法律法規(guī)。(3)遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)。(4)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔。(5)具有一定的組織能力和必要的工作時(shí)間。
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12、業(yè)主委員會(huì)委員資格在什么情況下自行終止?
答：有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)委員資格自行終止：
(1)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;
(2)喪失民事行為能力的;
(3)依法被限制人身自由的;
(4)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
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13、在屆期內(nèi)如何更換業(yè)主委員會(huì)委員?
答：業(yè)主委員會(huì)委員在屆期內(nèi)發(fā)生生病、辭請(qǐng)、不稱職等情況，不適合繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的，可由該委員本人提出或由小區(qū)內(nèi)占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主聯(lián)名提出，可以對(duì)該委員進(jìn)行更換。一般有以下兩種情況：
A：《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》或業(yè)主大會(huì)決定的業(yè)主委員會(huì)委員候補(bǔ)辦法有相關(guān)規(guī)定的按相關(guān)規(guī)定辦理。
B：業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則沒(méi)有相關(guān)規(guī)定或沒(méi)有制定業(yè)主委員會(huì)委員候補(bǔ)辦法的，按以下程序辦理：
(1)業(yè)主委員會(huì)向轄區(qū)社區(qū)工作站和物業(yè)管理行政主管部門提出書面報(bào)告，寫清更換理由和依據(jù)。
(2)在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行公告，聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議。
(3)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，商討召開(kāi)業(yè)主大會(huì)事宜。
(4)在轄區(qū)社區(qū)工作站和物業(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)監(jiān)督下召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，由業(yè)主大會(huì)做出更換的決定，重新補(bǔ)選出新的委員。
(5)業(yè)主委員會(huì)將補(bǔ)選相關(guān)情況向轄區(qū)社區(qū)工作站和物業(yè)管理行政主部門備案。
(6)在小區(qū)內(nèi)公告。
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14、在屆期內(nèi)如何更換業(yè)主委員會(huì)主任?
答：業(yè)主委員會(huì)主任在屆期內(nèi)因不稱職(不稱職必須由超過(guò)半數(shù)的業(yè)主委員會(huì)委員提出)或本人提出不再擔(dān)任主任職務(wù)的，可以更換業(yè)主委員會(huì)主任，一般有以下兩種情況：
A：《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》或業(yè)主大會(huì)決定的業(yè)主委員會(huì)委員候補(bǔ)辦法有相關(guān)規(guī)定的按相關(guān)規(guī)定辦理。
B：業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則沒(méi)有相關(guān)規(guī)定或沒(méi)有制定業(yè)主委員會(huì)委員候補(bǔ)辦法的，按以下程序辦理：
(1)業(yè)主委員會(huì)向轄區(qū)街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、物業(yè)行政主管部門提出書面報(bào)告，寫清更換理由和依據(jù)。
(2)在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行公告，聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議。
(3)在轄區(qū)社區(qū)工作站和物業(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)監(jiān)督下召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，由業(yè)主委員會(huì)重新選舉出業(yè)主委員會(huì)主任。
(4)業(yè)主委員會(huì)將改選相關(guān)情況向轄區(qū)社區(qū)工作站和物業(yè)管理行政主管部門備案。
(5)在小區(qū)內(nèi)公告。
需要注意的是，更換業(yè)主委員會(huì)主任時(shí)，是否保留該人的委員資格，如果不保留還需按相關(guān)的規(guī)定辦理。
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15、業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)委員出現(xiàn)空缺怎么辦?
答：業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)足。業(yè)主委員會(huì)委員候補(bǔ)辦法由業(yè)主大會(huì)決定或者在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。
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16、業(yè)主委員會(huì)如何進(jìn)行換屆選舉?
答：業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過(guò)5年。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前3個(gè)月，應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉;逾期未換屆的，可以由物業(yè)所在地的社區(qū)工作站的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。
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17、業(yè)主委員會(huì)能否從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)?
答：原則上業(yè)主委員會(huì)不得從事?tīng)I(yíng)利性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，尤其是由于它沒(méi)有進(jìn)行工商登記，因此它不能從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)且與業(yè)主利益無(wú)關(guān)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。但是經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，可以將業(yè)主大會(huì)決定的屬于全體業(yè)主的設(shè)施設(shè)備等委托具有經(jīng)營(yíng)能力的獨(dú)立法人進(jìn)行經(jīng)營(yíng)或租賃。
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18、業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)由誰(shuí)承擔(dān)?
答：由全體業(yè)主共同承擔(dān)或從共用部位經(jīng)營(yíng)收入中支付。
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19、業(yè)主委員會(huì)用房怎樣解決?
答：按照《關(guān)于黑龍江省實(shí)施<物業(yè)管理?xiàng)l例>的幾點(diǎn)意見(jiàn)的通知》(黑建房[2004]17號(hào))的規(guī)定，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按一定比例為新建項(xiàng)目配備物業(yè)管理用房，其中10—15%用于業(yè)主委員會(huì)辦公用房。業(yè)主委員會(huì)辦公用房發(fā)生的水、電、氣等費(fèi)用由全體業(yè)主共同承擔(dān)。
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20、不交物業(yè)費(fèi)能否成為業(yè)委會(huì)成員?
答：不能。業(yè)委會(huì)成員的要求之一，就是要模范地履行業(yè)主義務(wù)，而交納物業(yè)費(fèi)正是業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)，不交物業(yè)費(fèi)就是不履行業(yè)主義務(wù)，更談不上模范履行業(yè)主義務(wù)，所以該業(yè)主不能成為業(yè)委會(huì)成員。
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21、交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主和不交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主在行使業(yè)主權(quán)利時(shí)有區(qū)別嗎?
答：有。根據(jù)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》的規(guī)定，業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不繳存專項(xiàng)維修資金以及實(shí)施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中對(duì)其共同管理權(quán)的行使予以限制。由此，不交費(fèi)的業(yè)主和違規(guī)業(yè)主，在行使業(yè)主權(quán)利時(shí)是應(yīng)受到限制的，但限制到什么程度，應(yīng)在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中加以規(guī)定。
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1、什么是住宅專項(xiàng)維修資金?
答：住宅專項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱維修資金)，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
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2、住宅專項(xiàng)維修資金管理原則和使用原則?
答：維修資金的管理實(shí)行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。
維修資金的使用遵循方便快捷、公開(kāi)透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。
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3、什么情況下可以啟動(dòng)住宅專項(xiàng)維修資金?
答：根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后可以申請(qǐng)啟動(dòng)維修資金。啟用過(guò)程中，必須滿足兩個(gè)必要條件：第一，相關(guān)業(yè)主已經(jīng)足額歸集維修資金;第二，占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二(雙三分之二)以上業(yè)主同意使用維修資金。
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4、住宅專項(xiàng)維修資金申請(qǐng)使用程序如何規(guī)定?
答：按照《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際情況，維修資金的申請(qǐng)使用程序如下：
(1)業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為資金申請(qǐng)的主體，需針對(duì)資金使用范圍內(nèi)的住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造等事項(xiàng)提交住宅專項(xiàng)維修資金使用申請(qǐng)(沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，可由相關(guān)業(yè)主提交住宅專項(xiàng)維修資金使用申請(qǐng))。
(2)大慶市住房維修資金管理中心對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行核定，并對(duì)資金歸集情況進(jìn)行審核。資金未足額歸集的，予以退回，并由業(yè)主委員會(huì)及時(shí)催繳;資金足額歸集的，由具有資質(zhì)的概算編制單位編制項(xiàng)目概算。
(3)大慶市住房維修資金管理中心根據(jù)項(xiàng)目概算出具資金分?jǐn)偙恚⒔挥蓸I(yè)主委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)征詢資金使用范圍內(nèi)的業(yè)主簽字同意。
(4)未征得雙三分之二以上業(yè)主簽字同意的，住宅專項(xiàng)維修資金不得啟用;征得雙三分之二以上業(yè)主簽字同意的，由業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為項(xiàng)目發(fā)包人擇優(yōu)預(yù)選承包人，報(bào)住房維修資金管理中心備案審核通過(guò)后，與承包人簽訂施工合同。
(5)業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)項(xiàng)目施工進(jìn)度、質(zhì)量、安全的日常管理。大慶市住房維修資金管理中心支付最高30%的項(xiàng)目預(yù)付款并對(duì)資金使用進(jìn)行監(jiān)管。
(6)施工完畢后，由業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)業(yè)主代表進(jìn)行竣工質(zhì)量驗(yàn)收，由承包人編制項(xiàng)目結(jié)算報(bào)具有資質(zhì)的中介審核機(jī)構(gòu)進(jìn)行造價(jià)審核。
(7)大慶市住房維修資金管理中心依據(jù)施工合同的約定，扣除預(yù)付款及足額預(yù)留質(zhì)量保證金后，余款全額撥付。質(zhì)保期過(guò)后，無(wú)質(zhì)量問(wèn)題的，質(zhì)量保證金一次付清。
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5、住宅專項(xiàng)維修資金如何續(xù)交?
答：根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，業(yè)主分戶帳面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)交方案由業(yè)主大會(huì)決定。未成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)交的具體管理辦法由市維修資金主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門制定。
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6、房屋在保修期內(nèi)出了問(wèn)題，由誰(shuí)負(fù)責(zé)?
答：在購(gòu)房保修期內(nèi)房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)。
在購(gòu)房保修期內(nèi)房屋出現(xiàn)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商不負(fù)責(zé)維修的兩種情況：(1)因使用不當(dāng)或者第三方造成的質(zhì)量缺陷;(2)不可抗力造成的質(zhì)量缺陷。
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7、房屋漏雨應(yīng)找誰(shuí)?
答：如果房屋在保修期內(nèi)和保修范圍內(nèi)，并且是由房屋本身的質(zhì)量原因?qū)е碌穆┯?，?yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)。如果房屋使用已超過(guò)保修期，業(yè)主繳納了專項(xiàng)維修資金，那么房屋大修、中修的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)從專項(xiàng)維修資金中支付。
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8、在什么情況下業(yè)主承擔(dān)維修責(zé)任?
答：自用部位超過(guò)質(zhì)保期的或業(yè)主、物業(yè)使用人如果在房屋驗(yàn)收后自行添置、改動(dòng)設(shè)備、設(shè)施所引起的維修，由業(yè)主或物業(yè)使用人自行承擔(dān)維修責(zé)任。
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9、哪些維修應(yīng)由業(yè)主自己負(fù)責(zé)?
答：房屋自用部位和設(shè)施發(fā)生的維修由業(yè)主自己負(fù)責(zé)，包括業(yè)主自用的門窗、臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)及室內(nèi)墻面等部位發(fā)生的維修。
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業(yè)主自用部位維修，可向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提請(qǐng)有償服務(wù)。
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10、物業(yè)服務(wù)企業(yè)都負(fù)責(zé)哪些維修?
答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常保養(yǎng)維修和突然損壞引起的小修，包括：外墻面(面磚、涂料)的修補(bǔ)，危險(xiǎn)構(gòu)件的臨時(shí)加固維修，落水管散水坡破損，屋頂防水層有氣臌、破裂，屋面漏雨，樓道門窗玻璃、五金配件更換、油漆，墻面、地面修補(bǔ)，扶手松動(dòng)加固、油漆，單元門開(kāi)關(guān)不靈活及凍脹引起的變形等，一般共用部位損壞面積1平方米以內(nèi)的由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修。
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11、開(kāi)發(fā)商不盡房屋維修義務(wù)，拖過(guò)質(zhì)保期怎么辦?
答：開(kāi)發(fā)商對(duì)交付使用的房屋，按照不同部位承擔(dān)不同期限的質(zhì)保責(zé)任是法律規(guī)定和買賣合同約定的，如果問(wèn)題發(fā)生在質(zhì)保期內(nèi)，而開(kāi)發(fā)商又怠于履行維修義務(wù)，只要業(yè)主能夠證明問(wèn)題發(fā)生在質(zhì)保期內(nèi)，且已向開(kāi)發(fā)商提出保修，那么開(kāi)發(fā)商的責(zé)任不能因時(shí)間的流逝而消滅，包括質(zhì)保期內(nèi)未維修好的，雖然質(zhì)保期已過(guò)，但開(kāi)發(fā)商仍要承擔(dān)質(zhì)保責(zé)任。
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12、房屋漏雨，開(kāi)發(fā)商始終未修好，現(xiàn)五年質(zhì)保期已過(guò)，可否申請(qǐng)維修資金?
答：不可以?！蹲≌瑢ｍ?xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，依法應(yīng)由建設(shè)單位或施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)備設(shè)施維修、更新和改造費(fèi)用，不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支。開(kāi)發(fā)商房屋漏雨沒(méi)有修好，就談不到過(guò)質(zhì)保期，開(kāi)發(fā)商對(duì)未修好或維修后未超過(guò)5年又漏雨的部位，仍應(yīng)承擔(dān)質(zhì)保責(zé)任，業(yè)主不用使用維修資金。
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13、樓上下水管堵塞，一樓不讓維修怎么辦?
答：如果樓上的下水管線通過(guò)一樓，且檢查孔在一樓，一樓業(yè)主必須協(xié)助維修，否則，造成損失應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。樓上業(yè)主在與之協(xié)商不成的情況下，可以采取法律途徑解決問(wèn)題。
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1、房屋裝修要到轄區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記嗎?
答：要登記。裝修人在房屋裝飾裝修開(kāi)工前，應(yīng)向所在小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報(bào)登記，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)一次性告知申報(bào)要件及注意事項(xiàng)。經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意后，方可實(shí)施裝修。如不涉及改變住宅外立面、拆改結(jié)構(gòu)、改變供熱、燃?xì)夤艿赖仁乱?，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)二日內(nèi)給裝修人以是否同意其進(jìn)行裝飾裝修的明確答復(fù);如涉及到上述事宜，需提交有關(guān)部門審批文件，方可同意裝飾裝修。
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2、房屋裝修要簽訂協(xié)議嗎?
答：要。在物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意裝修人的裝飾裝修申請(qǐng)后，裝修人應(yīng)同物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》約定各自的權(quán)利和義務(wù)。
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3、裝修應(yīng)交裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)嗎?
答：裝修垃圾是因?yàn)槭覂?nèi)裝飾裝修而產(chǎn)生的建筑垃圾，要按相關(guān)規(guī)定清運(yùn)到指定地點(diǎn)，與日常生活垃圾清運(yùn)是不同的服務(wù)項(xiàng)目。裝修時(shí)如果住戶自己清運(yùn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不收此項(xiàng)費(fèi)用。如果由物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運(yùn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照相關(guān)的規(guī)定或裝修協(xié)議收取費(fèi)用，目前，裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為2元/平方米。
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4、裝修時(shí)能改變房屋結(jié)構(gòu)嗎?
答：由于房屋結(jié)構(gòu)關(guān)系到整棟建筑物的安全使用，與每一個(gè)業(yè)主的利益都緊密相關(guān)，所以業(yè)主在裝修房屋的過(guò)程中，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和配套設(shè)施。如確需改變，應(yīng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)部門或原規(guī)劃設(shè)計(jì)部門出具設(shè)計(jì)方案，并按方案改變房屋結(jié)構(gòu)。對(duì)于業(yè)主擅自改變房屋結(jié)構(gòu)的行為和造成的損失，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主進(jìn)行恢復(fù)原狀，如業(yè)主拒不恢復(fù)也無(wú)法提供相關(guān)審批部門的準(zhǔn)予證明，可向轄區(qū)房產(chǎn)監(jiān)察部門反映，請(qǐng)求依法處理。
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5、裝修時(shí)業(yè)主可以自己找裝修公司嗎?
答：可以。裝修人在裝修時(shí)必須聘請(qǐng)具有正規(guī)裝修資質(zhì)的公司，并及時(shí)同裝修公司簽訂書面合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)。裝修人應(yīng)在簽訂裝修合同后持裝修合同復(fù)印件到物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案。
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6、裝修時(shí)需要停水、電、氣應(yīng)找誰(shuí)?
答：應(yīng)找水、電、氣的供應(yīng)部門，由他們安排專業(yè)人員進(jìn)行處理。如果裝修人私自處理，產(chǎn)生的后果由裝修人承擔(dān)責(zé)任。
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7、裝修造成的樓層間漏水由誰(shuí)承擔(dān)責(zé)任?
答：裝修造成的樓層間漏水由裝修人承擔(dān)責(zé)任。所以，裝修時(shí)有兩個(gè)環(huán)節(jié)必須注意：
(1)廚房、衛(wèi)生間的防水層不得擅自破壞或?qū)o(wú)防水設(shè)計(jì)的房間、陽(yáng)臺(tái)等改為廚房、衛(wèi)生間;
(2)如果必須改動(dòng)，裝修人要與裝修公司簽好協(xié)議，明確質(zhì)量要求，一旦出現(xiàn)漏水，造成經(jīng)濟(jì)損失，裝修人可找裝修公司索賠。
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9、裝修造成的水、電、氣、暖供應(yīng)不正常由誰(shuí)承擔(dān)責(zé)任?
答：裝修時(shí)由于業(yè)主擅自改動(dòng)水、電、氣、暖等管線、線路，造成的裝修人或相鄰業(yè)主使用不便或經(jīng)濟(jì)損失的，由裝修人承擔(dān)責(zé)任。
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10、物業(yè)服務(wù)企業(yè)能收取裝修保證金和裝修管理費(fèi)嗎?
答：裝修保證金主要是用于對(duì)裝修人及裝修企業(yè)的一種約束，保障業(yè)主在裝修期間按規(guī)定或約定裝修，不出現(xiàn)損壞共用部位和共用設(shè)施以及亂扔、亂放等違規(guī)行為，影響其他業(yè)主正常生活。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按《裝修協(xié)議》中規(guī)定的內(nèi)容和程序，收取保證金和管理費(fèi);如果《裝修協(xié)議》中沒(méi)有約定收取裝修保證金的內(nèi)容，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能向業(yè)主收取裝修保證金。
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11、裝修時(shí)應(yīng)該接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)的檢查嗎?
答：應(yīng)該。按照裝修人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的裝修協(xié)議的約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期派人到裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查，以保證裝修人能夠按照約定進(jìn)行裝修，一旦發(fā)現(xiàn)裝修人沒(méi)有按照約定進(jìn)行裝修，也可及時(shí)制止，防止裝修后再糾正。所以，物業(yè)服務(wù)企業(yè)到裝修現(xiàn)場(chǎng)檢查是按裝修協(xié)議行使自己的權(quán)利，而裝修人接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)的檢查是履行自己的義務(wù)。
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12、業(yè)主裝修時(shí)，將下水管線的檢查孔堵塞，導(dǎo)致不能維修怎么辦?
答：檢查孔是用于物業(yè)檢查維修下水管線的，業(yè)主在裝修時(shí)不能封閉，如因業(yè)主封閉檢查孔，導(dǎo)致物業(yè)不能維修，業(yè)主應(yīng)自行拆除，由此導(dǎo)致他人損失的，還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。
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1、房屋的共用部位都包括哪些?
答：是指一幢房屋內(nèi)部，由業(yè)主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、管道井、電梯井、電梯前庭、配電間、電梯機(jī)房、走廊通道、傳達(dá)室、內(nèi)天井、房屋承重結(jié)構(gòu)(包括房屋的基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓板、屋頂?shù)?、室外墻壁面等部位。
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2、房屋的共用設(shè)備都包括哪些?
答：是指一幢房屋內(nèi)部，由業(yè)主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、各種線路、水箱、水泵、電梯、配電系統(tǒng)、供暖管道、防盜門、樓宇對(duì)講系統(tǒng)、郵政信報(bào)箱(群)、避雷裝置、消防器具等設(shè)備。
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3、小區(qū)的共用部位、共用設(shè)施都包括哪些?
答：是指住宅區(qū)內(nèi)，由業(yè)主、使用人共同使用的道路、場(chǎng)地、噴泉、雕塑、小品、桌、椅、凳、綠地、花草樹(shù)木、停車場(chǎng)庫(kù)、照明路燈、文化體育器械(包括各種體育器械、宣傳欄、廣播及背景音樂(lè)設(shè)施等)、連接房屋內(nèi)部的線路、供水管道、排水管道和窨井、化糞池、垃圾箱(房)、供水房、配電間及小區(qū)門樓、圍欄、監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)、車輛進(jìn)出管理系統(tǒng)等設(shè)施。
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4、使用小區(qū)共用部位的收益應(yīng)歸誰(shuí)?
答：歸全體業(yè)主。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)屋頂?shù)膹V告、共用建筑的出租等作了聯(lián)系、管理等工作，可以得到相應(yīng)的報(bào)酬。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主如果未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，擅自利用小區(qū)公共部位進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任、接受行政處罰，其收益用于物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
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5、業(yè)主能否將共用部位占為已用或堆放雜物?
答：不能。共用部位的所有權(quán)為全體業(yè)主共有，因此全體業(yè)主都有義務(wù)維護(hù)共用部位的整潔完好。每一個(gè)業(yè)主在使用共用部位時(shí)要考慮其他業(yè)主的合法使用，不能損害其他業(yè)主的合法權(quán)益，尤其是占用、堵塞消防通道、消防連廊等共用部位。在共用部位堆放雜物和垃圾，妨礙了其他業(yè)主的使用，是一種不當(dāng)行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接到業(yè)主投訴或發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后，應(yīng)要求業(yè)主清理雜物、恢復(fù)原狀。如果因?yàn)閬y堆雜物對(duì)他人造成傷害的，業(yè)主還要承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
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6、業(yè)主安裝太陽(yáng)能熱水器，物業(yè)服務(wù)企業(yè)能管嗎?
答：由于樓頂?shù)氖褂脵?quán)歸所有業(yè)主共同所有，太陽(yáng)能熱水器的電源、水管通道，使用的是業(yè)主的共用設(shè)施，所以業(yè)主不可私自隨意安裝太陽(yáng)能熱水器。如果業(yè)主要安裝，應(yīng)遵循管理規(guī)約的規(guī)定，管理規(guī)約明確規(guī)定禁止安裝的，業(yè)主則不能安裝，管理規(guī)約規(guī)定可以安裝的，安裝的業(yè)主也要征求相鄰業(yè)主的同意，待相鄰業(yè)主同意后方可安裝。安裝后產(chǎn)生的對(duì)共用部位和共用設(shè)施的損害和產(chǎn)生的其它損害由安裝業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)共用部位、共用設(shè)施的管理和小區(qū)環(huán)境的整體性、統(tǒng)一性負(fù)有管理責(zé)任，所以，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以對(duì)業(yè)主在樓頂或其它共用部位安裝太陽(yáng)能的行為進(jìn)行管理。
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7、小區(qū)內(nèi)的專用共用設(shè)施維修由誰(shuí)監(jiān)管?
答：小區(qū)內(nèi)的供水、供電、供氣等設(shè)施由產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)維修，維修時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)要進(jìn)行監(jiān)管。維修如需動(dòng)土作業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)派專人在施工現(xiàn)場(chǎng)，確定動(dòng)土范圍，確定地表面綠化植被、步道板的移動(dòng)，維修時(shí)要在施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置安全標(biāo)志和安全警戒線，并采取必要的安全措施。施工方應(yīng)及時(shí)將維修后現(xiàn)場(chǎng)恢復(fù)到原樣。
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8、小區(qū)內(nèi)的健身休閑設(shè)施由誰(shuí)負(fù)責(zé)維修?
答：小區(qū)內(nèi)的健身休閑設(shè)施由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維修。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在日常的工作中，要定期、定點(diǎn)對(duì)這些設(shè)施進(jìn)行檢查，并有檢查記錄。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，以保證設(shè)施的使用安全。
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9、業(yè)主可以私自在窗外設(shè)置吊籃(筐)存放物品嗎?
答：不可以。外墻面屬于業(yè)主的共用部位，不可私自使用。在窗外設(shè)置吊籃(筐)存放物品，不但侵害了其他業(yè)主的權(quán)益，而且如發(fā)生墜落造成他人人身?yè)p害的，相關(guān)業(yè)主要承擔(dān)法律責(zé)任。對(duì)此，管理規(guī)約應(yīng)有明確規(guī)定。
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10、業(yè)主可以隨意安裝防盜網(wǎng)嗎?
答：原則上不可以。管理規(guī)約應(yīng)對(duì)此做出明確規(guī)定，如果沒(méi)有明確規(guī)定，業(yè)主安裝防盜網(wǎng)只能在不超出外墻立面的情況下安裝。如果超出外墻立面，過(guò)寬、過(guò)大的隨意安裝，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求其整改，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有維護(hù)小區(qū)環(huán)境整體性和統(tǒng)一性的權(quán)利，此外，由于安裝護(hù)欄等給相鄰業(yè)主造成安全隱患的，應(yīng)予整改。
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11、小區(qū)里沒(méi)有室內(nèi)活動(dòng)場(chǎng)所怎么辦?
答：小區(qū)內(nèi)的室內(nèi)活動(dòng)場(chǎng)所是由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在開(kāi)發(fā)建設(shè)物業(yè)時(shí)配備的，我市部分老小區(qū)通過(guò)老區(qū)改造等工程建設(shè)了一些室內(nèi)活動(dòng)場(chǎng)所。小區(qū)建成后如果沒(méi)有室內(nèi)活動(dòng)場(chǎng)所，業(yè)主可以向原建設(shè)單位或政府部門爭(zhēng)取資金，在規(guī)劃許可后進(jìn)行補(bǔ)建或改建。
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12、共用設(shè)施損壞，誰(shuí)來(lái)承擔(dān)責(zé)任?
答：(1)由人為因素造成的共用設(shè)施損壞，應(yīng)由責(zé)任人承擔(dān)維修費(fèi)用;
(2)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)水、電、氣、熱等共用設(shè)施的維修由專業(yè)管理部門維修管理;
(3)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容范圍內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的，小修由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維修，保修期滿前的維修由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，保修期滿后的大修、更新等從住宅專項(xiàng)維修資金中按比例向業(yè)主分?jǐn)偂?/p>
(4)住宅樓內(nèi)的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的大修費(fèi)用，由該住宅樓內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有的建筑面積的比例從住宅專項(xiàng)維修資金中分?jǐn)偂?/p>
(5)在一棟住宅內(nèi)，專屬于一個(gè)單元全體產(chǎn)權(quán)人使用的設(shè)施設(shè)備的大修費(fèi)，由該單元門內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有的建筑面積比例從住宅專項(xiàng)維修資金中分?jǐn)?專屬于一層住宅內(nèi)的全體產(chǎn)權(quán)人使用的設(shè)施設(shè)備的大修費(fèi)由該層內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有的建筑面積的比例從住宅專項(xiàng)維修資金中分?jǐn)偂?/p>
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13、小區(qū)停車位不夠用，沒(méi)地方停車，是不是物業(yè)服務(wù)不到位?
答：不是。小區(qū)停車位是按規(guī)劃設(shè)計(jì)建造的，停車位不夠用不是物業(yè)能夠解決的問(wèn)題，更不是物業(yè)服務(wù)不到位的問(wèn)題。如果業(yè)主擬將綠地或其他場(chǎng)地改造為停車位，要經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)，由專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二的業(yè)主同意，并經(jīng)規(guī)劃等部門許可后方可實(shí)施，且費(fèi)用由全體業(yè)主共同承擔(dān)。
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14、停水、停電、停暖、停氣等應(yīng)由誰(shuí)負(fù)責(zé)通知?
答：應(yīng)當(dāng)由相關(guān)專業(yè)管理單位負(fù)責(zé)通知。在此問(wèn)題上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主一樣，均是消費(fèi)者和終端用戶，物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往也不知道停供原因等，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，上述部門的服務(wù)應(yīng)到終端消費(fèi)者，故上述單位有義務(wù)向終端用戶示明停供原因、時(shí)間等業(yè)主亟待知曉的問(wèn)題。
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15、下水管堵塞，一樓業(yè)主可否自行關(guān)水?
答：不可以。供水管線和閥門雖在一樓業(yè)主家的室內(nèi)，但其是共用的供水設(shè)施，不經(jīng)供水部門同意，任何業(yè)主均無(wú)權(quán)動(dòng)用，更不能擅自關(guān)閉。此外，相鄰關(guān)系的處理，應(yīng)本著有利生產(chǎn)方便生活的原則，互諒互讓協(xié)商解決，不能采取非法手段，否則，造成他人損失的，應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。
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16、樓上擅自變更煙道，影響樓下排煙怎么辦?
答：煙道系公共設(shè)施，任何人不得擅自改變，否則，影響他人正常生活的，應(yīng)負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀，拒絕恢復(fù)的，受害人可以起訴到法院，通過(guò)法律途徑解決問(wèn)題。
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1、小區(qū)內(nèi)擺攤設(shè)點(diǎn)、叫喊叫賣行為由誰(shuí)來(lái)管?
答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)公共區(qū)域秩序有維護(hù)的責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)每天定時(shí)、定點(diǎn)、定路線進(jìn)行巡邏檢查，發(fā)現(xiàn)擺攤、設(shè)點(diǎn)、叫喊叫賣的要及時(shí)勸阻、制止，如行為人不聽(tīng)勸阻，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)呈報(bào)城管執(zhí)法部門處理。
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2、小區(qū)內(nèi)私搭亂建誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)管理?
答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)環(huán)境進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)有私搭亂建的應(yīng)及時(shí)勸阻，勸阻不了要及時(shí)向轄區(qū)城管部門呈報(bào)，由城管執(zhí)法部門處理。
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3、可以改變房屋設(shè)計(jì)的使用用途嗎?
答：不可以。房屋在設(shè)計(jì)時(shí)，考慮了房屋的屬性(用途)，是按照屬性對(duì)共用設(shè)施、設(shè)備來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)的。一旦改變了房屋的設(shè)計(jì)使用用途，不但影響到自身而且還會(huì)影響到相鄰住戶的房屋正常使用功能和安全。
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4、住宅、車庫(kù)可以改為經(jīng)營(yíng)用房嗎?如果要進(jìn)行經(jīng)營(yíng)要辦理哪些手續(xù)?
答：原則上不可以。如果業(yè)主要將住宅、車庫(kù)改為營(yíng)業(yè)用房，要首先征得相鄰業(yè)主的書面簽字同意，待全體相鄰業(yè)主簽字同意后，方可辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照。如果未經(jīng)全體相鄰業(yè)主的同意，就辦理了營(yíng)業(yè)執(zhí)照，其他業(yè)主可以向有關(guān)主管部門舉報(bào)、投訴。
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5、小區(qū)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)商戶噪音、排煙擾民怎么辦?
答：如遇到經(jīng)營(yíng)商戶噪音排煙擾民的問(wèn)題，相關(guān)業(yè)主可以向環(huán)境保護(hù)部門反映投訴。如噪音排煙超標(biāo)，由環(huán)境保護(hù)部門責(zé)令其進(jìn)行整改。
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6、綠地內(nèi)可以種菜嗎?
答：不可以。小區(qū)內(nèi)綠地屬全體業(yè)主共有，是為了小區(qū)的整體環(huán)境而規(guī)劃設(shè)計(jì)的。任何業(yè)主不得改變用途，如擬 進(jìn)行花卉、果樹(shù)的栽植和認(rèn)養(yǎng)，應(yīng)經(jīng)相關(guān)業(yè)主的同意。綠地的日常管理由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)，對(duì)綠地內(nèi)小開(kāi)荒和其它破壞綠地的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)制止，制止不了的，應(yīng)報(bào)城管執(zhí)法部門依法制止。
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7、買房時(shí)開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的房前用地業(yè)主可以隨意使用嗎?
答：原則上不可以，但如果規(guī)劃設(shè)計(jì)為業(yè)主自用部位的，又在買賣合同中明確約定為業(yè)主自有部位的，應(yīng)按規(guī)劃用途使用。不得改變用途私搭濫建，對(duì)此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)管理中，也要將業(yè)主的房前用地納入管理。管理規(guī)約沒(méi)有規(guī)定的，應(yīng)將其納入。
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8、小區(qū)內(nèi)停車秩序由誰(shuí)負(fù)責(zé)管理?
答：由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要根據(jù)小區(qū)場(chǎng)地、道路的實(shí)際情況，在留足消防通道的情況下，盡量多的設(shè)置臨時(shí)停車位，停車位的標(biāo)線要清晰。由于停車位緊張，產(chǎn)生矛盾的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商，共同想辦法解決。
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9、飼養(yǎng)寵物擾民怎么辦?
答：關(guān)于寵物擾民現(xiàn)象，相關(guān)業(yè)主可以找業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解不成或沒(méi)有業(yè)委會(huì)的，業(yè)主可以向轄區(qū)社區(qū)工作站或公安部門反映，由其進(jìn)行處理。業(yè)主大會(huì)在制定管理規(guī)約時(shí)，應(yīng)明確約定業(yè)主飼養(yǎng)寵物行為。
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10、小區(qū)內(nèi)進(jìn)車損壞綠地、步道板等，由誰(shuí)承擔(dān)責(zé)任?
答：機(jī)動(dòng)車輛出入住宅小區(qū)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。當(dāng)發(fā)生人為損壞綠地、步道板以及其它公用設(shè)施時(shí)，由責(zé)任人承擔(dān)責(zé)任，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)業(yè)主損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。
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11、小區(qū)監(jiān)控設(shè)施由誰(shuí)負(fù)責(zé)維修?
答：由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行維修。物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)小區(qū)監(jiān)控設(shè)施的管理使用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常應(yīng)加強(qiáng)對(duì)小區(qū)監(jiān)控設(shè)施的檢查、養(yǎng)護(hù)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，保證其正常使用功能。
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1、業(yè)主停放在小區(qū)內(nèi)的車被損壞誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)?
答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)管理依據(jù)的是《物業(yè)服務(wù)合同》。如果《物業(yè)服務(wù)合同》中沒(méi)有約定或物業(yè)服務(wù)企業(yè)與車主沒(méi)有簽訂車輛看管協(xié)議，則物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任，車輛損壞由行為人承擔(dān)責(zé)任。
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2、業(yè)主停放在小區(qū)內(nèi)的車丟失，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)責(zé)任嗎?
答：如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)與車主沒(méi)有簽訂車輛看管協(xié)議，業(yè)主車輛丟失，物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有責(zé)任。但物業(yè)服務(wù)企業(yè)有義務(wù)提供小區(qū)巡邏、監(jiān)控錄像等情況，配合警方破案。
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3、業(yè)主家財(cái)產(chǎn)被盜，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)責(zé)任嗎?
答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)住宅小區(qū)公共秩序維護(hù)和協(xié)助相關(guān)部門做好治安管理工作，對(duì)業(yè)主的私人財(cái)產(chǎn)沒(méi)有看管的義務(wù)。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有與業(yè)主簽訂有關(guān)財(cái)產(chǎn)方面的協(xié)議或《物業(yè)服務(wù)合同》中沒(méi)有約定此事項(xiàng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān)業(yè)主丟失財(cái)物的責(zé)任。
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4、業(yè)主在小區(qū)內(nèi)受到歹徒的傷害，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)責(zé)任嗎?
答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》的內(nèi)容約定，進(jìn)行小區(qū)的秩序維護(hù)，這種秩序維護(hù)是公共性的，不包含對(duì)業(yè)主個(gè)人人身的保護(hù)，在按標(biāo)準(zhǔn)和合同約定提供公共秩序維護(hù)服務(wù)的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān)業(yè)主人身傷害的責(zé)任。
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5、因小區(qū)內(nèi)施工造成業(yè)主的人身傷害，由誰(shuí)承擔(dān)責(zé)任?
答：施工單位在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行挖坑、挖溝等施工，由此造成業(yè)主的人身傷害，由施工單位承擔(dān)責(zé)任。
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6、業(yè)主掉進(jìn)窨井摔傷，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)責(zé)任嗎?
答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施的管理和維護(hù)。如果窨井屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護(hù)和管理的范圍，物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)盡到管理和維護(hù)的責(zé)任，致使業(yè)主受到傷害，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要承擔(dān)責(zé)任。
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7、高空拋物造成的人身傷害，由誰(shuí)承擔(dān)責(zé)任?
答：樓上住戶向樓外扔?xùn)|西或高空室外置物不慎墜落，造成他人傷害，由行為人承擔(dān)責(zé)任。如果找不到行為人，則由有可能發(fā)生此種行為的樓上業(yè)主共同承擔(dān)責(zé)任。樓上業(yè)主能證明自己沒(méi)有責(zé)任的除外。
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8、樓上住戶跑水給樓下住戶造成的損失由誰(shuí)承擔(dān)責(zé)任?
答：由于樓上住戶使用不當(dāng)造成跑水給樓下的住戶造成的損失，由樓上住戶承擔(dān)責(zé)任。
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9、室內(nèi)供暖管線爆裂跑水造成的損失由誰(shuí)承擔(dān)責(zé)任?
答：室內(nèi)供暖管線為業(yè)主的自用部分，質(zhì)保期是兩年，質(zhì)保期內(nèi)出現(xiàn)問(wèn)題，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，質(zhì)保期后出現(xiàn)問(wèn)題，由業(yè)主自行承擔(dān)責(zé)任。 如果業(yè)主在裝修時(shí)，改變了原設(shè)計(jì)的供暖管線，則由業(yè)主自行承擔(dān)責(zé)任。
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