隨著收入和生活水平的提高，車子成為各個家庭較為普遍的代步工具，停車成為一大難題。身邊有朋友抱怨，小區(qū)內(nèi)的車位已經(jīng)飽和，車輛不能進(jìn)入小區(qū)，只能停在路邊，就算是停在路邊冒著被貼罰單的風(fēng)險，下班之后還得“搶”車位。在車位如此緊俏的情況下，仍然會看到這樣的新聞：某樓盤的地下停車庫被開發(fā)商賣給了業(yè)主以外的個人，使得小區(qū)的停車費(fèi)用漲價，造成車庫有空位而業(yè)主卻無法停車的現(xiàn)象，間接侵害了業(yè)主的利益……

住宅小區(qū)內(nèi)車位究竟能否出售給業(yè)主以外的人？筆者認(rèn)為不能一概而論，需要綜合停車位的權(quán)屬、便民效益等各個方面進(jìn)行綜合考量。

一、什么樣的車位有產(chǎn)權(quán)

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。

根據(jù)上述規(guī)定，車位在滿足構(gòu)造上獨(dú)立能夠區(qū)分、利用上獨(dú)立可以排他使用、可登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為建筑物的專有部分。也就是說，平日里我們在小區(qū)內(nèi)見到的“劃線式車位”并不是建筑物的專有部分，不能登記為特定業(yè)主所有，業(yè)主購買的僅僅是“車位使用權(quán)”，而非所有權(quán)。

二、有產(chǎn)權(quán)的車位對外出售應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要

《中華人民共和國物權(quán)法》第七十四條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

根據(jù)上述規(guī)定，開發(fā)時規(guī)劃為停車場地并符合產(chǎn)權(quán)登記技術(shù)規(guī)范的，且建設(shè)費(fèi)用未列入開發(fā)成本和分?jǐn)偯娣e出售給購房人的，那么停車位的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于開發(fā)商所有。這種情況下，開發(fā)商是可以向小區(qū)以外的人出售停車位的，但應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要。那么，怎樣才算是滿足業(yè)主的需要？參考案例如下：

案例：孔目江1號小區(qū)業(yè)主委員會、新余市新王龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司確認(rèn)合同無效糾紛二審民事裁定書【（2017）贛05民終288號】

一審法院認(rèn)為：對本案中建筑物地下車位，未納入公攤面積，不屬于占用業(yè)主共有的道路或者其他場地，該區(qū)域車位不屬于業(yè)主共有，且新余市房產(chǎn)交易中心在對孔目江業(yè)委會《關(guān)于孔目江1號小區(qū)地下非人防停車位權(quán)屬問題的回復(fù)》中也闡明新王龍公司可以對該停車位辦理權(quán)屬登記，故該地下車位權(quán)屬歸新王龍公司所有。對車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要的問題，從2011年開始，新王龍公司就將車位面向小區(qū)業(yè)主公開認(rèn)購出售，滿足了業(yè)主的購買需要，亦有部分業(yè)主購買了車位，直至2016年新王龍公司才將涉案剩余車位出售給被告喻氏租賃中心，雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，未違反上述規(guī)定，合法有效，故孔目江業(yè)委會主張新王龍公司、喻氏租賃中心簽訂使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效的意見，于法無據(jù)，一審法院不予支持。

根據(jù)上述案例，開發(fā)商在2011年至2016年，四年的時間里，將停車位面向小區(qū)業(yè)主公開認(rèn)購出售。在此期間內(nèi)，雖然并非每位業(yè)主都進(jìn)行了認(rèn)購，僅為部分業(yè)主購買了停車位，但根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第七十四條的規(guī)定，開發(fā)商首先滿足了本小區(qū)業(yè)主的購買需要，因此，在面向小區(qū)業(yè)主公開認(rèn)購出售結(jié)束之后，開發(fā)商將剩余停車位對外出售所簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議合法有效。

三、無產(chǎn)權(quán)的車位隨土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓歸業(yè)主共有

結(jié)合《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定及《中華人民共和國物權(quán)法》第七十四條第三款的規(guī)定，沒有產(chǎn)權(quán)的車位不屬于建筑區(qū)劃內(nèi)的專有部分，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。開發(fā)商有義務(wù)按照規(guī)劃修建小區(qū)附屬設(shè)施，但并非依據(jù)規(guī)劃建設(shè)的附屬設(shè)施都?xì)w開發(fā)商。因此，無產(chǎn)權(quán)的車位屬于業(yè)主共有的土地使用權(quán)的范疇，其權(quán)益歸屬于全體業(yè)主。筆者參考案例如下：

案例：重慶市豪運(yùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、重慶市九龍坡區(qū)西彭帝景豪苑業(yè)主委員會車位糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書【（2017）最高法民申2817號】

豪運(yùn)公司申請?jiān)賹彿Q：帝景豪苑小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃的地上停車位應(yīng)當(dāng)歸豪運(yùn)公司所有，原判決認(rèn)定案涉車位系占用業(yè)主共有的道路或者其他場地的車位，缺乏事實(shí)依據(jù)。

帝景豪苑業(yè)委會提交意見稱：1、豪運(yùn)公司給小區(qū)業(yè)主辦理了房屋初始登記及轉(zhuǎn)移登記后業(yè)主共同享有小區(qū)全部土地使用權(quán)。2、車位不屬于專有部分，產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主共有。3、車位未計入容積率，且不參與規(guī)劃建設(shè)用地面積分?jǐn)?，產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸業(yè)主共有。

最高人民法院認(rèn)為：1、由于豪運(yùn)公司向小區(qū)業(yè)主出售房屋，小區(qū)內(nèi)的土地使用權(quán)也轉(zhuǎn)移至小區(qū)業(yè)主，小區(qū)共有部分土地使用權(quán)歸小區(qū)業(yè)主共有。故豪運(yùn)公司關(guān)于適用物權(quán)法第一百四十二條之規(guī)定，本案所涉地上停車位應(yīng)歸其所有的主張不能成立。2、即使豪運(yùn)公司在建造帝景豪苑小區(qū)時支付了建筑區(qū)劃內(nèi)的土地使用權(quán)出讓金，成為建設(shè)用地使用權(quán)人，但是小區(qū)建設(shè)完成之后，隨小區(qū)內(nèi)房屋的出售，小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移，小區(qū)的共有部分土地使用權(quán)歸小區(qū)業(yè)主共有。

綜上，筆者認(rèn)為如果車位作為建筑物的專有部分，能夠辦理產(chǎn)權(quán)登記的，開發(fā)商出售給小區(qū)以外的人時應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需求。小區(qū)內(nèi)劃線式停車位實(shí)際上并無建筑物，其本質(zhì)屬于土地使用權(quán)，不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，將商品房向業(yè)主出售后，該部分車位的土地使用權(quán)歸屬全體業(yè)主，能否向小區(qū)以外的人出租，可參照物權(quán)法第七十六條第七款的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的重大事項(xiàng)由業(yè)主表決。

責(zé)編/孫亞超  微信號：elesun724