本文來自微信公眾號(hào)：真叫盧俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：Moon，

其實(shí)現(xiàn)房銷售這件事真還挺吸引人的，大家可以想象下，如果有一天真的全面實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷售了，會(huì)是什么樣的畫面？

當(dāng)你到達(dá)銷售現(xiàn)場時(shí)，想要哪套房子可以直接拿下，付款后這套房子長啥樣，精裝用的哪家品牌全都一清二楚，甚至連售樓處、樣板房都可以節(jié)省掉了。

相比大概要等待2年，且還可能爛尾的期房，意味著所見即所得的現(xiàn)房，自然更靠譜些。

當(dāng)然，以上畫面都是我們最容易對(duì)現(xiàn)房銷售產(chǎn)生的最初印象，那么你有沒有想過伴隨著現(xiàn)房銷售背后，還會(huì)有哪些問題出現(xiàn)。

比如現(xiàn)房銷售后房價(jià)是跌還是漲，如今市場的現(xiàn)房到底賣得怎樣，而對(duì)于開發(fā)商來講，是否一定愿意選擇現(xiàn)房銷售呢？

甚至就連你以為的現(xiàn)房，或許也只是賣不出去的尾盤期房。

所以今天想和大家聊的就是，現(xiàn)房銷售這件事，背后真的沒有我們想象得那么簡單。

一、先來看看，全國現(xiàn)房銷售進(jìn)行到哪一步了

就當(dāng)下的現(xiàn)房規(guī)模來說，已經(jīng)在實(shí)行現(xiàn)房銷售的城市其實(shí)還蠻多的。

在2022年，超過全國14%現(xiàn)房銷售規(guī)模占比水平的城市就有16個(gè)。

此外，我們還可以注意到現(xiàn)房銷售比例較高的大多都是北方城市，比如黑龍江、天津以及吉林。而浙江、貴州、四川這些東部或西南地區(qū)城市來說，比例都相對(duì)較低，其中最低的青海，占比僅4%。

首先，來說下全國占比最高的海南。

作為全國第一個(gè)推行現(xiàn)房銷售的省份，到目前為止，海南至少已經(jīng)有81個(gè)商品住宅項(xiàng)目都需要通過現(xiàn)房銷售，并且這些年海南的現(xiàn)房銷售占比，一直都處在上升趨勢。

從2020年的20%到2022年39%的占比

換句話說，去年在海南每銷售的10套住房里，其中有4套都是現(xiàn)房。

當(dāng)然，海南的現(xiàn)房出售占比能如此之高，其實(shí)也離不開政策調(diào)控的支持。

早在2020年3月海南就發(fā)布相關(guān)通知要求此后新出讓土地建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度，后來經(jīng)過3年改革試點(diǎn)，海南自然也能比其他城市更快提升自己現(xiàn)房銷售的占比。

除海南外，還有兩個(gè)城市比較特殊，占比23%的北京和20%的上海。

按理說作為北京、上海這樣一線城市，即使是期房銷售，也應(yīng)該完全不愁賣才是，為什么現(xiàn)房銷售的比例能超過20%。

其實(shí)也是因?yàn)?，要想在這兩座城市取得預(yù)售許可證的標(biāo)準(zhǔn)都比較高。

就拿上海來說，對(duì)于高層住宅，基本要到結(jié)構(gòu)成型才可以報(bào)批預(yù)售證，所以等到預(yù)售證快下來了，其實(shí)房子差不多也就是現(xiàn)房狀態(tài)了，而這些現(xiàn)房大部分也都是在崇明、金山、奉賢這樣的郊區(qū)。

當(dāng)然，規(guī)模也只是一個(gè)側(cè)面，還有一個(gè)不能忽視的跡象就是，現(xiàn)房銷售的趨勢確實(shí)有所回升。

自2017年推出資管新規(guī)征求意見稿，地產(chǎn)融資收緊后，房企們對(duì)現(xiàn)金流回款的要求增加，現(xiàn)房銷售趨勢下降。

而在2021下半年停工斷貸的刺激下，消費(fèi)者對(duì)期房的交付越發(fā)擔(dān)心，基于挽回行業(yè)信心的基礎(chǔ)上，很多房企也才選擇開始加入了現(xiàn)房銷售。

于是我們看見，從去年開始現(xiàn)房銷售占比就已經(jīng)開始回升，甚至這樣的趨勢還延續(xù)到了2023年。

就在今年1月，全國住房和城市建設(shè)工作會(huì)議提出“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售”，不到一個(gè)月的時(shí)間。

數(shù)據(jù)來源：CRIC

廣東、山東、四川、安徽、河南多個(gè)省份都紛紛開始表示支持，爭著當(dāng)那個(gè)最先吃螃蟹的人。

從2022年到2023年，我們看見不少城市都在開展現(xiàn)房銷售且這個(gè)趨勢還在不斷增加。

二、那么，現(xiàn)房銷售的真實(shí)情況又是怎樣的呢？

有沒有想過從拿地到交付，怎么也得2年以上的時(shí)間，為什么我們突然就能在市場上看見那么多的現(xiàn)房呢？

一個(gè)關(guān)鍵的點(diǎn)就是，不少的現(xiàn)房其實(shí)都是原來的期房尾盤。

我整理了全國部分城市現(xiàn)房出售的情況：

可以看見這些現(xiàn)房，大部分其實(shí)都是期房后期加推。

比如去年8月在深圳出售的現(xiàn)樓新房華暉瑞禧家園，據(jù)銷售小姐姐說該樓盤本來已經(jīng)分給回遷戶，但是現(xiàn)在公司又重新買回來，再次備案賣出，目前在賣的就是樓盤2A棟的18～26樓，一共43套，此外整個(gè)過程也完全沒有宣傳，就草草在售樓處貼了一張A4廣告打印紙。最后的結(jié)果可想而知，43套現(xiàn)房只認(rèn)籌了3套。

圖片來源：大胡子看深圳

還有類似于揚(yáng)州的德輝天璽灣，項(xiàng)目于2014年開盤，到現(xiàn)在開盤9年后還有幾套房源可售，并且房價(jià)還在不斷降低。

圖片來源：揚(yáng)州房地產(chǎn)觀察

項(xiàng)目均價(jià)也從8000元/平漲至13500元/平，后又降至12800元/平。

如今為了清盤單價(jià)僅1萬出頭，也就比9年前的開盤價(jià)高出大概2000元/平。

更有甚者，就連我們看見的大量開發(fā)商推行的現(xiàn)房銷售活動(dòng)，其實(shí)也是為了去庫存。

數(shù)據(jù)來源：CRIC

從去年開始，不少房企都開始現(xiàn)房銷售活動(dòng)，這樣的活動(dòng)也就是想通過低價(jià)換回款的方式來減輕自己的庫存壓力。但是無論是首付分期、買房送車、還有送物業(yè)費(fèi)等活動(dòng)，效果其實(shí)也并不明顯。

以時(shí)代中國為例，去年7月這家房企借著舉辦安心購房節(jié)的活動(dòng)，將自己大灣區(qū)8城19個(gè)樓盤，包括廣州、佛山、珠海、中山等地區(qū)的樓盤都投入了現(xiàn)房銷售之中，且這些項(xiàng)目多為尾盤或積壓存貨。

而從最后的結(jié)果來看，2021年時(shí)代中國的庫存現(xiàn)房占比約為8%，現(xiàn)房節(jié)后，2022年中期報(bào)告中，不降反升，甚至快到10%。

如此說來，從市場反應(yīng)來看，如果樓盤本身就是期房尾盤，或僅僅是開發(fā)商為了去庫存而做的營銷噱頭，這樣的“現(xiàn)房”，其實(shí)并沒有真正促進(jìn)住房市場的銷售。

三、更困難的是，現(xiàn)房銷售還很難大面積實(shí)行

首先要明確的就是，為什么房企會(huì)喜歡實(shí)行預(yù)售制。

一來通過預(yù)售制，項(xiàng)目只需幾個(gè)月就能開盤，可以快速實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金的回流，二來由于產(chǎn)品預(yù)售的原因，后期具體的交房時(shí)間對(duì)于開發(fā)商來說也會(huì)相對(duì)可控。

而如果是換作是現(xiàn)房銷售，動(dòng)輒長達(dá)2～3年的開發(fā)周期，項(xiàng)目所需的資金成本自然更大，這樣的情況下當(dāng)然不適合一直以來提倡高周轉(zhuǎn)的房企們。

因此第一點(diǎn)就是，開發(fā)商其實(shí)并不愿意去做現(xiàn)房銷售。

舉個(gè)例子，杭州就曾經(jīng)在2021年8月，有作為現(xiàn)房銷售試點(diǎn)的10宗“競品質(zhì)”地塊，最終無一列外，全部流拍。

并且緊接著在12月份立馬調(diào)整，從“競品質(zhì)”變成不再要求現(xiàn)房銷售的“定品質(zhì)”，連土拍市場一向火熱的杭州都是如此，其他城市想在土拍市場做現(xiàn)房銷售難度可想而知。

那么，就沒有城市狠下心來全面進(jìn)行現(xiàn)房銷售嗎？

當(dāng)然有，海南。

但即使是全面去做現(xiàn)房銷售的海南，3年現(xiàn)房改革后，更多也是散狀式的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷售??????????。

自2020年3月推行現(xiàn)房銷售后，海南合計(jì)出讓住宅性質(zhì)土地超80宗，但這些土地主要還是集中在兩個(gè)區(qū)域：海口和三亞。

數(shù)據(jù)時(shí)間截止至2022年7月

單?？?、三亞就占到總數(shù)的60%還要多，其余大部分市縣也就是個(gè)位數(shù)。

而就算是出讓了38宗住宅用地的?？?，其中商品住宅也只有16宗，由此可見想要進(jìn)一步提高海南如今39%的現(xiàn)房銷售占比，還有一段不小的距離。

但是這還沒完，我們假定當(dāng)有城市去推行現(xiàn)房銷售，也有開發(fā)商愿意去執(zhí)行，現(xiàn)房銷售就能百分百順利嗎？

其實(shí)這樣也會(huì)出現(xiàn)一個(gè)問題，那就是現(xiàn)房房價(jià)的上漲。

好比北京的首個(gè)現(xiàn)房銷售項(xiàng)目中鐵興創(chuàng)·逸境，該項(xiàng)目企業(yè)拿地時(shí)銷售指導(dǎo)價(jià)每平方米5.9萬元，項(xiàng)目一期為期房，僅二期為現(xiàn)房，而一期期房在售均價(jià)為每平方米5.5萬元，二期現(xiàn)房還未定價(jià)預(yù)估均價(jià)每平方米6萬元，對(duì)比下來現(xiàn)房銷售每平方米還要高出5000元。

這一點(diǎn)其實(shí)也不難理解，現(xiàn)房開發(fā)周期更長，加上房企的融資成本也在增加，難免這部分成本就會(huì)抬高現(xiàn)房的價(jià)格。

但對(duì)于剛需購房者來說，這樣的差價(jià)是否能夠接受也還是個(gè)問號(hào)。

四、所以，我們可以來感受下現(xiàn)房銷售到底面臨著哪些問題？

從市場銷售來說，大部分的現(xiàn)房其實(shí)都是原來的期房，要么是尾盤，要么就是房企庫存，慢慢熬成的現(xiàn)房，而這樣的現(xiàn)房往往也很難去化掉。

從開發(fā)商來看，真正愿意做現(xiàn)房銷售的開發(fā)商太少，要想全面開展現(xiàn)房銷售或許意味著新一輪的房企洗牌。

即使真去做了，也還很可能導(dǎo)致現(xiàn)房成本的增加。

一句話來說，理想很豐滿但現(xiàn)實(shí)很骨感。

如今現(xiàn)房銷售的趨勢確實(shí)越來越濃，但不得不承認(rèn)的是，在已經(jīng)經(jīng)歷29年預(yù)售制的今天，要想立馬過渡到全面實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷售，一切都還任重道遠(yuǎn)。

本文來自微信公眾號(hào)：真叫盧俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：Moon