來源：律新社 律新社

文丨雷濤 林亞南（本文系作者投稿刊發(fā)）

“車位之爭”一直都是輿論的焦點，尤其是前陣子一則“全國首例小區(qū)車庫之爭”案件的判決消息，更是讓“車位之爭”的話題在開發(fā)商、小區(qū)業(yè)主和物業(yè)管理公司之間愈演愈烈，歸根結(jié)底，住宅小區(qū)停車位的所有權(quán)歸屬是各種紛爭和矛盾的核心所在。

停車位的種類及權(quán)屬問題

現(xiàn)實中的停車位根據(jù)建筑規(guī)劃以及建設(shè)成本負擔，大體可以分為三類：第一類是規(guī)劃用于停放汽車的停車位，第二類是不在規(guī)劃內(nèi)、開發(fā)商利用人防工程等改造的停車位，第三類是占用業(yè)主共有的道路或者其他場地的停車位。

規(guī)劃用于停放汽車的停車位（1）根據(jù)全國各地發(fā)布的有關(guān)公共服務(wù)設(shè)施配建標準的文件，如上海市《城市居住地區(qū)和居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標準》3.2.9條、鄭州市《公共服務(wù)設(shè)施配建標準》等，均對小區(qū)規(guī)劃內(nèi)的的停車率做出了明確要求。規(guī)劃用于停放汽車的停車位，該停車位和商品房一樣要計入整個地上的建筑面積，一般來說，該停車位都可擁有獨立的產(chǎn)權(quán)，既可以單獨核發(fā)所有權(quán)證，也可以與商品房合并核發(fā)產(chǎn)權(quán)證。對于規(guī)劃用于停放汽車的停車位所有權(quán)屬于開發(fā)商的，業(yè)主不具有實質(zhì)性的權(quán)利。

（2）判斷一個停車位是規(guī)劃內(nèi)的還是規(guī)劃外的？停車位有沒有計入公攤面積？只能依據(jù)規(guī)劃文件，去規(guī)劃部門查找《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及其附圖，可以詳細了解哪些是小區(qū)的公共配套部分，如規(guī)劃時已明確地下停車位作為公共配套設(shè)施功能，則已計入公攤面積；若開發(fā)商在計算公攤面積時已把地下停車位建筑面積計算在內(nèi)，把建造地下停車位的成本核算在住宅開發(fā)成本內(nèi)的，則所有權(quán)應(yīng)屬于全體業(yè)主。

不在規(guī)劃內(nèi)、開發(fā)商利用人防工程等改造的停車位

（1）不在規(guī)劃內(nèi)、開發(fā)商利用人防工程等地下空間改造的停車位，這類停車位無法取得獨立的產(chǎn)權(quán)證，在判斷該類地下停車位的歸屬時，應(yīng)當區(qū)分地下停車位的建設(shè)成本是否計入商品房銷售價格、面積是否計入公攤面積，根據(jù)“誰投資、誰受益、誰使用”的原則確認地下停車位的歸屬。

（2）根據(jù)我國《人民防空法》第5條規(guī)定，人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。第18條規(guī)定，人防工程是戰(zhàn)時的國防保障設(shè)施，是為了公共利益而修建的。

《物權(quán)法》第52條，國防資產(chǎn)屬于國家所有?！渡唐贩夸N售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》第9條規(guī)定，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。

據(jù)此，對實踐中人防工程變更用途為地下車庫的，其權(quán)屬應(yīng)當按照人防工程的權(quán)屬規(guī)則來處理，而不能按照車庫的權(quán)屬規(guī)則來處理，該類車位不可以辦理產(chǎn)權(quán)證，所有權(quán)既不屬于開發(fā)商，也不屬于全體業(yè)主。但據(jù)此改建的停車位平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有，同時投資者也應(yīng)承擔維護管理的責任。

（3）需要注意的是，投資者利用人防工程改造的停車位，由于無法取得產(chǎn)權(quán)證，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第38條的規(guī)定，也是不能直接進行銷售的，一般都是通過租賃或者使用權(quán)轉(zhuǎn)讓形式供業(yè)主使用。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地改造的停車位

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地改造的停車位，根據(jù)我國《物權(quán)法》第74條的規(guī)定，毫無疑問，該類停車位歸全體業(yè)主所有。業(yè)主委員會可以委托物業(yè)公司進行出租和管理，所得收益也應(yīng)歸業(yè)主委員會所有。

除上述三種情形外，如開發(fā)商在出售房屋時承諾無償提供地下停車位的，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條的規(guī)定，出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。

該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任。據(jù)此，開發(fā)商應(yīng)在交付房屋時一并將地下停車位交付使用，產(chǎn)權(quán)也應(yīng)屬全體業(yè)主共有。

權(quán)屬歸開發(fā)商的停車位，開發(fā)商有權(quán)出售或出租根據(jù)上述對小區(qū)停車位的分類，開發(fā)商出售或出租停車位必須滿足一定的條件 （1）開發(fā)商能夠合法出售的停車位必須滿足以下條件：停車位在立項時的建筑規(guī)劃范圍內(nèi)、面積未分攤、能夠核發(fā)獨立的所有權(quán)證，且該部分停車位的建設(shè)成本未計入商品房銷售價格中。

（2）開發(fā)商能夠合法出租的停車位主要是開發(fā)商利用人防工程等其他空間改造的停車位，該部分停車位的建設(shè)成本由開發(fā)商自己負擔，其有權(quán)向業(yè)主出租并收取租賃費用。但需注意的是，《合同法》第214條明確規(guī)定租賃期限不得超過20年，業(yè)主需謹防開發(fā)商采取以租代賣的方式開具“空頭支票”。

開發(fā)商有權(quán)出售或出租的停車位應(yīng)首先滿足業(yè)主的需要

根據(jù)《物權(quán)法》第74條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。如果開發(fā)商把停車位賣給業(yè)主以外的人或者違反規(guī)定出售或出租停車位，這將明顯不符合“首先滿足業(yè)主需要”的要求，有利害關(guān)系的業(yè)主可以根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定請求認定該買賣行為無效或者請求終止租賃關(guān)系。

權(quán)屬歸全體業(yè)主的停車位，全體業(yè)主或業(yè)主委員會可以委托物業(yè)公司向業(yè)主收取停車費或者出租停車位

• 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地改造的停車位，毫無疑問，該類車位歸全體業(yè)主所有，但小區(qū)車位歸全體業(yè)主所有，并不意味著就可以免費或者隨意停車。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，決定收取小區(qū)停車費的權(quán)利主體是業(yè)主大會或業(yè)主委員會，以及根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，物業(yè)公司接受業(yè)主大會或業(yè)主委員會的委托，有權(quán)對車輛在小區(qū)內(nèi)公共場地或者占用業(yè)主共有道路的停放進行管理和收費。因此，該部分停車位向業(yè)主收取一定的停車費也是合理的，這既有利于實現(xiàn)小區(qū)內(nèi)停車位的合理使用，也是對未使用小區(qū)停車位的業(yè)主合法權(quán)益的均衡保護。

• 根據(jù)我國《物業(yè)管理條例》第55條的規(guī)定，收取的停車費按照物業(yè)公司與業(yè)主大會達成的協(xié)議進行利益分配。實踐中，停車費一部分作為物業(yè)管理運營成本和交納稅金，另一部分作為收益歸全體業(yè)主所有。

住宅小區(qū)停車位的收費住宅小區(qū)停車位如何收費？根據(jù)國家發(fā)改委《關(guān)于放開部分服務(wù)價格意見的通知》(發(fā)改價格[2014]2755號)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于加強城市停車設(shè)施管理的通知》（建城[2015]141號）的相關(guān)規(guī)定，國家已經(jīng)放開住宅小區(qū)停車服務(wù)收費價格，政府不再直接進行干預(yù)，將住宅小區(qū)停車收費標準交由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會選聘的物業(yè)服務(wù)公司提供停車服務(wù)，收費價格嚴格按照業(yè)主與接受委托的物業(yè)服務(wù)公司商定的服務(wù)合同的約定執(zhí)行。

但在放開住宅小區(qū)停車收費的同時，價格主管部門也將嚴格按照《中共中央國務(wù)院關(guān)于推進價格機制改革的若干意見》的要求，健全市場價格行為規(guī)則，加強市場價格監(jiān)管，規(guī)范經(jīng)營者價格行為，保護消費者合法權(quán)益。

住宅小區(qū)停車位的管理

• 對居住小區(qū)停車設(shè)施的管理，可由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會選聘的物業(yè)服務(wù)公司負責組織小區(qū)內(nèi)停車設(shè)施的管理工作，完善居住區(qū)停車泊位的標線施劃，設(shè)置停車指引標志，配備收費、監(jiān)控裝置等管理設(shè)施。

• 對于停車秩序的管理，可由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會選聘的物業(yè)服務(wù)公司負責管理，尤其是居住小區(qū)內(nèi)禁止任何單位或個人擅自在未取得所有權(quán)的停車位上設(shè)置地樁地鎖，禁止占用人行道和消防通道停車等現(xiàn)象，切實維護居住小區(qū)的停車秩序。

“車位之爭”涉及到廣大業(yè)主的切身權(quán)益，要切實解決該類法律糾紛，不但需要搞清楚停車位的權(quán)屬問題，還需要相關(guān)停車位權(quán)屬法律法規(guī)的不斷完善，望本文能為解決因小區(qū)停車位而引發(fā)的糾紛提供幫助。