大家好，今天跟大家聊聊，房企為什么特別怕現(xiàn)房銷售？因?yàn)閺闹袊姆康禺a(chǎn)市場發(fā)展以來，一直實(shí)施這么一個商品房預(yù)售制度，改革開放以來，中國的房地產(chǎn)市場剛開始是非常弱小的，好多房企它的資金實(shí)力實(shí)際上是非常弱的，這個時候要通過他們來發(fā)展房地產(chǎn)市場，就需要給他們一些相對寬松的一些條件。

商品房預(yù)售制度就是從中國的房地產(chǎn)市場一開始伴隨著市場發(fā)展而來這么一個制度的，它的主要依據(jù)有兩個，分別是1994年出臺了兩個管理辦法，第1個是城市房房地產(chǎn)管理辦法，另外一個就是建設(shè)部當(dāng)時搞的商品房預(yù)售管理辦法，這兩個辦法就以法律的形式確定的，房子可以以期房的形式賣。中國的商品房預(yù)售制度是引自于香港，香港最早是在1956年搞了這么一個預(yù)售樓花同意書，就這么個東西。所以后來就有了一個什么賣樓房炒樓之類的一系列措施。

炒房這種行為出來了，商品房預(yù)售對房企有什么好處？我舉個簡單的例子，在商品房發(fā)展之初的時候，那時候市場還不是特別的規(guī)范，好多企業(yè)他可能就直接以協(xié)議的形式拿地了，他根本可能手里面就非常少的錢。那時候協(xié)議拿地還不是拿70年，好多都是20年、10年30年這樣的東西。干完之后就直接對外賣，所以現(xiàn)在你前幾年有一些消息出來，比如說像浙江、寧波、還有鹿城區(qū)，還有重慶的一些地方，怎么這么快，它的土地使用權(quán)就到期了，就是說其實(shí)和當(dāng)時的一些房地產(chǎn)開發(fā)不是特別完善造成的，那時候的土地使用權(quán)開發(fā)商拿的都不是70年了，所以這樣一來就到期了，涉及到一些續(xù)期的問題。

對，剛開始的時候房企拿地非常便宜，那時候商品房市場真的就是有了地，你就可以躺著賺錢。就特別簡單，因?yàn)楦鞣N各樣的政策扶持你，到了后來大概在2003年以后，那個時候市場有一點(diǎn)啟示了，但是也還是比較能掙錢的。你拿了地，好多開發(fā)商他都覺得我能盡可能的賣慢一點(diǎn)，賣地，我的地躺在這兒，我甚至不光是賣一點(diǎn)賣房子，就是說我這個房子我甚至不賣，我甚至5房7售放在這兒就行了，因?yàn)閷τ诤芏嚅_發(fā)商來說，我這個地拿得比之前的那些地貴很多，如果后面的地沒有比我的價格貴很多的話，我賣我就虧了。

所以它就這么一個5在這5房惜售，等后面的地拍的更貴，我在一點(diǎn)一點(diǎn)地跟上你后面那些地出來的這些房價來賣，這就是當(dāng)時蕭山很多的一些越慢，導(dǎo)致政府和購房者越來越氣憤這么一個原因。在后來之后出現(xiàn)了一些調(diào)控，大概在09年、10年左右出現(xiàn)了什么國5條之類的東西，全國實(shí)行大調(diào)控，這個時候房企的壓力感覺比較大了，但還是有錢賺的啊。那個時候大家逐漸的適應(yīng)一種叫做高周轉(zhuǎn)的一種模式，像恒大、碧桂園，它通過這種模式來實(shí)現(xiàn)彎道超車的，那時候他已經(jīng)就兩個典型房企，還有最近幾年崛起的像新城控股，還有溫州的中糧地產(chǎn)，它都是學(xué)恒大碧桂園這種高周轉(zhuǎn)模式啊，那個時候的高周轉(zhuǎn)模式。

就恒大和碧桂園，他有非常豐富的三四線城市的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，他的房子不追求賣的品質(zhì)特別好，合格就ok了。通過這樣高周轉(zhuǎn)模式，三個月、4個月，最多半年就可以開工回收資金，你想一想，他的錢是哪里來的？是銀行借的，然后挖個坑立馬就可以申請預(yù)售證，然后客戶的錢又收來了，收來之后你想開發(fā)的一期，把后面所有拿地的成本全賺出來，后面的二期、三期、4期，第1期的成本坑填完了，后面賺的全都是利潤，這就是當(dāng)時開發(fā)商的一個策略，就是高周轉(zhuǎn)這種模式，讓開發(fā)商雖然在高橋控制下依然能夠有源源不斷的利潤，這個時候雖然沒有剛開始賺的那么輕松，但通過房企這么把效率提高，依然能夠賺的不少錢，這是現(xiàn)在的一個預(yù)售制度給房企帶來這么一個好處。

但是現(xiàn)在海南這樣一波操作之后，預(yù)售制度面臨一個比較大的挑戰(zhàn)。新房銷售了以后，像很多房企的一些投資策略、營銷策略、財務(wù)策略，全都得變，這是一個全方位的調(diào)整，我相信99%的房企絕對沒有適應(yīng)過來，而且在未來我覺得5年內(nèi)都很難適應(yīng)。所以像海南從2019年已經(jīng)有這個苗頭了，他當(dāng)年就去年他拿到所有的就拿地的主要企業(yè)全都是國字號、央字號的企業(yè)，其他的一些，而且拿的都是那種偏產(chǎn)業(yè)開發(fā)的這種園區(qū)的地。住宅用地比例相對于以前已經(jīng)大大降低了，這跟2018年大調(diào)控有關(guān)系，那個時候已經(jīng)把島外的一些購房需求被擠壓的相當(dāng)?shù)偷谋壤耍饕馁彿啃枨笫钱?dāng)?shù)匾M(jìn)的一些人才，還有當(dāng)?shù)貚u內(nèi)的一些居民，所以這樣住宅需求加上一些存量用地這樣一個儲備，所以他把用地的轉(zhuǎn)讓、土拍的策略、供應(yīng)調(diào)整為服務(wù)于自貿(mào)區(qū)和自由港這么一個產(chǎn)城發(fā)展融合的這么一個策略。

現(xiàn)房銷售實(shí)際上是有試點(diǎn)，可能但是一直沒有成為效仿的這么一個對象，你比如說在兩千一零年的時候，廣西就實(shí)行這么一個試點(diǎn)，但是當(dāng)時選擇的是南寧，但是基本上沒有什么聲音。

到了后來2016年之后，因?yàn)橛辛艘粋€第2個小周期，從深圳開始以后，一直蔓延到北京、上海、廣州，還有全國廣大的二三線城市。大家都知道2016年到2017年，甚至到2018年，那時候的調(diào)控措施真是跟雪花一樣的飛過來。

那時候我深圳為了遏制當(dāng)?shù)氐臉鞘械纳蠞q，就在搞了一個現(xiàn)房銷售的地塊的試點(diǎn)，當(dāng)時是中國經(jīng)貿(mào)和電建拿了一塊地，地的價格，我具體我記得不太清了，但是后來地被開發(fā)成了龍華金茂府。經(jīng)貿(mào)府大家都知道，他在中國經(jīng)貿(mào)產(chǎn)品系列里面是屬于最高端的價格，在2016年大概是下半年拿到地，當(dāng)年12月份開工，到2019年11月份才開始正式預(yù)售。這塊地在龍華賣10萬多一平米，輪滑的平均房價在54萬到6萬之間，所以你看現(xiàn)房銷售對于房企來說，它目前最能夠接受的策略就是我把它開發(fā)成高端項(xiàng)目，因?yàn)楦叨隧?xiàng)目本身賣的就比較慢，占用房企資金就比較多，所以現(xiàn)房銷售一定程度上和大家這些策略是有所重疊的，對我的影響沖擊是最小的，所以這就帶來一個問題，現(xiàn)房銷售某種程度上它在當(dāng)前這種房地產(chǎn)調(diào)控狀態(tài)下，他只能被逼著讓房企去開發(fā)一些高端項(xiàng)目，但是高端項(xiàng)目，畢竟它的購房人群比較少，所以這就是面臨的一個問題。

如果現(xiàn)房銷售全部襲來的話，這個房子誰來買？這是一個很大的問題啊。所以現(xiàn)在很難自己的需求，但是對于房企來說，肯定未來海南不是他們喜歡的地方，他們肯定要從海南撤退，像這些年除了高新房地產(chǎn)發(fā)展特別快之外，對于房企來說，它主要發(fā)掘的需求在什么地方？在廣西、云南，包括海南之前的旅游島，還有一些東部沿海城市，像山東之類的地域，他搞這種文旅地產(chǎn)，不光是文旅的，他給這些文旅地產(chǎn)里面還加了一些改善剛需的這么一些包裝宣傳，在這里面他希望在這些地方能發(fā)掘出更多的一些房地產(chǎn)增長點(diǎn)。

這是未來我覺得房企從因?yàn)楝F(xiàn)房銷售制度之后，不得不從海南撤離之后，未來會走的這么一項(xiàng)一個趨勢。行，今天就跟大家聊這么多，下次咱們接著聊。