為正確審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》、《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》等有關(guān)法律、行政法規(guī)和司法解釋的規(guī)定，結(jié)合我省審判實(shí)際，制定本意見(jiàn)。
一、關(guān)于訴訟主體
1、業(yè)主委員會(huì)作為當(dāng)事人，就物業(yè)服務(wù)有關(guān)事項(xiàng)代表全體業(yè)主進(jìn)行訴訟，法律后果由全體業(yè)主承擔(dān)。
業(yè)主委員會(huì)作為訴訟當(dāng)事人的，由其指定人員參加訴訟事宜。
2、業(yè)主委員會(huì)起訴、提起反訴、上訴、撤訴，變更、放棄或者承認(rèn)訴訟請(qǐng)求以及進(jìn)行和解、調(diào)解的，應(yīng)當(dāng)向人民法院提交業(yè)主大會(huì)的授權(quán)決定。
如業(yè)主大會(huì)制定的管理規(guī)約概括授權(quán)業(yè)主委員會(huì)參加有關(guān)訴訟活動(dòng)、行使訴訟權(quán)利的，業(yè)主委員會(huì)可提交該管理規(guī)約代替前款規(guī)定的授權(quán)決定。
3、涉及全體業(yè)主共同權(quán)益的事項(xiàng)，由業(yè)主委員會(huì)作為原告進(jìn)行訴訟；大型住宅小區(qū)成立多個(gè)業(yè)主委員會(huì)的，由多個(gè)業(yè)主委員會(huì)作為共同原告進(jìn)行訴訟。
具有本意見(jiàn)第13、14條規(guī)定的情形之一，有直接利害關(guān)系的業(yè)主可以書(shū)面請(qǐng)求業(yè)主委員會(huì)向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會(huì)明確表示不提起訴訟，或者自收到請(qǐng)求之日起在合理期限內(nèi)未提起訴訟，或者情況緊急、不立即提起訴訟將會(huì)使有直接利害關(guān)系的業(yè)主或全體業(yè)主的共同權(quán)益受到難以彌補(bǔ)的損害的,有直接利害關(guān)系的業(yè)主在不增加其他業(yè)主義務(wù)或負(fù)擔(dān)的前提下可以自己的名義直接向人民法院提起訴訟。
未成立業(yè)主委員會(huì)的，有直接利害關(guān)系的業(yè)主在不增加其他業(yè)主義務(wù)或負(fù)擔(dān)的前提下可以自己的名義直接向人民法院提起訴訟。
僅涉及單個(gè)業(yè)主或者部分業(yè)主權(quán)益的，單個(gè)業(yè)主或者部分業(yè)主可作為原告提起訴訟。
4、符合下列情形之一的，物業(yè)使用人可以作為訴訟當(dāng)事人參加訴訟：
（1）物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接簽訂物業(yè)服務(wù)合同而引起的糾紛；
（2）物業(yè)使用人因違反法律、行政法規(guī)或者管理規(guī)約而引起的民事糾紛。
二、關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同效力的認(rèn)定
5、具有下列情形之一的物業(yè)服務(wù)合同或有關(guān)合同條款可以認(rèn)定為無(wú)效：
（1）建設(shè)單位未依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條第二款的規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的；
（2）建設(shè)單位違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條的規(guī)定，在住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)依法成立后，仍繼續(xù)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并與之簽訂物業(yè)服務(wù)合同，且在起訴前未取得業(yè)主大會(huì)或者專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主追認(rèn)的； 
（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十二條第二款的規(guī)定，在起訴前沒(méi)有取得相應(yīng)物業(yè)管理資質(zhì)的；
（4）業(yè)主委員會(huì)違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條第三款的規(guī)定，沒(méi)有取得業(yè)主大會(huì)的授權(quán)決定或未按業(yè)主大會(huì)授權(quán)決定的內(nèi)容簽訂物業(yè)服務(wù)合同，且在起訴前未取得業(yè)主大會(huì)或者專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主追認(rèn)的；
（5）建設(shè)單位違反《中華人民共和國(guó)合同法》第四十條的規(guī)定，在與業(yè)主簽訂的商品房預(yù)售合同中約定排除業(yè)主選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)或商定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用權(quán)利的。
6、合同被認(rèn)定無(wú)效，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已提供物業(yè)服務(wù)的，如合同無(wú)效主要是由業(yè)主方的過(guò)錯(cuò)造成，可按合同約定支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；如合同無(wú)效主要是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或建設(shè)單位的過(guò)錯(cuò)造成，可按當(dāng)?shù)卣?guī)定價(jià)格或指導(dǎo)價(jià)格的最低價(jià)格支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，但雙方約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用低于該最低價(jià)格的，按雙方的約定支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
三、關(guān)于物業(yè)費(fèi)糾紛的處理
7、房屋已具備交付條件且物業(yè)服務(wù)企業(yè)已提供物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)自建設(shè)單位通知其辦理交付手續(xù)的期限屆滿之次日起支付物業(yè)費(fèi)。當(dāng)事人另有約定的，從其約定。
8、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主雖未簽訂書(shū)面物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主事實(shí)上已接受了物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)的，可予支持。雙方?jīng)]有約定物業(yè)費(fèi)的支付標(biāo)準(zhǔn)和支付方式的，可根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)質(zhì)量，并參照行政主管部門(mén)的指導(dǎo)價(jià)格計(jì)算物業(yè)費(fèi)。
9、業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可請(qǐng)求業(yè)主按照合同約定支付滯納金。
當(dāng)事人約定的滯納金數(shù)額過(guò)分高于遲延支付物業(yè)費(fèi)造成的損失的，業(yè)主可依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條第二款的規(guī)定請(qǐng)求適當(dāng)減少。減少后的滯納金可按所拖欠的物業(yè)費(fèi)總額參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
10、2009年10月1日以后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的物業(yè)費(fèi)超出當(dāng)?shù)卣块T(mén)指導(dǎo)價(jià)的最高價(jià)格，業(yè)主以物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯或者請(qǐng)求退還超出部分的物業(yè)費(fèi)的，應(yīng)予支持。但物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)核定的除外。
四、關(guān)于民事責(zé)任的承擔(dān)
11、業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求建設(shè)單位移交住宅區(qū)規(guī)劃圖等建設(shè)資料、提供共用部位和共用設(shè)施設(shè)備、代管的專項(xiàng)維修資金、按規(guī)定配置的物業(yè)服務(wù)用房及建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)側(cè)敕课蒌N售價(jià)格的商業(yè)用房等。建設(shè)單位無(wú)正當(dāng)理由拒絕移交的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
12、物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有下列行為之一的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任：
（1）對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理不善的；
（2）對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生、綠化、公共秩序等未盡到管理職責(zé)造成物業(yè)區(qū)域環(huán)境惡化的；
（3）有其他不履行合同義務(wù)行為的。
13、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主同意擅自經(jīng)營(yíng)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，或者未經(jīng)業(yè)主同意搭建構(gòu)筑物、設(shè)置廣告牌、停車位等進(jìn)行營(yíng)利活動(dòng)，或者有其他侵害業(yè)主共同權(quán)益的行為的，應(yīng)當(dāng)停止侵害、排除妨礙、恢復(fù)原狀、賠償損失、返還收益。
14、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十八條、第二十九條的規(guī)定履行查驗(yàn)和接受資料義務(wù)，造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的缺陷未能及時(shí)發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)致業(yè)主不能在法定或約定期限內(nèi)向建設(shè)單位主張權(quán)利而遭受損失的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
15、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不依約定的服務(wù)項(xiàng)目履行必要的報(bào)告、通知或者提示等義務(wù)，造成業(yè)主權(quán)益損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)依其過(guò)錯(cuò)大小承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
16、物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)正當(dāng)理由侵?jǐn)_業(yè)主的生活或宣揚(yáng)、披露業(yè)主的隱私，造成業(yè)主相關(guān)權(quán)益損害，業(yè)主可以請(qǐng)求其停止侵害、恢復(fù)名譽(yù)、賠償損失。
17、業(yè)主拒絕為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供必要的協(xié)助，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)法全面、適當(dāng)履行物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以此作為其未能完全履行合同的抗辯事由，請(qǐng)求減輕或免除責(zé)任。
18、業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)可請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主或物業(yè)使用人違反物業(yè)服務(wù)合同或法律、法規(guī)、管理規(guī)約的行為采取“罰款”措施，業(yè)主或物業(yè)使用人請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)返還該款項(xiàng)的，應(yīng)予支持；但“罰款”性質(zhì)實(shí)為違約金的除外。
19、物業(yè)服務(wù)合同對(duì)財(cái)物保管有約定的，從其約定。
物業(yè)服務(wù)合同對(duì)財(cái)物保管沒(méi)有約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)盡到了必要的安全保障義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān)賠償責(zé)任。
20、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)停放在住宅小區(qū)內(nèi)的車輛收取費(fèi)用，如果發(fā)生車輛損害或者丟失，按照《中華人民共和國(guó)合同法》第三百七十四條關(guān)于有償保管合同的規(guī)定處理。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主或物業(yè)使用人的專用停車位收取物業(yè)費(fèi)或者管理費(fèi)，如發(fā)生車輛或者車輛內(nèi)的財(cái)產(chǎn)損害、丟失，按照《中華人民共和國(guó)合同法》第三百七十四條關(guān)于有償保管合同的規(guī)定處理。
21、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)停放在住宅小區(qū)內(nèi)的車輛沒(méi)有收取費(fèi)用，但采取發(fā)卡、登記等管理措施的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定形成無(wú)償保管合同關(guān)系；應(yīng)當(dāng)采取發(fā)卡、登記等管理措施的封閉式小區(qū)未對(duì)合法進(jìn)入住宅小區(qū)的車輛采取發(fā)卡、登記等管理措施的，應(yīng)視為形成無(wú)償保管合同關(guān)系。如發(fā)生車輛或者車輛內(nèi)的財(cái)產(chǎn)損害、丟失的，按照《中華人民共和國(guó)合同法》第三百七十四條關(guān)于無(wú)償保管合同的規(guī)定處理。
22、因共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在不安全因素導(dǎo)致業(yè)主、物業(yè)使用人或第三人受到人身、財(cái)產(chǎn)損害，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任。
23、業(yè)主、物業(yè)使用人或合法進(jìn)入住宅小區(qū)者在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)因第三人的行為受到人身、財(cái)產(chǎn)損害，有證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安全保障義務(wù)，受害人請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)賠償損失的，可根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的過(guò)錯(cuò)大小、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等因素，合理確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的賠償責(zé)任。
24、業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自采取停水、電、氣等措施，造成業(yè)主損害，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止侵害、賠償損失的，應(yīng)予支持。
業(yè)主拖欠水、電、氣等費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)受水、電、氣供應(yīng)機(jī)構(gòu)的委托，停止對(duì)業(yè)主供應(yīng)水、電、氣等服務(wù)，造成業(yè)主損害，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任的，不予支持。