東南亞的天氣總是保持一種30攝氏度上下，時而有雨的節(jié)奏。

即便習慣了這樣多變、潮濕天氣的本地人，也有種有了錢就走出去，在氣候干爽地區(qū)生活的想法。

不過，這并不能阻擋來自東南亞北偏東方向的中國人來此購房的熱情。在他們心中，這里的房子閃著光，仿佛就是一座座“金山”。2018年，柬埔寨金邊樓市的中國買家咨詢量，同比猛增550%以上。

而在最先被炒熱的泰國，房產(chǎn)推介會從2016年就頻頻出現(xiàn)，有房產(chǎn)中介平均每月能接到三到五場推介會信息，在很多人眼里，“買到就是賺到”。

但東南亞的房子真的能復制中國北、上、深的增長模式嗎？這些房子最后會不會如同東南亞的天氣一樣，粘粘嗒嗒，難以脫手？

春節(jié)“看房團”

今年春節(jié)期間，小林帶著父母去了趟泰國，一方面為了讓老人過個暖和的年，另外一方面，小林順便去泰國看看房子。

近年來，泰國房產(chǎn)熱已經(jīng)燒到了身邊，身邊不少朋友都去泰國買了房，在投資機構工作的小林覺得泰國也是個機會，值得考慮。

▲全球海外房產(chǎn)網(wǎng)站居外網(wǎng)詢盤數(shù)據(jù)。

出發(fā)之前，小林聯(lián)系到房產(chǎn)中介，表明自己的投資需求和預期，確定了曼谷幾個樓盤，接下來就是實地考察了。

40萬元人民幣以內(nèi)價格的樓盤，在曼谷也越來越少。這是小林的首次海外投資，顯得格外謹慎小心。她表明，焦點只在曼谷、清邁，“畢竟這里的游客較多，感覺租客也不難找?！?/p>

但小林不知道的是，除了曼谷、清邁兩座大城市之外，普吉島、芭提雅等沿海小城也是中國人的投資熱地，而華欣，又成為新的選項。

投資者陳棟（化名）在泰國海濱度假城市華欣入手了一套60多平米的公寓，買時1萬元人民幣出頭，現(xiàn)在當?shù)胤績r已經(jīng)漲到近2萬元人民幣。選擇這里的原因是，皇室度假之地，距離曼谷才200公里。

陳棟是東北考察團中的一員，一個團近20人，都是趁著春節(jié)假期到泰國看房。東北人喜歡在海南買房，但隨著近年來的政策限購以及購買非法房產(chǎn)事件的爆發(fā)，使得部分人把目光投注在與海南氣候環(huán)境較為相似的泰國。這里，房價要便宜很多。

當然，這里面可能存在一定的誤解。事實上，從2015年之后，曼谷房價以平均每年9%的速度上漲。

“搶到就是賺到”

大批中國買家到泰國購房，原因不外乎“永久產(chǎn)權”、“比中國更便宜”。大家夢想著，東南亞的未來就是中國的北上深。這樣的推薦話語幾乎出現(xiàn)在每一場泰國房產(chǎn)推介會上。

2018年12月8日，國貿(mào)大酒店六層，一場泰國開發(fā)商的推薦會舉行，2點正式開始，1點半不到，會議廳就坐滿了人。

當天推介的是一個新樓盤，據(jù)稱開發(fā)商在泰國排名靠前，而樓盤位于即將建成的泛亞高鐵樞紐附近。

“一帶一路”、“距離泛亞高鐵樞紐站不到10分鐘”、“永久產(chǎn)權”、“十年后的北上深”……整個推介會穿插著這樣的用詞，底下的聽眾聽得熱血噴張。

▲曼谷房價持續(xù)上漲。

類似的推介會，從2016年開始就能頻頻看到。沒人統(tǒng)計過具體數(shù)字，但在明倩（化名）的記憶中，她平均每個月能接到三到五場推介會的信息。

獲得泰國樓盤推介會信息之后，明倩會迅速向客戶推廣，幫忙報名。如果成交的話，她會從中獲得一定的利潤回報。不過通常，泰國的樓盤并無固定的介紹費，主要看開發(fā)商的利潤厚薄，有些急于回本的樓盤，中介費非常可觀。

這也成為很多中介不遺余力推薦的原動力之一。盡管是2021年才交付的期房，均價2萬元人民幣起，但不到一個月，該樓盤面對中國買家放出來的單位已經(jīng)被搶購一空，在泰國，每個樓盤可以對外國人銷售的占比不能超過49%。

在明倩看來，泰國房子如此搶手，主要是因為價格便宜。大家是以中國房地產(chǎn)發(fā)展為樣板，“今天的中國就是明天的泰國”，搶到就是賺到。

泰國是怎么火起來的？

泰國房產(chǎn)這么火爆，是明倩之前沒有想到的。

之前，她賣的都是英、美、澳、加等國的房產(chǎn)，去這些地方購房的中國人，大部分是為了移民做準備，房子買后空置的極多。但隨著英、美、澳、加等國提高印花稅、土地稅以及征收房屋空置稅等，海外置業(yè)的門檻被提高，也進一步降低了中國購房者的興趣。

中國投資者將目光投向東南亞房產(chǎn)市場，還有一個更為重要的原因是，中國外匯監(jiān)管越來越嚴厲，使得個人投資者難以繼續(xù)在英、美、澳、加等國購房。

明倩清楚的記得，泰國成為香餑餑是在2015年下半年的事。當時價格不高，投資客出手闊綽，入手幾套的很多，“泰國的期房一般是首付兩成，尾款的交付方式可以和開發(fā)商商量著來，只要在房屋交付之前付清就可以了。就算全款，也沒多少錢?！?/p>

▲泰國清邁的一處房產(chǎn)。

《全球房地產(chǎn)指南》公布的2015年數(shù)據(jù)顯示，在亞洲眾多國家和地區(qū)中，對于一套位于主要城市中心120平方米的公寓來說，泰國房產(chǎn)租賃回報率為6.49%，而馬來西亞為6.21%，遠高于中國內(nèi)陸的2.66%、中國香港的3.23%和新加坡的2.94%。

曼子算是最早一批開始涉足曼谷房產(chǎn)的中國人，在財經(jīng)媒體工作的便利，讓她有更多機會了解海外資產(chǎn)配置。早在2012年，她就入手了曼谷一套地段不錯的公寓，總價不到25萬元人民幣，總面積近40平方米。那個時候，沒有幾個中國人想到，曼谷房地產(chǎn)在未來幾年，會如此搶手。大家更加熱衷于去芭提雅、普吉島等地置產(chǎn)。

遺憾的是，曼子沒有趕上好時候，持有兩年后，她就把房子轉(zhuǎn)手了，加上兩年的租金，小賺了一筆。但到2017年時，這套房子已經(jīng)漲到60萬元人民幣。

2017年的數(shù)據(jù)顯示，曼谷的購房者中，75%來自本國，25%來自海外。所有海外買家中，中國內(nèi)陸和中國香港買家占到42%，是高端公寓的購房主力軍。在此之前，海外買家多自于日本，達到了74%。

越南樓市成“新寵”

過去5年里，曼谷的房價漲幅保持在8%以上。以高端公寓來說，房價從2010年的每平米13萬泰銖的均價，飆升到2018年的每平米28萬泰銖。曼谷的地價也是一路飆升，以2018年二季度來說，同比增長了32.3%。

隨著房價上漲，泰國的房屋租金回報率變低，來自《斯維登置業(yè)·胡潤2018年度海外置業(yè)投資回報指數(shù)》的數(shù)據(jù)顯示，2018年，曼谷房產(chǎn)租金回報率已經(jīng)降低至3.5%。

▲部分城市2018年租金回報率對比，數(shù)據(jù)來自“海外掘金”。

隨著東南亞其他國家經(jīng)濟實力的增強，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等諸多因素，越南、馬來西亞、菲律賓、柬埔寨等國也進入國人購房的視野范圍內(nèi)。

張帆（化名）原本在上海工作，干得好好的他，就因為一次越南之旅，結(jié)果就“入坑”了。

看好越南房地產(chǎn)市場的他，很快在胡志明市入手了第一套房，單價是每平方米9000元人民幣，兩居室，總面積近70平方米，各類稅收（主要是10%增值稅，已經(jīng)含在每平米的單價之中），加上裝修費6萬元，共花費66萬元。

房子交付后，張帆就將房子租給韓國人，租金5000元人民幣，刨去其他開銷，收益率達到8%。截至目前，他的房子市價已經(jīng)達到90萬元人民幣。

緊接著他又入手第二套房，相比第一套房，這套房的收益率明顯就要低了很多，畢竟胡志明市的房子以10%的漲幅一路上揚。張帆也從買房客成功轉(zhuǎn)換跑道，打入到胡志明市當?shù)氐姆慨a(chǎn)業(yè)。

娶了越南嬌妻后，張帆更是常年待在越南，有時候他也會去東南亞其他國家轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，主要還是看房子。但比較之下，張帆更看好越南的房產(chǎn)發(fā)展。

▲越南2018年購房人群分布，數(shù)據(jù)來自世邦魏理仕。

畢竟，經(jīng)過幾年的發(fā)展，泰國樓市價格以及收益率都在下降，而越南正處在上升通道，房價上漲空間較大。

房企擁抱東南亞

很多房產(chǎn)中介的宣傳語中，都會引用萬通集團創(chuàng)始人馮侖的一句話，“閉著眼睛都能賺錢”。

其實這是一個誤解。馮侖的原話是：“今天你要想找轉(zhuǎn)型的方向，就去人均GDP三千美元開始往上的地方，像曼谷、金邊，閉著眼睛買地做住宅都肯定沒問題?！?/p>

這句話最為重要的信息是“買地做住宅”，這段話明明是對房企說的，結(jié)果變成了投資客的金科玉律，紛紛付諸實際行動。

實際上，2013年，中國房企就已開啟出海歷程。

2013年，包括碧桂園、萬科、綠地、萬達在內(nèi)的眾多房企紛紛試水海外市場，海外房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。當年累計投資14宗，總投資額突破1000億人民幣。

2014年，萬科、萬達、綠地、保利、中海、碧桂園等大中房企均選擇布局海外房產(chǎn)，共有27宗項目，同比增長了93%。《中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展研究報告》顯示，多年來，中國房企海外投資總額保持50%左右的復合增長率。

世邦魏理仕公布的數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，中國資本的跨國房地產(chǎn)投資約161億美元，相比2015年同期增長一倍，超過加拿大和新加坡，成為僅次于美國的世界第二大跨境房地產(chǎn)投資來源。

僅以碧桂園來說，自2012年開始發(fā)力海外市場，已經(jīng)先后在馬來西亞和澳大利亞落地多個項目。但碧桂園的海外步伐因為馬來西亞“森林城市”項目而調(diào)整，之前計劃的印度、柬埔寨、泰國、越南、俄羅斯以及英國等項目因此調(diào)整。

而富力地產(chǎn)布局馬來西亞、柬埔寨，華夏幸福則和印尼、印度、越南、埃及、文萊簽訂了6個產(chǎn)業(yè)新城項目；廣州本土的粵泰集團，自2011年就開始布局，其在柬埔寨的建筑包括East One和East View兩個城市綜合體項目、以及East Commercial商業(yè)廣場中心等標志性項目。

很多購買者來自這些房企的內(nèi)部員工，一是自家公司開發(fā)的樓盤比較知根知底，二是他們能拿到比較優(yōu)惠的內(nèi)部折扣價格。

汪銘（化名）是富力地產(chǎn)的一名員工，他已經(jīng)跟著公司從馬來西亞的新山買到了金邊。在《斯維登置業(yè)·胡潤2018年度全球房價指數(shù)》中，金邊房價以16.7%漲幅領跑全球。

在這份榜單中，東南亞有三座城市進入前50位，其中，菲律賓馬尼拉以10.3%的漲幅名列第20位；泰國曼谷以8.6%增幅位列第31位，2017年，曼谷房價漲幅為12%。

而在《斯維登置業(yè)·胡潤2018年度海外置業(yè)投資回報指數(shù)》榜單中，金邊的投資回報指數(shù)依然最高，達到29.4%；曼谷投資回報率下滑至18.5%，2017年的這一數(shù)據(jù)為20.1%；馬尼拉的回報率則為16.2%。

▲金邊2018年置業(yè)投資回報指數(shù)高企。

但如果僅從房產(chǎn)的租金收益率來看，東南亞呈現(xiàn)出這樣的趨勢：經(jīng)濟越發(fā)達的地區(qū)，租金收益率越呈下滑趨勢。如曼谷的租金收益僅為3.5%；馬尼拉租金收益率為5.2%；金邊最高，為6.5%。這也是東南亞國家房價高低的排序，曼谷房價則高于其他城市。

中國“北上深”可復制嗎？

不可否認的是，在東南亞地區(qū)，房價已經(jīng)出現(xiàn)了虛高和泡沫。

以越南為例，李嘉誠旗下Alpha King Vietnam在胡志明一郡投資開發(fā)了集高端購物中心和公寓大樓的地標性項目阿爾法城（Alpha City），并賣出每平方米8000-10000美元的天價。

而越南絕大部分房產(chǎn)的單價還在每平方米2000-5000美元間。比如，位于胡志明二郡名為New City的項目，售價為每平方米2700美元起。由本地上市公司開發(fā)的“胡志明Golden River第一郡”位于西貢河邊，售價在每平方米4000-5000美元。

最新數(shù)據(jù)顯示，2018年越南的GDP增速達到7.03%，這得益于外資大量涌入為其制造業(yè)提供了活力。

越南政府今年年初公布的一項數(shù)據(jù)顯示，2018年越南的外商直接投資（FDI）同比增長9.1%，達到191億美元，連續(xù)6年創(chuàng)歷史新高。另據(jù)世界銀行的一份報告顯示，截至2018年，越南已經(jīng)吸引超過一萬家外國企業(yè)。

在一些越南房地產(chǎn)中介看來，該國房價整體偏高，會影響到后續(xù)上漲空間。

2018年，越南的人均GDP超過2500美元，目前，越南人口為9470萬。盡管人口紅利將有助于房地產(chǎn)發(fā)展，但對比與越南人均GDP相同時期的中國，越南房價遠高于同期。

無冕財經(jīng)特約研究員整理的數(shù)據(jù)顯示，2018年越南人均GDP接近于2007年時中國的數(shù)據(jù)。但就房價而言，2007年時，北京、上海房屋均價為每平方米18000元人民幣，遠低于越南。

而泰國的房價，就BTS（地鐵）沿線已經(jīng)漲至每平方米25萬泰銖，約合人民幣5萬元，也略高于中國同期房價。

▲截至2017年，近5年東南亞部分城市房價漲幅情況，圖片來自雄澤地產(chǎn)。

值得警惕的是，泰國房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)呈現(xiàn)出供大于求的趨勢。

泰國房地產(chǎn)中介機構主席Sopon Pornchokchai博士在接受媒體采訪時透露，2018年泰國住宅類房產(chǎn)庫存超過45萬套，總值410億美元（約合2781億人民幣），其中40%的全國庫存集中在曼谷以及周邊區(qū)域，總值為全國庫存的55%（約合1530億元人民幣）。

就拿看似最健康的柬埔寨來說，2018年該國人均GDP略超1500美元，但房價已經(jīng)在每平方米1400-4000美元。據(jù)柬埔寨政府數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，將有5萬套公寓樓投放到金邊房產(chǎn)市場，加上金邊房產(chǎn)市場現(xiàn)有的2萬套公寓，仍處于供小于需的賣方市場。

盡管各國房地產(chǎn)商都在打造一個概念，即未來的北京、上海、深圳，但就各國的現(xiàn)狀來看，復制中國的模式，還缺乏人口優(yōu)勢。

無冕財經(jīng)特約研究員整理的數(shù)據(jù)顯示，中國人口目前約為13.9億，其中，城鎮(zhèn)常住人口為8.1347億人。而東南亞各國中，菲律賓約1億人口，越南為約9600萬，泰國約6900萬，馬來西亞約3200萬，柬埔寨亦有約1600萬人。

就拿看似最健康的柬埔寨來說，金邊地區(qū)每平方米1400-4000美元的房價尚屬正常，但相對于1500美元的人均GDP以及1600萬人口而言，沒有一個國家可以復制中國模式。

問題來了，去東南亞購買房產(chǎn)之后，誰來接盤，這或許是一個需要投資客思考的問題。

本文系網(wǎng)易新聞·網(wǎng)易號“各有態(tài)度”特色內(nèi)容。

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