拋出這個(gè)問題，并沒有標(biāo)準(zhǔn)答案。而從事不同國家房產(chǎn)銷售的中介，通常也都是自圓其說。

就在近期，房姐分別親踩了泰國曼谷和柬埔寨金邊，今天就來說說這兩大國家首都房產(chǎn)投資的優(yōu)劣。

GDP

我們先來看兩個(gè)國家的GDP，從總量來看，柬埔寨的GDP完全不是泰國的對(duì)手。泰國經(jīng)濟(jì)其實(shí)并不差，因?yàn)?997年金融危機(jī)，曾有一段時(shí)間被擊倒，但近幾年已經(jīng)開始慢慢恢復(fù)。

而柬埔寨，經(jīng)濟(jì)相對(duì)要弱許多，該國目前支撐產(chǎn)業(yè)主要是房地產(chǎn)業(yè)、制衣業(yè)、旅游業(yè)、農(nóng)業(yè)，產(chǎn)業(yè)層級(jí)相對(duì)較低。

▲數(shù)字來源媒體報(bào)道

不過，從GDP增速來看，柬埔寨2018年增速高達(dá)7.3%，領(lǐng)跑東南亞各國?？梢哉f，現(xiàn)如今的柬埔寨充滿機(jī)遇，但風(fēng)險(xiǎn)也并在。

曼谷作為泰國第一大城市，GDP對(duì)國家的貢獻(xiàn)量幾乎接近一半?？梢哉f，曼谷產(chǎn)業(yè)實(shí)力非常強(qiáng)勁。

▲早上上班時(shí)的曼谷寫字樓

房姐走訪了曼谷三個(gè)甲級(jí)寫字樓，均被告知“rent full”，諸如阿索克（Asoke）、沙吞（Sathorn）、拉瑪9（Rama9）等CBD地段，寫字樓林立，商圈頗為繁華。

▲高端綜合體Emporium & EmQuartier

相比之下，金邊目前已投入使用的甲級(jí)寫字樓主要為安達(dá)大廈、加華大廈、交易廣場(chǎng)三大寫字樓。

房姐實(shí)地走訪安達(dá)大廈，這一寫字樓空置率不低，且高層單位租金折合人民幣也在260元/月/平左右。

▲安達(dá)大廈租金情況

▲左為加華大廈，右為安達(dá)大廈

圖自網(wǎng)絡(luò)

相對(duì)而言，曼谷繁華程度遠(yuǎn)超過金邊。

人口VS面積

無論是曼谷還是金邊，作為國家首都，人口密度都比同國其他城市要高很多，并且均處于增長(zhǎng)期。

其中，柬埔寨仍處于人口紅利期，2017年城鎮(zhèn)化率僅為22.9%，而30歲以下的人口占比高達(dá)70%，且GDP增速多年保持在7%左右。

兩大城市人口持續(xù)流入，就目前而言，曼谷的人口密度遠(yuǎn)高于金邊。

交通

兩座城市都是“堵城”，相比之下，曼谷堵得更厲害。

曼谷目前擁有輕軌BTS兩條線路，地鐵MRT兩條線路以及機(jī)場(chǎng)快線。曼谷作為泰國唯一一個(gè)擁有城市軌道的城市，發(fā)展起步很早，但建設(shè)進(jìn)度也很慢。

▲曼谷正在運(yùn)營的城市軌道交通圖

▲未來的曼谷城市軌道，會(huì)越來越多

和展望中的城市軌道網(wǎng)絡(luò)仍有較大差距。擁堵厲害，城市軌道成為上班族通勤重要方式，同時(shí)也是游客穿梭曼谷重要交通工具。

因而，即使不是上班高峰，熱門站點(diǎn)也是人山人海。

▲曼谷輕軌站候車人群

至于柬埔寨，由日本援建的捷運(yùn)，已出規(guī)劃線路，但具體動(dòng)工時(shí)間和投入使用時(shí)間均是未知之?dāng)?shù)。

▲規(guī)劃中的金邊捷運(yùn)

▲金邊交通

樓價(jià)&回報(bào)

樓價(jià)方面，從東南亞各國來看，處于樓價(jià)低洼的是柬埔寨。

2010年，柬埔寨內(nèi)閣會(huì)議通過了《外國人私有房屋所有權(quán)法》草案，允許外國人在柬購買公寓二層以上（不包括底層）的房產(chǎn)，并擁有100%的所有權(quán)。

自此，柬埔寨樓市開始發(fā)展。隨著熱錢流入，房?jī)r(jià)也在飛漲。目前，金邊頂破2萬元/平的樓盤已不在少數(shù)。

▲金邊部分項(xiàng)目報(bào)價(jià)

來自胡潤(rùn)研究院數(shù)據(jù)，去年柬埔寨樓價(jià)上漲幅度高達(dá)16.7%，為全球第一。

▲來源《斯維登置業(yè)·胡潤(rùn)2018年度全球房?jī)r(jià)指數(shù)》

至于泰國曼谷，核心地段樓價(jià)已在5萬/平以上（計(jì)算實(shí)用面積），在售新房?jī)r(jià)格6萬/平以上不在少數(shù)。

▲曼谷部分公寓租金和售價(jià)

那么，兩地租賃回報(bào)如何？或許我們就以最熱門的地段來對(duì)比，金邊BKK1區(qū)域，租賃回報(bào)最高可以頂破8%，曼谷則多數(shù)保持在5%-6%。

▲BKK1租金水平

▲曼谷、金邊熱門地段和珠江新城租賃回報(bào)對(duì)比

實(shí)際以成交為準(zhǔn)，僅供參考

政策

目前，泰國和柬埔寨購房，對(duì)外國人均沒有設(shè)置限購，持有護(hù)照即可購房。兩國均禁止外國人買賣土地，土地為私人所用。

▲金邊

柬埔寨主要分為三種產(chǎn)權(quán)：

第一種是帶土地證的產(chǎn)權(quán)，僅限柬埔寨人購買，柬埔寨禁止外國人買地；

第二種是99年產(chǎn)權(quán)證（俗稱軟卡），主要是政府性質(zhì)的用地都是這種產(chǎn)權(quán)，柬埔寨人和外國人都可以購買，但外國人只能購買二樓以上的；

第三種是永久產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)證（俗稱硬卡），土地性質(zhì)為私人用地，允許柬埔寨人和外國人購買，但外國人只能購買二樓以上的。

▲曼谷街景

至于泰國：

外國人在泰國可以合法購買公寓，并獲得永久產(chǎn)權(quán)。

根據(jù)泰國公寓法規(guī)定，整棟公寓大廈只能賣出不超過總銷售面積的49%的永久產(chǎn)權(quán)給外國人。產(chǎn)權(quán)可以自由轉(zhuǎn)讓、繼承及贈(zèng)與。

為保障本國公民對(duì)國土的擁有，泰國政府不允許外國人以個(gè)人名義擁有帶有土地的各種房產(chǎn)，包括連排屋、別墅等。

哪里比較靠譜？

至此，我們要解答一個(gè)問題了，曼谷&金邊哪里比較靠譜？

兩國國家的政治環(huán)境如何？

政治上，洪森領(lǐng)導(dǎo)的人民黨在柬埔寨境內(nèi)陸位穩(wěn)固；而泰國政治相對(duì)動(dòng)蕩。不過，目前來看，兩國人民生活均比較安穩(wěn)。

從投資買房角度，其一，比較擔(dān)心的是政權(quán)動(dòng)蕩，發(fā)生內(nèi)戰(zhàn)；其二，為了保護(hù)本土國民安居樂業(yè)，對(duì)外國人實(shí)行限購。

對(duì)于以上顧慮，這是海外購房普遍要面對(duì)的問題。至于柬埔寨和泰國，兩者風(fēng)險(xiǎn)相差無幾。

▲泰國大皇宮

▲柬埔寨金邊大皇宮

圖自網(wǎng)絡(luò)

入手核心地段的門檻如何？

買房看地段，所以最升值和抗跌的永遠(yuǎn)是核心地段的物業(yè)。那么，我們來看看，曼谷和金邊核心地段物業(yè)的入手門檻都如何了？

從兩國購房貸款政策來看，想要通過杠桿來撬動(dòng)投資，可能性都比較低。柬埔寨部分樓盤接受外國人貸款買房，但利率高達(dá)8.5%或以上。

▲柬埔寨金邊一個(gè)在售樓盤

至于曼谷，據(jù)一名中國銷售透露，除非有工作簽，否則比較難貸款。

各個(gè)樓盤付款政策不盡相同，一般是分期支付，比如首期付50%，收樓時(shí)再付50%。這也意味著，你需在短期內(nèi)全款買下一套房。

目前，金邊核心地段BKK1樓價(jià)1.9萬-2.4萬/平，曼谷核心地段如澎蓬商圈，一手公寓銷售均價(jià)已頂破5萬/平，有的或在6萬/平以上。

以一套40平的公寓單位為例，金邊起步價(jià)76萬起，而曼谷則在200萬以上。顯然，曼谷的門檻已然不低。

當(dāng)然，曼谷熱門區(qū)域較多，也有一些均價(jià)3萬/平左右的房源，總價(jià)100萬出頭依然有選擇。

誰的二手更容易轉(zhuǎn)讓？

產(chǎn)業(yè)和人口上，個(gè)人認(rèn)為曼谷更有“安全感”，擁有產(chǎn)業(yè)支撐和人口租賃需求，曼谷房產(chǎn)相對(duì)保值抗跌。不過，目前兩座城市的二手買賣市場(chǎng)均不活躍。

而長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，曼谷和金邊的人口都在增長(zhǎng)，而曼谷的人口密度更高。

▲曼谷正在出租的公寓

我們知道，泰國公寓產(chǎn)品僅49%可以賣給外國人，目前曼谷核心地段的公寓租售均比較暢旺，本地買賣公寓的市場(chǎng)已經(jīng)形成。

當(dāng)人口繼續(xù)聚居，土地短缺的中心區(qū)域，二手買賣市場(chǎng)會(huì)逐漸崛起。房姐認(rèn)為，就兩城核心地段的物業(yè)來講，曼谷的二手市場(chǎng)會(huì)最先活躍起來。

一點(diǎn)小結(jié)

最后，我們來點(diǎn)小結(jié)。

目前，金邊核心地段的公寓回報(bào)率非常高，若抓住房?jī)r(jià)低洼期入手，無論買賣還是租賃收益，都會(huì)相對(duì)可觀。

但，沒有人準(zhǔn)確知道，金邊的最佳購房期限還有多久。

在房姐看來，這座城市的支撐產(chǎn)業(yè)若沒有根本變化，房地產(chǎn)持續(xù)高速發(fā)展，未來的房子誰來接手？這是值得思考的問題。

▲曼谷房產(chǎn)買賣廣告

相對(duì)而言，曼谷租賃回報(bào)雖然不算太高，但和國內(nèi)普遍2%-3%的租賃回報(bào)，5%-6%顯然仍具備一定誘惑力。

簡(jiǎn)而言之，若有足夠現(xiàn)金流，現(xiàn)如今入手金邊，短期收益會(huì)比曼谷高，但需承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也要高。

若追求穩(wěn)定回報(bào)，曼谷的房子則比較值得考慮。但買房首要原則依然是地段，目前兩地核心地段，100萬起步的公寓仍有選擇。

相比而言，金邊門檻低、風(fēng)險(xiǎn)高；曼谷門檻高、收益穩(wěn)。但買房宗旨不要變，要買就買最熱門、最核心地段。

現(xiàn)金流不足怎么辦？建議不要輕易碰海外房產(chǎn)，畢竟不可控因素太多，且資金回籠周期長(zhǎng)。

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