??過(guò)去十幾年，各大開發(fā)商之所以能夠迅猛發(fā)展，規(guī)模越來(lái)越大，有一個(gè)很重要的原因房產(chǎn)預(yù)售許可這種制度的存在，如果樓市預(yù)售被取消掉，全國(guó)強(qiáng)制推行現(xiàn)房銷售，估計(jì)全國(guó)有50%以上的開發(fā)商都要倒掉，到時(shí)房?jī)r(jià)也會(huì)跟著下跌的。

??目前很多開發(fā)商的開發(fā)都依賴于房產(chǎn)預(yù)售這種模式。

??房產(chǎn)預(yù)售這種制度最開始是由霍英東發(fā)明的，上世紀(jì)50年代霍英東在香港建房的時(shí)候，因?yàn)闆]有資金開發(fā)，所以在房子還沒有建立起來(lái)之前，就向公眾售賣樓花，就是房產(chǎn)預(yù)售許可的前身。

??后來(lái)這種房產(chǎn)銷售制度進(jìn)入我國(guó)，特別是在我國(guó)實(shí)行商品化住房之后，房產(chǎn)預(yù)售許可證為各大開發(fā)商注入了很大的活力，成為了各大開發(fā)商攻城略地的重要法寶。

??我們都知道開發(fā)一個(gè)樓盤需要用到的資金是非常龐大的，動(dòng)不動(dòng)是幾千萬(wàn)甚至幾個(gè)億幾十個(gè)億，如果單靠開發(fā)商的資金實(shí)力，他們是不可能開發(fā)那么大的樓盤了。但是有了預(yù)售許可的存在之后，這樣就可以大大降低開發(fā)商的資金壓力，他們完全可以通過(guò)杠桿開發(fā)來(lái)達(dá)到迅速占領(lǐng)市場(chǎng)的目的。

??比如目前很多地方樓盤開發(fā)過(guò)程當(dāng)中，開發(fā)商自有資金只需要有25%左右就可以，剩余的資金可以通過(guò)銀行貸款，還有售賣期房來(lái)籌集資金，其中預(yù)售期房已經(jīng)成為了很多開發(fā)商項(xiàng)目開發(fā)資金的重要來(lái)源。

??借助預(yù)售許可這個(gè)制度，開發(fā)商還沒有把樓盤建起來(lái)，就可以先把房子賣掉，這樣可以節(jié)省開發(fā)商的資金成本，同時(shí)可以源源不斷給開發(fā)提供開發(fā)資金，讓開發(fā)商不斷的滾動(dòng)去開發(fā)樓盤，從而規(guī)模越來(lái)越大。

??預(yù)售制的存在某種程度上可以抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲

??房產(chǎn)預(yù)售許可的存在讓開發(fā)商如魚得水，但在過(guò)去十幾年房產(chǎn)預(yù)售的許可的存在對(duì)于抑制我國(guó)的房?jī)r(jià)其實(shí)也是有一定的幫助，對(duì)預(yù)售許可的存在，可以讓開發(fā)商以較低的資金去開發(fā)樓盤，這樣就可以增加房子的供應(yīng)，從而有效緩解供需矛盾這種情況。

??如果過(guò)去十幾年沒有預(yù)售許可這個(gè)制度存在。所有開發(fā)商都完全憑借自己的資金或者借銀行貸款來(lái)銷售，估計(jì)很多開發(fā)商都吃不消，這樣市場(chǎng)房子的供應(yīng)就會(huì)減少，而過(guò)去10年我國(guó)樓市需求非常旺盛，如果沒有預(yù)售許可的存在，那樓市需求就會(huì)變得更緊張，說(shuō)不定房?jī)r(jià)會(huì)漲得更多。

??如果未來(lái)房產(chǎn)預(yù)售被取消，全部推行現(xiàn)房銷售，很多開發(fā)商都扛不住，房?jī)r(jià)也有可能跟著下降

??雖然過(guò)去房產(chǎn)預(yù)售對(duì)抑制房?jī)r(jià)有一定的作用，但是我國(guó)樓市發(fā)展今天，房產(chǎn)預(yù)售許可證制度對(duì)抑制房產(chǎn)已經(jīng)沒有多大的意義，因?yàn)榻?jīng)過(guò)十幾年的高速發(fā)展之后，目前我國(guó)大部分城市的樓市基本上已經(jīng)飽和，甚至有很多城市的房子已經(jīng)處于供過(guò)于求的狀態(tài)。比如之前西南財(cái)經(jīng)大學(xué)曾經(jīng)過(guò)做過(guò)一份市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，根據(jù)這個(gè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，截至2017年末我國(guó)房子總體空置率已經(jīng)超過(guò)20％，截止2019年有不少城市的房產(chǎn)空置率甚至有可能達(dá)到25%以上。

??在我國(guó)樓市總體處于飽和，市場(chǎng)需求逐漸減少的情況下，如果把房產(chǎn)預(yù)售許可這種制度取消掉，然后全面推行現(xiàn)房銷售，那對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)將會(huì)是一個(gè)很大的打擊。

??因?yàn)槟壳昂芏嚅_發(fā)商自身的流動(dòng)資金是非常緊張的，很多項(xiàng)目的開發(fā)都依賴于銷售期房獲得滾動(dòng)資金，如果把房產(chǎn)預(yù)售許可這種制度全面停止之后，這意味著開發(fā)商不能售賣期房，所有的開發(fā)資金都必須利用自己的資金或者銀行貸款來(lái)開發(fā)，這無(wú)形當(dāng)中會(huì)大大增加開發(fā)商的資金成本和壓力。

??而目前很多開發(fā)商自身的債務(wù)壓力是非常龐大的，比如僅僅是2020年我國(guó)各大開發(fā)商累計(jì)到期的債務(wù)就超過(guò)6000億，未來(lái)兩年時(shí)間還有更多的債務(wù)到期，如果在這個(gè)時(shí)候把銷售許可停掉，開發(fā)商不能通過(guò)售賣期房獲得資金，很多開發(fā)商隨時(shí)有可能面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

??假如全國(guó)全面推行現(xiàn)房銷售，我估計(jì)50%以上的開發(fā)商都扛不住，一旦這些開發(fā)商扛不住了，為了應(yīng)付到期的債務(wù)他們就只能降價(jià)注銷，如果有大量的開發(fā)商占據(jù)到降價(jià)促銷當(dāng)中，那么房?jī)r(jià)自然會(huì)跟著下降。

??但是短期之內(nèi)我國(guó)明顯是不會(huì)取消房產(chǎn)預(yù)售許可這種制度的

??如果取現(xiàn)房產(chǎn)預(yù)售，全面推行現(xiàn)房銷售，其帶來(lái)的影響是非常大的，畢竟房地產(chǎn)作為我國(guó)一個(gè)支柱型產(chǎn)業(yè)，它關(guān)系的不僅僅是房?jī)r(jià)，是這么簡(jiǎn)單，而是上跟上下有很多產(chǎn)業(yè)鏈有關(guān)。

??假如在全國(guó)全面推廣現(xiàn)房銷售，開發(fā)商一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂出甚至出現(xiàn)破產(chǎn)了，影響的不僅僅是開發(fā)商本身，還有可能直接造成上下游產(chǎn)業(yè)鏈也會(huì)跟著倒掉，這樣無(wú)論是對(duì)于地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，財(cái)政收入還是就業(yè)影響面都是非常大的，所以短期之內(nèi)全國(guó)不可能把房產(chǎn)預(yù)售這種制度全部停掉的。

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