房住不炒！房子是用來住的！

很久沒有沒有寫有關房地產的文字了，說說有關房子的話題。

先說正題：房子該買還得買，房價未來還得漲一倍。詳見下文。

如果你在房地產行業(yè)，這兩年應該能夠明顯感受到房地產企業(yè)經常在說一件事——那就是守住現(xiàn)金流，守住現(xiàn)金。

很多城市對房地產的政策持續(xù)收緊，限購、限貸，甚至還有一些城市開始了限售。比如蘇州今年的新政“新房限售三年，二手房限售五年”。為了活下去，有些地產商真的在虧本銷售。

可是即便如此，買房的人依然還是很少。巴菲特說：別人貪婪我恐懼，別人恐懼我貪婪。

從投資的角度來說，越是低迷的時候，越應該買入才對。但是你會發(fā)現(xiàn)最難抵抗的就是人性。大多數人都習慣買漲不買跌。

《富爸爸窮爸爸》一書的作者在書中也介紹過自己在經濟不景氣的時候，和自己夫人撿漏買了很多便宜的房產。

但對于我們普通人來說，要不要買房其實無非關注兩點：

一、手中有沒有足夠的資金；

二、未來的房價還會不會上漲。

先來看看資金有限時怎么買房？

如果你是自住，畢竟有房才不漂，房子還會決定孩子上學，房子在未來還能為你節(jié)約大量的生活成本。所以不管你有沒有資金都得考慮買房子。

只不過，資金有限的話，買房的節(jié)奏要分幾步走。別指望一步到位，事實上一步到位是個偽命題。

從居住屬性來說，我們對房子的需求會有四個階段：剛需置業(yè)、首次改善、再次改善、終極置業(yè)。

如果你在很年輕的時候，經濟條件并不是特別好的情況下，買了一套終極置業(yè)的房產。且不說房子的總價有多高，你的居住成本也是非常不經濟的。

所以，在能力范圍內先買個房子，讓財富隨著經濟增長的速度增值，這是一個不錯的注意。比如你買一套100萬左右的房子，首套房通常30%首付就可以了，月供也不超過4000元。

首付款自己攢一些，家人支持一些，朋友周轉一些，咬咬牙還是可以解決的。

如果你買的房子出租換回來點租金，那么你的月供實際上只有一千多元，如果你還有公積金，那么基本上月供就趨近于零了。

幾年后，漲一倍你的30萬本金，就會120萬了。將來用來改善條件買更大房子的首付就有了。買個小房子先上車，這是普通人買房最靠譜的途徑。

說完第一個問題如何用有限的資金買房，我們再來看看未來房價到底會怎么走？

我不懂經濟，但我相信邏輯合理的分析。

國家說，房住不炒。是為了凸顯房地產的居住屬性，或者說是房產（本文說的房地產大多是房產或房產）的消費屬性。

但經過30年的發(fā)展，房價一直持續(xù)地上漲，幾乎所有人都看到了房子投資屬性。

再加上買房可以在銀行按揭貸款，這使得很多先知先覺的人，都通過貸款這個金融杠桿，讓財富迅速地增值。此一時彼一時，現(xiàn)在限購、限貸不僅限制了杠桿的使用，也限制住了個人買房的絕對數量。

這是國家在用政策措施調控房地產的建設節(jié)奏，長時間地調控這對地產商來說是寒冬，但整個社會來說其實是件好事。你想如果每個人都有四五套房子，誰??？沒人住的房子，最終才會真正變成泡沫。

這樣的調控，能夠讓房地產的增速減緩，量價的增長都趨于平緩，這樣的調控看上去是針對房地產企業(yè)，但背后的意義其實是調節(jié)整個社會的貧富差距，讓有房的人等等還沒買房的人。

供應量是個宏觀的問題，咱們先放一邊。我們看看價格，其實不單單是房地產，就連股票也沒人說得清未來的走勢。

但我讀了一些書籍和資料后，覺得北大的徐遠教授，提出了一個房價增速的經驗公式來測算房價最有借鑒意義：

房價增速=經濟增速+通脹速度+城市化速度。

這個公式不僅很好的解釋了過去二十多年中國房價的走勢，你看過去的20多年中國的房價差不多翻了十幾倍。

原來兩三千一平米的房子，現(xiàn)在三四萬一平米。而這些年的平均經濟增速大約9.5%，年均通脹大約2.5%，城市化率大約1.5%。于是房價增速≈9.5%+2.5%+1.5%=13.5%。

根據72法則，年增長13.5%大約5.3年翻一番，20年不到4番，差不多十二三倍，和城市房價增速特別吻合。

（圖片摘自徐遠2019-2020房產投資分析）

對比會發(fā)現(xiàn)，國際上加拿大、美國、德國、日本、英國等國家的歷史房價用這個公式也可以很好的解釋。

那么未來房價如何走？我們姑且相信這個公式會繼續(xù)適用。那么，未來的經濟平均增速保守估計在3%，通貨膨脹保持在2%，城市化進程保持1%，這么算下來，未來的房價增速≈3%+2%+1%=6%。

同樣地，用72法則，6%的年增長，會發(fā)現(xiàn)12年翻一倍。換句話說，未來10~12年，房價還會再漲一倍這個邏輯是有極大概率成立的。

你可能覺得十二年才漲一倍啊，太少了。然而你別忘記了，這個一倍是以現(xiàn)在的房價為基準的，這漲一倍的絕對值相當于過去20年所有的漲幅。

換句話說，過去20年從3000元漲到40000元，未來12年就漲40000元，一倍抵得上過去的十幾倍。

到這里兩個問題都解釋完了，我想給個結論。

那就是不論怎樣，還是得要有房子。只不過，月供的攤還比例控制在 30%的月現(xiàn)金流會讓生活更輕松。改善型的需求，也可以在適當地時候選擇置換。

我自己試著想了一下未來沒有房子可能的后果，除了享受不到上面說的有房可以帶來孩子上學、家的感覺、安定等好處，還有就是（普通人的）生活成本的很大一部分可能要被居住成本占用。

這不是空穴來風，看看香港現(xiàn)在的房價和租金，就知道了居住成本有多高了。而《百歲人生》一書已經告訴我們，未來我們很多人是有很大概率活到80歲以上，甚至100歲的。那個時候，身體賺錢能力已經急劇下降，倘若還要支付大額的居住成本，那是一件非?？膳碌氖?。

其實涉及到了另外一個話題，那就是提前規(guī)劃養(yǎng)老財務的問題。

這也是我們這一代為什么比父輩生活壓力更重的原因，我們的父輩生活的年代食不飽穿不暖，他們是要解決生存的問題。而隨著經濟的發(fā)展，現(xiàn)在大家更多的是在思考精神層面的問題。

這個問題下次換個角度聊。

回到文章的主旨，不管房地產行情如何。房子消費屬性已經越來越淡了，一二線城市房子的投資屬性和保值屬性會越來越大。

不管你是剛需置業(yè)還是改善需求，適當地上車或者換車都是有必要的。

只不過如果你是剛需職業(yè)，你要考慮先買個房子上車，讓子彈飛一會再考慮置換；

而如果你是改善型客戶，之前的房子已經漲的比較多了，可以結合自身的情況適當加一點點按揭，換一套大一點的房子，一改善居住條件，二不至于未來漲的更高一腳踩空了。

不得不提醒的是，以上均為個人觀點，僅供參考。

參考資料：

1，《買房可以很簡單》，作者子安

2，《城里的房子》，作者徐遠

3，《徐遠：2019-2020房產投資分析》

參考文章：

這樣買房，9年讓10萬財富增值10倍

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不打算持續(xù)寫作的你，這篇不用看了。