一

      據(jù)公安部統(tǒng)計，截止2020年，全國汽車保有量達2.6億輛，私家車（私人小微型載客汽車）保有量達2.07億輛。其中，上海市的汽車保有量為415.8萬輛。

      而相應的，車位、車庫作為停放車輛的基礎設施，其需求日益突出，功能及作用愈發(fā)重要。

      但是在現(xiàn)實生活中，對于車位的歸屬，卻存在著諸多的問題和爭議。

      通過了解和歸納，當前車位權屬的問題可劃分為以下幾個方面：

      1.立體車庫具有獨立產權，較少發(fā)生爭議。立體車庫基于其獨立性，屬于區(qū)分所有權的專有部分，權屬歸開發(fā)商所有。在開發(fā)商出售給業(yè)主后，經辦理產權登記，所有權便轉移給業(yè)主。各方對該類停車庫的權屬已經達成共識。

      2.占用公共綠地、道路的地面停車位歸業(yè)主共有已達成共識。隨著建筑理念的更新，新建小區(qū)大多實行人車分流，但很多城市還是有不少因缺乏地下停車位而不得不占用公共綠地、道路用于停車的小區(qū)。該類停車位的歸屬應按照物權法第74條第3款的規(guī)定認定為業(yè)主共有。 

      地上停車位雖然屬于全體業(yè)主所有，但卻是產生矛盾最為尖銳的部分。很多城市的小區(qū)一般采用“先到先得”的方式將停車位提供給早期入住小區(qū)的業(yè)主使用。但隨著住戶的增多以及車輛保有量的增多，使得車位分攤的歷史差異和不平等與逐漸增加的車輛保有量之間的矛盾，成為了很多小區(qū)內部產生紛爭的緣由。

      3.人防工程車位在回避權屬的基礎上得以充分利用。人防車位即由防空地下室改造形成的和平時期用于停放車輛的車位。人防工程主要分為單建式人防工程和結建式人防工程，其中結建式人防工程車位較為普遍，其權屬亦眾說紛紜。

      4.非人防地下車位及其產權歸屬爭議頻發(fā)。

二

      1.法律層面

       原有的物權法在第74條“業(yè)主優(yōu)先權、約定優(yōu)先、明確規(guī)定占用小區(qū)公共道路停放車輛的車位由業(yè)主共有”等觸及車庫、車位權屬。新頒布的《民法典》因襲物權法第 74條規(guī)定，條文內容未作任何改動。而現(xiàn)行條文規(guī)范過于概念化，難以囊括當前小區(qū)停車位引發(fā)的權屬問題。

       最高人民法院于 2009 年出臺的《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》對于“首先滿足業(yè)主的需要”和“業(yè)主共有”等進行了明確，但受物權法定原則的制約，以及考慮瞬息萬變的社會發(fā)展可能削弱司法解釋權威性，該司法解釋并不能對車位的權屬問題作制度上的突破。

       由于地方立法的效力不高，且受限于各地小區(qū)錯綜復雜的現(xiàn)狀，難以為生活中的糾紛提供指引和幫助，因此仍需等待上位法進一步的詳細制定。

      2.社會層面

      從社會現(xiàn)狀剖析，停車位權屬涉及權利主體眾多、復雜，利益平衡難，使得問題變得更為復雜。商品房住宅小區(qū)停車位的權屬問題牽涉的權利主體眾多，所有權涉及國家、開發(fā)商、業(yè)主 ；使用權則具有開放性，包括業(yè)主、非業(yè)主等不同主體；

       對權利行使進行管理、服務的物業(yè)公司亦作為一方主體介入其中。具體到業(yè)主利益群體，又分化為業(yè)主委員會、全體業(yè)主、部分業(yè)主和單個業(yè)主。這些權利主體錯綜復雜，利益相互交織、沖突，現(xiàn)有制度難以兼顧平衡。

       在新建成的小區(qū)中，車位所產生的的沖突問題已經得到充分的重視，其對于車位的歸屬已經做出了相應的預案，相關的配套制度亦日趨完善；但對于部分老舊小區(qū)來講，停車問題仍然是小區(qū)內部較為明顯和重要的不穩(wěn)定因素。

三

       民法典作為調整物權的基礎性法律，雖然延續(xù)了物權法在停車位權屬上的模糊態(tài)度，造成了實際操作中權屬確定規(guī)則的混亂，沒有形成統(tǒng)一、明確的車位權屬規(guī)則；但是，這也為后續(xù)的立法預留了一定的解釋空間，即：在尊重現(xiàn)行立法及客觀現(xiàn)狀的基礎上，探尋符合現(xiàn)有法律及制度體系的合理解決途徑。

       而在實際的操作過程中，雖然行政配套制度無法突破民法典確定的物權制度，但仍可在日常監(jiān)管過程中明晰規(guī)則，減少爭議。如：

      1. 完善建筑成本披露和銷售價格公示等配套制度。

      充分、真實的建筑成本核算等交易信息系作出公平、合理約定的前提和基礎?，F(xiàn)行銷售價格公示制度的不完善，開發(fā)商的建筑成本核算和公攤面積計算等存在信息不完全、不對稱。為實現(xiàn)投資利益與車位功能實現(xiàn)的衡平，限制開發(fā)商重復售賣，應通過堅持開發(fā)商對建筑成本的信息披露義務，并授權相關部門對建筑過程中的成本進行核算，同時依照法定程序予以公示。

       據(jù)此，公眾能夠憑借充分的信息決策，對于車位權屬產生相應的預期。另一方面，“使用者付費”體現(xiàn)了民法上的公平原則，將車位成本、價格公示貫徹商品房買賣締約全程有利于緩和車位權屬爭議。

      2.建立針對不同類型車位的確權登記制度。

      不動產物權的設立、變更以登記為要件，故應當明確可交易車位的登記制度，針對不同類型的車位細化登記原則、操作辦法，賦予登記對抗效力，減少權屬爭議。出臺確權登記制度時，對于已建成小區(qū)的登記問題應作為遺留問題予以一并解決。此前，自然資源部公開征求《關于城鎮(zhèn)住宅小區(qū)地下車位（庫）確權登記若干問題的意見（征求意見稿）》的意見，說明在國家層面，已開展該方面的行政監(jiān)管專題探索。
      

      3.強化車位權屬及衍生問題的行政監(jiān)管和指導。

      在現(xiàn)行法律制度下，規(guī)劃仍作為確定車位歸屬的實體法標準。實踐中仍以建設工程規(guī)劃許可證及附件作為判斷權屬的重要依據(jù)。

       因此，強化規(guī)劃審批的民主監(jiān)督程序，有利于保障車位的源頭供給，緩和車位緊張問題，實現(xiàn)社會公共利益的最大化。對于車位權屬的確定以及登記涉及多個行政職能部門，房地產開發(fā)的行政監(jiān)管部門的協(xié)調配合以及對業(yè)主委員、物業(yè)公司的指導職能的有效發(fā)揮，能夠促使車位權屬及相關衍生問題的科學性解決。

參考文獻：商品房住宅小區(qū)停車位權屬問題探微—以民法典時代的邏輯規(guī)范展開