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01.人民法某小區(qū)業(yè)主委員會訴某房地產開發(fā)公司、某建筑公司房屋買賣合同糾紛案——業(yè)主委員會對于業(yè)主共有事項和物業(yè)共同管理事項可以自己名義提起訴訟

入庫編號：2023-07-2-091-001

裁判要旨：業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權對外代表業(yè)主進行民事活動，可以成為民事訴訟活動的主體。業(yè)主委員會符合“其他組織”條件，是業(yè)主大會決議的執(zhí)行機構，根據(jù)業(yè)主大會的授權對外代表業(yè)主進行民事活動，對于業(yè)主共有事項和物業(yè)共同管理事項，可以自己名義提起訴訟。業(yè)主委員會訴訟請求涉及的配套設施未建設及退還前期物業(yè)費等問題，屬于業(yè)主共有事項和物業(yè)共同管理事項，人民法院應予受理。業(yè)主委員會訴訟請求涉及的開發(fā)商履行商品房買賣合同約定的不動產權確權登記義務及承擔逾期辦證違約金等問題，屬于業(yè)主專有事項，即使其具有業(yè)主大會的授權，人民法院亦不予受理。

02.某房地產開發(fā)有限公司訴李某某確認合同無效糾紛案——違反強制性規(guī)范的合同效力認定

入庫編號：2023-07-2-091-002

裁判要旨：房地產開發(fā)企業(yè)違反誠實信用原則，能夠辦理商品房預售許可證而未辦理，并以在起訴前未取得商品房預售許可證為由請求確認商品房預售合同無效，企圖獲取較合同有效時更大利益的，屬于惡意抗辯，人民法院不予支持。

03.常某某訴某山公司、王某某商品房銷售合同糾紛案——一方違約致使合同目的不能實現(xiàn)的，另一方可以解除合同

入庫編號：2023-07-2-091-003

裁判要旨：商品房銷售者沒有按合同約定的時間交付具備正常使用功能的房屋，其違約行為致使購房人簽訂合同的目的不能實現(xiàn)。依據(jù)《合同法》第94條和最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第12條的規(guī)定，購房人有權解除該合同。

04.王某某訴王某、劉某某房屋買賣合同糾紛案——債務人向連帶債權的債權人之一為全部給付其總債務即歸消滅

入庫編號：2023-07-2-091-004

裁判要旨：《民法典》第五百二十一條第三款規(guī)定，連帶債權的規(guī)則參照適用連帶債務的規(guī)則。在連帶債務中，債權人不必分別請求每一位債務人履行債務，而是可以任意選擇債務人，并請求其履行全部債務；同理，在連帶債權中，債務人亦有選擇權，可以任意選擇債權人，并向其履行全部債務。

關于債務人向連帶債權中之一人清償?shù)姆尚Я?，根?jù)《民法典》第五百二十條第一款的規(guī)定，部分連帶債務人履行的，其他債務人對債權人的債務在相應范圍內消滅；同理，部分連帶債權人受領債務人履行的，其他債權人對債務人的債權在相應范圍內亦消滅。債務人向連帶債權的債權人之一為全部給付其總債務即歸消滅。未實際受領債權的其他連帶債權人不得再行向債務人主張權利，僅能向其他受領債權的連帶債權人主張返還。

05.盛某等訴某置地有限公司等房屋買賣合同糾紛案——精裝修房屋買賣雙合同模式下責任認定

入庫編號：2023-07-2-091-005

裁判要旨：法律關系相對方的認定不應拘泥于合同形式，應注意探求當事人真實意思表示。經開發(fā)商指示，買受人與裝修企業(yè)另行簽訂裝修合同，也可以是精裝修房屋買賣中裝修部分權利義務的表現(xiàn)形式。此時，應從商品房買賣合同及裝飾裝修合同的訂立過程、合同條款內容、實際履行情況等因素評價二者之間的關聯(lián)性，探究合同相關各方的真實合意，繼而認定開發(fā)商是否應就逾期交房向買受人承擔違約責任。

06.武某某訴上海某房地產公司商品房預售合同糾紛案——開發(fā)商宣傳內容具體確定并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響，構成要約

入庫編號：2023-07-2-091-006

裁判要旨：商品房銷售廣告的性質在一般情況下屬“要約邀請”，當廣告內容同時滿足“開發(fā)商開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施” “具體確定”及“對合同訂立及價格確定有重大影響”的，視為“要約”，開發(fā)商違反該要約的，應認定為違約，需承擔賠償責任。

07.傅某甲、傅某乙訴某某房地產公司房屋買賣合同糾紛案——賣方許諾“買房送學區(qū)名額”未履行時買方有權解除合同

入庫編號：2023-07-2-091-007

裁判要旨：商品房的銷售廣告和宣傳資料一般視為要約邀請，但在出賣人就商品房及相關設施所作的說明和允諾清楚、具體、明確，且對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格有重大影響的，則應認定為要約，對出賣人具有約束力。出賣人未實現(xiàn)許諾導致合同主要目的不能實現(xiàn)的，買受人有權解除合同并要求賠償損失。

08.呂某訴王某房屋買賣合同糾紛案——購買校舍改建小產權房的房屋買賣合同無效

入庫編號：2023-07-2-091-008

裁判要旨：合同性質的認定應當從合同形式要件和實質要件兩方面加以認定，綜合合同內容、雙方當事人真實意思表示加以判斷。雙方簽訂的合同內容載明了房屋位置，約定了價款、支付時間、支付方式、交付事宜、違約責任等具體條款，符合房屋買賣合同的基本特征的，應認定雙方之間簽署的合同屬于房屋買賣合同。

買賣雙方就具有社會公共教育資源屬性的校舍改建房屋簽訂房屋買賣合同，因合同改變了社會公共教育事業(yè)的劃撥建設用地用途，侵害了社會公共教育資源，損害了社會公共利益，違背公序良俗，應屬無效。因合同無效產生的各種損失，雙方自負責任。

09.顧某某訴王某房屋買賣合同糾紛案——房屋出賣人單方變更購房款支付方式導致抵押權不能滌除買受人拒絕支付余款不構成違約

入庫編號：2023-07-2-091-009

裁判要旨：關于房屋出賣人單方變更購房款支付方式導致抵押權不能滌除的違約責任認定。房屋買賣合同約定了抵押權滌除，出賣人單方變更履行方式，且未提供擔保措施擔保其能夠在取得購房款后及時滌除抵押權的，買受人有權拒絕付款，其拒絕付款的行為不構成違約。

關于房屋買賣合同履行期間出賣人為房屋設定新抵押且不能滌除的違約責任認定。房屋買賣合同履行期間，出賣人為房屋設定了新的抵押，且于抵押到期后明確表示不予滌除，造成合同無法繼續(xù)履行的，構成根本違約，應承擔相應違約責任。因此導致合同解除的，買受人有權向出賣人主張房屋差價損失等違約損失賠償。

10.余某某訴某某實業(yè)開發(fā)公司商品房預售合同糾紛案——關于商品房預售合同約定帶裝修的商品房交付條件的認定

入庫編號：2023-07-2-091-010

裁判要旨：關于帶裝修商品房買賣合同交付條件的認定。商品房預售合同對商品房應當具備的裝飾裝修及設備標準進行了明確、詳盡約定的，應當認定商品房的交付條件包括裝修工程的完成，在合同約定的交房日期屆滿時涉案商品房裝修工程未完成的，買受人享有拒絕收樓的權利。裝修工程已經完成，但是存在裝修瑕疵的，在不嚴重影響正常居住的情況下，可認定涉案商品房已具備交付條件。

關于約定帶裝修的涉案商品房裝修工程未完成情況下，出賣人支付逾期交房違約金的截止日期的認定。約定帶裝修的涉案商品房裝修工程逾期完成的，在涉案商品房已具備交付條件時，買受人拒絕收樓的權利在其查驗房屋后喪失，應當配合買受人完成收樓手續(xù)。因此確認涉案商品房在買受人查驗房屋之日實際交付，逾期違約金應計算至該日為止。

關于未完成裝修工程違約責任承擔的認定。在約定帶裝修的商品房買賣合同中，如果出賣人未如約交付符合合同約定裝修標準的房屋，應承擔何種責任，取決于裝修工程的進度：其一，如果在合同約定的交付期限屆滿時，裝修工程未完工或未開始進行，則出賣人應當承擔繼續(xù)履行且支付延遲交付房屋違約金的違約責任；其二，如果買受人收房時，裝修工程已完工，但存在質量問題，則可按照合同約定要求開發(fā)商采取及時更換、修理等補救措施，并賠償相應損失。

11.賈某訴張某等房屋買賣合同糾紛案——出賣人權利瑕疵擔保責任的認定

入庫編號：2023-07-2-091-011

裁判要旨：出賣人權利瑕疵擔保責任的認定問題。向買受人交付具有完整、清潔權利的標的物，保證第三人對標的物不享有任何權利，是出賣人應向買受人負擔的法定義務，也是誠信原則和買賣合同法律性質的內在要求。附著于房屋之上的第三人承租權，將對房屋買受人的所有權構成限制，在買受人未知情且同意的情況下，出賣人將附有第三人承租權的房屋交付買受人，違背了前述法定義務，應當承擔相應的權利瑕疵擔保責任。對于權利瑕疵的判斷，應采用“可能性”標準而非現(xiàn)實性標準，即不要求第三人針對標的物實際行使了權利，或第三人行使權利的行為對買受人造成了實際妨礙；只要第三人具有就標的物行使權利的可能性，且此種“可能性”對買受人取得標的物完整權利構成潛在的障礙或風險，即可認定構成權利瑕疵。　　

買受人中止付款權利的行使問題。《中華人民共和國合同法》第152條規(guī)定買受人有中止付款的權利，該權利具有抗辯權屬性，可以對抗出賣人的價款請求權，在標的物權利瑕疵被清除之前，推遲付款義務的履行而不構成違約。該條款同時規(guī)定，買受人中止付款時，需要就標的物權利瑕疵提供“確切證據(jù)”予以證明。據(jù)此，對于中止付款權行使的有關基礎要件事實，包括標的物權利瑕疵的存在、付款義務的履行情況、相關通知義務的履行情況等，應由買受人承擔舉證責任。針對標的物權利瑕疵的證明，應與前述“可能性”標準相銜接，原則上，買受人有充分證據(jù)證明標的物上存在第三人享有的權利，即可認定完成了舉證責任。但根據(jù)“舉輕以明重”原則，若買受人能夠證明第三人就標的物實際主張或行使相關權利，或證明第三人行使權利的行為對買受人所有權的行使造成實際的限制或干擾，則更能證實標的物存在權利瑕疵。

權利瑕疵清除的時間確定問題。以第三人對標的物享有承租權作為權利瑕疵的，出賣人與第三人租賃合同關系的解除，可以作為權利瑕疵清除的重要依據(jù)。買受人以通知方式解除與第三人之間的租賃合同關系，但第三人提出異議，買受人又提起訴訟請求法院確認合同解除效力的，應以法院終審裁判的生效時間，作為認定權利瑕疵是否清除的時間依據(jù)。出賣人與第三人之間租賃合同解除時間的認定，效力范圍應僅限于租賃合同主體，不影響標的物權利瑕疵清除時間的認定及買受人中止付款權利的行使。

12.陳某等訴某公司房屋買賣合同糾紛案——因自身過錯放棄上訴，再審請求能否支持

入庫編號：2023-16-2-091-001

裁判要旨：再審是一種對生效判決的特殊糾錯機制，只有在某些特殊情形下，通過兩審終審制的通常機制無法實現(xiàn)權利救濟之時，才能啟動再審程序。當一審勝訴或部分勝訴的當事人未提起上訴，二審判決對一審相關判決又未予改判的情況下，未上訴的當事人又申請再審的，因其缺乏再審利益，對其再審請求不應予以支持。

13.石某訴余某某、陳某某房屋買賣合同糾紛案——生效刑事判決認定構成虛假訴訟罪的，其訴訟請求依法應當駁回

入庫編號：2023-16-2-091-002

裁判要旨：《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十五條規(guī)定，當事人之間惡意串通，企圖通過訴訟、調解等方式侵害他人合法權益的，人民法院應當駁回其請求，并根據(jù)情節(jié)輕重予以罰款、拘留；構成犯罪的，依法追究刑事責任。本案中，生效的刑事判決認定石某某的行為構成虛假訴訟罪，石某與其父石某某串通，故意隱瞞案件事實，提起的本案訴訟，屬于虛假訴訟，按照法律規(guī)定，其訴訟請求依法應當駁回。

14.呂某某訴劉某、楊某房屋買賣合同糾紛案——房屋確權訴訟中涉案房屋已被法院在先查封的，應告知當事人通過執(zhí)行異議解決

入庫編號：2024-07-2-091-001

裁判要旨：人民法院在審理確權訴訟時，發(fā)現(xiàn)需要確權的財產已經被人民法院查封、扣押、凍結的，可以參照《最高人民法院關于人民法院立案、審判與執(zhí)行工作協(xié)調運行的意見》（法發(fā)〔2018〕9號）第8條的規(guī)定，依法裁定駁回起訴，并告知當事人可以通過執(zhí)行異議之訴主張權利。

15.山東倪某房地產開發(fā)有限公司訴文登市惠某房地產開發(fā)有限公司商品房預售合同案——基于后讓與擔保簽訂的商品房預售合同經調解解除是否構成虛假訴訟

入庫編號：2024-08-2-091-001

裁判要旨：考察雙方簽訂商品房預售合同是否系其真實意思表示，提起訴訟是否系試圖通過虛構法律關系、利用法院裁判權實現(xiàn)非法目的，是處理此類案件的基礎?！　?/span>

讓與擔保，是指債務人或者第三人為擔保債權人的債權，與債權人簽訂不動產買賣合同，約定將不動產買賣合同的標的物作為擔保標的物，但權利轉讓并不實際履行，于債務人不能清償債務時，須將擔保標的物的所有權轉讓給債權人，債權人據(jù)此享有的以擔保標的物優(yōu)先受償?shù)膿Ｎ餀?。為保護社會交易安全，應認可合同雙方設定擔保是真實的意思表示，其買賣合同系讓與擔保的外在表現(xiàn)形式，讓與擔保并非通謀虛偽意思表示。

16.上海某某房地產有限公司訴楊某某等房屋買賣合同糾紛案——房屋買賣合同外籍買受人在境外死亡構成不可抗力時的合同責任認定

入庫編號：2023-10-2-091-001

裁判要旨：不可抗力是指合同簽訂后，非因合同當事人的過失或疏忽，而是基于發(fā)生了合同雙方都無法預見、無法避免、無法控制和無法克服的意外事件（如戰(zhàn)爭、車禍等）或自然災害（如地震、火災、水災等），以致當事人不能依約履行或不能如期履行合同，發(fā)生意外事件或遭受自然災害的一方可以免除履行義務的責任或推遲履行職責。本案中，買受人因車禍死亡這一事件對于房屋買賣合同的雙方當事人而言都是不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。因此，雙方因不可抗力在法律規(guī)定的范圍內可部分或者全部免責。但同時，當事人亦應當采取措施，避免損失擴大，否則將對擴大的損失自行承擔責任。

17.錢某某訴錢某、金某某房屋買賣合同糾紛案——經承租人同意而取得公房居住權的同住人因另獲適宜住房保障而不再享有原居住權

入庫編號：2023-10-2-091-002

裁判要旨：在審理涉及公房居住權民事案件中，應注意區(qū)分居住權不同主體的權利來源以及是否已另有住房保障兩個方面的問題。　　

其一，注意區(qū)分公房居住權取得的兩種情況。一是在公房被初始分配時，作為受配人而遷入；二是經過承租人的同意，為幫助解決其居住問題而遷入。在這兩種情況下，公房同住人雖然都獲得居住權，但其權利來源截然不同。因受配而遷入戶籍的同住人，其權利來源于國家給予的住房福利待遇。而經承租人同意而遷入戶籍的同住人，其權利來源于承租人對其居住保障的單方承諾。這一承諾通常為默示，表現(xiàn)為同意其遷入戶籍，并允許其居住于該公房。一旦承租人以行動默示作出承諾，承租人即受此約束，即不得隨意要求同住人遷移戶籍或搬出房屋?！　?/span>

其二，來源于承租人同意而取得的居住權主體，因有他處住所其原居住權相應消滅。對因承租人同意而遷入戶籍的同住人而言，其權利來源于承租人的承諾。該承諾具有明確的目的性，即解決同住人的居住問題；而該目的性也就隱含了其條件性，即同住人除此房屋之外并無其他適合的住所。因此，一旦同住人已經以其他方式獲得了居住保障，解決了其居住問題，則承租人之承諾的條件和目的都已消失，其義務即應告解除。否則將有悖于承租人同意其遷入戶籍來保障其居住的初衷。故對因承租人同意而遷入戶籍的同住人而言，其對公房的居住權因其另行獲得適宜的住所而消滅。

18.印某訴上海某置業(yè)有限公司商品房預售合同糾紛案——合同已明確約定將廣告宣傳等排除在合同內容之外，則開發(fā)商的廣告宣傳不屬于合同內容

入庫編號：2023-07-2-091-013

裁判要旨：雖然行政機關對于開發(fā)商虛假廣告、虛假宣傳等行為進行了行政認定，但對于該行為是否構成民事法律意義上的欺詐，法院仍應根據(jù)民事法律規(guī)定進行認定。合同已明確約定將廣告宣傳等排除在合同內容之外，購房人明知其購買的涉案房屋系毛坯房，故虛假廣告宣傳對于購房人訂立商品房買賣合同以及房屋價格的確定并無重大影響，其并未基于開發(fā)商廣告宣傳而做出錯誤的意思表示，則無法認定開發(fā)商的行為構成民事法律意義上的欺詐。

19.譚某訴利川市某房地產公司房屋買賣合同糾紛案——當事人未在答辯期內提出管轄權異議的處理

入庫編號：2023-01-2-091-003

裁判要旨：當事人對管轄權有異議的，應當在提交答辯狀期間提出。人民法院對當事人提出的異議，應當審查。除違反級別管轄和專屬管轄規(guī)定之外，當事人未提出管轄異議，并應訴答辯的，視為受訴人民法院有管轄權。

20.上海某公司訴青島某房地產公司房屋買賣合同糾紛案——訴請履行合同約定義務屬于民事訴訟的受理范圍

入庫編號：2023-01-2-091-001

裁判要旨：人民法院判斷應否作為民事案件受理的問題，應以民事訴訟法及司法解釋關于原告起訴條件的相關規(guī)定為標準。原告起訴請求被告履行合同約定的義務，當事人之間存在權利義務關系的現(xiàn)實爭議，符合《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十九條規(guī)定的條件，人民法院依法應當受理。

21.指導性案例:湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛訴新疆鄂爾多斯彥海房地產開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案

入庫編號：2016-18-2-091-001

裁判要點：借款合同雙方當事人經協(xié)商一致，終止借款合同關系，建立商品房買賣合同關系，將借款本金及利息轉化為已付購房款并經對賬清算的，不屬于《中華人民共和國物權法》第一百八十六條規(guī)定禁止的情形，該商品房買賣合同的訂立目的，亦不屬于《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定的“作為民間借貸合同的擔保”。在不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定情形的情況下，該商品房買賣合同具有法律效力。但對轉化為已付購房款的借款本金及利息數(shù)額，人民法院應當結合借款合同等證據(jù)予以審查，以防止當事人將超出法律規(guī)定保護限額的高額利息轉化為已付購房款。