通過上期對(duì)《湖南省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行業(yè)訴訟大數(shù)據(jù)分析報(bào)告》（2018年度）分析可知，房地產(chǎn)行業(yè)中三大四級(jí)案由依次是：商品房銷售合同糾紛、商品房預(yù)售合同糾紛、民間借貸糾紛。本文特從“商品房預(yù)售合同糾紛”入手，檢索湖南省2019年二審共280份裁決書，其中判決書243份。

通過分析裁判文書，發(fā)現(xiàn)243份判決書涉及到的開發(fā)商實(shí)際只有十來個(gè)，購房者集體起訴的批量案件較多，涉訴最多的為懷化某房地產(chǎn)公司，涉訴98個(gè)?，F(xiàn)將這243份判決書大致歸納為如下六大類常見爭(zhēng)議焦點(diǎn)，并相應(yīng)歸納出二審法院的裁判要點(diǎn)： 

（1）（2019）湘10民終349號(hào)：雙方簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，開發(fā)商未按合同約定的房產(chǎn)交付條件取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。《商品房買賣合同》第十二條約定了開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任，根據(jù)該約定開發(fā)商應(yīng)支付的違約金為每日支付總房款的萬分之一。

（2）（2019）湘06民終1575號(hào)：雙方簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》已經(jīng)約定開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任，應(yīng)按照該約定。如果認(rèn)為逾期交房造成的損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

（3）（2019）湘12民終863號(hào)：團(tuán)購形式既有利于被告銷售房屋，也有利于員工獲得購房優(yōu)惠待遇，并未違反法律、行政的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)系合法有效。雙方簽訂《商品房買賣合同》后，買受人已經(jīng)繳清了購房款，但截止至今開發(fā)商尚未取得驗(yàn)收證明文件，不具備交房條件，應(yīng)承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任。

（1）（2019）湘01民終564號(hào)：開發(fā)商未按合同約定履行交房義務(wù)，構(gòu)成違約。違約金參照開發(fā)商的過錯(cuò)、合同實(shí)際履行情況等因素，酌情調(diào)整至日萬分之二。

（2）（2019）湘01民終2983號(hào)：雙方簽訂的《長沙市商品房買賣合同》合法有效，開發(fā)商未按合同約定辦理合同備案及申請(qǐng)預(yù)告登記手續(xù)，且逾期未交付房屋，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。關(guān)于違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，涉案合同約定為日萬分之五顯著過高，特根據(jù)合同實(shí)際履行情況，酌情調(diào)整為日萬分之二。

（1）（2019）湘01民終2968號(hào)：雙方簽訂的《長沙市商品房買賣合同》合法有效，開發(fā)商主張相關(guān)政府部門在消防、國土、環(huán)保、規(guī)劃、竣工驗(yàn)收等方面存在延誤，但未提交相關(guān)證據(jù)證明其申請(qǐng)驗(yàn)收的時(shí)間，不能證實(shí)相關(guān)政府部門進(jìn)行驗(yàn)收超出了規(guī)定的時(shí)間，因此開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任。

（2）（2019）湘01民終2783號(hào)：雙方簽訂的《長沙市商品房買賣合同》合法有效，開發(fā)商辯稱因電力設(shè)施安裝工程延誤導(dǎo)致延期交房，符合免責(zé)條款約定，因未提供充分的證據(jù)予以證實(shí)，故不予采納。

（2019）湘04民終221號(hào)：因雙方當(dāng)事人未在合同中將必須經(jīng)過消防驗(yàn)收或必須取得竣工驗(yàn)收備案表明確為交房條件，故買受人以涉案房屋通過消防驗(yàn)收的時(shí)間及取得竣工驗(yàn)收備案表的時(shí)間晚于合同約定的交房時(shí)間為由，要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房違約金的違約責(zé)任，依據(jù)不足，不予支持。

（2019）湘12民終42號(hào)：本案遲延辦證不是房屋開發(fā)商的原因所致，由于政府相關(guān)職能部門的延遲而導(dǎo)致合同登記或產(chǎn)權(quán)登記延遲的，開發(fā)商不承擔(dān)責(zé)任。

（2019）湘12民終691號(hào)：雙方約定的辦證期限內(nèi)出現(xiàn)順延事由，開發(fā)商的辦證期限應(yīng)相應(yīng)順延。本案是由于政府行為及相關(guān)部門辦事效率原因所致，屬于不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由，開發(fā)商的辦證期限應(yīng)當(dāng)按照合同約定相應(yīng)順延。

（2017）湘01民終7266號(hào)：經(jīng)鑒定，涉案房屋存在陽臺(tái)頂部滲漏等質(zhì)量瑕疵，并不存在主梁斷裂現(xiàn)象，且現(xiàn)有質(zhì)量瑕疵中的部分瑕疵還是由于裝修造成的。根據(jù)鑒定意見中的質(zhì)量瑕疵情況，并考慮部分瑕疵系由上訴人裝修自行造成的因素，結(jié)合公平原則，酌定開發(fā)商支付買受人房屋維修費(fèi)用10000元。

（2019）湘01民終2047號(hào)：羅丕生、恒港公司簽訂的《商品房買賣合同》合法有效。開發(fā)商向買受人交付的商品房出現(xiàn)了滲水、開裂等問題，雙方均認(rèn)可該問題出現(xiàn)在質(zhì)量保修期內(nèi)，故該滲水、開裂、樓板偏薄問題屬于質(zhì)量保修范疇，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。

（1）（2019）湘12民終417號(hào)：雙方簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，現(xiàn)開發(fā)商未按合同約定的時(shí)間向買受人交付房屋是事實(shí)，但合同中明確約定買受人應(yīng)付清全部房款等費(fèi)用后，方可進(jìn)行房屋交接，買受人不支付余款，已構(gòu)成違約。

（2）（2018）湘02民終2560號(hào)：涉案商品房預(yù)售合同解除，系買受人未按約履行房屋尾款交納義務(wù)所致，依照雙方商品房預(yù)售合同的約定，買受人需支付購房款5%的違約金。

（2018）湘01民終7639號(hào)：開發(fā)商主張與買受人簽訂的《長沙市商品房買賣合同》系雙方的虛假意思表示，但未提供相應(yīng)的證據(jù)予以證明，不予認(rèn)可。但買受人至今未向開發(fā)商支付全部購房款，已經(jīng)構(gòu)成根本違約，開發(fā)商起訴要求解除與買受人的《長沙市商品房買賣合同》符合法律規(guī)定。

（2019）湘12民終533號(hào)：雙方簽訂的商品房買賣合同合法有效，約定案涉房屋交付條件是付清全部房款后10個(gè)工作日內(nèi)?，F(xiàn)買受人請(qǐng)求開發(fā)商履行交房義務(wù)，將其購買的門面、商鋪交付。但買受人沒有其所購門面、商鋪的具體編號(hào)，亦未能證明自己向開發(fā)商付清了全部購房款，開發(fā)商可行使先履行抗辯權(quán)。

（2019）湘10民終1388號(hào)：開發(fā)商交付的商鋪不符合合同約定，存在違約，應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取補(bǔ)救措施,辦理房屋驗(yàn)收合格等相關(guān)手續(xù)，確保交付的房屋符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)。買受人請(qǐng)求開發(fā)商繼續(xù)履行合同義務(wù)，辦理房屋驗(yàn)收合格等相關(guān)手續(xù)，符合法律規(guī)定。

（2019）湘06民終2137號(hào)：本案所涉商品房預(yù)約合同系雙方未履行完畢的合同，管理人自破產(chǎn)申請(qǐng)受理之日起兩個(gè)月內(nèi)未通知買受人繼續(xù)履行合同，該合同應(yīng)視為解除，公司應(yīng)返還房款、定金并承擔(dān)相應(yīng)利息。

（2018）湘01民終5321號(hào)：A公司與B公司簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，約定B公司以某一樓售樓部門面1-3間作抵扣應(yīng)付A公司的工程款，并由雙方在限定期限內(nèi)簽訂正式購房合同。楊某作為A公司的法定代表人在《補(bǔ)充協(xié)議》上簽字。此后，楊某與B公司簽訂《長沙市商品房買賣合同》。應(yīng)認(rèn)為楊某知曉A公司與B公司之間的抵款協(xié)議，而且實(shí)際上也是以A公司的工程款抵扣了應(yīng)向B公司支付的購房款，楊某個(gè)人并未向B公司支付過購房款。據(jù)此，楊某與B公司簽訂《長沙市商品房買賣合同》的行為屬職務(wù)行為，實(shí)際購房主體為A公司。

以上裁判規(guī)則分析，相關(guān)歸納與概括僅為法律實(shí)務(wù)探討學(xué)習(xí)所用，如有部分表達(dá)不到位，敬請(qǐng)諒解。小編已將案號(hào)寫明，有興趣的可登陸中國裁判文書網(wǎng)研究相關(guān)案例。