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目錄
總則
第一節(jié)目的、概念、指導(dǎo)范圍
第二節(jié)現(xiàn)有立法及相關(guān)規(guī)定
第一章律師辦理建設(shè)單位委托前期物業(yè)管理提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)
第一節(jié)前期物業(yè)服務(wù)公司的選聘
第二節(jié)前期物業(yè)管理服務(wù)期間的業(yè)務(wù)
第二章律師辦理為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)
第一節(jié)律師為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供前期物業(yè)管理法律服務(wù)
第二節(jié)律師為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供約期物業(yè)管理法律服務(wù)
第三章律師辦理為業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)
第一節(jié)律師為業(yè)主大會(huì)的成立和業(yè)主委員會(huì)的選舉產(chǎn)生提供法律服務(wù)
第二節(jié)律師辦理為業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)
第四章物業(yè)專項(xiàng)維修資金(基金)
第一節(jié)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交納與續(xù)籌
第二節(jié)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用
第五章物業(yè)管理糾紛
第一節(jié)物業(yè)管理糾紛范圍、分類及特點(diǎn)
第二節(jié)物業(yè)管理糾紛的處理
附則
總則
第一節(jié) 目的、概念、指導(dǎo)范圍
第1條 制定目的
本指引由中華全國律師協(xié)會(huì)制定，旨在為律師辦理物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)操作提供指導(dǎo)，并非強(qiáng)制性或規(guī)范性規(guī)定，僅供參考。
第2條 概念界定
物業(yè)服務(wù)：又稱物業(yè)管理，一般是指根據(jù)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者其他組織的委托，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行維護(hù)、修繕、管理，對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序、交通、消防、環(huán)境、衛(wèi)生、綠化等事項(xiàng)提供協(xié)助管理或者服務(wù)的活動(dòng)。物業(yè)管理包括業(yè)主自治管理和業(yè)主聘請(qǐng)其他管理人的管理，比如聘請(qǐng)保安公司提供安全保障服務(wù)，聘請(qǐng)保潔公司提供公共區(qū)域清潔服務(wù)等。
物業(yè)管理糾紛：指在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中發(fā)生的各相關(guān)主體之間的權(quán)利義務(wù)爭執(zhí)。
建設(shè)單位：又稱業(yè)主單位、項(xiàng)目業(yè)主或開發(fā)商，指建設(shè)工程項(xiàng)目的投資主體或投資者，原始取得物業(yè)的所有權(quán)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)：是依法設(shè)立的從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)法人。其根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同接受業(yè)主（業(yè)主大會(huì)）或者建設(shè)單位委托，對(duì)特定物業(yè)進(jìn)行專業(yè)化管理并對(duì)業(yè)主提供服務(wù)。國家對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理。
其他管理人：指除物業(yè)服務(wù)企業(yè)外的其他依法從事物業(yè)管理服務(wù)的組織或個(gè)人。如保潔公司、保安公司、物業(yè)管理師。
業(yè)主：依法登記取得或者根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，認(rèn)定為《物權(quán)法》第六章所稱的業(yè)主?；谂c建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，認(rèn)定為《物權(quán)法》第六章所稱的業(yè)主。
使用人：是指物業(yè)的承租人或其他非業(yè)主使用人。
業(yè)主大會(huì)：是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的公共利益，行使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的自治權(quán)的業(yè)主自治機(jī)構(gòu)。
業(yè)主委員會(huì)：是經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生并報(bào)相關(guān)行政主管部門備案，在物業(yè)管理活動(dòng)中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。
前期物業(yè)管理：是指物業(yè)出售后至業(yè)主委員會(huì)成立并選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人之前這一期間的物業(yè)管理。
前期物業(yè)服務(wù)合同：是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主委員會(huì)成立之前，物業(yè)的建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人管理物業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同：是指業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)人管理建筑物及其附屬設(shè)施所訂立的關(guān)于雙方在物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。廣義上的物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同。
臨時(shí)管理規(guī)約：是在銷售物業(yè)之前，由建設(shè)單位制訂的，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，以及違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)的約定。
管理規(guī)約：是指業(yè)主共同訂立或者承諾的，對(duì)全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)使用、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則，是全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守的物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)章制度。
業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則：是小區(qū)業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)的基本要求，是業(yè)主大會(huì)活動(dòng)的程序規(guī)范，其規(guī)定了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的議事方式、表決程序、職責(zé)及任期等。
專項(xiàng)維修資金：又稱專項(xiàng)維修基金，指由法律、法規(guī)規(guī)定的專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造的資金。
物業(yè)管理師：按照人事部、建設(shè)部《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》，物業(yè)管理師，是指經(jīng)全國統(tǒng)一考試，取得《中華人民共和國物業(yè)管理師資格證書》（以下簡稱《資格證書》）， 并依法注冊(cè)取得《中華人民共和國物業(yè)管理師注冊(cè)證》（以下簡稱《注冊(cè)證》），從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員。物業(yè)管理師英文譯為：Certified Property Manager。
第3條 指導(dǎo)范圍
本操作指引可指導(dǎo)律師從事物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)，主要包括：為建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)使用人等提供法律服務(wù)，擬定前期物業(yè)管理標(biāo)書、前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同、管理規(guī)約，通過協(xié)商、仲裁或訴訟方式處理物業(yè)管理糾紛。
第二節(jié) 現(xiàn)有立法及相關(guān)規(guī)定
第4條 物業(yè)管理是新興的行業(yè)，在這個(gè)行業(yè)中出現(xiàn)的法律問題立法尚不完善，專門的立法除了《物業(yè)管理?xiàng)l例》以外，多為建設(shè)部及相關(guān)部委的規(guī)章和規(guī)范性法律文件。《物權(quán)法》也對(duì)涉及物業(yè)管理方面做了綱領(lǐng)性、原則性的規(guī)定。另外，全國各地也有較多的地方法規(guī)和規(guī)范性法律文件，律師辦理物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)必須結(jié)合當(dāng)?shù)氐牡胤椒ㄒ?guī)和規(guī)范性法律文件才能更好地解決問題、處理糾紛。
第5條 物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)所涉及的全國性法律、法規(guī)、規(guī)章主要有：
《中華人民共和國物權(quán)法》于2007年3月16日第十屆全國人大第五次會(huì)議通過，2007年10月1日起施行。
《中華人民共和國民法通則》于1986年4月12日第六屆全國人大第四次會(huì)議通過，1987年1月1日起施行。
《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》于1993年10月31日第八屆全國人大常委會(huì)第四次會(huì)議通過，1994年1月1日起施行。
《中華人民共和國合同法》于1999年3月15日第九屆全國人大第二次會(huì)議通過，自1999年10月1日起施行。
《中華人民共和國價(jià)格法》于1997年12月26日第七屆全國人大常委會(huì)第二十九次會(huì)議通過，自1990年1月1日起施行。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》于2003年5月28日國務(wù)院第九次常務(wù)會(huì)議通過，自2003年9月1日起施行。
《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》（建住房［2003］130號(hào)），自2004年1月1日起施行。
《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（國家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部發(fā)改價(jià)格［2003］1864號(hào)），自2004年1月1日起施行。
《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》（建設(shè)部建住房［2003］131號(hào)），自2003年9月1日起施行。
《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（2002年3月5日建設(shè)部令第110號(hào)），自2002年5月1日起施行。
《物業(yè)服務(wù)公司財(cái)務(wù)管理規(guī)定》（財(cái)政部財(cái)基字［1998］7號(hào)發(fā)布），1998年1月1日起施行。
《物業(yè)服務(wù)公司資質(zhì)管理辦法》（建設(shè)部令［125］號(hào)），自2004年5月1日起施行。
《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋［2009］8號(hào)），于2009年4月20日最高人民法院審判委員會(huì)第1466次會(huì)議通過，自2009年10月1日實(shí)施。
《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋［2009］7號(hào)）于2009年3月23日最高人民法院審判委員會(huì)第1464次會(huì)議通過，自2009年10月1日實(shí)施。
第6條 從目前立法的趨勢看，有關(guān)物業(yè)管理的立法變化較快、較多。從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的律師應(yīng)多關(guān)注這方面的立法進(jìn)展，以便更好地做好相關(guān)業(yè)務(wù)。
第一章 律師辦理建設(shè)單位委托前期物業(yè)管理提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)
第一節(jié) 前期物業(yè)服務(wù)公司的選聘
第7條 物業(yè)銷售（預(yù)售或現(xiàn)售）前，律師為建設(shè)單位選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供法律服務(wù)。
第8條 向建設(shè)單位建議通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。屬住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域非住宅的物業(yè)，應(yīng)通過招投標(biāo)選聘；其他類型的物業(yè)，建議盡量采用招標(biāo)方式選聘。投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)報(bào)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第9條 通過招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，律師應(yīng)提醒建設(shè)單位須在以下時(shí)限內(nèi)完成招投標(biāo)工作：
(1) 新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)在現(xiàn)售前30日完成；
(2) 預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得預(yù)售許可證之前完成；
(3) 非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)在交付使用前90日完成。
第10條 參與草擬或?qū)彶樯鲜鲞x聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)法律文件包括但不限于招標(biāo)書、前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約。
10.1招標(biāo)書應(yīng)包括的內(nèi)容：
(1) 招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡介；
(2) 物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容及要求；
(3) 對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求；
(4) 評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)標(biāo)方法；
(5) 招標(biāo)活動(dòng)方案；
(6) 物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明；
(7) 其他事項(xiàng)的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。
10.2前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容（可參考建設(shè)部《前期物業(yè)管理服務(wù)合同示范文本》）：
(1) 物業(yè)的基本情況；
(2) 服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量；
(3) 服務(wù)費(fèi)用；
(4) 物業(yè)的經(jīng)營與管理；
(5) 物業(yè)的承接與驗(yàn)收；
(6) 物業(yè)的使用與維護(hù)；
(7) 專項(xiàng)維修資金；
(8) 違約責(zé)任；
(9) 其他約定事項(xiàng)。
10.3業(yè)主臨時(shí)規(guī)約的主要內(nèi)容：
（1） 物業(yè)基本情況；
（2） 物業(yè)使用和維修；
（3） 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交納；
（4） 其他相關(guān)事項(xiàng)；
（5） 違約責(zé)任和違約糾紛的解決。
第11條 按照各地對(duì)前期物業(yè)管理招投標(biāo)的相關(guān)規(guī)定，幫助建設(shè)單位規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)程序。
11.1前期物業(yè)管理招標(biāo)的備案。
按照各地辦理前期物業(yè)管理招投標(biāo)的規(guī)定，一般要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)布招投公告前或者發(fā)出投票邀請(qǐng)書前，提交規(guī)定的文件、資料，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的房地產(chǎn)行政主管部門進(jìn)行備案。
11.2發(fā)出招標(biāo)公告與預(yù)審。
建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》第8條規(guī)定：“前期物業(yè)管理招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)在公共媒介上發(fā)布招標(biāo)公告，并同時(shí)在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)網(wǎng)上發(fā)布免費(fèi)招標(biāo)公告。招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱和地址，招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。”
11.3招標(biāo)文件的編制與發(fā)出。
招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制，并向所有經(jīng)過預(yù)審合格的投標(biāo)人發(fā)放。
11.4現(xiàn)場的踏勘與資料提供。
招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的具體情況，可以組織潛在的投標(biāo)申請(qǐng)人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料。
11.5開標(biāo)與評(píng)標(biāo)，確定中標(biāo)人。
11.6與中標(biāo)物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，并向政府行政主管部門備案。
第12條幫助建設(shè)單位制定或?qū)徍伺R時(shí)管理規(guī)約（可參考建設(shè)部《業(yè)主臨時(shí)公約示范文本》），對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)、違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。制定的臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害買受人的合法權(quán)益，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同中涉及業(yè)主共同利益的約定，應(yīng)與臨時(shí)管理規(guī)約一致。
第13條 根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，建設(shè)單位不僅可以聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理，也可以聘請(qǐng)其他管理人進(jìn)行管理。在建設(shè)單位選擇聘請(qǐng)其他管理人進(jìn)行管理的時(shí)候，律師應(yīng)協(xié)助建設(shè)單位草擬相關(guān)物業(yè)服務(wù)合同，如制定審核保安服務(wù)合同、保潔服務(wù)合同、設(shè)備維修服務(wù)合同等。
第二節(jié) 前期物業(yè)管理服務(wù)期間的業(yè)務(wù)
第14條 《前期物業(yè)服務(wù)合同》簽訂后，律師應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位提示，讓選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)過程，讓其從物業(yè)管理的專業(yè)角度對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、裝修提出相關(guān)整改和完善意見，既要使開發(fā)建設(shè)的物業(yè)更合理、更人性化，又要使物業(yè)服務(wù)企業(yè)今后能順利地管理該物業(yè)，減少與業(yè)主的矛盾和沖突，并使物業(yè)更好的保值增值，有利于開發(fā)商品牌實(shí)力的塑造與延續(xù)。
應(yīng)提示建設(shè)單位：如選擇聘請(qǐng)專業(yè)的公司，對(duì)共用設(shè)備進(jìn)行維護(hù)；應(yīng)讓專業(yè)公司提前介入，以便及早地了解小區(qū)的管線圖及設(shè)備情況。
第15條 《商品房買賣合同》簽訂時(shí)，應(yīng)建議開發(fā)商在“房屋買賣合同”中包含前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，包括約定物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容，并且涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。
第16條 《商品房買賣合同》簽訂時(shí)，應(yīng)提示開發(fā)商將臨時(shí)管理規(guī)約作為合同的附件，要求買受人對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。
第17條 提示建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房。各地對(duì)物業(yè)管理用房的配置有面積要求的，應(yīng)遵照?qǐng)?zhí)行。
第18條 提示建設(shè)單位，前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售的房屋交付使用之日的物業(yè)管理費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。一般物業(yè)管理費(fèi)是按月計(jì)算的，交付當(dāng)月的物業(yè)管理費(fèi)，一般由建設(shè)單位承擔(dān)。
第19條 當(dāng)建筑區(qū)劃內(nèi)的入住率等條件達(dá)到規(guī)定的召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的條件時(shí)，提示建設(shè)單位應(yīng)按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，為成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)提供資料。
第20條 律師為開發(fā)商制訂前期物業(yè)管理有關(guān)合同文件應(yīng)注意的問題
在業(yè)主大會(huì)成立前，由開發(fā)商負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理。此間應(yīng)當(dāng)制作的法律文書主要有《商品房買賣合同（前期物業(yè)服務(wù)條款）》《業(yè)主臨時(shí)規(guī)約》《前期物業(yè)服務(wù)合同》及物業(yè)管理規(guī)章制度。開發(fā)商應(yīng)在售房前擬制和簽署一系列物業(yè)管理的法律文書，此時(shí)應(yīng)注意以下問題：
20.1在《商品房買賣合同》中增加前期物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容，做到購房人購買房屋的同時(shí)即購買了前期物業(yè)服務(wù)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，《商品房買賣合同》中應(yīng)當(dāng)包括《前期物業(yè)服務(wù)合同》的主要內(nèi)容，購房人通過與開發(fā)商訂立《商品房買賣合同》對(duì)該物業(yè)的前期物業(yè)管理（包括選聘的物業(yè)公司、物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)與服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)維護(hù)與管理、物業(yè)收費(fèi)等）有基本了解，并以合同的方式對(duì)由開發(fā)商提供的前期物業(yè)服務(wù)予以確認(rèn)。
20.2在房屋銷售前擬定好《業(yè)主臨時(shí)規(guī)約》并在售房時(shí)向購房人公示，以便于購房人在訂立《商品房買賣合同》時(shí)對(duì)遵守《業(yè)主臨時(shí)規(guī)約》作出書面承諾。如果說《業(yè)主規(guī)約》是全體業(yè)主對(duì)物業(yè)行使管理權(quán)的“憲法”，那么《業(yè)主臨時(shí)規(guī)約》在前期物業(yè)管理中則起“臨時(shí)憲法”的作用。由于在前期物業(yè)管理中業(yè)主大會(huì)尚未成立，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)擬定并向購房人說明和公示《業(yè)主臨時(shí)規(guī)約》，并可要求購房人對(duì)遵守《業(yè)主臨時(shí)規(guī)約》作出書面承諾。承諾作出后，即具有法律約束力。
20.3與選聘的物業(yè)公司訂立《前期物業(yè)服務(wù)合同》。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)于房屋銷售前選聘好物業(yè)公司并與其訂立《前期物業(yè)服務(wù)合同》。通常《前期物業(yè)服務(wù)合同》文本由擬聘請(qǐng)的物業(yè)公司提出，但由于前期物業(yè)服務(wù)主要由開發(fā)商負(fù)責(zé)，前期物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與《商品房買賣合同》中物業(yè)服務(wù)的相關(guān)條款保持一致，物業(yè)管理的服務(wù)與質(zhì)量水平，既要能夠滿足開發(fā)商的要求，也要同時(shí)保障業(yè)主的權(quán)益不受侵害，因而需要由開發(fā)商參與擬定或?qū)彾ā?
20.4負(fù)責(zé)擬定或?qū)彾ㄇ捌谖飿I(yè)管理規(guī)章制度。通常物業(yè)管理規(guī)章制度由擬聘請(qǐng)的物業(yè)公司提出，且作為《前期物業(yè)服務(wù)合同》的附件，是合同的重要組成部分。因此其不僅屬于法律文書，且按規(guī)定開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理規(guī)章制度連同《前期物業(yè)服務(wù)合同》一并提交政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。同時(shí)由于大量的物業(yè)管理事務(wù)通過對(duì)物業(yè)管理規(guī)章制度的落實(shí)得以實(shí)施，因而物業(yè)管理規(guī)章制度的內(nèi)容廣泛地涉及業(yè)主的利益，此外，物業(yè)管理規(guī)章制度是《前期物業(yè)服務(wù)合同》得以實(shí)際履行的重要保障，因而同樣需要由開發(fā)商參與擬定或?qū)彾ā?
20.5擬訂前期物業(yè)管理法律文書應(yīng)當(dāng)注意的問題：
20.5.1關(guān)聯(lián)性。前期物業(yè)管理關(guān)系中各方當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)在各法律文書中表現(xiàn)為相互交織、滲透，部分內(nèi)容互相疊加或涵蓋；文書相互獨(dú)立又互相依存、互為條件，關(guān)聯(lián)性強(qiáng)。因此在擬制法律文書時(shí)：一是要做到主要法律文書齊全，形成一個(gè)完整的合約體系；二是文書相互之間應(yīng)當(dāng)依次銜接，避免因遺漏或錯(cuò)位影響其他文書的法律效力；三是內(nèi)容上相互疊加或重復(fù)的部分內(nèi)容，應(yīng)力求表述準(zhǔn)確、完整并注重其同一性，避免出現(xiàn)遺漏、矛盾、含糊不清或產(chǎn)生歧義。
20.5.2規(guī)范性。廣義地說，規(guī)范性包括程序規(guī)范和實(shí)體規(guī)范兩個(gè)方面。程序規(guī)范要求開發(fā)商擬制和簽署法律文書的過程符合規(guī)定要求，該公示的公示，該說明的說明，該備案的備案。實(shí)體上規(guī)范是指法律文書的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)合法、合規(guī)或符合行業(yè)慣例；對(duì)于法無明文規(guī)定的情形，當(dāng)事人可自愿約定，但不得損害他人利益。
20.5.3前瞻性。前期物業(yè)管理中涉及的熱點(diǎn)、焦點(diǎn)問題較多，如會(huì)所、外立面墻使用權(quán)、建筑物冠名權(quán)、車庫、停車場、商鋪及其他配套設(shè)施設(shè)備的歸屬權(quán)等。對(duì)于尚在探討和研究的、法律或政策并未作出明確規(guī)定的問題，應(yīng)當(dāng)有預(yù)見性地盡可能作出約定，避免在日后的物業(yè)管理過程中發(fā)生較多的爭議。
20.5.4可操作性。目前物業(yè)管理難度較大，合約的履行尤其是物業(yè)管理規(guī)章制度的落實(shí)主要取決于管理措施是否到位。在管理措施方面如何既約束、督促物業(yè)使用人履行義務(wù)、遵守制度，又不至于以違法或侵權(quán)的手段“強(qiáng)制管理”，如以停水、停電方式脅迫收取物業(yè)費(fèi)、未經(jīng)法定程序強(qiáng)制拆除搭建物等，既是難點(diǎn)也是重點(diǎn)；另外根據(jù)物業(yè)管理糾紛的不同類型，依法、合理、明確地設(shè)置各類物業(yè)爭議的解決程序，綜合運(yùn)用行政主管部門查處、提交仲裁或訴訟的手段保障物業(yè)管理的各項(xiàng)措施落到實(shí)處也是值得注重的一方面。
第二章 律師辦理為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)
第一節(jié) 律師為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供前期物業(yè)管理法律服務(wù)
第21條 幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定投標(biāo)方案，并參與草擬或?qū)彶榘ǖ幌抻谕稑?biāo)文件、前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)管理制度等相關(guān)法律文件。
第22條 應(yīng)提示物業(yè)服務(wù)企業(yè)，有投標(biāo)意向時(shí)注意企業(yè)資質(zhì)等級(jí)可以承接的物業(yè)管理業(yè)務(wù)項(xiàng)目范圍。
根據(jù)建設(shè)部《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，各資質(zhì)等級(jí)的企業(yè)可承接的項(xiàng)目范圍如下：
(1) 一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目；
(2) 二級(jí)資質(zhì)的企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)；
(3) 三級(jí)資質(zhì)的企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
第23條 投標(biāo)文件是參與投標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)招標(biāo)文件的內(nèi)容、實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)的文件。
投標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：
(1) 投標(biāo)函；
(2) 投標(biāo)報(bào)價(jià)；
(3) 物業(yè)管理方案；
(4) 招標(biāo)文件要求提供的其他材料。
第24條 幫助審查招標(biāo)書中由建設(shè)單位制定的前期物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)有損于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條款，建議修改或刪除。
第25條 中標(biāo)后簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同之前，提示物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求建設(shè)單位將以下文件作為合同的附件提交：
(1) 物業(yè)構(gòu)成明細(xì)；
(2) 物業(yè)共用部位明細(xì)；
(3) 物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)；
(4) 其他。
第26條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)注意以下問題：
26.1投標(biāo)書的格式和內(nèi)容應(yīng)滿足招標(biāo)文件的要求。
評(píng)標(biāo)過程中經(jīng)常發(fā)現(xiàn)一些投標(biāo)文件不能按照招標(biāo)文件規(guī)定的格式編寫，沒有目錄，沒有頁碼，該蓋章的不蓋章，應(yīng)提供的資料不提供，所供非所要，計(jì)算依據(jù)前后不一致，提供的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不符合財(cái)務(wù)原則，錯(cuò)別字多，裝訂粗糙等問題，導(dǎo)致評(píng)委對(duì)資料的齊全性、準(zhǔn)確性在打分時(shí)打折扣。建議在投標(biāo)書裝訂之前一定對(duì)照投標(biāo)文件的要求認(rèn)真進(jìn)行校對(duì)，裝訂盡量精美，投標(biāo)書的質(zhì)量是企業(yè)的形象，很難想象一個(gè)投標(biāo)書錯(cuò)誤百出的物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠把物業(yè)服務(wù)做好。
26.2提供的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容應(yīng)完全響應(yīng)招標(biāo)文件要求。
應(yīng)注意投標(biāo)書中對(duì)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目提供的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容是否完全響應(yīng)了招標(biāo)文件的服務(wù)內(nèi)容要求，注意是否漏項(xiàng)。實(shí)踐中，出現(xiàn)過招標(biāo)文件明確要求有社區(qū)文化活動(dòng)服務(wù)內(nèi)容，恰恰在投標(biāo)文件中不做應(yīng)答，沒有職責(zé)分工，也不做該項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用測算的情況。在公開招投標(biāo)中，如果提供的服務(wù)內(nèi)容有漏項(xiàng)，將被視為不響應(yīng)投標(biāo)文件，或是該項(xiàng)服務(wù)企業(yè)不具備服務(wù)能力，甚至被廢除投標(biāo)資格處理。
26.3物業(yè)服務(wù)方案中應(yīng)具有對(duì)服務(wù)內(nèi)容的必要分析。
評(píng)標(biāo)過程中一些投標(biāo)書的物業(yè)服務(wù)方案普遍缺少對(duì)服務(wù)對(duì)象及其需求的分析，缺少服務(wù)重點(diǎn)和難點(diǎn)分析，對(duì)特殊需求和特殊技術(shù)要求不能識(shí)別，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)方案沒有針對(duì)性，甚至千篇一律。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在物業(yè)項(xiàng)目可行性分析的基礎(chǔ)上，做好這些必要的分析，綜合出最終的服務(wù)需求和目標(biāo)，因?yàn)檫@些分析是決定物業(yè)服務(wù)方案是否合適的前提。物業(yè)服務(wù)方案的針對(duì)性和適宜性在評(píng)標(biāo)中占有很大的比重。
26.4注意物業(yè)服務(wù)目標(biāo)的定量和定性問題。
根據(jù)招標(biāo)文件的服務(wù)內(nèi)容要求和最終確定的服務(wù)定位和服務(wù)需求，必然會(huì)制定服務(wù)目標(biāo)。服務(wù)目標(biāo)的制定一般分為定量的和定性的，一般情況下，能定量的盡量進(jìn)行定量。服務(wù)目標(biāo)的定量制定應(yīng)與服務(wù)定位檔次相符合，可以參照有些地方有關(guān)物業(yè)服務(wù)等級(jí)劃分及價(jià)格的文件，深圳市、上海市等都有這些文件。按照《物權(quán)法》的要求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只有依約服務(wù)的權(quán)利，因此，指標(biāo)的制定不能超越法律法規(guī)規(guī)定的范圍，不能超越物業(yè)服務(wù)的范疇，不能超越正常的服務(wù)能力。定性指標(biāo)的制定應(yīng)注意頻次和時(shí)間間隔的概念，應(yīng)說明服務(wù)工作后所取得的效果。定性和定量的指標(biāo)應(yīng)是可測量的。
26.5應(yīng)注意物業(yè)服務(wù)方案的內(nèi)在邏輯性。
評(píng)標(biāo)過程中發(fā)現(xiàn)有的物業(yè)服務(wù)方案缺乏內(nèi)在的邏輯性。物業(yè)服務(wù)方案的內(nèi)在邏輯性應(yīng)是：根據(jù)服務(wù)的需求，制定相應(yīng)的服務(wù)指標(biāo)，配置合理的人力資源和設(shè)備資源，以一定的服務(wù)管理模式運(yùn)作，職責(zé)分工明確，不漏項(xiàng)不重疊，明確服務(wù)流程和檢查標(biāo)準(zhǔn)，以相應(yīng)的內(nèi)部和公共制度以及必要的措施來保障物業(yè)服務(wù)指標(biāo)的完成，在風(fēng)險(xiǎn)分析的基礎(chǔ)上，制定規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施和應(yīng)急預(yù)案，保障人身和財(cái)產(chǎn)的安全。
第27條 簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，提示物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求建設(shè)單位限期提供：竣工總平面圖；單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖；設(shè)備設(shè)施的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料，以及物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件等物業(yè)管理所必需的其他資料。
第28條 簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同之前，提示物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求建設(shè)單位配合對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，確認(rèn)存在問題，要求建設(shè)單位對(duì)存在問題提出解決辦法。
第29條 前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，提示物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求建設(shè)單位對(duì)上述查驗(yàn)結(jié)果、存在問題等簽訂確認(rèn)書，作為界定各自在開發(fā)建設(shè)和物業(yè)管理方面承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)。
第30條 幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)草擬或?qū)彶閿M與購房者收房時(shí)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容可參見本指引10.2。
第31條 提示物業(yè)服務(wù)企業(yè)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，業(yè)主選聘新的物業(yè)服務(wù)人后，其與建設(shè)單位簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第32條 提示物業(yè)服務(wù)企業(yè)，前期物業(yè)服務(wù)合同終止后，應(yīng)將本指引第22條所述資料及物業(yè)管理用房等移交業(yè)主委員會(huì)，并在業(yè)主委員會(huì)的主持下，做好與新的物業(yè)服務(wù)人的交接工作。
第二節(jié) 律師為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供約期物業(yè)管理法律服務(wù)
第33條 律師應(yīng)當(dāng)為物業(yè)服務(wù)人獲得選聘進(jìn)行程序的合法性審查，獲選聘的物業(yè)服務(wù)人應(yīng)經(jīng)過專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意才能與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
第34條 物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容（可參考建設(shè)部示范文本）
34.1物業(yè)服務(wù)合同的主要條款：
(1) 雙方當(dāng)事人的姓名或名稱、住所。
(2) 服務(wù)項(xiàng)目。即管理的房地產(chǎn)名稱、坐落位置、面積、四至界限。
(3) 服務(wù)內(nèi)容。即具體管理事項(xiàng)，例如：房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)，消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈等公用設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理。
(4) 服務(wù)費(fèi)用。即物業(yè)服務(wù)人向業(yè)主或使用人收取的管理費(fèi)。物業(yè)管理的收費(fèi)情況比較復(fù)雜，不同的管理事項(xiàng)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不同，有的收費(fèi)項(xiàng)目是規(guī)章明確規(guī)定的，如季節(jié)性的供暖收費(fèi)；有的收費(fèi)項(xiàng)目是同業(yè)主委員會(huì)協(xié)商決定的，如停車場的停車費(fèi)。
(5) 雙方的權(quán)利與義務(wù)。
(6) 違約責(zé)任。
(7) 其他事項(xiàng)。雙方可以約定其他未盡事項(xiàng)，如風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任、調(diào)解與仲裁、合同的更改、補(bǔ)充、終止等。
34.2業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)的權(quán)利與義務(wù)
(1) 代表和維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益；經(jīng)常聽取業(yè)主的意見和建議，并及時(shí)將上述意見和建議反饋給物業(yè)服務(wù)人。
(2) 代表業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)人簽訂并執(zhí)行物業(yè)服務(wù)合同。
(3) 監(jiān)督業(yè)主遵守管理規(guī)約及物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的管理制度；采取措施督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)用。
(4) 審定物業(yè)服務(wù)人擬定的物業(yè)管理方案。
(5) 檢查監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況。
(6) 審定物業(yè)服務(wù)人提出的物業(yè)服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算及決算報(bào)告。
(7) 審批物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用預(yù)算，并監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的竣工驗(yàn)收；審查物業(yè)服務(wù)人提供的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的書面報(bào)告。
(8) 應(yīng)在本合同約定的期限內(nèi)，向物業(yè)服務(wù)人移交有關(guān)資料。
(9) 協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題。
(10) 負(fù)責(zé)本物業(yè)專項(xiàng)維修資金的籌集，督促業(yè)主繳納物業(yè)專項(xiàng)維修資金。
(11) 業(yè)主委員會(huì)有權(quán)指定專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)，對(duì)本合同約定的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)收支狀況進(jìn)行審計(jì)。
(12) 經(jīng)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，有權(quán)代表業(yè)主大會(huì)提前終止本合同。
34.3物業(yè)服務(wù)公司的權(quán)利和義務(wù)
(1) 根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)服務(wù)方案。自主開展物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)活動(dòng)。
(2) 對(duì)業(yè)主違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請(qǐng)有關(guān)部門處理。
(3) 按本合同的約定，對(duì)業(yè)主違反臨時(shí)管理規(guī)約或物業(yè)規(guī)章制度及相關(guān)管理規(guī)定的行為進(jìn)行制止和處理。
(4) 可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將本區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給第三方。
(5) 負(fù)責(zé)編制房屋及其附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和保修期滿后的大修、中修、更新、改造方案，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人雙方議定后由物業(yè)服務(wù)人組織實(shí)施。
(6) 向業(yè)主告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主裝修物業(yè)時(shí)，告知有關(guān)注意事項(xiàng)和禁止行為，與業(yè)主訂立書面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督。
(7) 按養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和操作規(guī)程，對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備狀況進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)安全隱患或險(xiǎn)情及時(shí)排除。
(8) 負(fù)責(zé)每半年向全體業(yè)主公布一次物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支賬目和物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用情況；并將物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及向業(yè)主提供專項(xiàng)服務(wù)的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書面方式公示。
(9) 不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)以外的經(jīng)營活動(dòng)；不得在物業(yè)管理活動(dòng)中侵犯業(yè)主的合法權(quán)益；應(yīng)合法、正確使用業(yè)主名冊(cè)，不得泄露業(yè)主隱私。
(10) 建立、妥善保管和正確使用本物業(yè)的管理檔案，并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況。
(11) 物業(yè)服務(wù)人必須在本合同終止時(shí)，向業(yè)主委員會(huì)移交管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料。
第35條在新的物業(yè)服務(wù)公司取代原物業(yè)服務(wù)公司的情況下，如何順利交接往往是物業(yè)服務(wù)合同是否成功操作的關(guān)鍵，前期物業(yè)服務(wù)人往往會(huì)以各種理由不退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域。律師應(yīng)協(xié)助業(yè)主委員會(huì)、新的物業(yè)服務(wù)公司與原物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行溝通，并可以請(qǐng)求政府有關(guān)部門指導(dǎo)、監(jiān)督。
第36條 因業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)而向物業(yè)服務(wù)人提供催收法律服務(wù)。一般情況下，律師應(yīng)告知物業(yè)服務(wù)人先通過書面形式(如發(fā)律師函)的方式向業(yè)主催收，對(duì)個(gè)別業(yè)主可以進(jìn)行訴訟，但訴訟不宜廣泛采用，否則會(huì)將物業(yè)服務(wù)人推向業(yè)主的對(duì)立面。應(yīng)提醒物業(yè)服務(wù)人注意留存相關(guān)催收的證據(jù)。
第37條 律師應(yīng)當(dāng)為物業(yè)服務(wù)人如何糾正建設(shè)單位、業(yè)主的其他違法行為提供法律幫助。對(duì)開發(fā)商許諾沒有到位的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)協(xié)助業(yè)主與開發(fā)商交涉；對(duì)于業(yè)主的違法行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)予勸阻，并向業(yè)主委員會(huì)和政府主管部門進(jìn)行報(bào)告。
第38條 物業(yè)服務(wù)公司簽訂和履行合同應(yīng)注意的其他問題
38.1關(guān)于物業(yè)服務(wù)公司不履行合同、不完全履行合同的處理
38.1.1《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第3條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。”這一司法解釋主要是為了解決目前物業(yè)管理中存在的物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)不到位、不規(guī)范問題。
38.1.2作為律師應(yīng)提醒物業(yè)公司兩點(diǎn)：
(1) 對(duì)物業(yè)管理公司管理不到位的，業(yè)主有權(quán)提起訴訟。
(2) 物業(yè)管理公司內(nèi)部的管理制度，包括服務(wù)細(xì)則、服務(wù)承諾等，構(gòu)成物業(yè)管理服務(wù)合同的組成部分，所以物業(yè)管理應(yīng)根據(jù)自己公司的實(shí)際情況來確定自己的管理制度，不能兌現(xiàn)的不宜形成書面的管理制度。但實(shí)際上，要求物業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)任何形式的違約責(zé)任，都有一定的難度，因?yàn)槲飿I(yè)管理不同于一般合同的履行，像買賣合同，標(biāo)的明確具體，任何一方違約都是比較明顯的，但物業(yè)管理合同所指向的物業(yè)管理服務(wù)，是復(fù)雜而瑣碎的，讓業(yè)主委員會(huì)證實(shí)物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)不到位，有一定的操作難度。
38.2合同到期后不移交資料和不承認(rèn)事實(shí)管理的問題
38.2.1《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第10條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。”
38.2.2對(duì)于業(yè)主委員會(huì)來說，如果有資料顯示開發(fā)商并未向業(yè)主提供《物業(yè)管理?xiàng)l例》第29條列明的資料，可以將物業(yè)公司作為被告，訴訟請(qǐng)求其移交資料。律師應(yīng)當(dāng)提供物業(yè)服務(wù)公司：在業(yè)主委員會(huì)終止與物業(yè)服務(wù)公司的合同后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。物業(yè)管理服務(wù)實(shí)踐中，存在兩種事實(shí)管理的情況：一是物業(yè)管理服務(wù)合同終止后，業(yè)主委員會(huì)未更換物業(yè)服務(wù)公司，物業(yè)管理公司也繼續(xù)提供服務(wù)，這種情況下的事實(shí)管理物業(yè)管理公司可以要求業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)。二是物業(yè)管理服務(wù)合同終止后，業(yè)主委員會(huì)重新聘請(qǐng)了物業(yè)服務(wù)公司，但原物業(yè)管理公司拒不退出，并以事實(shí)管理為由，要求業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)。對(duì)于第二種情況司法解釋明確規(guī)定管理，物業(yè)公司訴請(qǐng)支付物業(yè)管理費(fèi)，法院可以不予支持。這一條規(guī)定可以很大程度上減少老“管家”落聘后拒不退出情況的出現(xiàn)。
38.3物業(yè)管理服務(wù)合同無效的規(guī)定
38.3.1按照《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題解釋》第2條規(guī)定：“符合下列情形之一，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主請(qǐng)求確認(rèn)合同或者合同相關(guān)條款無效的，人民法院應(yīng)予支持：(一) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；(二) 物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主要權(quán)利的條款?！?br>
38.3.2律師應(yīng)提示物業(yè)服務(wù)公司：物業(yè)管理服務(wù)合同中經(jīng)常出現(xiàn)的免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主要權(quán)利的條款有：
(1) 明確公益性收入歸物業(yè)管理公司所有的條款，按照《物權(quán)法》的規(guī)定，小區(qū)的停車、廣告費(fèi)等公益性收入為全體業(yè)主所有，但有的開發(fā)商或物業(yè)管理公司往往利用自己的優(yōu)勢地位，或業(yè)主委員會(huì)法律知識(shí)的欠缺，將這塊收入約定直接歸物業(yè)管理公司或開發(fā)商所有，實(shí)際上這是無效約定。
(2) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行合同過程中的免責(zé)條款，主要有物業(yè)管理公司在任何情況下對(duì)小區(qū)車輛的丟失、業(yè)主人向損害賠償不承擔(dān)法定的補(bǔ)充責(zé)任。
(3) 加大業(yè)主委員會(huì)的責(zé)任。有的物業(yè)公司在合同中約定業(yè)主委員會(huì)解釋本合同的，應(yīng)向物業(yè)公司支付30萬的違約金，業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)不足的，由公益性收入直接補(bǔ)貼物業(yè)公司等。
(4) 排除業(yè)主委員會(huì)權(quán)利的條款，主要包括物業(yè)服務(wù)公司對(duì)大額維修基金的使用有決定權(quán)，物業(yè)公司可以決定涉及全體業(yè)主利益的重大事項(xiàng)等。所以，物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同時(shí)應(yīng)注意這些條款。
38.4關(guān)于業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)及抗辯理由的解析
38.4.1《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第6條規(guī)定：“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持?！?
38.4.2物業(yè)服務(wù)公司為小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，根據(jù)權(quán)利與義務(wù)對(duì)等原則，業(yè)主應(yīng)支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。但在物業(yè)管理操作中，有時(shí)業(yè)主會(huì)以各種借口不交納物業(yè)管理費(fèi)用。業(yè)主不交納物業(yè)管理費(fèi)的理由有：
(1) 業(yè)主對(duì)拆遷安置不滿而拒不交納物業(yè)管理費(fèi)的，由于原拆遷單位與物業(yè)服務(wù)公司不是同一單位，這種情況應(yīng)由業(yè)主找原拆遷單位解決。
(2) 業(yè)主搬入新房，認(rèn)為房屋有質(zhì)量問題，如漏水、墻皮脫落、裂縫及其他屬于房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)的問題，應(yīng)由業(yè)主向法院訴請(qǐng)開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。
(3) 他人在業(yè)主的房外堆放雜物，造成妨礙，業(yè)主應(yīng)向法院訴請(qǐng)妨礙人排除妨礙，物業(yè)公司只負(fù)有提示告知并維護(hù)小區(qū)環(huán)境整潔的義務(wù)，如物業(yè)服務(wù)公司在妨礙過程中無過錯(cuò)或已經(jīng)盡了自己應(yīng)盡的義務(wù)，是不承擔(dān)責(zé)任的。
(4) 業(yè)主家中被盜、被搶以及其他刑事犯罪案件，在物業(yè)服務(wù)公司無過錯(cuò)或已盡了自己應(yīng)盡的義務(wù)情況下是不承擔(dān)責(zé)任的。
(5) 就放棄共有權(quán)利作為抗辯理由的，主要是業(yè)主以自己未入住、未享用過小區(qū)公建配套為由而不交納物業(yè)管理費(fèi)。律師應(yīng)明確告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主的這些抗辯一般是不成立的。
38.5物業(yè)服務(wù)公司的補(bǔ)充責(zé)任
38.5.1業(yè)主財(cái)產(chǎn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)遭受他人的非法損害
業(yè)主在小區(qū)或其管理的其他物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)財(cái)產(chǎn)遭受非法損害主要有以下兩種情況：
(1) 財(cái)產(chǎn)被盜竊或搶劫，包括車輛、室內(nèi)外的大、小物件、晾曬的衣物等。目前的情況看，小區(qū)車輛被盜是最為敏感的問題，物業(yè)在這一方面要加強(qiáng)防范。
(2) 財(cái)產(chǎn)被損壞，包括停放的車輛受第三人損壞，公共設(shè)施遭第三人破壞，業(yè)主的財(cái)產(chǎn)被毀壞等。有的小區(qū)由于建造的比較早，道路窄小，常發(fā)生車輛漆面受到刮劃甚至車輛碰撞的情況；有的物業(yè)管理的是露天商場，來往人員很多，常會(huì)發(fā)生公共設(shè)施被損害的情形。
以上兩種情況，只要直接的責(zé)任人無法找到或無力賠償，物業(yè)公司未按照物業(yè)服務(wù)合同提供服務(wù)，管理上有明顯的疏漏，比如說保安脫崗，一般應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充責(zé)任。
38.5.2業(yè)主或物業(yè)使用人在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)受人身傷害
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生人身傷害的案件也常見于報(bào)端，起因多是由于雞毛蒜皮的小事而斗嘴打架或業(yè)主之間積怨發(fā)生質(zhì)變而大動(dòng)干戈。當(dāng)然也不能排除有一些極端的情況，比如說搶劫殺人、聚眾斗毆的惡性刑事犯罪的發(fā)生。以上情況都可能會(huì)造成業(yè)主或租戶的人身傷害甚至致死，當(dāng)然這種傷害有可能發(fā)生在業(yè)主之間、業(yè)主與非業(yè)主之間甚至業(yè)主與非進(jìn)行服務(wù)工作時(shí)的物業(yè)服務(wù)人員之間。如果物業(yè)防范不力，未適當(dāng)履行物業(yè)合同約定的安全保障義務(wù)，行為人又逃逸的，物業(yè)要承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任。
38.6物業(yè)服務(wù)公司專業(yè)分包風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避
在物業(yè)管理當(dāng)中，服務(wù)分包管理是一種常見的管理模式，物業(yè)服務(wù)公司往往會(huì)將部分服務(wù)管理項(xiàng)目分包給專業(yè)公司進(jìn)行相對(duì)獨(dú)立的運(yùn)作，例如：配電室設(shè)備維護(hù)、消防檢測以及專業(yè)的外墻清洗等。物業(yè)管理行業(yè)重組中的專業(yè)技術(shù)重組的產(chǎn)生，起初是在技術(shù)、資金、人才含量高的專業(yè)上發(fā)生的，如物業(yè)管理企業(yè)通常將機(jī)電、智能化、消殺等工作交給專業(yè)公司打理，而現(xiàn)在的專業(yè)化重組幾乎涵蓋了物業(yè)管理的全部專業(yè)，如清潔和綠化等。
由于這些專業(yè)技術(shù)維護(hù)的行業(yè)準(zhǔn)入的資格獲取比較困難，承接技術(shù)維護(hù)的分包公司多為設(shè)備系統(tǒng)建設(shè)方承擔(dān)，在行業(yè)資質(zhì)以及專業(yè)技術(shù)方面存在著技術(shù)壟斷。物業(yè)服務(wù)公司在技術(shù)監(jiān)管方面比較吃力，往往會(huì)出現(xiàn)雙方角色不明確的局面，物業(yè)服務(wù)公司不能很好的發(fā)揮其總體協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理的權(quán)利。作為物業(yè)服務(wù)公司，要減少專業(yè)分包的風(fēng)險(xiǎn)：一是通過詳細(xì)的合同條款與專業(yè)的分包公司明確雙方的權(quán)利與義務(wù)，要求專業(yè)公司按照法定的操作規(guī)程提供專業(yè)的服務(wù)，為了保護(hù)物業(yè)公司和業(yè)主的權(quán)益，要求專業(yè)公司提供的服務(wù)無瑕疵，如果服務(wù)不到位、不專業(yè)，物業(yè)公司有權(quán)按照合同約定要求專業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任，直至解除雙方的分包合同；二是通過統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一要求等方式淡化專業(yè)分包公司在小區(qū)的影響，防止物業(yè)服務(wù)公司本身被邊緣化；三是加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)公司的專業(yè)技能培訓(xùn)。目前，物業(yè)管理的技能培訓(xùn)主要集中于物業(yè)管理實(shí)務(wù)以及相關(guān)技術(shù)工種的實(shí)際操作培訓(xùn)，而涉及其他行業(yè)如消防檢測、配電管理、電梯保養(yǎng)等專業(yè)的技術(shù)管理培訓(xùn)往往不被物業(yè)管理人員重視，認(rèn)為這些工作可由分包單位進(jìn)行管理，忽略了自身管理權(quán)利的實(shí)施，使得物業(yè)公司本身根本不具備對(duì)專業(yè)公司進(jìn)行管理和監(jiān)督的能力。
第三章 律師辦理為業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)[
第一節(jié) 律師為業(yè)主大會(huì)的成立和業(yè)主委員會(huì)的選舉產(chǎn)生提供法律服務(wù)
第39條 當(dāng)建筑區(qū)劃內(nèi)入住率等達(dá)到規(guī)定的召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的條件時(shí)，應(yīng)提示業(yè)主督促建設(shè)單位按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，提示業(yè)主按照相關(guān)規(guī)定成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。
第40條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組組成后，律師為籌備組提供法律服務(wù)。
40.1籌備工作的主要內(nèi)容為：
（1) 確定召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的形式；
（2) 確認(rèn)業(yè)主身份；
（3) 確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容；
（4) 確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人人數(shù)和產(chǎn)生辦法，組織業(yè)主自薦或推薦產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)候選人；
（5) 擬訂《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（草案）、《管理規(guī)約》（草案）、《業(yè)主委員會(huì)章程》（草案）等文件。
（6) 其他召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)準(zhǔn)備的事項(xiàng)。
40.2幫助草擬或?qū)彶椤稑I(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》、《業(yè)主委員會(huì)章程》等需要在大會(huì)上通過的文件。
第41條 業(yè)主大會(huì)與業(yè)主大會(huì)會(huì)議
41.1業(yè)主大會(huì)是由建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主參加，依法成立的自治組織，是建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施的管理機(jī)構(gòu)。
41.2業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。召開的條件由法律法規(guī)或業(yè)主議事規(guī)則規(guī)定。召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。
41.3業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應(yīng)當(dāng)有建筑區(qū)劃內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
41.4業(yè)主大會(huì)決議分為普通決議和特別決議。業(yè)主大會(huì)作出普通決議，應(yīng)當(dāng)經(jīng)建筑區(qū)劃內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主通過。業(yè)主大會(huì)作出特別決議，應(yīng)當(dāng)經(jīng)建筑區(qū)劃內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主通過。
41.5業(yè)主人數(shù)及面積的具體計(jì)算如下：
業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算；總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
《物權(quán)法》第76條第2款和第80條規(guī)定的專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認(rèn)定：
專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
41.6下列事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)以普通決議通過：
(1) 制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
(2) 制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；
(3) 選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
(4) 選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
(5) 有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
41.7下列事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)以特別決議通過：
(1) 籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
(2) 改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。
第42條業(yè)主委員會(huì)
42.1業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，受全體業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
42.2業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)：
(1) 召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；
(2) 代表業(yè)主與選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
(3) 及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；
(4) 監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；
(5) 業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第43條為 “破解”小區(qū)業(yè)主大會(huì)召開難問題，律師可以提出以下建議：
43.1應(yīng)在法律規(guī)定業(yè)主大會(huì)的相關(guān)制度內(nèi)，選擇可操作性的方式、方法召開業(yè)主大會(huì)，比如說就業(yè)主大會(huì)的召開形式而言，盡量采用書面征求意見的方式召開業(yè)主大會(huì)，在大型社區(qū)，盡量采用業(yè)主代表或業(yè)主小組代表人的方式收集業(yè)主的意見。業(yè)主大會(huì)同時(shí)采用以下形式進(jìn)行表決：
(1) 設(shè)投票箱。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)投票箱，由業(yè)主自行將個(gè)人意見投入投票箱內(nèi)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)（換屆工作小組）統(tǒng)計(jì)匯總，公布表決結(jié)果。
(2) 專人送達(dá)、回收意見。由業(yè)主委員會(huì)（換屆工作小組）組織有關(guān)人員逐戶派發(fā)、回收業(yè)主意見，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)（換屆工作小組）統(tǒng)計(jì)匯總，公布表決結(jié)果。
(3) 通過業(yè)主提供的電子郵箱地址向表決專用電子郵箱發(fā)送電子郵件。
(4) 傳真。
(5) 公告。
(6) 其他形式。
43.2在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中盡量規(guī)定一些實(shí)用性的有關(guān)業(yè)主大會(huì)召開的制度，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)的“根本大法”，規(guī)定了業(yè)主大會(huì)的基本制度，將業(yè)主大會(huì)召開的一些制度寫進(jìn)議事規(guī)則，作為首次業(yè)主大會(huì)以后再召開業(yè)主大會(huì)的準(zhǔn)則，可以有效減少業(yè)主大會(huì)召開過程中一些障礙性因素，比如說將在規(guī)定時(shí)間內(nèi)“不表態(tài)視為同意”寫進(jìn)規(guī)則，就可以大大減少業(yè)主大會(huì)的召開時(shí)間，將電子郵件、傳真等方式送達(dá)業(yè)主征求意見表寫進(jìn)規(guī)則，也可以及時(shí)回收業(yè)主的意見等。
43.3通過第三方介入召開業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)一般是由業(yè)主委員會(huì)召集召開的，在目前情況下，業(yè)主委員會(huì)難以做到職業(yè)化，業(yè)主委員會(huì)成員都有固定的工作，不太可能有較多的時(shí)間和精力投入到小區(qū)的公共事務(wù)中去，所以通過第三方介入的方式召開業(yè)主大會(huì)可以大大節(jié)省業(yè)主委員會(huì)成員的時(shí)間成本，保障業(yè)主大會(huì)的順利召開。通過第三方介入的方式主要有：業(yè)主委員會(huì)通過其專職秘書來組織業(yè)主大會(huì)召開的文件的準(zhǔn)備、征詢表的發(fā)放與回收等；通過中介機(jī)構(gòu)，包括律師事務(wù)所來全程負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)的召開，在上海、深圳等一些大城市，已經(jīng)出現(xiàn)專門為業(yè)主委員會(huì)服務(wù)的中介公司和專業(yè)律師。
第44條律師協(xié)助起草或?qū)彶椤稑I(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》
44.1《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》的性質(zhì)是建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主大會(huì)活動(dòng)的程序規(guī)則。
44.2《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》的主要內(nèi)容：
(1) 業(yè)主大會(huì)的議事方式；
(2) 業(yè)主大會(huì)的表決程序；
(3) 業(yè)主委員會(huì)的組成及任期；
(4) 印章的使用與管理；
(5) 業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)的籌集和使用。
44.3《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》通過、生效的原則：應(yīng)經(jīng)建筑區(qū)劃內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意才能生效。
44.4《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》制定中應(yīng)注意的事項(xiàng)：
(1) 充分考慮建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主構(gòu)成的實(shí)際情況，使制定的議事規(guī)則具有可操作性。
(2) 內(nèi)容不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定，不得侵犯業(yè)主的合法權(quán)益。
第45條律師協(xié)助起草或?qū)彶椤豆芾硪?guī)約》
45.1《管理規(guī)約》的性質(zhì)。其性質(zhì)是對(duì)全體業(yè)主具有約束力的、業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)及活動(dòng)的行為守則。
45.2《管理規(guī)約》的主要內(nèi)容：
(1) 物業(yè)的基本情況；
(2) 業(yè)主使用物業(yè)的方式及具體要求；
(3) 業(yè)主參與本建筑區(qū)劃物業(yè)管理的權(quán)利及應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)；
(4) 物業(yè)管理活動(dòng)中各種費(fèi)用的交納及分?jǐn)偡绞剑?br>
(5) 建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配方式?br>
(6) 管理規(guī)約的修改程序、通過、生效的原則；
(7) 違反規(guī)約的責(zé)任；
(8) 業(yè)主認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。
45.3《管理規(guī)約》通過、生效的原則：應(yīng)經(jīng)建筑區(qū)劃內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意才能生效。
45.4制定《管理規(guī)約》應(yīng)注意的事項(xiàng)：
(1) 制定的內(nèi)容不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定，不得超越業(yè)主自治權(quán)的范圍，不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益。
(2) 條款內(nèi)容應(yīng)盡量具體明確，具有可操作性。
第二節(jié) 律師辦理為業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主
委員會(huì)運(yùn)作提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)第46條告知業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。
第47條 業(yè)主決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理的，律師應(yīng)幫助草擬或?qū)彶檎袠?biāo)方案等文件。招標(biāo)文件的主要內(nèi)容基本與本指引10.1所述相同。應(yīng)提醒業(yè)主將《管理規(guī)約》作為招標(biāo)文件的附件提交。
第48條 在選聘新物業(yè)公司時(shí)，律師應(yīng)提醒注意以下問題：
更換物管公司要半數(shù)以上業(yè)主通過，且通過業(yè)主物業(yè)面積也過半數(shù)，即“雙多數(shù)”，才可執(zhí)行。業(yè)主委員會(huì)是代表小區(qū)產(chǎn)權(quán)人、使用人利益，負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查小區(qū)物業(yè)管理工作的全體業(yè)主的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，是解決小區(qū)物業(yè)管理問題的關(guān)鍵，更換物管公司必須由業(yè)主委員會(huì)組織業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)，在保證廣大產(chǎn)權(quán)人、使用人支持的前提下形成決議，并且要半數(shù)以上的產(chǎn)權(quán)人通過該決議方可執(zhí)行。只有這樣才使更換物業(yè)公司的行動(dòng)具備充分的群眾基礎(chǔ)和法律依據(jù)。交接時(shí)各方關(guān)系一定要理順。物業(yè)服務(wù)公司更換是一項(xiàng)極為困難并具有一定風(fēng)險(xiǎn)的工作。在有些小區(qū)就出現(xiàn)過原物管公司拒不撤出小區(qū)，新的物管公司無法進(jìn)入的現(xiàn)象。所以在更換前一定要先處理好和相關(guān)單位的關(guān)系，包括發(fā)展商、業(yè)主委員會(huì)、原物管企業(yè)、新物管企業(yè)間的關(guān)系，使其盡可能取得一致性意見，對(duì)于順利更換，尤為重要。律師可以提供法律支持，請(qǐng)物管顧問、財(cái)務(wù)顧問提供專業(yè)支持，請(qǐng)政府主管部門提供政策支持，取得指導(dǎo)、支持，不可忽視。另外，業(yè)主委員會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)公司，并不要求通過招投標(biāo)方式選聘，法規(guī)只要求在前期物業(yè)管理期間住宅物業(yè)開發(fā)商要進(jìn)行招標(biāo)選擇物業(yè)公司。
第49條業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)公司后，律師應(yīng)幫助起草或?qū)彶槲飿I(yè)服務(wù)合同。
合同主要內(nèi)容可參考建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)合同示范文本》。為盡量避免糾紛產(chǎn)生后責(zé)任承擔(dān)問題，律師可建議將管理服務(wù)的具體承諾、投標(biāo)書、委托管理的構(gòu)成明細(xì)等作為合同的附件，建議簽訂補(bǔ)充協(xié)議約定服務(wù)質(zhì)量階段考評(píng)、約定后合同義務(wù)。
第50條 律師應(yīng)提醒業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開、涉及共有和共同管理權(quán)利事項(xiàng)的決議，應(yīng)按照法律、法規(guī)、管理規(guī)約規(guī)定的程序及通過、生效的原則進(jìn)行，決議的內(nèi)容不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定，不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益。
第51條 律師應(yīng)幫助業(yè)主委員會(huì)起草或?qū)彶橛嘘P(guān)物業(yè)管理方面的材料、文件。
第52條律師關(guān)于業(yè)主“自治”存在問題的提醒
52.1業(yè)主的“散戶”狀態(tài)，是自治管理中的普遍問題
業(yè)主普遍對(duì)業(yè)主自治管理缺乏認(rèn)識(shí)，特別是工作忙、生活節(jié)奏緊張的年輕人更無暇顧及，難以通過定期、書面的系統(tǒng)方式進(jìn)行溝通，給業(yè)主自治管理帶來操作上的不便。
52.2業(yè)主委員會(huì)作為執(zhí)行機(jī)關(guān)，自身的問題往往會(huì)成為自治管理的障礙
在推行業(yè)主自治過程中，也肯定會(huì)有害群之馬，怎樣規(guī)范和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)行使業(yè)主賦予的執(zhí)行機(jī)關(guān)權(quán)利，是業(yè)主必須面對(duì)和思考的。
52.3目前的勞動(dòng)用工制度、稅收制度、財(cái)務(wù)制度也是業(yè)主推行自治管理的障礙
就勞動(dòng)用工制度而言，業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)作為社會(huì)團(tuán)體法人的資格沒有明確，也沒有組織機(jī)構(gòu)代碼證。因?yàn)椋荒苤苯右宰约旱拿x聘用人員，也無法為員工交納社會(huì)保險(xiǎn)。所以，業(yè)主要想有效自治，必須明確業(yè)委會(huì)的法律地位。由于業(yè)主委員會(huì)的法律地位不明確，有關(guān)的稅收制度、財(cái)務(wù)制度也幾近空白。
第四章 物業(yè)專項(xiàng)維修資金(基金)
第一節(jié) 物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交納與續(xù)籌
第53條 新建商品住宅首期維修資金的交納
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理房地產(chǎn)初始登記前，交納其應(yīng)交部分的維修基金；購房人在辦理房地產(chǎn)變更登記之前（辦理“小產(chǎn)權(quán)證”）之前，交納其應(yīng)交部分的維修資金；業(yè)主大會(huì)成立時(shí)尚未出售的商品住宅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)成立之日起15日內(nèi)，將未出售商品住宅購房人應(yīng)交部分存入業(yè)主委員會(huì)開戶銀行。鑒于目前各地基本已制定專項(xiàng)維修資金的使用管理辦法，故在實(shí)踐中應(yīng)依當(dāng)?shù)氐木唧w規(guī)定執(zhí)行。
第54條 專項(xiàng)維修資金的其他來源
根據(jù)有關(guān)規(guī)定，小區(qū)的經(jīng)營性收益應(yīng)納入業(yè)主大會(huì)賬戶管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依有關(guān)規(guī)定和業(yè)主大會(huì)決議提取一定比例的管理費(fèi)用，該類收益主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金。
第55條 專項(xiàng)維修資金的交割與再次籌集
商品住宅轉(zhuǎn)讓時(shí)，原業(yè)主交納的維修資金剩余款額，由住宅受讓人向原業(yè)主支付；住宅轉(zhuǎn)讓合同或者轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人另有約定的，從其約定。
專項(xiàng)維修資金余額不足首次籌集資金總額的30%時(shí)，經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意可以續(xù)籌。再次籌集后的維修資金余額，不得少于首期維修資金中購房人交納的數(shù)額。
第二節(jié) 物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用
第56條物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理
56.1根據(jù)建設(shè)部有關(guān)規(guī)定，資金由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門代為監(jiān)管；業(yè)主大會(huì)成立后，由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門將資金本息劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)按規(guī)定設(shè)立的維修資金賬戶，由業(yè)主大會(huì)按規(guī)定管理和使用。
56.2維修資金實(shí)行屬地開戶原則，業(yè)主大會(huì)應(yīng)在物業(yè)所在行政區(qū)內(nèi)具有業(yè)務(wù)辦理資格的銀行分支機(jī)構(gòu)辦理專用存款賬戶。
56.3住宅共用部位、共用設(shè)備、物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新費(fèi)用支出，符合規(guī)定的，可以按規(guī)定的流程支用維修資金。由政府行政主管部門進(jìn)行指導(dǎo)與監(jiān)管。
第57條物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用程序
根據(jù)法律規(guī)定，專項(xiàng)維修資金的使用和續(xù)籌方案，必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。涉及單幢房屋大修或者專項(xiàng)維修、更新、改造的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該幢房屋全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上同意，但不得與業(yè)主大會(huì)對(duì)全體共有部分作出的決定相抵觸。
實(shí)際操作中，為提高管理效率，降低管理成本，業(yè)主大會(huì)可將一定金額范圍內(nèi)維修資金使用的決策權(quán)力，經(jīng)法定程序后授予業(yè)主委員會(huì)。
第58條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用范圍
58.1維修資金專項(xiàng)用于保修期滿后共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新和改造，不得挪作他用。
共用部位：是指整幢房屋業(yè)主共同使用的樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機(jī)房、走廊通道、門廳、傳達(dá)室、內(nèi)天井以及房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、梁、柱、樓板、屋頂?shù)龋?、外墻面、走廊墻和墻外粉飾等?br>
共用設(shè)備：是指整幢房屋業(yè)主共同使用的上下水管道、落水管、垃圾通道、水箱、蓄水池、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、樓道內(nèi)照明線路設(shè)備、郵政信箱、避雷裝置、樓道內(nèi)消防設(shè)備及安全監(jiān)控設(shè)備。
公共設(shè)施：是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同使用的公共綠地、道路、小區(qū)內(nèi)上下水管道、溝渠、池、路燈、窨井、化糞池、垃圾箱（房）、消防設(shè)備及安全監(jiān)控設(shè)備、公共設(shè)施（設(shè)備）使用的房屋及非經(jīng)營性車庫、車場、公益性文體設(shè)施等。
58.2住宅共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施屬于人為損壞的，其維修、更新改造費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān)。業(yè)主不能將分戶內(nèi)的維修資金隨意取出。
58.3日常綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、水箱清洗費(fèi)、公用照明和共用設(shè)備能耗和養(yǎng)護(hù)費(fèi)等應(yīng)納入日常物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)范圍，不能在商品住宅專項(xiàng)維修資金中列支。
第59條物業(yè)專項(xiàng)維修資金的分?jǐn)傄?guī)則
物業(yè)維修、更新、改造的費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：
(1) 專有部分的所需費(fèi)用，由擁有專有部分的業(yè)主承擔(dān)；
(2) 部分共用部分的所需費(fèi)用，由擁有部分共用部分的業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)；
(3) 全體共用部分的所需費(fèi)用，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)。
部分共用部分、全體共用部分的維修、更新、改造費(fèi)用在專項(xiàng)維修資金中列支。
第60條 維修基金使用“僵局”的處理
按照《物權(quán)法》的規(guī)定，使用維修資金應(yīng)該通過絕對(duì)多數(shù)業(yè)主的同意，即專有部分占建筑面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。這個(gè)規(guī)定卻讓維修資金在使用上陷入了僵局。 打破這樣的僵局，按照《物權(quán)法》撤銷權(quán)的規(guī)定，業(yè)主可以以“該決定侵害自己合法權(quán)益”為由，向法院提出訴訟要求對(duì)不使用維修基金的決議予以撤銷，但由于目前業(yè)主的撤銷權(quán)訴訟尚不成熟，實(shí)際操作存在一定難度。最為有效的方式就是在《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》的制訂中，應(yīng)該有對(duì)此類問題的預(yù)防機(jī)制，對(duì)出現(xiàn)類似問題如何解決，進(jìn)行提前約定，特別是關(guān)于業(yè)主委員會(huì)小額使用維修基金的授權(quán)規(guī)定。另外，律師應(yīng)提醒在物業(yè)管理表決中，并不是所有的表決都是要全體業(yè)主的2/3，比如說某棟樓電梯的維修，只要該棟樓業(yè)主的2/3，且同意業(yè)主的面積也占2/3同意即可。
第五章 物業(yè)管理糾紛
第一節(jié) 物業(yè)管理糾紛范圍、分類及特點(diǎn)
第61條 物業(yè)管理糾紛的表現(xiàn)形式：
對(duì)人防、地下車庫、綠地、停車場權(quán)屬不明而引發(fā)的業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與開發(fā)商的糾紛；因業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)而引發(fā)的糾紛；因違法動(dòng)用維修資金而產(chǎn)生的糾紛；業(yè)主之間因相鄰權(quán)而引發(fā)的糾紛；小區(qū)發(fā)生被盜、搶劫等行政治安或刑事案件而產(chǎn)生的糾紛。
第62條 物業(yè)管理糾紛分類
按照糾紛中的基本權(quán)利性質(zhì)和特點(diǎn)的不同，可以將物業(yè)管理糾紛劃分為以下幾類：
62.1物業(yè)管理產(chǎn)權(quán)類糾紛。主要是物業(yè)所有權(quán)方面的業(yè)主專有權(quán)與業(yè)主共有權(quán)轄屬范圍的確認(rèn)糾紛，業(yè)主共有權(quán)與托付物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)經(jīng)營管理權(quán)行使之間的權(quán)限劃分和確認(rèn)糾紛，業(yè)主團(tuán)體共有權(quán)與開發(fā)經(jīng)營者的權(quán)屬糾紛。常見的有個(gè)別業(yè)主侵占公共區(qū)域、業(yè)主委員會(huì)與開發(fā)商的車庫之爭等。
62.2物業(yè)管理債權(quán)類糾紛。主要是與物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)的合同之債、侵權(quán)之爭等債權(quán)、債務(wù)關(guān)系糾紛。例如小區(qū)的業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)、車輛的保管糾紛等。
62.3物業(yè)管理行政權(quán)類糾紛。主要是物業(yè)管理行政主管機(jī)關(guān)和其他有關(guān)行政部門在行使職權(quán)的具體行政行為中與行政相對(duì)人之間發(fā)生的行政權(quán)限和行政權(quán)行使是否違法、是否得當(dāng)?shù)臓巿?zhí)。目前常見的這類糾紛有行政執(zhí)法部門對(duì)違章建筑的處理，業(yè)主對(duì)街道、房地產(chǎn)主管部門對(duì)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)指導(dǎo)與監(jiān)督的不滿。
62.4物業(yè)管理自治權(quán)類糾紛。主要是業(yè)主、物業(yè)使用權(quán)人、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)業(yè)主團(tuán)體在民主自治權(quán)益方面發(fā)生的糾紛。例如業(yè)主不執(zhí)行管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定或不執(zhí)行業(yè)主會(huì)議對(duì)維修資金的分?jǐn)倹Q定而引起的糾紛。
另外，按糾紛所屬的法律性質(zhì)不同，可以將物業(yè)管理糾紛劃分為民事糾紛、行政糾紛和刑事糾紛。
第63條物業(yè)管理糾紛的特點(diǎn)
63.1物業(yè)管理糾紛具有連續(xù)性
從物業(yè)管理糾紛的產(chǎn)生的原因及表現(xiàn)形式上看，物業(yè)管理糾紛與開發(fā)商密不可分，比如說房子質(zhì)量問題、車位之爭、配套不到位等，特別是在目前的情況下，物業(yè)管理公司與開發(fā)商之間關(guān)系的特殊，一旦發(fā)生物業(yè)管理糾紛，開發(fā)商也有一定的責(zé)任。
63.2物業(yè)管理糾紛具有多樣性，物業(yè)管理費(fèi)糾紛居首位
物業(yè)管理糾紛法律關(guān)系非常復(fù)雜。既有涉及民事、經(jīng)濟(jì)、刑事法律關(guān)系的糾紛，又有涉及業(yè)主團(tuán)體經(jīng)濟(jì)事務(wù)和社會(huì)事務(wù)民主自治法律關(guān)系的糾紛。這種糾紛既有物業(yè)管理公司與業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主之間、物業(yè)管理公司與開發(fā)商之間、業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)之間的平等的民事糾紛，也有因行政主管部門的行政管理行為所引發(fā)的糾紛。就民事訴訟來講，可劃分為合同糾紛和侵權(quán)糾紛。
(1) 物業(yè)管理合同糾紛。主要有：物業(yè)服務(wù)公司向業(yè)主、使用者追索物業(yè)管理費(fèi)糾紛，這類糾紛最常見、數(shù)量也最多，大致占物業(yè)管理糾紛案件總量的70%~80%；業(yè)主要求物業(yè)服務(wù)公司提高服務(wù)質(zhì)量、履行管理職責(zé)的糾紛；業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛。
(2) 物業(yè)管理侵權(quán)糾紛。主要有：業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失賠償糾紛；小區(qū)公用設(shè)施傷人的賠償糾紛；建筑物共用部分的權(quán)屬、管理使用、收益歸屬的糾紛；業(yè)主擅自改變房屋、配套設(shè)施的結(jié)構(gòu)、外觀，亂搭亂建，隨意占用、破壞綠化、污染環(huán)境，噪聲擾民引起的糾紛等。
63.3物業(yè)管理糾紛具有易發(fā)性和涉眾性
在物業(yè)管理服務(wù)的提供和交易過程中，容易發(fā)生對(duì)服務(wù)質(zhì)量好壞、滿意與否的爭執(zhí)，比如說最常見的業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)案件。由于物業(yè)管理所執(zhí)行的事務(wù)大多是涉及業(yè)主團(tuán)體公共利益甚至社會(huì)公共利益，所以一旦發(fā)生糾紛，往往是集體爭執(zhí)、甚至集體訴訟，通常是物業(yè)管理費(fèi)的交納、物業(yè)管理質(zhì)量等涉及小區(qū)全體業(yè)主利益的共性問題，而業(yè)主多處于同一背景，會(huì)形成共同的利益圈。在發(fā)生糾紛時(shí)，業(yè)主對(duì)糾紛達(dá)成一定共識(shí)，會(huì)通過群體性行為的方式進(jìn)行訴訟。
第二節(jié) 物業(yè)管理糾紛的處理
第64條 處理物業(yè)管理糾紛的原則
64.1及時(shí)原則
無論是民事爭議還是行政爭議，由于物業(yè)管理糾紛涉及面廣，行政機(jī)關(guān)和司法機(jī)關(guān)在處理這一類糾紛時(shí)應(yīng)當(dāng)及時(shí)，不宜讓矛盾長期存在，日益激化。
64.2合法原則
在處理物業(yè)管理糾紛時(shí)，要注意法律的正確適用，特別是物業(yè)管理有關(guān)的法律、法規(guī)變化較快，處理物業(yè)管理糾紛不能與新的法律、法規(guī)相悖。
64.3公平合理原則
在處理物業(yè)管理糾紛時(shí)，要分清是非和責(zé)任，要使責(zé)任的承擔(dān)適當(dāng)，使責(zé)任人心服口服。
第65條處理物業(yè)管理糾紛的方式
有協(xié)商、調(diào)解、仲裁、訴訟四種。
第66條 物業(yè)管理糾紛中的違法行為及法律責(zé)任
66.1業(yè)主的違法行為及其法律責(zé)任
66.1.1業(yè)主的違法行為主要體現(xiàn)在：
（1） 擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途的；
（2） 擅自改變房屋、配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀、毀損設(shè)備、設(shè)施、危及房屋安全的；
（3） 私搭亂建、亂停放車輛，在房屋共用部位亂堆亂放，隨意占用、破壞綠化、污染環(huán)境、影響住宅小區(qū)景觀，噪聲擾民的；
（4） 不照章交納各種費(fèi)用的，包括物業(yè)管理費(fèi)。
66.1.2業(yè)主的法律責(zé)任主要有：業(yè)主的違法、違約行為，一般由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以制止、批評(píng)教育、責(zé)令限期改正，依照法律和管理規(guī)約，提請(qǐng)有關(guān)部門處理，如果造成損失的，違法業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。對(duì)拖欠物業(yè)管理費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人有權(quán)通過訴訟方式收回拖欠費(fèi)用并收取滯納金。
66.2業(yè)主自治機(jī)構(gòu)違法行為及其法律責(zé)任
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)只是議事機(jī)構(gòu)，并不能直接承擔(dān)法律責(zé)任，其法律責(zé)任一般應(yīng)由業(yè)主分?jǐn)?。?duì)于個(gè)別業(yè)主委員會(huì)成員未經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主的授權(quán)，實(shí)施有損于業(yè)主利益行為的，該業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)負(fù)相應(yīng)的法律責(zé)任。
66.3物業(yè)服務(wù)人的違法行為及其法律責(zé)任
66.3.1物業(yè)服務(wù)人的違法行為：
（1） 非法經(jīng)營行為。指不具備從事物業(yè)服務(wù)資質(zhì)和能力的企業(yè)，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名義從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。
（2） 擅自作為行為。指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實(shí)施物業(yè)服務(wù)過程中，違反物業(yè)管理法規(guī)的禁為規(guī)范或者違反物業(yè)委托服務(wù)合同中的禁為約定，而擅自作出的犯禁行為，如擅自將綠地改為停車場。
（3） 不履行或不忠實(shí)履行受托管理義務(wù)的行為。指物業(yè)服務(wù)人不履行物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定義務(wù)或者違反忠實(shí)義務(wù)，不盡心盡力履行管理義務(wù)，管理混亂，損害了業(yè)主的合法權(quán)益。
66.3.2物業(yè)服務(wù)人的法律責(zé)任：無物業(yè)管理資質(zhì)進(jìn)行物業(yè)管理活動(dòng)的，房地產(chǎn)行政主管部門可對(duì)其予以警告、責(zé)令限期改正、賠償損失，并可處以罰款；對(duì)于擅自作為的，業(yè)主可要求其停止侵害、排除危險(xiǎn)、返還財(cái)產(chǎn)、恢復(fù)原狀；對(duì)不履行或不積極履行物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)根據(jù)合同的約定承擔(dān)違約責(zé)任。
66.4建設(shè)單位的違法行為及其法律責(zé)任
66.4.1建設(shè)單位的違法行為：
（1） 未能履行房屋銷售合同中約定的義務(wù)，主要表現(xiàn)為公共設(shè)施不到位，擅自改變規(guī)劃等。
（2） 不履行物業(yè)移交法定義務(wù)的行為。指未向業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交有關(guān)資料及物業(yè)管理用房。
（3） 其他違法行為。如不依法申報(bào)成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，委托無資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。
66.4.2建設(shè)單位的法律責(zé)任：未履行房屋銷售合同義務(wù)的，應(yīng)履行到位并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；不履行移交義務(wù)的，及時(shí)進(jìn)行移交，并承擔(dān)由于不依法移交而產(chǎn)生的法律后果。
第67條律師代理物業(yè)管理糾紛案件時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)
67.1律師應(yīng)掌握業(yè)委會(huì)的訴權(quán)問題
67.1.1《物權(quán)法》第83條規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。”這是法律明確了業(yè)委會(huì)作為民事法律主體進(jìn)行民事行為的權(quán)利，在實(shí)體法中規(guī)定業(yè)委會(huì)在管理小區(qū)方面的一些權(quán)利，無疑是對(duì)物權(quán)保護(hù)的延續(xù)。這是為減少個(gè)別小區(qū)違章搭建、侵占通道，排放污染的行為，從程序上賦予利害關(guān)系業(yè)主的權(quán)利，鼓勵(lì)業(yè)主利用法律手段保護(hù)自己的合法權(quán)益。
67.1.2司法實(shí)踐操作中，業(yè)主委員會(huì)可就下列事項(xiàng)代表全體業(yè)主進(jìn)行訴訟：
（1） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未向業(yè)主委員會(huì)移交住宅區(qū)規(guī)劃圖等資料，未提供配套公用設(shè)施、公用設(shè)施專項(xiàng)費(fèi)、公共部分維護(hù)費(fèi)及物業(yè)管理用房、商業(yè)用房引起的糾紛；
（2） 全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間因住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同履行、終止或者解除而引起的糾紛；
（3） 因維護(hù)、修繕共用部分或設(shè)置管線，必須進(jìn)入或使用業(yè)主的專有部分，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕而引起的糾紛；
（4） 業(yè)主對(duì)專有部分的利用，妨礙建筑物的正常使用及侵害個(gè)別業(yè)主或部分業(yè)主的共同權(quán)益而引起的糾紛；
（5） 業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)擅自變更共用部分的構(gòu)造、顏色、使用目的、設(shè)置廣告物、安裝大型空調(diào)機(jī)組等設(shè)備或者其他類似行為而引起的糾紛；
（6） 業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)因在樓梯間、共同走廊、消防設(shè)備及防空設(shè)施等地堆放雜物、設(shè)置栓欄，或私設(shè)路障、停車位，侵占通道、妨礙出入而引起的糾紛；
（7） 其他涉及全體業(yè)主共同權(quán)益的事項(xiàng)而引起的糾紛。
67.1.3辦理物業(yè)管理糾紛案件，從目前的司法實(shí)踐看，業(yè)主大會(huì)作為訴訟主體進(jìn)行訴訟的情況較少，主要原因有二：一是很多地方高院已經(jīng)明確業(yè)委會(huì)可以在超過1/2以上業(yè)主授權(quán)后，代表業(yè)主大會(huì)進(jìn)行訴訟，所以各地大部分是以業(yè)委會(huì)代表業(yè)主進(jìn)行訴訟為主；二是業(yè)主大會(huì)不是常設(shè)性機(jī)構(gòu)，本身沒有固定的機(jī)構(gòu)人員，其主要的工作形式是開業(yè)主大會(huì)，決定小區(qū)的重要事項(xiàng)，難以順利行使訴訟中涉及的復(fù)雜的權(quán)利與義務(wù)。
67.2應(yīng)明確區(qū)分業(yè)主的訴權(quán)與業(yè)委會(huì)的訴權(quán)
在一些開發(fā)商違反售房合同案件中，比如說更改小區(qū)的規(guī)劃、延期交房等，根據(jù)合同的相對(duì)性原則，一般訴訟的主體是個(gè)體業(yè)主，主要的證據(jù)是開發(fā)商的售樓廣告和合同，開發(fā)商未兌現(xiàn)承諾是對(duì)業(yè)主的違約。開發(fā)商與購房人——業(yè)主簽訂的房屋買賣合同，對(duì)雙方有約束力，是開發(fā)商和購房人執(zhí)守的合同，故業(yè)委會(huì)作為原告進(jìn)行訴訟，不符合合同的相對(duì)性原則。
67.3業(yè)主的撤銷權(quán)訴訟
《物權(quán)法》第78條規(guī)定：“ 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷?！边@一條規(guī)定是明確了業(yè)主大會(huì)可以作為民事訴訟法意義上的被告，業(yè)主可以對(duì)業(yè)主大會(huì)的決定行使撤銷權(quán)?！段餀?quán)法》的這一規(guī)定，類似于《公司法》規(guī)定的股東的撤銷權(quán)：“股東會(huì)或者股東大會(huì)、董事會(huì)的會(huì)議召集程序、表決方式違反法律、行政法規(guī)或者公司章程，或者決議內(nèi)容違反公司章程的，股東可以自決議作出之日起六十日內(nèi)，請(qǐng)求人民法院撤銷?！睒I(yè)主的撤銷權(quán)訴訟屬于《民法通則》規(guī)定的除斥期間，為一年。
附則
本指引是根據(jù)2009年6月1日以前的法律、法規(guī)，結(jié)合相關(guān)司法實(shí)踐操作并參考主流學(xué)術(shù)意見所編寫，若上述前提發(fā)生變化，以新的法律、法規(guī)及新的情況進(jìn)行調(diào)整，律師應(yīng)關(guān)注新的法律、法規(guī)的變化。
（本指引由全國律協(xié)民事專業(yè)委員會(huì)負(fù)責(zé)起草，主要執(zhí)筆人：宋安成）
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