買現(xiàn)房，還是買期房？

喜馬拉雅的聽友你好，我是蔡照明，歡迎你收聽蔡照明的買房方法論。今天我們講買房八大糾結(jié)的第二個糾結(jié)：我們買房到底是買現(xiàn)房呢，還是買期房？

談這個問題之前，我們先把關(guān)于和現(xiàn)房和期房的概念廓清一下，現(xiàn)房主要是兩種，一種就是指已經(jīng)進入二級市場的二手房，另外一種是開發(fā)商已經(jīng)建起來的，能夠完整呈現(xiàn)的房子；而所謂期房就是指還沒有建好的，不能在買房時就看到想要購買的房，統(tǒng)稱為期房。

對于期房，不同地方的銷售條件不一樣。我記得深圳是工程量要完成70%才能拿到預(yù)售證銷售，北京條件相對比較寬松，哪怕還是一片平地，只要動工了，手續(xù)齊全就可以賣了。顯然，選擇期房對我們考驗更大，因為不能那么直觀的感覺我們買得合適不合適。

我們今天主要講一講新房，也就是開發(fā)商建的一手房現(xiàn)房和期房問題，這個問題實際我們可以反過來看，就是開發(fā)商在什么情況下愿意賣期房，什么情況下愿意賣現(xiàn)房，一般來說，開發(fā)商都是愿意賣期房的，因為賣期房后面的投入還沒投完，就可以提前把錢收回來，這樣資金的利用率會很高，相對來說企業(yè)的資金收益率就會變得很高。

但是有一種情況開發(fā)商是愿意把現(xiàn)房建出來的。比如說在一個新的片區(qū)，開發(fā)商想要賣出很高的溢價，那么這時候它就需要把項目先呈現(xiàn)出來，把各種各樣的配套做好了，你才會相信他會建這么好的房子，這時候它才能賣出好的價位。

這反過來告訴我們，在很多情況下，期房可能會價格會便宜點，現(xiàn)房可能就價格要偏高一些。我估計大家都能認識到這一點，下面我們著重來講一講買現(xiàn)房和期房的最大的一個風(fēng)險問題，這里面有兩個風(fēng)險：最大的風(fēng)險就是這個項目會不會爛尾，如果這項目要爛尾了，那什么都不要談了，你的房子都建不出來，所有錢都打水漂了；第二就是這個項目能不能如期按照規(guī)劃來完成。

可能現(xiàn)在大家很少會聽到爛尾樓這個事情了，但是在過去十年前爛尾樓是很多的，有的城市大部分樓都爛尾了，比如北海和海口，包括珠海這些城市的核心區(qū)很多樓都爛尾了。雖然說現(xiàn)在很少，但是我們不要因為現(xiàn)在少就忽略這個問題，因為這個問題是一個我們最不能犯錯誤的問題。

那么如何來避免爛尾樓呢？我們先來看一下過去這么多年爛尾樓都怎么出現(xiàn)的。理論上來說，爛尾樓是很難出現(xiàn)的，因為樓只要蓋起來，總歸是有價值的是吧？如果每平米賣1萬塊錢不好賣，那我就降到8800，如果8000還不好賣，那我還可以降到5000……但是你要爛尾了，從開發(fā)商角度來說，不就變成所有的成本都打了水漂嗎？對我們買房人也是打了水漂。

那么為什么會出現(xiàn)這種最不好的選擇，為什么它們不降價出售呢？在爛尾樓頻繁出現(xiàn)的年代，我曾經(jīng)調(diào)查過十個爛尾樓，最后我發(fā)現(xiàn)，所有爛尾樓的出現(xiàn)都不是市場的問題，因為市場總有起伏變化，幾乎所有的爛尾樓都是因為股東鬧意見造成的，可能這個股東說，趕快降價要把它賣掉，那個股東說，我們再等一等。

因為每個企業(yè)每個股東的財務(wù)狀態(tài)不一樣，有的可能急著要回籠錢，有的現(xiàn)在不太需要錢，想釣更大的魚，所以這種情況會產(chǎn)生矛盾，這種產(chǎn)生矛盾往往會糾纏在一起，時間越長就越分不清了，有的人可能拿了部分錢就提前退出了，有的人還想留在里面，各種各樣糾結(jié)的問題都會纏在一起，最后誰也解不開這個疙瘩。

我記得北京有個著名的爛尾樓長安8號，就在當(dāng)年我所在的金地中心的斜對面，現(xiàn)在這里是佳兆業(yè)廣場，那個項目拖垮了三個企業(yè)。大家聽起來很奇怪，很多人覺得這個地方風(fēng)水不好，說誰接這個爛尾樓誰就完蛋。好像也真是那么回事，在佳兆業(yè)之前就有三個企業(yè)不行了，而佳兆業(yè)當(dāng)時接盤時候大家也知道，也面臨著崩盤被收購的危險，也出現(xiàn)了企業(yè)老總出走香港等等一系列問題。

我當(dāng)時思考為什么會有這樣的問題，為什么這個爛尾樓它就一直會爛尾下去呢？后來我想明白了，爛尾樓剛才說了，它總是有一些解不開的盤根錯節(jié)的股東的問題，如果企業(yè)敢收購這樣的爛尾樓，說明你覺得你能搞定這些問題，這反過來說明你的風(fēng)險意識不夠，或者自己覺得處理問題能力很高，覺得什么都能擺平，什么關(guān)系都能搞定，當(dāng)一企業(yè)到這種程度的時候，它基本上就屬于離瘋狂就不遠了，所以可以體現(xiàn)出基本上沒什么太多的風(fēng)險意識，當(dāng)企業(yè)沒有風(fēng)險意識時候，它基本上會重復(fù)之前的故事，所以爛尾樓會一直這么爛下去。

所以在這個時候，作為一個業(yè)內(nèi)人士，我給大家提醒一點，一般這種爛尾樓往往在什么情況下出現(xiàn)呢？我們要看這合作的股東，如果是兩個都是不知名的企業(yè)，兩個人都沒搞過地產(chǎn)的，在一起搞地產(chǎn)，爛尾樓的可能性是非常大的。

特別如果是兩個股東或者三個股東或者更多的股東，他們股份比例是一樣的，這樣出問題概率會非常大，因為房地產(chǎn)市場千變?nèi)f化，你要根據(jù)市場的變化就迅速做出一些反應(yīng)。但如果大家這個投票權(quán)和決定權(quán)都一樣的話，那就往往就會出問題。如果是一個知名的開發(fā)商和一個不知名的開發(fā)商在一起做，它成功概率比較大，因為往往不知名的開發(fā)商會依賴于品牌開發(fā)商，什么都聽它的，基本上不會犯這樣的錯誤。但是如果是兩個品牌開發(fā)商在一起，大家覺得是不是保險系數(shù)更大了呢？但是當(dāng)兩個品牌開發(fā)商在一起做一個項目的時候，往往這個項目很容易出問題。

因為從大的戰(zhàn)略上來說，兩家愿意結(jié)合在一起，但是當(dāng)合作的時候，因為房地產(chǎn)是一個利潤巨大的行業(yè)，一個開關(guān)的采購額可能都上百萬。因為每個項目利益都很大，所以當(dāng)兩個公司在一起開發(fā)的時候，底層員工為了個人的蠅頭小利就會開始發(fā)生一些爭執(zhí)，而且雙方都是抱著維護自己公司的利益來爭執(zhí)，慢慢這種爭執(zhí)就會放大，變成兩個很大的缺口，最后變成不可彌合，項目就拖出來各種各樣的問題，這種情況也是非常多見的。

好了，剛才講的這是爛尾樓，另外一些可能不會爛尾，但是它可能后面就是賣得會不太好，只有很多承諾就可能兌現(xiàn)不了，這種情況我們也要去注意，我們說買現(xiàn)房還是買期房，除了要避免這個樓爛尾之外，我們還要避免這個樓未來賣得不好，因為賣得不好，它可能就是后面原來這個答應(yīng)你的條件，什么配套學(xué)校，什么幼兒園，什么各種市場，什么電影院，各種各樣的配套，它就未必能夠如期的去進行。

所以這里我們一定要看這個開發(fā)商開盤賣得好不好，整個經(jīng)營能力行不行，能不能兌現(xiàn)之后的一些承諾，這個我們往往去看什么？你要看它過往的一些操盤經(jīng)驗，看到開發(fā)商過往做其他樓盤的時候是什么樣的一個過程。往往一個大的企業(yè)這時候能撐得下去，哪怕一開始賣得不好，為了后面二期三期四期能搞起來，可能也會多投點錢進去，盡可能把它做好，把大家懷疑的結(jié)果呈現(xiàn)出來，這個項目可能就能越做越好。

但如果小的開發(fā)商，資金實力不夠強的，或者不是很堅定來做房地產(chǎn)這個行業(yè)的，它可能會把項目轉(zhuǎn)讓，或者就是急匆匆來做點什么收尾工作，那后期配套可能也就不行了，所以我們想通過買期房來形成溢價的想法可能也就會破滅了。

好了，關(guān)于買新房，到底是買期房還是現(xiàn)房，我們最后再提醒大家，如果是買期房，肯定會更便宜，包括你可以選擇的余地比較大一點，如果買現(xiàn)房，可能價格會高一點，但是戶型等選擇余地也會比較小一點，因為這時候風(fēng)險變小了，各種局限就會出現(xiàn)，所以對一個品牌開發(fā)商來說，買現(xiàn)房還是買期房，各有利弊。

但不成熟的開發(fā)商我們就要考慮剛才說的問題了，第一，會不會成為爛尾樓，第二，會不會出現(xiàn)開發(fā)不好，后期不能夠兌現(xiàn)配套和設(shè)施的情況，這里要特別提醒的是，在當(dāng)下，因為整個中國房地產(chǎn)現(xiàn)在進行到一個新的拐點，我們很可能會重復(fù)大概十幾年前的歷史，不是所有的樓都會建成，所有樓都會賣得很好。

所以這時候我們要特別提醒，出現(xiàn)爛尾樓的幾率在加大，這樣的樓一般會出現(xiàn)在遠郊的一些大盤，一些沒有快速交通連接的地方，出現(xiàn)在有好幾個不懂開發(fā)，沒有長期做房地地產(chǎn)專業(yè)的開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)的背景下，所以當(dāng)我們遇到這些樓盤的時候，我們對它的期房一定要小心。

今天這一講就講到這里，謝謝你的收聽。