小區(qū)停車難！減綠增位能否解決根本問題？

zhouxiaofeng12 2017-03-30

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　　文/ 陳鳳山

　　本文經(jīng)作者授權發(fā)布

　　2012 年 9 月 25 日，紹興網(wǎng)刊載了一則報道“紹興市上虞城區(qū)綠揚小區(qū)的物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主同意就把綠地改建成停車位，并稱“這是為改善停車難狀況，緩解小區(qū)內(nèi)車輛經(jīng)常堵塞”。而業(yè)主們的態(tài)度則與物業(yè)公司截然相反，認為“未經(jīng)廣大業(yè)主同意，擅自改建車位縮小綠化率，明顯損害了住戶利益”。類似這樣的新聞報道，近幾年逐漸多了起來。

　　生活水平的提高，汽車工業(yè)的發(fā)展，都極大促進了私家車的普及。在很多城市的路上和小區(qū)里，已經(jīng)呈現(xiàn)出車滿為患的趨勢。一些車主無奈地發(fā)出了“開車出行難，回家停車更難” 的慨嘆。而在小區(qū)里，更是一再上演真人版“搶車位”游戲——熬夜排隊租買車位者有之，私裝地鎖強占車位者有之，爭搶車位大打出手者有之；更有微博爆料，一位媽媽為讓尚在回家路上的女兒有地方停車，竟然提前站在車位里。停車之辛苦，車位之緊張，儼然成為私家車主每日必受之煎熬。于是，如何增加車位，解決小區(qū)停車難的問題，就擺在了小區(qū)業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)公司的面前。

　　真人版搶車位網(wǎng)絡供圖

　　縮減綠地增加車位

　　已成解決小區(qū)停車難的常用方案

　　雖然部分小區(qū)開發(fā)商的車位建設和租售行為不規(guī)范，物業(yè)公司的管理水平不高，都是導致小區(qū)車位緊張的原因。但造成住宅小區(qū)車位不能滿足業(yè)主需求的根本原因，還是車位規(guī)劃預留不足。

　　俗語有言，“計劃趕不上變化”。我國 1994 年施行的《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》GB50180-93 中，沒有關于小區(qū)停車位的硬性規(guī)定雖然有規(guī)劃審批。雖然有些省市也要求小住宅小區(qū)在規(guī)劃時配比一定比例的預留車位，但比例一般不超過 1:1，即一戶一位。許多開發(fā)較早的小區(qū)，甚至車位比低于 2:1。而現(xiàn)實狀況是，許多家庭已經(jīng)擁有不止一輛汽車，尤其是采用了“限號出行”政策的城市。而在一些二線城市，早年購買商品房的業(yè)主，經(jīng)濟條件相對較好，也是私家車的主要擁有者。一到傍晚，這些業(yè)主聚集的小區(qū)，自然也是車滿為患。此外，還有一種情況——一些經(jīng)濟適用房和老舊小區(qū)停車費較低，而臨近的商品房停車費則相對高出很多，車位也更緊張。兩相比較，商品房小區(qū)的車主把車停在停車費較低的周邊小區(qū)里，也是順情順理之事。

　　面對小區(qū)規(guī)劃預留車位日益無法滿足業(yè)主停車需要的情況，增加車位無疑是必須考慮的問題。增設立體機械車位、加劃小區(qū)內(nèi)道邊車位、取消固定車位，以及綠地改造車位等等，都是討論較多的方案。其中，增加立體機械車位，受限于車庫高度和庭院空間，以及改造成本等，采用不多；加劃道邊車位和取消固定車位，不僅增加的停車位數(shù)量有限，還會引發(fā)爭議——前者令小區(qū)出行困難增加，加大了人車碰撞的風險；后者則會改變原有的車位使用習慣，令原來租用固定車位的業(yè)主普遍不滿。從公開報道看，以縮減綠地為代價增加車位的方式，成了不少住宅小區(qū)解決停車難的常用方案。

　　但是，從媒體公開報道的案例看，成功實施的小區(qū)并不很多?！墩饔镁G地改造車位引爭議小區(qū)業(yè)委會被指'毀綠'》、《小區(qū)車位改造本是好事，為何引來怨聲？》、《宜昌一小區(qū)綠化帶改造成停車位將進行整治》、《物業(yè)擅改綠地為車位，雖經(jīng)業(yè)主同意但不合法》、《物業(yè)擅自將綠地改為車位》、《小區(qū)改造要綠化還是要車位》、《小區(qū)停車位改造是否合理？》，看看這些新聞報道的標題，就會感到通過“減綠增位”的方式解決小區(qū)停車難，遠非易事。

　　平衡利益精打細算

　　增加車位和及時復綠應統(tǒng)籌考量

　　杭州市ft水人家小區(qū)“停車難”問題，曾多次被媒體報道?！靶^(qū)共有1121個車位，其中地下車位925個、路面車位196個，但小區(qū)里共有2100多戶業(yè)主”，“地面車位其實只有196個，但是實際上卻停了近300輛車”，小區(qū)的車位無法滿足業(yè)主們?nèi)找嬖黾拥能囕v數(shù)，車位不足、出行困難，車子刮擦事情時有發(fā)生。

　　2010年10月，浙江大學土木系教授、博士生導師夏唐代當選ft水人家小區(qū)業(yè)委會主任。他發(fā) 現(xiàn)，經(jīng)常有業(yè)主在小區(qū)主干道一側(cè)停車，但是“根據(jù)《高層民用建筑設計防火規(guī)范》規(guī)定，消防車道的寬度不應小于4米，現(xiàn)在這停滿了車的狀況下，通行路寬不符合消防通道的要求，萬一發(fā) 生火災，消防車根本就開不進來，安全隱患太大了。”為了消除消防隱患，解決停車難和出行難，夏教授帶著學生對小區(qū)進行詳細的測量、規(guī)劃。經(jīng)過六個月的細致考察和分析，最終向業(yè)主們交出了一個增加車位和降低出行難度的初步方案，其中主要內(nèi)容是小區(qū)主干道改造及復綠——概括而言，這個改造方案可以用三句話概括主要內(nèi)容：“拓寬主干道，雙側(cè)停車以增加車位”、“復綠面積比減綠面積更大”、“節(jié)約開支，改造工程預算僅2萬多元”。

　　方案的基本思路是：主干道上實現(xiàn)雙排停車，且留下足夠的寬度供消防車行駛。但是必須向兩側(cè)拓寬道路，并占用一部分綠化和人行道。“方案預計征用的公共綠地面積達到 640.83 平方米，約占了整個小區(qū)綠化面積的 1%?！备鶕?jù)設計方案，將會增加 185 個停車位。對小區(qū)內(nèi) 12 個閑置的區(qū)域進行綠化改造，增加的綠化面積將達到 705.73 平方米，高于被占用的綠化面積 60 多平方米。例如，小區(qū) 196 平方米的垃圾堆放處，因為已經(jīng)垃圾采用直運方式而閑置，其中的 130 平方米可以復綠。其他被復綠的場地主要是各個被閑置的水系景點。此外，ft水人家共有 17 個水系景點，由于水費、維護費用昂貴，絕大多數(shù)水系景觀荒廢了。業(yè)委會與小區(qū)開發(fā)商坤和建設進行溝通，由開發(fā)商出資改建水系景觀。其中 8 處水系景觀改為綠化，9 處水系景觀保持原樣。至于改造費用，舊料二次利用、綠植移栽都是節(jié)省開支的方式。夏教授還爭取到由開發(fā)商負責水系景觀的改造費用。最終核算下來，整個改造工程預算不到 3 萬元，主要是是人工費用，以及移植樹木的費用。

　　但是，這樣“完美”的方案，依然有業(yè)主提出質(zhì)疑和反對意見。而主要意見是，車位增加永遠趕不上車輛的增加，工程太大，減少了人行道的寬度，施工擾民，小區(qū)經(jīng)不起這樣折騰。從杭州19 樓網(wǎng)站上業(yè)主論壇里的討論看，反對聲音來自于有停車證的，以及對小區(qū)的環(huán)境設計非常滿意而購房的業(yè)主。更多的業(yè)主則提出需要精細化管理。

　　業(yè)委會則認為，方案是否最終實施，應該經(jīng)過“園文局審批通過，業(yè)主大會表決通過”等必要程序。

　　業(yè)主大會決議行政部門審批

　　實施改造把好兩道關

　　從杭州ft水人家小區(qū)的案例可以看出，即使由專業(yè)的人士做出非常細致的方案，并爭取到開發(fā)商的巨資投入以減輕業(yè)主的資金負擔，以“減綠增位”的方式停車難還是會引發(fā)爭議。

　　事實上，業(yè)主購買房屋除去居住功能以外，還有家庭資產(chǎn)保值的作用。無論是居住，還是保值，小區(qū)的環(huán)境都是一個重要指標，綠化率和景觀效果更是極為重要的組成部分。但是，還個角度看，停車秩序和車位是否能夠滿足業(yè)主的停車需求，又屬于小區(qū)的“軟環(huán)境”。如果停車難加上秩序混亂，居住心情和房價也都會受到影響。更何況，停車位的緊張情況，不僅僅與車輛和車位的配比情況有關，也與物業(yè)管理的細致程度有關。外來車輛是否應該限制？臨時停車如何管理？這些問題的答案，都與停車難能否一定程度得到緩解有關。從這些角度看，“減綠增位”引發(fā)爭議，也就在所難免了。

　　如何能把“減綠增位”所引發(fā)的爭議最大程度的降低呢？概括而言，就是要做到合法、合理、合情。其中“合法”是關鍵，應該把握的基點。合法就

　　是要確保方案的出臺和實施符合國家、省市的相關法律法規(guī)，不會在實施后再被業(yè)主通過撤銷權訴訟予以撤銷。那時，所造成的損失無論是全體業(yè)主承擔，還是擅自做出決定的業(yè)委會或物業(yè)公司承擔，產(chǎn)生的連鎖后果都是難以估量的。尤其需要注意的是，小區(qū)是全體業(yè)主的小區(qū)，小區(qū)綠地的改造和停車位的增加，需要經(jīng)過全體業(yè)主的表決。在一些地方，政府主導實施的增加停車位的住宅小區(qū)改造計劃，雖然也涉及到了“減綠增位”的內(nèi)容，但從公開報道來看，阻力相對較小。

　　其中一個不可忽視的因素是，人們對政府行為還普遍認為就是“合法”的，因而質(zhì)疑也就少了很多。而合理、合情，就是方案的主導者，至少要做到“事出有因”“言之有據(jù)”，并能說明方案“行之有效”，與小區(qū)的業(yè)主和居民提前溝通、充分交流，確保整個過程公開、公平、公正。

　　同時，有幾個必要的步驟，是一定要特別注意的：

　　一、廣泛征求業(yè)主意見。應該就小區(qū)現(xiàn)有的車位數(shù)和汽車保有量，做出詳細的統(tǒng)計。

　　二、草擬改造方案并公示。應當請專業(yè)機構(gòu)和人員協(xié)助測量小區(qū)的道路、綠地等，編制好改造方案后，在小區(qū)內(nèi)詳細公示。公示時間應該不少于七天。

　　三、召開業(yè)主大會會議，征詢業(yè)主意見。根據(jù)《物權法》第七十六條，涉及到小區(qū)“改建、重建建筑物及其附屬設施”，需要獲得小區(qū)總戶數(shù)和住宅總面積均超過 2/3 同意。同時，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》，召開業(yè)主大會會議前，應告知居委會。

　　四、向規(guī)劃部門遞交審批報告。一般情況下，規(guī)劃主管部門應該就車位改造方案進行為期一周的公示。

　　五、向園林綠化主管部門遞交審批報告。在有些城市，審批報告上還必須加蓋社區(qū)和街道辦事處的印章。

　　總之，雖然小區(qū)停車難是社會普遍現(xiàn)象，小區(qū)業(yè)主也大多對解決停車難問題呼聲頗高。但由于“減綠增位”改造牽扯面大，業(yè)主的意見也難以達成相對一致。由此引發(fā)的爭議，在所難免。而把每一步驟做到扎實細致、落實到位，是業(yè)委會、物業(yè)公司等主導改造的機構(gòu)值得注意的關鍵之所在。

　　本文發(fā)表于《社區(qū)》2012年第24期

　　發(fā)表時有刪節(jié)

　　本文不代表平臺觀點

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