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作者：劉影風(fēng) 楊軍剛

隨著社會(huì)的發(fā)展，私家車已由“奢侈品”變?yōu)椤按焦ぞ摺弊呷雽こ０傩占摇ｋS著私家車的日趨增多，由小區(qū)停車位衍生出的矛盾日益突出，尤其是小區(qū)車位權(quán)屬及收益歸屬問(wèn)題，成了小區(qū)車位所有糾紛的癥結(jié)所在。

目前住宅小區(qū)車位大致可分為四類：小區(qū)地面停車位、人防地下停車位、非人防地下停車位、小區(qū)內(nèi)獨(dú)立建設(shè)的停車位（庫(kù)）。要分析小區(qū)各類停車位的權(quán)屬問(wèn)題，應(yīng)結(jié)合各類停車位的不同情況、特點(diǎn)進(jìn)行分類分析。

一、小區(qū)地面停車位

地面停車位是指直接設(shè)置在小區(qū)地表，以劃線分割方式表明界限的停車設(shè)施，可分為規(guī)劃地面停車位和占用業(yè)主共有道路或其他共有場(chǎng)地的停車位。

1、規(guī)劃的地面停車位。該類車位是指經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，小區(qū)開(kāi)發(fā)商在小區(qū)紅線范圍內(nèi)設(shè)置的停車位，該類停車位在施工圖、竣工圖上均有體現(xiàn)?！段餀?quán)法》第74條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定”?！蛾兾魇∥飿I(yè)管理?xiàng)l例》第七十五條第一款規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車輛的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)出售、附贈(zèng)、出租等方式首先滿足業(yè)主的需要。就乾縣目前各住宅小區(qū)的情況看，開(kāi)發(fā)商一般在商品房買賣合同中約定此類車位的所有權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有，待小區(qū)交付后，將該部分車位轉(zhuǎn)讓或者出租給小區(qū)業(yè)主。

2、占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)所用于停放汽車的車位?！段餀?quán)法》第73條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”。第74條第3款明確規(guī)定“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)所用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”。對(duì)于該類地面車位的歸屬，因法律明確規(guī)定屬于全體業(yè)主所有，所以其權(quán)屬爭(zhēng)議不大。但在實(shí)踐中容易引起業(yè)主不滿的主要原因是物業(yè)公司常常對(duì)這些車位收取車位使用費(fèi)。物業(yè)公司收取車位使用費(fèi)的作法是有法律依據(jù)的，《陜西省物業(yè)管理?xiàng)l例》第七十五條第二款規(guī)定：占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路、場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車輛的，由業(yè)主大會(huì)決定是否收取場(chǎng)地占用費(fèi)、收取標(biāo)準(zhǔn)和用途等事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)決定收取機(jī)動(dòng)車輛場(chǎng)地占用費(fèi)的，場(chǎng)地占用費(fèi)屬于全體業(yè)主共有，業(yè)主委員會(huì)可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取。當(dāng)然，物業(yè)公司收取的車位場(chǎng)地使用費(fèi)在扣除部分車位管理物業(yè)費(fèi)后應(yīng)納入小區(qū)業(yè)主共有賬戶，車位管理物業(yè)費(fèi)的提取比例一般由物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)協(xié)商確定。

二、人防地下停車位

人防地下停車位是指結(jié)合地下人防工程修建的停車位，這些停車位屬于人防工程的組成部分。對(duì)于人防地下停車位的權(quán)屬理論界存在爭(zhēng)議，主流觀點(diǎn)分兩類：一類觀點(diǎn)認(rèn)為人民防空工程屬于國(guó)防工程的組成部分，所有權(quán)歸國(guó)家所有，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)處分；另一類觀點(diǎn)認(rèn)為人民防空工程因由開(kāi)發(fā)商投資建造，所以應(yīng)屬于開(kāi)發(fā)商所有，但戰(zhàn)時(shí)國(guó)家可無(wú)條件征用。全國(guó)各地政府對(duì)于人防地下停車位的權(quán)屬在實(shí)踐中的態(tài)度也不盡相同，比如廣州的作法為，在開(kāi)發(fā)商補(bǔ)繳地下車位的土地出讓金后，可為開(kāi)發(fā)商辦理地下人防車位的權(quán)屬初始登記，業(yè)主購(gòu)買這類車位后可辦理該類車位的產(chǎn)權(quán)證。而北京的作法為，開(kāi)發(fā)商如想處置該類車位，必須向人民防空辦公室繳納一定比例的人防工程使用費(fèi)后方可處置。但乾縣目前還沒(méi)有人防地下停車位。不過(guò)根據(jù)目前乾縣的發(fā)展?fàn)顩r，人防工程勢(shì)在必行。

三、非人防地下停車位

《城市地下空間開(kāi)發(fā)利用管理規(guī)定》對(duì)該類車位的權(quán)屬有不同于物權(quán)法的規(guī)定，該法規(guī)25條規(guī)定，“地下工程應(yīng)本著‘誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益、誰(shuí)處分’的原則，允許建設(shè)單位對(duì)其投資開(kāi)發(fā)建設(shè)的地下工程自營(yíng)或依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃”。就乾縣目前的情況，對(duì)于該類地下車位，開(kāi)發(fā)商可以選擇向國(guó)土部門繳或者不繳土地出讓金，如果開(kāi)發(fā)商繳納該車位的土地出讓金，國(guó)土部分可以為包含該類車位的地庫(kù)辦理權(quán)屬初始登記，但因?yàn)閱蝹€(gè)地下車位不符合“房屋”獨(dú)立使用空間的特征，即使該地庫(kù)辦理了初始登記也無(wú)法辦理該類車位的單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)證。乾縣目前的住宅小區(qū)，開(kāi)發(fā)商一般選擇轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)或者出租的方式處分該部分車位，但該類車位的處分過(guò)程中，不管是轉(zhuǎn)讓協(xié)議還是租賃協(xié)議均無(wú)法辦理備案，屬監(jiān)管的空白區(qū)，亟待政府出臺(tái)監(jiān)管措施。

四、獨(dú)立建設(shè)的停車位（庫(kù)）

該類車位具有獨(dú)立性，其是在開(kāi)發(fā)商擁有獨(dú)立使用權(quán)的土地上投資建設(shè)的車位，能夠依法辦理產(chǎn)權(quán)初始登記和轉(zhuǎn)移登記，初始登記后其所有權(quán)明確由開(kāi)發(fā)商享有，在出售給特定業(yè)主辦理轉(zhuǎn)移登記后，產(chǎn)權(quán)為特定業(yè)主所有。該類車位為最“正規(guī)”的車位，基本可等同于房屋看待，轉(zhuǎn)讓協(xié)議等均須在政府部門備案，并可辦理不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)屬證書。但是因投資成本較大等原因，開(kāi)發(fā)商投資修建該類車位的意愿不高，該類車位在實(shí)踐中不多。小區(qū)車位除上述四類外，目前比較常見(jiàn)還有機(jī)械車位，但機(jī)械車位根據(jù)其布局位置都可歸屬于上述前三類車位之中。另，從上述分析也可看出，除地面停車位和獨(dú)立建設(shè)的停車位（庫(kù)）其權(quán)屬法律規(guī)定明確外，現(xiàn)有法律法規(guī)對(duì)于其余兩類地下停車位的權(quán)屬并無(wú)特別明確規(guī)定，實(shí)踐中也處于政府監(jiān)管的盲區(qū)，其權(quán)屬的厘清尚待法律法規(guī)的完善。