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房屋的交付使用

法信·推薦案例

交鑰匙不能視為開發(fā)商房屋交付義務(wù)的完成——羅劍揮、項麗華訴連城恒益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案

案例要旨：商品房買賣中，開發(fā)商的交房義務(wù)不僅僅局限于交鑰匙，還需出示相應(yīng)的證明文件，并簽署房屋交接單等。合同中分別約定了逾期交房與逾期辦證的違約責(zé)任，但同時又約定開發(fā)商承擔(dān)了逾期交房的責(zé)任之后，逾期辦證的違約責(zé)任就不予承擔(dān)的，應(yīng)按照不利于條款制訂人的解釋規(guī)則，作出不利于開發(fā)商的解釋，開發(fā)商仍應(yīng)按照合同約定承擔(dān)逾期交房、逾期辦證的多項違約之責(zé)。

案號：（2015）巖民二終字第671號

審理法院：福建省龍巖市中級人民法院

來源：《人民司法·案例》2017年第5期

評析：

交付即對標(biāo)的物占有的轉(zhuǎn)移。對動產(chǎn)而言，一般意義上，占有的移轉(zhuǎn)也標(biāo)志著物權(quán)的變動；對于不動產(chǎn)而言，交付并不意味著物權(quán)的變動，不動產(chǎn)物權(quán)的變動需要登記，但這絲毫不能削弱交付在不動產(chǎn)物權(quán)變動中的作用，交付仍然是所有權(quán)移轉(zhuǎn)所必不可少的步驟。沒有有效的交付就不能夠產(chǎn)生合理、正當(dāng)?shù)牡怯?，更不能夠產(chǎn)生風(fēng)險的移轉(zhuǎn)和所有權(quán)的變動。

對于商品房的交付，有的認(rèn)為，商品房交付應(yīng)以占有權(quán)的移轉(zhuǎn)為標(biāo)志，開發(fā)商將房屋鑰匙交與購房人，購房人取得對房屋的實際支配權(quán)，應(yīng)看作是商品房的交付，即通常所說的交鑰匙。另一種意見認(rèn)為，根據(jù)《民法通則》及《合同法》規(guī)定的意思自治原則，合同中約定的交付條件是雙方的真實意思表示，應(yīng)堅持有約定從約定的原則，即嚴(yán)格按照雙方約定的條件及基本的法定條件來認(rèn)定商品房符合交付條件的時間。

法官在本案采用第二種意見是正確的。商品房買賣合同與其他買賣合同在本質(zhì)上并無區(qū)別。《建筑法》第六十一條規(guī)定：“交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第十六條規(guī)定：“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗收。建設(shè)工程經(jīng)驗收合格的，方可交付使用?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第二十七條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用?！?span>解讀上述法律、法規(guī)，其共同之處在于規(guī)定竣工驗收是房屋交付使用的條件。

因此，針對商品房的交付，可以得出這樣的結(jié)論：商品房交付條件既應(yīng)符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，又必須符合法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。換言之，開發(fā)商有義務(wù)向買受人交付符合交付使用條件，包括法定的交付使用條件與約定的交付使用條件的商品房，而具體到個案中的商品房交付，就是指開發(fā)商與業(yè)主雙方在進(jìn)行房屋驗收交接之時，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)出示房屋符合交付條件的相關(guān)證明文件（商品房竣工驗收合格證、建設(shè)工程竣工驗收備案表等），并按照約定提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書等，絕非簡單到僅僅交鑰匙而已。

交鑰匙作為房屋的轉(zhuǎn)移占有方式，是一種事實上的交付，而不能想當(dāng)然地認(rèn)為開發(fā)商就完全履行了交付房屋的義務(wù)，買受人只是接受了開發(fā)商的部分履行，只有在買受人明知或應(yīng)當(dāng)知道房屋尚不具備交付條件而仍接受交付的情況之下，才可認(rèn)定買受人放棄房屋的交付條件，而視為雙方變更房屋交付條件。商品房是一種特殊的商品，關(guān)乎當(dāng)事人的重大切身利益，商品房的竣工驗收和交付涉及的不僅是個案之當(dāng)事人，更涉及公眾的安全問題。如果交付的商品房有重大質(zhì)量問題，卻僅以交鑰匙就視為房屋交付義務(wù)的完成履行，顯然與房屋所承載的份量不相符。

交鑰匙是交付完成的必要條件而非充分條件。合同中履行交付義務(wù)應(yīng)該包括交付時間、交付標(biāo)準(zhǔn)、交付主體、履行對象等都符合約定，合同應(yīng)該全面履行。開發(fā)商向買受人交付房屋的行為，不僅應(yīng)當(dāng)符合約定，也要滿足法律規(guī)定的條件和標(biāo)準(zhǔn)，絕不能簡單地將交鑰匙視為房屋的交付使用。

（摘自《交鑰匙不能視為開發(fā)商房屋交付義務(wù)的完成》，陳立烽、陳春生，載《人民司法·案例》2017年第5期）

法信·相關(guān)案例

1.房屋交付前發(fā)現(xiàn)質(zhì)量瑕疵視為房屋未具備交付條件，開發(fā)商因此逾期交付的應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任——周顯治、俞美芳與余姚眾安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案

案例要旨：商品房買賣中，在房屋交付前發(fā)現(xiàn)質(zhì)量瑕疵問題，雙方協(xié)商一致進(jìn)行整改的，視為房屋未具備交付條件，房屋未實際轉(zhuǎn)移占有，開發(fā)商逾期交付的應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。合同中格式條款約定逾期交房的違約責(zé)任并免除了逾期交付權(quán)屬證書的責(zé)任，應(yīng)屬無效條款，開發(fā)商除承擔(dān)逾期交付責(zé)任外還應(yīng)承擔(dān)逾期交付權(quán)屬證書的違約責(zé)任。

案號：（2014）浙甬民二終字第470號

審理法院：浙江省寧波市中級人民法院

來源：《最高人民法院公報》2016年第11期（總第240期）

2.房屋已依約交付但部分配套未能正常使用的，不屬于未完成交付——張照華訴北京正華永興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案

案例要旨：當(dāng)事人明確約定買受人按出賣人發(fā)送的入住書面通知中的相關(guān)規(guī)定辦理完畢房屋的交接手續(xù)，買受人持“房屋入住通知書”辦理房屋交付手續(xù)，并交接房屋鑰匙后，即為合同項下房屋已交付買受人使用的，雙方依約交付后，買受人也實際占有房屋，僅以部分配套設(shè)施未能正常使用為由主張未完成房屋交付的，法院不予支持。

案號：（2013）二中民終字第10768號

審理法院：北京市第二中級人民法院

來源：《中國審判案例要覽》（2014民事審判案例卷）

3.開發(fā)商未控制好施工期限導(dǎo)致逾期交付的，不屬于雙方在合同約定的交付時間應(yīng)當(dāng)順延的情形，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任——徐梅與陽江同心房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案

案例要旨：開發(fā)商主張因政府行為導(dǎo)致房屋無法及時交付，但實際認(rèn)定未交付的原因與政府行為無關(guān)聯(lián)，則不能適用雙方約定的交付時間應(yīng)順延的情形，開發(fā)商應(yīng)向買受人承擔(dān)違約責(zé)任。

案號：（2016）粵民再126號

審理法院：廣東省高級人民法院

來源：中國裁判文書網(wǎng)  2016-10-24

4.當(dāng)事人約定因不可抗力或政策調(diào)整導(dǎo)致逾期交付房屋可免責(zé)的，應(yīng)按合同約定免責(zé)——李某某、鄭某某與北京某置業(yè)有限公司商品房買賣合同糾紛案

案例要旨：當(dāng)事人在房屋買賣合同中約定因不可抗力或因遵守、配合政府的法規(guī)政策和規(guī)范性文件或因政府部門有關(guān)機(jī)構(gòu)的行為而引起延誤的，出賣人可以據(jù)實予以延期，由此導(dǎo)致房屋逾期交付的，出賣人可按合同約定予以免責(zé)。

案號：（2010）朝民初字第10293號

審理法院：北京市朝陽區(qū)人民法院

來源：法信平臺精選

5.全裝修房因不滿足約定條件，驗收不合格，買受人拒收房屋致出賣人逾期交房的，出賣人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任——上海金疊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與劉碧穎商品房預(yù)約合同糾紛案

案例要旨：房屋交付不僅應(yīng)具備各項法律規(guī)定的證書文件，還應(yīng)滿足雙方關(guān)于房屋質(zhì)量驗收等相關(guān)約定的條件。出賣人交付時因全裝房不符合合同約定，買受人無法正常居住使用從而致使逾期交房的，出賣人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

案號：（2015）滬二中民二(民)終字第1654號

審理法院：上海市第二中級人民法院

來源：中國裁判文書網(wǎng)  2015-09-26

法信·專家觀點

1.合同中未明確約定房屋的交付使用為交付房屋所有權(quán)證書時，買受人實際占有房屋視為出賣人履行了交付義務(wù)，但其仍應(yīng)協(xié)助買受人辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)

根據(jù)《合同法》第一百三十三條和第一百三十五條的規(guī)定，商品房買賣合同的出賣人負(fù)有向買受人交付房屋并轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù)，買賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)自交付時起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外。據(jù)此規(guī)定，買賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)一般自交付時起轉(zhuǎn)移。而根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第六十一條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條、《物權(quán)法》第九條的規(guī)定，不動產(chǎn)房屋的所有權(quán)則從辦理所有權(quán)登記手續(xù)時起轉(zhuǎn)移，這也是不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方式和要件。

因此，房屋所有權(quán)應(yīng)從辦理所有權(quán)登記手續(xù)時轉(zhuǎn)移。實踐中，存在著因當(dāng)事人在簽訂商品房買賣合同時對房屋的交付使用約定不明而導(dǎo)致的大量糾紛。出賣人認(rèn)為房屋的交付使用就是買受人直接占有使用房屋，也就是俗稱的交鑰匙；而買受人則認(rèn)為，房屋的交付使用不僅僅是交付房屋的占有，而且還包括交付房屋所有權(quán)證書。依據(jù)上述法律、法規(guī)對房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的有關(guān)規(guī)定，在法律、法規(guī)和當(dāng)事人沒有明確約定房屋的交付使用為交付房屋所有權(quán)證書的，出賣人對房屋的轉(zhuǎn)移占有，即為合同約定的房屋交付使用。也就是說，出賣人只要在合同約定的期限向買受人交付房屋，即交鑰匙，就已履行了合同約定的交付房屋的義務(wù)。

如果當(dāng)事人在合同中明確約定房屋的交付使用不僅是轉(zhuǎn)移房屋占有，還應(yīng)辦理房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記的，出賣人就應(yīng)按約定履行義務(wù)。因此，最高人民法院《商品房買賣司法解釋》第十一條第一款規(guī)定，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。

當(dāng)然，即使在當(dāng)事人沒有明確約定房屋的交付使用包括辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)時，出賣人交鑰匙義務(wù)的履行也并非就意味著出賣人的合同義務(wù)履行完畢，根據(jù)法律規(guī)定，它還應(yīng)協(xié)助買受人辦理房屋所有權(quán)登記，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人。至于房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時間問題，當(dāng)事人可另行協(xié)商約定，沒有約定的，按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條的規(guī)定，預(yù)售商品房的買受人應(yīng)當(dāng)自房屋交付使用之日起90日內(nèi)，現(xiàn)售商品房的買受人應(yīng)當(dāng)自買賣合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，出賣人應(yīng)當(dāng)協(xié)助買受人辦理，并提供必要的證明文件。

（摘自《房地產(chǎn)案件立案標(biāo)準(zhǔn)》，劉學(xué)文主編，人民法院出版社2009年7月出版）

法信·法律依據(jù)

1.《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第十一條  房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。

2.《中華人民共和國合同法》

第一百三十三條  標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

第一百三十五條  出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。

3.《中華人民共和國物權(quán)法》

第九條  不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。 

依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。