鄭州第一個(gè)拯救爛尾樓的成功樣本！

歲月lmc0s1gvpt 2022-05-24 發(fā)布于河南

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在錦藝金水灣四期的業(yè)主群里，很長時(shí)間都沒有這么開心的事情了。

自從年2020疫情開始后，金水灣四期的施工就再也沒有正常過，業(yè)主們就開始了和建設(shè)方漫長的拉扯期。

就和大多數(shù)的同類情形一樣，雙方圍繞著開工和沒有開工；承諾開工和沒有動(dòng)靜之間，不斷地博弈。

但最終，原本定的21年204月30日的交房時(shí)間，一點(diǎn)都沒有出乎意料的延期了。

在業(yè)主們不斷的追問和交涉之下，最終的解決方案是，2022年2月28日，錦藝和業(yè)主簽了一份補(bǔ)充協(xié)議，簽訂了第二次的具體交房時(shí)間。

在這份協(xié)議中，規(guī)定了這樣幾條內(nèi)容：

1、錦藝承諾錦藝金水灣四期全面復(fù)工時(shí)間不晚于2022年3月15日；向業(yè)主正式交房的時(shí)間不晚于2022年6月15日。

2、錦藝承諾2022年3月5日出具錦藝金水灣四期具體工程計(jì)劃表、進(jìn)度表，確定全面復(fù)工時(shí)間不晚于2022年 3月15 日。

3、錦藝承諾全面復(fù)工后，保證每天施工人員 80至150 人，承諾每天公布施工現(xiàn)狀照片，承諾每周向全體業(yè)主公布當(dāng)周項(xiàng)目進(jìn)度表以及下周施工安排，每周日以工地開放日的形式，允許5名業(yè)主代表進(jìn)場(chǎng)查驗(yàn)進(jìn)度。

4、2022年3月1日以后，錦藝自愿放棄因不可抗力進(jìn)行免責(zé)的權(quán)利。

5、錦藝承諾2022年6月15日以后將逾期交房違約金賠付標(biāo)準(zhǔn)由每日萬分之0.5統(tǒng)一提升至每日萬分之2，如到期未能交付，2022年6月15日之后的違約金立即以現(xiàn)金形式每月15日之前以現(xiàn)金形式足額支付業(yè)主指定賬戶，直至交房。

這份協(xié)議，從內(nèi)容實(shí)質(zhì)上來說，堪稱在開發(fā)商和業(yè)主的博弈中，業(yè)主們?nèi)〉玫臎Q定性的勝利。

這其中，最主要的核心有兩點(diǎn)：

第一是，錦藝必須自愿放棄因不可抗力進(jìn)行免責(zé)的權(quán)利。

所有人都知道，開發(fā)商經(jīng)常會(huì)因?yàn)楦鞣N不可抗力延期交房，在過往四五年中，這是經(jīng)常發(fā)生的狀況。

這已經(jīng)成為很多開發(fā)商的乾坤大挪移，通吃天下武功。

但錦藝業(yè)主能把這條談下來，這基本將乾坤大挪移給廢了。

第二點(diǎn)是，6月15號(hào)之后，也就是第二次交房約定的時(shí)間之后，如果錦藝再次違約，違約金賠付由每日萬分之0.5統(tǒng)一提升至每日萬分之2，直接飆升了四倍。

這意味著開發(fā)商的違約成本急速飆升。

如果開發(fā)商同時(shí)有多個(gè)小區(qū)待交付，那么簽訂這個(gè)協(xié)議的小區(qū)和沒有簽訂協(xié)議的小區(qū)，最終一定會(huì)有些差異的。

開發(fā)商的資金大概率會(huì)向賠付標(biāo)準(zhǔn)高的小區(qū)傾斜。

這份補(bǔ)充協(xié)議，是金水灣四期業(yè)主達(dá)成的第一步的自救成果。

從協(xié)議的內(nèi)容上來說，業(yè)主完勝，也并無別的爭議。

但這里缺失了一個(gè)最核心的因素，就是開發(fā)商資金充沛度。

這一切都必須建立在開發(fā)商資金充裕的基礎(chǔ)上。

也就是說，盡管開發(fā)商答應(yīng)了業(yè)主的一切要求，盡管取得了決定性的勝利，但如果開發(fā)商兜里沒錢，僅此一個(gè)因素，以上基本等于是全部歸零。

或者說像打補(bǔ)丁一般，有些錢就干一會(huì)，沒錢就停工。

很顯然，從年2020開始，到這一刻，金水灣四期業(yè)主已經(jīng)習(xí)慣了這種打補(bǔ)丁現(xiàn)象。

所以他們并沒有作壁上觀。

所以在達(dá)成了與開發(fā)商的協(xié)議之后，業(yè)主們開始了新的方式——籌錢自救。

業(yè)主們自發(fā)組織，進(jìn)行金水灣四期的剩余工程所需資金籌集，大概是2500萬。

而這些資金籌集的價(jià)值對(duì)標(biāo)物，則是開發(fā)商還沒有大規(guī)模推售的車位。

業(yè)主有高人啊，這真是一個(gè)一舉多得的多贏舉措。

首先，后期入住時(shí)，很多業(yè)主大概率也是需要購買車位的，所以以車位為標(biāo)的物，是有需求基礎(chǔ)的。

其次，之前開發(fā)商正常情況下的車位價(jià)格，負(fù)一層是12萬一個(gè)，負(fù)二層是10萬一個(gè)；而現(xiàn)在負(fù)一層在54693元到82693之間，負(fù)二層在45693到66693之間。

比之前期10多萬的車位，幾乎就是折半銷售。

再次，這些業(yè)主用于購買車位的資金，也就是2000多萬，則經(jīng)過評(píng)估后，是可以將項(xiàng)目剩余的工程進(jìn)行完結(jié)的，能保證業(yè)主能夠順利交房。

復(fù)盤起來，這個(gè)自救方案，最重要的、也是最具點(diǎn)亮的是：

第一，并沒有損害業(yè)主的利益，所以并不會(huì)讓業(yè)主感到抵觸和排斥，這是方案的基礎(chǔ)前提。

第二，不但沒有損害業(yè)主的利益，反而是為業(yè)主謀得了意想不到的半價(jià)車位的利益。

第三，也是最重要的一點(diǎn)，業(yè)主能夠通過自救從而成功施工，成功收房。

這個(gè)方案的最終結(jié)果是，不僅成功自救，還得到了一個(gè)半價(jià)車位。

所以，這個(gè)自救方案在業(yè)主群里一經(jīng)公布，就得到了業(yè)主們非常積極的擁護(hù)。

除去之前購房時(shí)已經(jīng)買過車位的業(yè)主，兩天時(shí)間內(nèi)，一共交了400戶定金，基本籌集了大約2000萬資金。

很多前期高價(jià)買了車位的業(yè)主，在看到這個(gè)自救方案之后，后悔的直拍大腿，抱怨自己的車位買貴了。

這個(gè)自救方案雖然非常完美，但也有兩個(gè)非常關(guān)鍵的問題。

這兩個(gè)問題解決不好，一切不但可能前功盡棄，還有可能讓這2000萬的自籌資金，再次打水漂，也對(duì)交房無濟(jì)于事。

那就是：

第一，車位的利益歸屬于開發(fā)商，所以開發(fā)商愿不愿意讓出這部分利益。

這個(gè)問題其實(shí)還好，開發(fā)商簽了第二次交房的補(bǔ)充協(xié)議，但又沒錢實(shí)施，拖下去自己也受連累，真爛尾了這些車位也等于是不良資產(chǎn)。

現(xiàn)在業(yè)主既然愿意自救，那干脆拿出這些不良資產(chǎn)沖抵責(zé)任，也是一個(gè)很不錯(cuò)的方案。

第二點(diǎn)，也是非常重要的一點(diǎn)是，如何能保證這些錢?？顚Ｓ茫皇潜婚_發(fā)商挪為他用。

所以，業(yè)主代表積極和街道辦、社區(qū)進(jìn)行協(xié)商，最終直接將錢打入政府專用賬戶，監(jiān)督并確保?？钷D(zhuǎn)用。甚至任何款項(xiàng)的使用都需要街道辦領(lǐng)導(dǎo)簽字下?lián)堋?/span>

最終，業(yè)主不僅交了房、還買了折扣車位；開發(fā)商一個(gè)負(fù)擔(dān)放下了；街道辦和社區(qū)內(nèi)的一個(gè)民生問題也解決了。

這是一個(gè)一舉多贏的方案和措施。

我們覺得，對(duì)于很多類似于錦藝金水灣四期的問題小區(qū)，就是工程完工率達(dá)到90%，所需資金在可控范圍之內(nèi)的小區(qū)，是可以推廣使用的。

故而，廣而告之！

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