“自去年年底以來，中國投資者在海外投資的比例大幅提升，最主要的原因并不是海外市場突然變好了，而是國內(nèi)投資市場發(fā)生了重大變化?！备粫r２５０指數(shù)的成分股之一、英國最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)——英國邦瑞中華區(qū)首席代表兼總經(jīng)理白兮日前接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時稱，中國的投資市場五年內(nèi)將發(fā)生格局上的改變，會從國內(nèi)市場轉(zhuǎn)向全球性的資產(chǎn)配置。
　　
　　海外投資需求增加
　　
　　中國經(jīng)濟時報：作為跨國房地產(chǎn)投資和置業(yè)服務(wù)機構(gòu)，你們了解到的中國投資者在海外進行資產(chǎn)配置的現(xiàn)狀是什么樣的？
　　
　　白兮：自２０１２年年底以來，中國的投資者在海外投資的比例快速提升，最主要的原因并不是海外投資市場突然變好了，而是國內(nèi)投資市場發(fā)生了重大的結(jié)構(gòu)性變化，本地的投資理財產(chǎn)品出現(xiàn)了瓶頸，但中國市場上有大量熱錢，這些熱錢需要合理的出口。此外，中國的中產(chǎn)階層沒有以前那么在乎資本的增長了，安全性成為其考慮的重要因素。
　　
　　中國經(jīng)濟時報：進行海外資產(chǎn)配置的中國居民主要是哪些人群？
　　
　　白兮：邦瑞在去年１０月第一個進入中國市場，當(dāng)時是想吸引高凈值人群。讓邦瑞驚訝的是，半年過去了，近半投資倫敦房地產(chǎn)市場的并不僅僅是富裕人群，而是受過良好教育，年齡在３０－５０歲之間的新興投資者，更有長遠(yuǎn)眼光的中產(chǎn)階層。
　　
　　中國的投資市場未來五年內(nèi)會發(fā)生格局上的改變，會從國內(nèi)市場轉(zhuǎn)為全球性的資產(chǎn)配置時代。
　　
　　借助杠桿降低成本
　　
　　中國經(jīng)濟時報：海外房地產(chǎn)投資需要的資金量還是有點大，中產(chǎn)階層的資金能夠支撐？
　　
　　白兮：中國的中產(chǎn)階層更會運用金融杠桿來降低門檻，買了很多打折的“門票”進入這個市場，用更小的投資做更大的事。
　　
　　倫敦市區(qū)部分地區(qū)的房價比北京還便宜，整體上和紐約的房價差不多，不過紐約是限購的，海外投資者購買不了。英國從去年開始放開了房地產(chǎn)的按揭貸款，降低了海外投資者貸款的門檻。從去年１０月開業(yè)，邦瑞和中國銀行倫敦分行建立了合作關(guān)系，中國投資者既不需要抵押在中國的資產(chǎn)，也不需要抵押在海外購買的房子，因為倫敦的租金很高，如果安排合理，可以以租還貸。
　　
　　中國經(jīng)濟時報：房子和其他理財產(chǎn)品不盡相同，什么樣的房產(chǎn)更能適應(yīng)理財需求？
　　
　　白兮：邦瑞有三個策略可以讓房產(chǎn)成為理財產(chǎn)品，第一個是房子的區(qū)位決定了增值性，不是每套房子都會升值，要增值一般要滿足三個條件，在同一個區(qū)塊里房價不是最貴也不是最便宜的，這意味著房子成本控制很好且質(zhì)量還可以；房子增值的最大潛力是位置；公共交通便利，這是中產(chǎn)階層最看重的。
　　
　　第二個策略是，邦瑞在五年內(nèi)對所有項目精裝修都是獨一無二的免費質(zhì)保，房產(chǎn)不同于其他理財產(chǎn)品，有較高的維護成本。第三個策略是，邦瑞為全球投資者提供包租服務(wù)。
　　
　　中國經(jīng)濟時報：你怎么看待倫敦房地產(chǎn)當(dāng)前的投資價值和以后的投資前景？
　　
　　白兮：邦瑞保守的預(yù)測是，倫敦的房價自２０１４年至２０１７年會增長２５．６％，倫敦的房屋的短缺率是４５％。此外，目前是抄底倫敦房產(chǎn)的較好機會。
　　
　　海外投資的國別風(fēng)險
　　
　　中國經(jīng)濟時報：投資中除了要關(guān)注收益外，還需要關(guān)注風(fēng)險，海外房地產(chǎn)理財投資主要都有哪些風(fēng)險？
　　
　　白兮：一是財務(wù)風(fēng)險，即外匯限制方面的問題。二是稅務(wù)風(fēng)險，海外投資通常有印花稅，全球基本都一樣，但其他幾個稅種是可以避免的，如資本利得稅也就是房產(chǎn)稅，英國對海外投資者在買房子的時候免征資本利得稅；只在美國和加拿大征收持有稅。此外，還有遺產(chǎn)稅和市政稅。三是法律風(fēng)險，外國的房產(chǎn)的具體年限不同；要特別重視期限。四是國別風(fēng)險。
　　
　　中國經(jīng)濟時報：各主要房地產(chǎn)市場的國別風(fēng)險主要是什么？
　　
　　白兮：澳大利亞的房價被過高估計，有較大泡沫；貸款利率較高，沒辦法通過杠桿將風(fēng)險最小化；住房需求主要是由移民推動，再出售的需求單一。
　　
　　美國的量化寬松政策會推動房價上漲，但過半按揭買房的家庭無法還貸，房子可能會被收回，房屋供應(yīng)會增加；美元進一步貶值的風(fēng)險；３％的房產(chǎn)稅，維護成本較高；除紐約外，美國是地廣人稀的市場，房屋的供給量會持續(xù)增加。
　　
　　英國的風(fēng)險主要是完全不適合移民需求，政策上是吸引投資而不是移民；房價未來五年會持續(xù)增長，但增長僅限于倫敦，其他地方會出現(xiàn)不同程度的下跌，或者增長緩慢。