商品房預(yù)售合同，無疑是購房人和售房人提前就買賣的商品房簽訂的賣方交付房屋、買方支付價(jià)款的買賣合同。商品房預(yù)售合同涉及的價(jià)款一般金額較大，文本通常為各地房管局統(tǒng)一備案供使用的格式文本，但實(shí)際簽署時(shí)亦可根據(jù)實(shí)際情況修訂變更。

近年來，房地產(chǎn)市場高速發(fā)展，即使在政府出臺一系列降溫政策的情況下仍然阻擋不了民眾投資房地產(chǎn)市場的熱情。如此一來，商品房供不應(yīng)求，開發(fā)商有足夠底氣將商品房預(yù)售合同制定得更有利于自身。因此，說商品房預(yù)售合同是賣方強(qiáng)勢的合同一點(diǎn)不為過。

那么在賣方強(qiáng)勢的商品房預(yù)售合同糾紛領(lǐng)域，什么樣的條件可以達(dá)到解除商品房預(yù)售合同的法律效果呢？筆者就近期遇到的關(guān)于商品房預(yù)售合同解除之訴，結(jié)合近3年來（主要上海地區(qū)）的法院的裁判案例，就這一實(shí)務(wù)問題作如下分析。

何種情況可以解除商品房預(yù)售合同？

（一）根據(jù)法定解除權(quán)解除商品房預(yù)售合同

我們知道，合同一經(jīng)訂立，產(chǎn)生約束雙方的法律效果，各方均應(yīng)遵守。根據(jù)《民法典》的相關(guān)規(guī)定，解除合同有幾種情況，一是締約雙方協(xié)商一致達(dá)成合同解除合意解除合同，二是根據(jù)合同中有關(guān)合同解除條件，解除事由發(fā)生時(shí)，解除權(quán)人有解除合同的權(quán)利；還有一類是根據(jù)《民法典》563條規(guī)定，解除權(quán)人行使法定解除權(quán)解除合同。鑒于雙方協(xié)商一致解除合同爭議較小，本文集中后兩種情況作展開分析。

1.合同目的無法實(shí)現(xiàn)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，要達(dá)到實(shí)際無法交付、無法使用，認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)較高。

支持解除案例：

【裁判案號】（2018）滬0118民初10645號

審理法院：上海市青浦區(qū)人民法院

【裁判要旨】開發(fā)商因未能辦出大產(chǎn)證導(dǎo)致逾期交房達(dá)到合同解除條件，購房者合同目的無法實(shí)現(xiàn)有權(quán)解除合同，開發(fā)商應(yīng)退回購房款并支付違約金。

不支持解除案例：

【裁判案號】(2020)滬02民終10806號

審理法院：上海市第二中級人民法院

【裁判要旨】系爭房屋能夠懸掛招牌的位置選擇相對受限，系爭房屋確系存在瑕疵，但該瑕疵并非導(dǎo)致購房人無法使用房屋、無法實(shí)現(xiàn)房屋商業(yè)價(jià)值的唯一決定性因素，難以認(rèn)定該瑕疵系康睿公司在標(biāo)的物交付上存在根本違約行為，購房人主張系爭房屋無法懸掛招牌而導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)并主張解除合同的相關(guān)訴請難以支持。

2.購房人能否以商品房有質(zhì)量問題從而主張合同目的無法實(shí)現(xiàn)，拒絕接收房屋？

【裁判案號】(2020)滬02民終9160號

審理法院：上海市第二中級人民法院

【裁判要旨】開發(fā)商作為房屋的實(shí)際銷售單位，對其交付的房屋負(fù)有瑕疵擔(dān)保之義務(wù)，若開發(fā)商交付的房屋導(dǎo)致購房者無法實(shí)現(xiàn)合同之目的，則購房者有權(quán)拒收房屋。如房屋主體質(zhì)量不合格，購房者有權(quán)拒收房屋；房屋出現(xiàn)嚴(yán)重影響使用的質(zhì)量問題，且通過修復(fù)亦無法保證購房者人身、財(cái)產(chǎn)安全及正常居住使用的，購房者可拒收房屋。本案中，房屋存在的煙道問題，能夠根據(jù)鑒定機(jī)構(gòu)出具的修復(fù)方案予以解決，該質(zhì)量問題并不能導(dǎo)致趙越合同目的無法實(shí)現(xiàn)，故趙越不能以此為由拒絕接收房屋。

3.不可抗力因素對合同解除及違約金的影響

【裁判案號】(2021)滬0112民初6712號

審理法院：上海市閔行區(qū)人民法院

【裁判要旨】因新冠疫情原因?qū)е率鄯空哂馄诮环窟_(dá)到合同解除條件時(shí)，購房者可以選擇解除合同或者要求開發(fā)商支付逾期交房違約金。選擇開發(fā)商支付逾期交房違約金的，考慮到新冠肺炎疫情的突發(fā)在事實(shí)上確實(shí)影響到了被告后續(xù)的施工進(jìn)度和交房時(shí)間，故從公平原則及誠實(shí)信用原則的角度出發(fā)，綜合考慮原告的實(shí)際損失大小及合同的履行情況等因素，對合同約定的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)可予適當(dāng)下調(diào)。

（二）根據(jù)合同約定條款解除商品房預(yù)售合同

1.合同對解除權(quán)行使期限有約定的應(yīng)在約定期限內(nèi)行使解除權(quán)

【裁判案號】(2020)滬02民終4390號

審理法院：上海市第二中級人民法院

【裁判要旨】法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。關(guān)于上訴人（買方）稱合同對解除權(quán)除斥期間的約定排除其主要權(quán)利且未采取合理方式提醒其注意，故應(yīng)屬無效的意見。法院審理后認(rèn)為，案涉合同約定的除斥期間為逾期交房60日起30天內(nèi)，未有不合理之處，買方也未就此向公司提出過異議，故對其上述主張不予支持。

2.賣方因未辦出大產(chǎn)證導(dǎo)致交易無法過戶，系根本違約，非違約方有權(quán)解除合同

【裁判案號】（2020）滬01民終9039號

審理法院：上海市第一中級人民法院

【裁判要旨】出賣人交付標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)符合標(biāo)準(zhǔn)，《商品房預(yù)售合同》已經(jīng)明確約定系爭房屋性質(zhì)為辦公和科研，但創(chuàng)業(yè)源公司無法辦理相應(yīng)的大產(chǎn)證，導(dǎo)致雙方無法過戶交易，已經(jīng)構(gòu)成根本違約，本案合同解除責(zé)任在于創(chuàng)業(yè)源公司。

注意：這個(gè)案例涉及的解除權(quán)依據(jù)實(shí)際上構(gòu)成法定解除權(quán)和合同約定解除權(quán)的競合，在選擇請求權(quán)基礎(chǔ)時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體案件的實(shí)際情況，結(jié)合案件證據(jù)鏈，選擇最有把握的依據(jù)適用。

3.違約方無權(quán)提起合同解除之訴

【裁判案號】（2020）滬02民終6221號

審理法院：（上海市第二中級人民法院）

【裁判要旨】守約方有權(quán)提出解除合同而非違約方，故在雙方均提出解除商品房預(yù)售合同的情況下，未支持該案違約方的解除請求，支持了守約方的解除合同請求。合同既約定逾期付款違約金又約定解約違約金，逾期付款違約金是以合同繼續(xù)履行為前提，合同解除時(shí)不能同時(shí)主張逾期付款違約金。

4.一般違約不能構(gòu)成合同解除的條件

【裁判案例】（2019）滬0112民初35265號

審理法院：上海市閔行區(qū)人民法院

【裁判要旨】買方以房屋未按約定房型交付房屋及未按約定提供配套設(shè)施為由提起合同解除之訴，法院審理認(rèn)為買方可要求賣方按實(shí)際的裝修、設(shè)備與約定的裝修、設(shè)備差價(jià)0.50倍給予補(bǔ)償，而非可作為解除合同的依據(jù)。

5.已交付房屋質(zhì)量有問題尚不能構(gòu)成根本違約的有權(quán)要求出賣人修復(fù)，不能據(jù)此要求解除合同

【裁判案例】（2021）滬02民終5637號

審理法院：上海市第二中級人民法院

【裁判要旨】購房人主張交付的房屋不符合交付條件的應(yīng)提供證據(jù)支持；交付的房屋如果存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)有權(quán)要求出賣人修復(fù)，不能以此要求解除合同。

合同解除后會產(chǎn)生什么法律后果？

1.商品房預(yù)售合同解除后，購房人向銀行的貸款該由誰來償還？

商品房預(yù)售合同糾紛案件中，往往有兩份合同、三方當(dāng)事人，即《商品房預(yù)售合同》、《住房抵押按揭貸款合同》，三方當(dāng)事人分別為開發(fā)商、購房人、銀行。那么《商品房預(yù)售合同》解除后，購房人向銀行的貸款該由誰來償還，商品房買賣合同糾紛與按揭貸款合同糾紛合并審理時(shí)銀行訴訟地位又如何確定？

【裁判案號】（2019）最高法民再245號

審理法院：最高人民法院

【裁判要旨】《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款規(guī)定：“商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收取的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人?！?strong>因越州公司未按照約定期限交付房屋，致使案涉《商品房預(yù)售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的無法實(shí)現(xiàn)亦被解除。根據(jù)前述規(guī)定，應(yīng)由出賣人越州公司將收取的購房貸款本金及利息返還建行青海分行，王忠誠等三人不負(fù)有返還義務(wù)。

2.購房時(shí)支付的團(tuán)購費(fèi)如何處理？

【裁判案號】（2020）滬0117民初3178號

審理法院：上海市松江區(qū)人民法院

【裁判要旨】在購房人和開發(fā)商之間的商品房預(yù)售合同解除后，購房人有權(quán)向分銷商要求返還因購房而支付的團(tuán)購費(fèi)。

3.商品房預(yù)售合同解除后，開發(fā)商能否要求購房人支付房屋占用使用費(fèi)？占用使用費(fèi)計(jì)算期限如何確定？

【裁判案號】（2020）滬02民終5913號

審理法院：上海市第二中級人民法院

【裁判要旨】房屋占有使用費(fèi)，在合同解除前屬合法占有，不支持；在合同解除后，若逾期返還房屋，支持開發(fā)商向買房人要求支付自合同解除之日至實(shí)際返還之日止的房屋占用使用費(fèi)。

4.商品房預(yù)售合同解除后，違約金如何確定？

【裁判案號】滬0118民初13650號

審理法院：上海市青浦區(qū)人民法院

【裁判要旨】賣方在明知買方?jīng)]有購房資格的情況下采取變通方式幫助買方解決購房資格問題，存在過錯(cuò)，在違約金的定量方面有影響，違約金認(rèn)定應(yīng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則，酌情確定為100,000元（根據(jù)合同條款，賣方主張260000元違約金）。

綜上，如需依據(jù)法定解除權(quán)解除商品房預(yù)售合同，則對于是否可以解除的認(rèn)定要求標(biāo)準(zhǔn)較高，一般要達(dá)到“不能實(shí)現(xiàn)合同目的”。如僅是商品房購房過程中非根本性的、可修復(fù)的履行瑕疵，不影響合同的最終履行，則一般難以認(rèn)定具備法定解除權(quán)。而若想要依據(jù)約定解除權(quán)解除商品房預(yù)售合同，則需嚴(yán)格按照合同約定，解除事由出現(xiàn)時(shí)，非違約方有權(quán)在合同約定的解除期限內(nèi)按照法定的流程履行相應(yīng)的通知或者催告義務(wù)，才能行使解除權(quán)，否則極易出現(xiàn)約定解除權(quán)未滿足行使條件、無法解除合同的情形。

商品房預(yù)售合同通常是較為完備的合同范本，合同簽訂之后，買賣雙方均應(yīng)嚴(yán)格履行。最終履行義務(wù)終結(jié)前，想要合法解除，不是一件容易的事情，如遇上述有關(guān)商品房預(yù)售合同解除需求及追索違約金等情況，還是建議咨詢專業(yè)律師，從法律規(guī)定和實(shí)務(wù)角度全面分析合同條款，以期尋求問題解決的最優(yōu)方案。

文：柳家彬、張曉婧