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河北省日前印發(fā)了《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)行動(dòng)方案》，聚焦人民群眾反映強(qiáng)烈的難點(diǎn)和痛點(diǎn)問(wèn)題，多措并舉、強(qiáng)力推進(jìn)，大力整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象。
今年以來(lái)，全省共排查房地產(chǎn)項(xiàng)目28091個(gè)，發(fā)現(xiàn)“入住難”“辦證難”“爛尾樓”等問(wèn)題項(xiàng)目96個(gè)，目前已整改完成94個(gè)，2個(gè)正在推進(jìn)解決。對(duì)2094個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，開(kāi)展商品房預(yù)售排查；對(duì)發(fā)現(xiàn)的244個(gè)違規(guī)銷售問(wèn)題，均已立案查處。排查從事住房租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)（機(jī)構(gòu)）以及網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)634家，發(fā)現(xiàn)存在問(wèn)題企業(yè)26家，已全部完成整改。排查物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目19786個(gè)，發(fā)現(xiàn)各類問(wèn)題623個(gè)，已全部完成整改；依據(jù)《河北省物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理辦法》，9月底向社會(huì)公示1270家物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級(jí)情況，供業(yè)主和招標(biāo)主體在選擇企業(yè)時(shí)參考。充分發(fā)揮信用監(jiān)管約束作用，將11家房地產(chǎn)企業(yè)納入嚴(yán)重失信名單管理，實(shí)施失信聯(lián)合懲戒。一、要求開(kāi)發(fā)商繼續(xù)建造完畢
如果是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂形成的爛尾樓，可以考察開(kāi)發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)能力，如果判定開(kāi)發(fā)商能夠在短時(shí)間內(nèi)籌到資金繼續(xù)完成后續(xù)工程，可以開(kāi)發(fā)商一點(diǎn)時(shí)間讓爛尾樓復(fù)活。二、要求政府介入、新房地產(chǎn)企業(yè)接盤(pán)如果開(kāi)發(fā)商已經(jīng)被其他眾多債權(quán)人起訴并且已經(jīng)查封，這時(shí)我們要借助政府的力量，和政府協(xié)商采取適當(dāng)?shù)氖侄芜M(jìn)行干涉。業(yè)主自救雖然不是最好的方式，但卻是最具效率的方式一種方式是以開(kāi)發(fā)商為主體進(jìn)行自救，另一種是在開(kāi)發(fā)商已嚴(yán)重失信或沒(méi)有繼續(xù)建設(shè)能力的情況下，業(yè)主自行組織自救的“五自”方式。自救主體是開(kāi)發(fā)商這種情況最為普遍，因?yàn)楫吘归_(kāi)發(fā)商已經(jīng)取得了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)資質(zhì)和用地、規(guī)劃、施工許可證書(shū)，有合作的施工團(tuán)，有一定的政府關(guān)系，只是由于各種原因出現(xiàn)了資金鏈斷裂的情況。對(duì)于這種爛尾樓，如果業(yè)主急求交房，那么就可以由業(yè)主出資、由開(kāi)發(fā)商去規(guī)劃部門(mén)報(bào)施工方案，然后到建委去辦好新的施工許可證后繼續(xù)施工。施工結(jié)束后，由開(kāi)發(fā)商去辦大確權(quán)。然后給業(yè)主辦理分戶產(chǎn)權(quán)證。整個(gè)自救流程就結(jié)束了。 拋開(kāi)開(kāi)發(fā)商，業(yè)主自行組織“自救委員會(huì)”、自己籌錢、自己聯(lián)系施工方完成后續(xù)工程、自行監(jiān)督、自己與政府協(xié)商基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的“五自”自救法對(duì)業(yè)主組織的要求非常高。因?yàn)榇藭r(shí)的業(yè)主組織面臨著如何轉(zhuǎn)化為開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題，要完成開(kāi)發(fā)商沒(méi)做完的工作，必須轉(zhuǎn)化為開(kāi)發(fā)商的角色，而不是業(yè)主的角色，這是“五自”自救模式的關(guān)鍵。
前兩種情況因?yàn)槿匀皇欠康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繼續(xù)完成了房屋的建造，所以不存在建成后的產(chǎn)權(quán)證辦理問(wèn)題、與政府溝通介入公共基礎(chǔ)設(shè)施問(wèn)題等，但如果是通過(guò)業(yè)主自救方式完成的項(xiàng)目建設(shè)，因?yàn)闃I(yè)主并不是開(kāi)發(fā)企業(yè)，沒(méi)有開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)有主體資格及所有手續(xù)，因此建設(shè)、公共配套接入、辦理產(chǎn)權(quán)證等方面會(huì)有很大的阻礙。
下面，我們重點(diǎn)談?wù)剺I(yè)主自救后所面臨的問(wèn)題以及解決辦法。如何說(shuō)服業(yè)主在已經(jīng)按照合同約定繳納房款的情況下還能額外出錢完成自救工作？必須有一只堅(jiān)強(qiáng)有力的業(yè)主代表隊(duì)伍，出具完善的維權(quán)方案和監(jiān)管計(jì)劃，配合律師在整個(gè)過(guò)程中提供法律支持和談判支持，還需要政府的配合2.土地權(quán)屬和報(bào)建主體的確認(rèn)
確定了業(yè)主可以繼續(xù)繳納費(fèi)用后，下面就要明確土地權(quán)屬問(wèn)題了，只有土地權(quán)屬明確后，才能進(jìn)行規(guī)劃和施工報(bào)建，否則沒(méi)有合法手續(xù)的續(xù)建都將因涉嫌違建而被城管部門(mén)處罰。如果是由開(kāi)發(fā)商和業(yè)主合作續(xù)建，這部分手續(xù)應(yīng)由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)。如果是拋開(kāi)開(kāi)發(fā)商的業(yè)主自救行為，需要提前和政府確認(rèn)好土地使用權(quán)歸屬問(wèn)題和規(guī)劃、施工報(bào)建的主體問(wèn)題。一般的業(yè)主委員會(huì)是沒(méi)有獨(dú)立資格進(jìn)行這些工作的，但是我們見(jiàn)過(guò)組織的比較完善的業(yè)主自救委員會(huì)，通過(guò)政府的幫助，確立了自救委員會(huì)的獨(dú)立主體資格，從而能夠與施工單位、政府機(jī)關(guān)等單位簽訂合同，掃清了交房前的所有障礙。3.集資費(fèi)用預(yù)估問(wèn)題——多少錢才夠用
在完成報(bào)建手續(xù)后，下來(lái)就是續(xù)建費(fèi)用的預(yù)估。在籌錢之前，必須的有懂行的業(yè)主或者聘請(qǐng)專業(yè)的機(jī)構(gòu)對(duì)現(xiàn)有的工程進(jìn)度進(jìn)行評(píng)估，確定達(dá)到交房條件需要的時(shí)間資金等。如果是與開(kāi)發(fā)商合作續(xù)建，這個(gè)資金評(píng)估方案一定是業(yè)主和開(kāi)發(fā)商雙方認(rèn)可，防止出現(xiàn)約好的交4萬(wàn)，最后又不夠，開(kāi)發(fā)商再讓繳，業(yè)主不甘心，自救失敗的情況發(fā)生。既然是業(yè)主自籌資金，如何讓業(yè)主籌集的款項(xiàng)?？顚Ｓ镁褪敲媾R的最大問(wèn)題。不但要對(duì)花費(fèi)的每一分錢都要監(jiān)管到位，更要讓每一分錢都花對(duì)地方。根據(jù)我們多年的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，保證資金監(jiān)管到位至少要做到以下幾個(gè)方面:（2）選舉業(yè)主代表進(jìn)行資金統(tǒng)一管理（3）業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、律師，建立共管賬戶，資金由這三方共同監(jiān)管，用于樓盤(pán)后續(xù)施工。（4）聘請(qǐng)專業(yè)的工程監(jiān)理部門(mén)進(jìn)行工程進(jìn)度和花費(fèi)的監(jiān)督工作（1）共管賬戶的銀行卡由業(yè)主代表甲保管，密碼設(shè)置由業(yè)主代表乙掌握前三位數(shù)字，開(kāi)發(fā)商委托代表掌握后三位數(shù)字，交易信息由律師代表手機(jī)接收。取款必須由以上所有負(fù)責(zé)人，共同到現(xiàn)場(chǎng)，方可辦理。（2）業(yè)主代表有權(quán)隨時(shí)在銀行柜臺(tái)機(jī)打印開(kāi)發(fā)商款項(xiàng)使用明細(xì)。（3）業(yè)主代表有權(quán)隨時(shí)去施工現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收材料質(zhì)量和查看施工進(jìn)度，可以拍照、錄像取證，向全體業(yè)主匯報(bào)，共同監(jiān)督。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有很多道流程，包含前期招拍掛拿地，施工建設(shè)，完善公共配套手續(xù)，訂立前期物業(yè)合同，交房，收取公共維修基金，辦理產(chǎn)權(quán)證等多個(gè)階段。爛尾樓重新施工業(yè)主自救的輸血行為只能算是完成中期建設(shè)，要想讓房子真正變成一個(gè)家，還有很多工作要做。因此自救成功的標(biāo)準(zhǔn)是房屋順利交付給業(yè)主，小區(qū)物業(yè)等各種配套設(shè)施完善，且已經(jīng)辦理完了房產(chǎn)證。內(nèi)容來(lái)源于：中國(guó)建設(shè)報(bào)、房知了APP，圖源網(wǎng)絡(luò)，侵刪。
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