擇校而居已成為望子成龍、望女成鳳的家長們

購房置業(yè)的重要考慮因素

學(xué)區(qū)房的持續(xù)“高燒”，也讓很多開發(fā)商動起了小心思

比如，在銷售廣告中進行“買房讀名?！钡阮愃菩麄?/span>

倘若購房者在購房后發(fā)現(xiàn)事實與廣告不符

開發(fā)商是否需承擔違約責任？

答：出賣人在銷售廣告、宣傳資料中就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的相關(guān)教育優(yōu)惠措施所作的說明和允諾具體確定，對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，購房者基于對此的信賴才購房的，該宣傳內(nèi)容應(yīng)當視為要約，出賣人違反的，應(yīng)當承擔違約責任。

【精選案例】

1.開發(fā)商在售樓廣告中的教育優(yōu)惠承諾可視為要約——俞興超等與上海新黃浦置業(yè)股份有限公司商品房預(yù)售合同糾紛上訴案

案例要旨：商業(yè)廣告一般為要約邀請，例外情況下為要約。區(qū)分廣告系要約還是要約邀請，不能以對象是否特定作為區(qū)分標準，對具有承諾內(nèi)容的廣告在司法實踐中可以綜合采用容納規(guī)則和回溯分析法來認定是否屬于要約。最高法院關(guān)于商品房買賣的司法解釋第3條的規(guī)定應(yīng)適用于開發(fā)商在廣告中對教育優(yōu)惠承諾的情形，對承諾是否具體明確、是否對合同訂立和價格有重大影響等方面的尺度掌握不宜過嚴。

案號：（2007）滬二中民二（民）終字第361號

審理法院：上海市第二中級人民法院

2.商品房銷售廣告中有關(guān)“買房讀名?！钡某兄Z具體確定，且對合同的訂立以及房屋價格有重大影響的，應(yīng)視為要約——北京中糧萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與余云飛商品房預(yù)售合同糾紛案

案例要旨：開發(fā)商在商品房銷售廣告和宣傳單中有關(guān)“買房讀名?！钡某兄Z具體明確，對購房人是否訂立商品房買賣合同及房屋價格產(chǎn)生了重大的影響，因此該承諾應(yīng)當視為合同內(nèi)容的一部分，對開發(fā)商應(yīng)當具有法律約束力。

案號：（2014）二中民終字第3255號

審理法院：北京市第二中級人民法院

3.開發(fā)商在廣告中關(guān)于學(xué)區(qū)房的宣傳及允諾內(nèi)容雖未寫入購房合同，但該內(nèi)容應(yīng)視為合同的一部分，對雙方均有約束力——劉厚巖、帥強芹與蘇州新高置地有限公司商品房銷售合同糾紛案

案例要旨：開發(fā)商在路面廣告牌、網(wǎng)站宣傳資料及微信推廣平臺中多次宣傳相關(guān)樓盤為學(xué)區(qū)房，對購房者是否購買該樓盤房屋及房屋的定價產(chǎn)生重要影響，應(yīng)視為要約。開發(fā)商未履約的應(yīng)承擔相應(yīng)的賠償責任，購房者未盡審慎義務(wù)的也應(yīng)承擔部分責任。

案號：（2017）蘇0505民初1029號 

審理法院：江蘇省蘇州市虎丘區(qū)人民法院

4.開發(fā)商售樓廣告中對于學(xué)區(qū)房的承諾內(nèi)容明確，屬于合同內(nèi)容，對開發(fā)商具有約束力——陸山與淮南恒久置業(yè)有限公司房屋買賣合同糾紛案

案例要旨：出賣人在銷售廣告、宣傳資料中就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的相關(guān)教育優(yōu)惠措施所作的說明和允諾具體確定，對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，購房者基于對此的信賴才購房的，該宣傳內(nèi)容應(yīng)當視為要約，出賣人違反的，應(yīng)當承擔違約責任。

案號：（2014）淮民一終字第00168號

審理法院：安徽省淮南市中級人民法院