16個月前，重慶還沒有“兩年限售”，也沒有“628‘三無’新政”，一年以后的“731”政治局開會才給中國樓市徹底定了調。

但那時重慶已經有了“現(xiàn)房銷售”。按規(guī)定，土地拍賣溢價超過50%或樓面單價超過10000元/㎡時，這塊地就得現(xiàn)房銷售！

當近日廣東爆出可能“取消預售”一事引起軒然大波時，重慶早已在最近一年多的時間，拍出了大約24個地塊要現(xiàn)房銷售。

他們現(xiàn)在還好嗎？

（大部分現(xiàn)房地塊信息）

有一個詞叫做：沖動是魔鬼。

當樓市逐步回歸平穩(wěn)，當潮水退去的時候，回過頭去看看，有些地塊開發(fā)商可能真的是沖動了，因為10多個月過去了，很多連售樓部甚至是咨詢電話都不敢開放...

當然，還有一個詞叫做：藝高人膽大。

有個別現(xiàn)房項目已經亮相，開發(fā)周期并不是太長，從呈現(xiàn)出的效果來看，也比想象中的還要好些。

這就是16個月前，西永拍賣的那兩塊地。

樓面單價達到5408和5817元/㎡，因為溢價率超過50%，須現(xiàn)房出售。

估計當時一定有很多人質疑：龍湖瘋了？金科好歹還找來了美的一起開發(fā)，風險共擔，龍湖是自己上。

這么高的樓面價！現(xiàn)房銷售！資金成本、機會成本都會增加很多，修成房子得賣多少錢??？

還是在新區(qū)！市場也在變化，能賣掉嗎？

其實最開始我也這么質疑過。

所以前幾天我才去看了現(xiàn)場，幾個事還是把我震驚到了。

（1）小區(qū)建造成型的時間，比想象中的快些

（2）呈現(xiàn)出來的效果，比想象中的好些

（3）實際公布的價格，比想象中的低些

從拍下土地，到修好房子和小區(qū)環(huán)境，用了16個月，1年4個月，而傳說中的對開發(fā)商資金要求極高，會導致成本增加，從而轉嫁給消費者，推高房價！似乎也不成立。

最影響價格的，始終還是經濟環(huán)境和市場供求關系！

先看現(xiàn)場照片吧

這不是示范區(qū)，這是12月要交房的洋房組團

這也是洋房的現(xiàn)場。讓人嘆服的樓間距，據(jù)說平均超過60米！

這是即將交房的別墅區(qū)的公區(qū)景觀

這是現(xiàn)在售樓部，未來用作洋房組團大門

現(xiàn)房的最大好處是“所見即所得”?？吹靡娒弥?，付了房款辦完手續(xù)就能準備裝修的事了，不用像期房那樣等2年！

也能最直觀的看出綠化、景觀、樓間距、外立面和入戶大堂的檔次優(yōu)劣，仔細辨別公共區(qū)域所使用的材料品質。而不是只在樣板區(qū)參觀，更不是只聽置業(yè)顧問介紹。

參觀樣板間往往都是在設計好包裝好的路線上看到別人想讓你看到的一切。

現(xiàn)房出售，實際上就是把樓盤放在顯微鏡下，人人都可以來挑刺。因為他是現(xiàn)房。

對開發(fā)商而言，現(xiàn)房銷售難度的確遠大于期房銷售，整個過程中，對建設資金的安排、工期的管理、品質細節(jié)的處理、對未來市場和售價的預期判斷，都比期房要求都高太多。

任何環(huán)節(jié)出問題，都有可能導致虧損。

但對消費者是好事，看得見摸得著，不擔心爛尾，還少交2年月供！最關鍵，在質量和品質方面，大大降低了被開發(fā)商忽悠的幾率，因為如果呈現(xiàn)出來的品質太差，根本就不會有人買單！

站在樓棟里，可以直觀的感受樓間距效果。洋房組團修了四個主題的圍合式大中庭，這樣做的結果就是80%的戶型可以看中庭景觀

終于看到傳說中的升級版地下車庫大堂，的確有高星級酒店車庫電梯廳的質感

別墅入戶門前的景觀，綠化都成了型，有葉子有花，有層次感

鑲嵌金屬門套的拱門搭配石材

別墅組團的公共區(qū)域

在小區(qū)內部無意間看到排水地漏，長這樣，造型和品質感比過去有很明顯的升級

別墅的公共區(qū)域，增加了休閑的風雨廊庭

能在16個月做成這個樣子，在重慶還真不多見。第一個即將交樓的“現(xiàn)房銷售”小區(qū)，很大程度上，可以稱之為“顛覆”。

大面寬聯(lián)排別墅接近300-500萬/套，據(jù)說不到一個月，已經賣了85%，算是聚攏了一批西永大學城片區(qū)高端圈層。

洋房組團，根據(jù)重慶網上房地產公示，大致區(qū)間價在套內15000-16500元/平。對于如此品質的現(xiàn)房，純洋房，比起隔壁龍湖上一代洋房‘拉特芳斯’的二手房，簡直不要太劃算！

回過頭來，想再跟大家分享一下“現(xiàn)房銷售”這個事

作為中國房地產三大發(fā)明“商品房預售制、面積公攤、70年產權”之一的預售制，自1994年前起，在中國內陸已實行了24年。

隨著客觀環(huán)境的變化，是時候有所改變了。

如今的中國，人口增長出現(xiàn)拐點、人均住房面積已經超過40平米，家庭平均住房面積已經超過多數(shù)發(fā)達國家，而空置房占比卻高達10-20%。（數(shù)據(jù)來源于網絡公開報道）

我們應該認真揣摩這句話：“低端有保障，中端有支持，高端有市場”，這必然是未來中國房地產的主流發(fā)展方向。

說直白點，未來的中國，還需要大量的不停的修建房子嗎？

當然不需要！

未來的中國，不需要大量的建造住房時，刺激開發(fā)商快速開發(fā)，弊端多多的“預售制度”還有必要存在嗎？

沒有了。

當人口增長放緩，新增剛性需求驟減，如果再把個人手上投資類的空置住房激活，大城市還有各類“保障性住房”，滿足基礎性需求，我認為難度不大。

開發(fā)商的主要蛋糕，將是中端改善型及高端享受型。

所以，你看到現(xiàn)在開始，已經很多開發(fā)商都一個勁的在做改善型，高端型產品！

也由此可見，廣東計劃的“現(xiàn)房銷售”并非空穴來風，他是基于對未來市場需求的預判，有意的控制開發(fā)量、提升房屋品質保障、減小期房開發(fā)的各類風險。

只不過，樓市平穩(wěn)是當前最大需求。所以，要暫時緩一緩了！

截止2017年，中國戶籍城鎮(zhèn)化率為42.4%，常住人口城鎮(zhèn)化率在57%左右，相較西方發(fā)達國家城鎮(zhèn)化率70-80%，主要的中心城市還有時間和空間，但也不多了，十年？二十年？誰又說得準呢...

未來，現(xiàn)房時代將會不可避免的到來，肯定又是一次“適者生存”的變革。

聲明：本文部分引用數(shù)據(jù)來源于網絡公開報道，如有不妥，歡迎指正。

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