法信碼 | 商品房交付時與銷售廣告和宣傳資料不符，開發(fā)商需要承擔違約責任嗎？

博NWB 2023-04-30 發(fā)布于四川

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實踐中，消費者往往被開發(fā)商在銷售廣告中對房屋及相關(guān)設(shè)施的描述所吸引從而購買房屋，但到交房時又發(fā)現(xiàn)實際情況與當時廣告中描述的不符，雙方產(chǎn)生爭議。關(guān)于這一問題，《民法典》第473條做出了明確的規(guī)定，本期小編圍繞這一主題整理了相關(guān)的裁判規(guī)則、專家觀點以及法律法規(guī)，供讀者參閱。

法信碼|A2.J3132

違反內(nèi)容詳實的銷售廣告和宣傳資料

法信 · 裁判規(guī)則

1. 宣傳資料中標有庭院尺寸的平面圖構(gòu)成房屋買賣合同的內(nèi)容，開發(fā)商未按約定交付房屋的構(gòu)成違約——袁某訴廣盈公司房屋買賣合同糾紛案

【案例要旨】宣傳資料中標有下沉庭院尺寸的平面圖構(gòu)成房屋買賣合同的內(nèi)容，開發(fā)商應(yīng)按約交付相應(yīng)房屋與庭院。且宣傳資料中“以交房時的狀態(tài)為準”的約定系無效的格式條款。在實際交房時，開發(fā)商交付的下沉庭院的面積與銷售房屋時提供的平面圖的尺寸不符，其未按合同約定交付房屋已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔違約責任。

來源：《人民法院報》2018年8月23日第7版

2. 開發(fā)商承諾學區(qū)房，但該承諾未寫入房屋買賣合同，后學區(qū)房落空，開發(fā)商不承擔違約責任——章某夫婦訴山東濟南某置業(yè)公司售樓處房屋買賣合同糾紛案

【案例要旨】開發(fā)商于宣傳信息中承諾學區(qū)房，但該承諾未寫入房屋買賣合同中，且宣傳中承諾的學校并不屬于房屋開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)，后學區(qū)房落空，購買人以宣傳信息為依據(jù)訴開發(fā)商違約的，法院不應(yīng)予以支持。

來源：《人民法院報》 2017年10月11日第3版

3. 房屋買受方未提供證據(jù)證明房屋買賣合同價格受夸大宣傳的廣告內(nèi)容影響，亦無法認定其陷入錯誤認識的，其請求賠償房屋價差損失，人民法院不予支持——小句訴某知名地產(chǎn)公司商品房銷售合同糾紛案

【案例要旨】廣告中關(guān)于環(huán)境宣傳的內(nèi)容不在商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)，明顯不屬于配套設(shè)施，該廣告內(nèi)容不屬于要約。房屋買受方未提供證據(jù)證明房屋買賣合同中的價格受該廣告內(nèi)容影響，亦無法認定夸大、誤導宣傳行為致使房屋買受方陷入錯誤認識的，房屋買受方請求賠償房屋價差損失，人民法院不予支持。

審理法院：江蘇省鎮(zhèn)江市中級人民法院

來源：江蘇法院網(wǎng) 發(fā)布日期：2022年10月12日

4. 開發(fā)商明確宣傳其所售商品房有贈送面積，對買受人訂立合同及考量房屋價格及實際使用面積的確定具有重大影響，應(yīng)當構(gòu)成要約——倪某某訴古田縣龍翼地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預售合同糾紛案

【案例要旨】開發(fā)商宣傳的戶型圖中以文字形式明確其所售商品房有贈送面積，戶型圖和裝修示意圖均標注了贈送面積的具體位置和基本尺寸，并附有對贈送部分位置、功能等宣傳內(nèi)容，上述廣告宣傳對贈送面積的平方數(shù)描述足夠具體和明確，明顯對買受人訂立合同及考量房屋價格及實際使用面積的確定有重大影響，構(gòu)成要約，對開發(fā)商具有約束力。

案號：（2023）閩09民終258號

審理法院：福建省寧德市中級人民法院

來源：中國裁判文書網(wǎng)，發(fā)布日期：2023年3月24日

5. 開發(fā)商對其所售商品房內(nèi)安裝有智能設(shè)施進行明確具體的宣傳和承諾，未按照約定履行安裝義務(wù)應(yīng)當承擔違約責任——付某某訴東營市富力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預售合同糾紛案

【案例要旨】開發(fā)商對其銷售的商品房有新風系統(tǒng)、電動窗簾進行明確具體的宣傳和承諾，該宣傳和承諾是對商品房使用功能的陳述，對商品房合同的訂立以及房屋價格的確定具有重大影響，構(gòu)成要約。雖然開發(fā)商基于自己的優(yōu)勢地位在格式條款中將安裝智能設(shè)施的義務(wù)排除在合同之外，但開發(fā)商并未進行提示、說明，故該約定不構(gòu)成合同的內(nèi)容。開發(fā)商未履行安裝上述智能設(shè)施的義務(wù)，應(yīng)當承擔相應(yīng)責任。

案號：（2022）魯05民終1464號

審理法院：山東省東營市中級人民法院

來源：中國裁判文書網(wǎng)，發(fā)布日期：2022年12月15日

6. 開發(fā)商對房屋使用功能的明確宣傳即使未載入合同也應(yīng)當構(gòu)成合同內(nèi)容，未按照約定提供應(yīng)當承擔違約責任——王某某訴北京黃金實業(yè)有限公司商品房預售合同糾紛案

【案例要旨】開發(fā)商將溫泉入戶作為所售樓盤的顯著特征進行宣傳，并對其所建設(shè)的房屋進行了溫泉入戶管道設(shè)施的安裝。溫泉入戶屬于對房屋使用功能質(zhì)量的陳述，對于買受人訂立商品房買賣合同滿足特定的心理預期以及房屋價格的確定有一定的影響，故即使溫泉入戶未載入買賣合同，也應(yīng)當構(gòu)成合同內(nèi)容。開發(fā)商未按照約定提供溫泉入戶已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔違約責任。

案號：（2022）京03民終9950號

審理法院：北京市第三中級人民法院

來源：中國裁判文書網(wǎng)，發(fā)布日期：2022年10月29日

7. 開發(fā)商在商品房宣傳材料中就開發(fā)規(guī)劃范圍之外周邊環(huán)境所作的說明和允諾不屬于可承諾范圍，不構(gòu)成要約——刁某某訴上海鐵峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等商品房預售合同糾紛案

【案例要旨】開發(fā)商宣傳的周邊地鐵規(guī)劃線路屬于對其規(guī)劃范圍之外周邊環(huán)境的渲染、描述，不屬于開發(fā)商可承諾范圍，不能構(gòu)成要約。開發(fā)商因?qū)ζ渌凵唐贩孔饕苏`解的虛假宣傳而被行政處罰，在日后的廣告營銷中應(yīng)當引以為戒，秉持誠實信用原則，避免因不實宣傳而與購房者產(chǎn)生不必要的糾紛矛盾。

案號：（2021）滬0115民初57844號；（2022）滬01民終1884號

審理法院：上海市浦東新區(qū)人民法院

來源：中國裁判文書網(wǎng)，發(fā)布日期：2022年6月1日

8. 開發(fā)商所作宣傳資料構(gòu)成要約應(yīng)滿足其所作的說明和允諾具體確定并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響——李某某、鄭某某訴寧波萬年基業(yè)旅游投資有限公司商品房預售合同糾紛案

【案例要旨】商品房宣傳資料被認定為要約需滿足兩個條件：一是對房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定；二是對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。開發(fā)商所設(shè)置的沙盤明確載明沙盤模型屬于大致展示、與實景存在差異，開發(fā)商有權(quán)作出細部調(diào)整等，證明該沙盤作為宣傳資料的內(nèi)容具有不確定性。其次，沙盤中顯示的步行道不可能對房價造成過多影響，故該沙盤不能滿足構(gòu)成要約的條件。

案號：（2021）浙0206民初3303號

審理法院：浙江省寧波市北侖區(qū)人民法院

來源：中國裁判文書網(wǎng)，發(fā)布日期：2022年4月16日

法信 ·司法觀點

一、商業(yè)宣傳中要約邀請及要約的認定

《商品房買賣合同司法解釋》第3條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約?！?/span>1《合同法》第15條²并未將宣傳與廣告并列作為要約邀請的內(nèi)容，但是《商品房買賣合同司法解釋》將宣傳資料與廣告并列作為要約邀請的范疇?！睹穹ǖ洹穼⑸虡I(yè)廣告擴展為商業(yè)廣告和宣傳，一定程度上吸收了司法解釋的精神?！稄V告法》第2條在明確適用范圍時作出的表述可以認為是廣告的定義，“商品經(jīng)營者或者服務(wù)者通過一定媒介和形式直接或者間接地介紹自己所推銷的商品或者服務(wù)的活動”。如果一定要區(qū)分廣告活動和宣傳活動，那么廣告應(yīng)認為是向不特定多數(shù)人推介商品的營銷行為，而宣傳可以包括向特定的人開推介會介紹商品的行為，甚至包括將宣傳資料置于自身網(wǎng)站、營業(yè)場所等行為，并且，隨著營銷模式越來越豐富，廣告可能不能涵蓋所有的推介方式，宣傳所包含的形式更加豐富，故《民法典》增加宣傳的內(nèi)容與商業(yè)廣告并行規(guī)定，應(yīng)該說更加完整。

符合要約條件的要約邀請。本條（《民法典》第473條）第2款規(guī)定：“商業(yè)廣告和宣傳的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，構(gòu)成要約。”主要是指形式上屬于第1款規(guī)定的要約邀請，但其所含信息可以成為合同內(nèi)容，特別是在消費合同領(lǐng)域，出賣人作出的具體明確的允諾足以影響買受人是否訂立合同的，應(yīng)當結(jié)合個案分析其是否構(gòu)成要約。典型如《商品房買賣合同司法解釋》第3條規(guī)定：“出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。”³商品房買賣一般采用預售制，購房人購買的都是期房，訂立合同時，商品房尚未建造完畢，故購房人僅能依據(jù)開發(fā)商的宣傳來了解房屋信息，特別是周邊配套、學區(qū)等能夠影響商品房價格的信息，如果開發(fā)商在宣傳資料里作出了具體明確的允諾，應(yīng)視為符合要約條件。

（摘自江必新、夏道虎主編：《中華人民共和國民法典重點條文實務(wù)詳解》（上），人民法院出版社2020年版，第177頁。）

1.編者注：該條內(nèi)容目前已被《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2020年修正）第3條取代。

2.編者注：該條內(nèi)容目前已被《中華人民共和國民法典》第473條取代。

3.同注1。

法信 ·法律條文

1. 《中華人民共和國民法典》

第四百七十二條 【要約的定義及構(gòu)成要件】要約是希望與他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當符合下列條件：
（一）內(nèi)容具體確定；
（二）表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。

第四百七十三條 【要約邀請】要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的表示。拍賣公告、招標公告、招股說明書、債券募集辦法、基金招募說明書、商業(yè)廣告和宣傳、寄送的價目表等為要約邀請。
商業(yè)廣告和宣傳的內(nèi)容符合要約條件的，構(gòu)成要約。

第五百條 【締約過失責任】當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，造成對方損失的，應(yīng)當承擔賠償責任：
（一）假借訂立合同，惡意進行磋商；
（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況；
（三）有其他違背誠信原則的行為。

第五百七十七條 【違約責任】當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

2. 《中華人民共和國廣告法》（2021年修正）

第二條　在中華人民共和國境內(nèi)，商品經(jīng)營者或者服務(wù)提供者通過一定媒介和形式直接或者間接地介紹自己所推銷的商品或者服務(wù)的商業(yè)廣告活動，適用本法。
本法所稱廣告主，是指為推銷商品或者服務(wù)，自行或者委托他人設(shè)計、制作、發(fā)布廣告的自然人、法人或者其他組織。
本法所稱廣告經(jīng)營者，是指接受委托提供廣告設(shè)計、制作、代理服務(wù)的自然人、法人或者其他組織。
本法所稱廣告發(fā)布者，是指為廣告主或者廣告主委托的廣告經(jīng)營者發(fā)布廣告的自然人、法人或者其他組織。
本法所稱廣告代言人，是指廣告主以外的，在廣告中以自己的名義或者形象對商品、服務(wù)作推薦、證明的自然人、法人或者其他組織。

3. 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2020年修正）

第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任。

東法智能辦公本

法信第2613期

內(nèi)容編輯：小舟排版編輯：Alice（實習）