專家說：堅決不能取消房屋預售制，因為老百姓會買到更貴的房子！

對于購房者來說，即使買貴了，也總好過買到爛尾樓。你不現(xiàn)房銷售，我就用腳投票不買了。

最近一個月來，已有山東、四川、安徽、河南4省明確現(xiàn)房銷售試點。

其實不用試點，現(xiàn)房銷售也是水到渠成的事！

是否取消預售制，與現(xiàn)房銷售并不矛盾。因為期房賣不掉，自然會轉(zhuǎn)化成現(xiàn)房。

除非中途爛尾了！但在賣給消費者之前就爛尾，總好過賣給消費者之后再爛尾。

2022年底，全國100個城市新建商品房庫存總量5.3億平方米，去化周期長達18.9個月。

房子不好賣了，成為買方市場。

購房者當然會優(yōu)先考慮現(xiàn)房，一來沒有爛尾的風險；二來還可以貨比三家，避免遇到糟心的質(zhì)量問題。

預售制節(jié)約了開發(fā)商的融資成本，似乎有利于降低售價。但開發(fā)商不是慈善家，能賣10萬一方的，絕不會只賣9萬5。

近期看貨幣，中期看土地，遠期長期看人口！無論專家們說得多么天花亂墜，房價本質(zhì)上是由供需關系決定的。

預售制非但沒有抑制房價，反而成為高房價的助推劑。

有了預售制，開發(fā)商可以提前鎖定銷售收入，有了更充足的現(xiàn)金流，再去瘋狂拿地，推升了地價。

各地不斷誕生的地王，帶動周邊二手房市場上漲。

二手房的上漲，又促使新房價格上漲，反過來助推了地價。

這種“良性循環(huán)”，提升了整個社會的房價上漲預期，產(chǎn)生恐慌性搶購。

本來打算幾年后購房的人被裹挾提前入場，有一套房子的家庭又去搶購第2套。

在房價不斷上漲時，開發(fā)商越早賣越吃虧，不自覺地拖慢了建設進度。

他們拿著應該建房子的錢去投更多的地，攤子越鋪越大，用只能建一棟樓的資金同時建幾棟樓。

大家掏空了6個荷包，再加上30年按揭買樓。但人口就這么多，購買力總會見頂?shù)摹?/p>

這時，開發(fā)商才發(fā)現(xiàn)沒人接盤了，已經(jīng)預售的房子沒錢建好，干脆擺爛跑路了。

在各個環(huán)節(jié)中，地方政府早已拿到了賣地收入，開發(fā)商拿到了全額售樓款，銀行也拿到了優(yōu)質(zhì)的按揭資產(chǎn)。

最無辜的就是購房者，明明沒有任何違約行為，卻扛下了所有，拿不到房子還得繼續(xù)月供。

于是，有人不干了，聲明集體斷貸。

還沒入坑的人，難道還敢再買期房嗎？

所以，開發(fā)商不想現(xiàn)房銷售也得現(xiàn)房銷售了。

根據(jù)科斯定理，經(jīng)濟的外部性或者非效率可以通過當事人的談判而得到糾正，交易成本越低，糾正速度就越快！

換言之，只有各方都能互惠互利的機制才能長久維持下去，否則受損一方用腳投票，市場產(chǎn)生自我調(diào)節(jié)。

預售制本身設計得很不合理，將所有風險都推給最弱小的購房者，最后變得難以為繼。

購房者當然沒法直接和其他三方直接對話，但他們的斷貸聲明會迫使預售制無法運行下去。

一方面，銀行原本最優(yōu)質(zhì)的按揭資產(chǎn)可能會變成不良資產(chǎn)；更重要的是，潛在的購房者受到了警示，不再接受期房。

于是，保交樓和現(xiàn)房銷售也就順理成章了！

由于交易成本太高，這個糾錯過程十分漫長，損耗了大量的社會資源。

而作為最弱勢的一方，購房者承擔了大部分糾錯成本！