文/子木

如何買到一套好房？

這個(gè)問題看似簡(jiǎn)單，但剖析下來其實(shí)非常繁碎，選時(shí)機(jī)、找地段、看戶型、談中介，看房、辦貸款等等。

其中最重要也是最難的唯有兩點(diǎn)，時(shí)機(jī)與找房。

時(shí)機(jī)需要對(duì)成交數(shù)據(jù)進(jìn)行嚴(yán)格的分析推理，結(jié)合線下踩盤觀察，才能把握住。這是我一直在研究的東西，這些年也為很多讀者朋友找到了抄底時(shí)機(jī)。

而找房更講究方法和耐心。很多人常說，行情是把握住了，但通過自己一系列操作，找到的房子卻跑不過城市的平均漲幅，換句話說就是：

在茫茫房海中，千辛萬苦找到了一套“殘次品”。

如何快速精確地找到一套適合你的房子，而且可以兼顧投資和自住，這是我們今天主要探討的話題。下面應(yīng)粉絲要求，我集中分享一下過去總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)。

1

通病

平時(shí)接觸的買房人，有一個(gè)通?。?/p>

去菜市場(chǎng)買菜，5毛錢還要挑半天，但對(duì)幾百萬的房子，經(jīng)紀(jì)人推了幾套，或者售樓處小姑娘一忽悠，腦子一熱就刷了卡。

大體幾個(gè)原因：

1、嫌麻煩

2、相信世界是善良的

3、對(duì)這東西真不懂

4、有錢無所謂

如果你是第4種，這篇文章就不用繼續(xù)往下讀了，但對(duì)于財(cái)力有限的普通家庭，我勸你要想清楚一個(gè)問題：

買一套房需要耗費(fèi)你多少心血？

想清楚這個(gè)問題后，我相信你不再莽撞，而是一個(gè)錙銖必較，真正愿意花時(shí)間去研究的買房人。只有這樣，下面的這篇分享才對(duì)你有價(jià)值。

找房是一個(gè)系統(tǒng)性的工作，講究線上線下結(jié)合。線上借助網(wǎng)絡(luò)充分了解市場(chǎng)，找到方向，線下通過中介驗(yàn)證信息的真實(shí)性，實(shí)勘房源達(dá)成交易。

2

宏觀認(rèn)知

首先要嘗試問自己幾個(gè)問題，你所在城市總共幾個(gè)區(qū)，哪個(gè)區(qū)的房?jī)r(jià)最高，哪個(gè)區(qū)的房?jī)r(jià)最低，分別是多少，為什么會(huì)存在價(jià)差？

這個(gè)問題務(wù)必明確，對(duì)你建立城市的宏觀房?jī)r(jià)認(rèn)知非常重要。

房?jī)r(jià)地圖很好找，從貝殼、安居客、等等都可以查詢，能級(jí)比較低的城市一般用58同城，地圖找房功能已經(jīng)很普及了。例如我用58很容易查到重慶市房?jī)r(jià)地圖。

記住要查二手房?jī)r(jià)地圖，新房沒有意義。二手房和新房不一樣，均價(jià)之間反映了這個(gè)地區(qū)的核心價(jià)值。不過這個(gè)價(jià)值梯度并非是一層不變的。

目前重慶兩江四岸，五大商圈都已經(jīng)是房?jī)r(jià)極地，整個(gè)政府的發(fā)展方向在“西進(jìn)”，連接西永大學(xué)城價(jià)值，一般每個(gè)城市的發(fā)展方向都在圍繞著高校資源、風(fēng)景資源以及交通樞紐等，不難發(fā)現(xiàn)。

有了概念后，你要問自己第二個(gè)問題，買房究竟是為了什么？

千萬不要回答：“買房是為了住”，而是要具化細(xì)節(jié)。例如為了結(jié)婚還是改善，要不要考慮學(xué)區(qū)，對(duì)周邊環(huán)境有什么需求。

學(xué)校、寫字樓、地鐵、大型商超、公園、醫(yī)院等等均涉獵的房子肯定要貴一些，這時(shí)候要評(píng)估自己的購(gòu)買力，選擇性放棄。

一般剛需買首套房，都會(huì)犧牲一些資源。房子跟找對(duì)象一樣，并不是追求好的，而是追求適合你的。

為了更好的理解，這里用我之前做過的一個(gè)案例講述。

前幾天北京老張咨詢買房，通過采集需求，得知他的能力最高能撬動(dòng)800萬的房子，他的意向是70-120平米，20年以內(nèi)的二手商品房。

首先打開網(wǎng)站進(jìn)行檢索（下面用貝殼舉例）：

從圖中可以看到達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)房源并不多，尤其是核心區(qū)東城區(qū)和西城區(qū)房源僅是十位數(shù)。這是要求房齡在5-15年之間的結(jié)果，如果不設(shè)房齡條件，房源可提高一倍。

但老張不想住太老的房子，老房子流動(dòng)性低很難出手，他想著過幾年等二娃出生，還要賣掉換一套大的。

再考慮公司位置在朝陽國(guó)貿(mào)CBD，所以整體定位采取就近原則，在朝陽區(qū)的雙井、大望路、百子灣、潘家園、華威橋這幾個(gè)區(qū)域。

2

戰(zhàn)術(shù)深挖

接下來要通過線上工具深挖信息。需要你從意向片區(qū)中找出自己最感興趣的小區(qū)。

學(xué)校、寫字樓、地鐵、大型商超、公園、醫(yī)院等等，這是我對(duì)資源價(jià)值的排名。

好的學(xué)校盡量靠，不過按照老張的資金量，在北京也買不到像樣的學(xué)區(qū)房，如果以犧牲自身居住質(zhì)量去夠?qū)W區(qū)房，有些不值。

寫字樓代表產(chǎn)業(yè)，背后集聚的白領(lǐng)人群可以推高附近房?jī)r(jià)；地鐵房升值潛力極高，尤其是剛需小兩房地鐵房一直都是漲勢(shì)不錯(cuò)的資產(chǎn)；最后是商超、公園、醫(yī)院，這些通達(dá)距離看自己個(gè)人需求。

當(dāng)然所有資源集聚，房?jī)r(jià)肯定要貴很多，這時(shí)候就只能根據(jù)自己的情況進(jìn)行取舍。

老張的關(guān)注點(diǎn)主要放在了房?jī)r(jià)升值潛力上，所以這時(shí)候必須得保證有充足的人流量，這時(shí)候可以稍微犧牲一些居住品質(zhì)，轉(zhuǎn)移到地鐵以及商業(yè)等配套上。

接下來我會(huì)圍繞著地鐵站，在地圖上進(jìn)行搜尋，發(fā)現(xiàn)地鐵沿線距離國(guó)貿(mào)不遠(yuǎn)的雙井片區(qū)中百環(huán)家園、華騰園、漢華苑的價(jià)格都可以被覆蓋到。

然后要對(duì)區(qū)域資源信息進(jìn)行整理，也就是說這個(gè)地方有什么？以下是以百環(huán)家園為原點(diǎn)的整理。

各個(gè)小區(qū)的信息也要梳理，拿百環(huán)家園來說，這個(gè)盤是2004年建成的次新盤，距離雙井地鐵站10號(hào)環(huán)線5分鐘路程，地鐵旁邊是富力廣場(chǎng)大型購(gòu)物中心，還有朝陽圖書館、三甲垂楊柳醫(yī)院。

網(wǎng)上一般很難找到缺點(diǎn)，信息是房東跟中介上傳的，肯定會(huì)有所隱藏。但至少我可以從網(wǎng)上得知這個(gè)小區(qū)公共生活配套一般，塔樓結(jié)構(gòu)，通風(fēng)條件一般，自帶的社區(qū)花園不是很大，但戶型在塔樓里算是不錯(cuò)的。

接下來，最重要的一環(huán)就是價(jià)值對(duì)比，第一個(gè)是流動(dòng)性，第二個(gè)是房?jī)r(jià)趨勢(shì)。

流動(dòng)性的意思是，在相同的時(shí)間內(nèi)，小區(qū)各自的成交量是多少。相互比對(duì)，例如百花家園近一年成交23套，其他的小區(qū)最多16套，最低成交1套。

流動(dòng)性高說明熱度高，旺季升值潛力高，淡季抗跌性強(qiáng)。一二線城市這些信息可以從網(wǎng)絡(luò)獲取，三四線及以后的城市則只能通過中介獲知，這點(diǎn)下面會(huì)講到。

其次是對(duì)比幾個(gè)小區(qū)的房?jī)r(jià)走勢(shì)，一般采用同戶型產(chǎn)品一年前、半年前、現(xiàn)在的價(jià)格做節(jié)點(diǎn)統(tǒng)計(jì)。

雙井這個(gè)片區(qū)都是前幾年大漲的區(qū)域，2019-2020是橫盤調(diào)整的狀態(tài)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)百環(huán)家園的房?jī)r(jià)走勢(shì)在大周期中房?jī)r(jià)表現(xiàn)平穩(wěn)，相對(duì)其他幾個(gè)小區(qū)抗跌性較強(qiáng)。

在這里，基本確定百環(huán)家園是老張最值得關(guān)注的小區(qū)。

最終我讓老張選擇百環(huán)家園還有另外一層原因，“與周邊樓盤的價(jià)格對(duì)比”。

這個(gè)小區(qū)是片區(qū)內(nèi)相對(duì)最便宜的，僅為5.5元/平米，隔壁的首城國(guó)際改善盤賣到近9萬元/平米，之間有近3.5元/平米的價(jià)差。雖然首城國(guó)際面向改善用戶，但這種高低價(jià)差極大的盤，價(jià)格低的只要不出現(xiàn)硬傷，很容易補(bǔ)漲起來。

這些信息都可以通過網(wǎng)站獲取，信息雖瑣碎，但統(tǒng)計(jì)難度并不高，我一般通過2個(gè)小時(shí)就可以比對(duì)出來。至于對(duì)樓市不熟悉的購(gòu)房者，花費(fèi)2-3天的時(shí)間不為過。

不過現(xiàn)在我基本都用貝殼最新推出的“大數(shù)據(jù)找房”軟件，這里必須要強(qiáng)烈安利一下了，這個(gè)軟件可以在一分鐘之內(nèi)幫你分析出你找的樓盤的所有信息，包括優(yōu)缺點(diǎn)、稀缺性、流動(dòng)性、房?jī)r(jià)趨勢(shì)等等。

大家點(diǎn)擊下面的圖片就可以使用，這份報(bào)告之前賣200塊錢，我跟老曹講價(jià)講了半大天，才愿意給子木讀者降到19.9元，就當(dāng)一份福利送給大家。（目前只開通了部分主要城市）

線上比對(duì)后，我們進(jìn)入下一個(gè)環(huán)節(jié)：“線下實(shí)操”。

3

找?guī)褪?/p>

講到這里很多人要問了，為什么不直接找中介，讓他們幫你找房子，你從網(wǎng)上找信息層層篩選比對(duì)多麻煩？

這就是小白被忽悠的原因。

首先你是否能確定中介是完全站在你的立場(chǎng)上為你服務(wù)的？其次中介都是有地域?qū)傩缘模?dāng)你告訴他們你的需求和方向后，他們偏向于為你推薦熟悉且有賺頭的房子，這樣才有賺頭。

當(dāng)你問這個(gè)城市哪里房子有升值潛力的時(shí)候，他們也會(huì)首先考慮到自己的片區(qū)。而這，已經(jīng)極大地干擾了你的選擇。

所以你要明白，中介起到的作用是“服務(wù)交易”，而不是服務(wù)“咨詢”，例如讓他們帶你去看房，幫你監(jiān)控房源，幫你跟原業(yè)主砍價(jià)等等。

和經(jīng)紀(jì)人交朋友分為以下幾步：

1、去營(yíng)業(yè)廳辦一張電話卡，這張電話卡用于專門聯(lián)系經(jīng)紀(jì)人和業(yè)主。千萬不要用自己的主卡，否則給一個(gè)經(jīng)紀(jì)人打電話后，你的電話就會(huì)被打爆，信息泄漏太容易了。

2、盡量去線下門店找經(jīng)紀(jì)人，一般門店都會(huì)掛銷售的排名，去找銷冠或者任務(wù)最多的那個(gè)人服務(wù)，他們?cè)趯I(yè)度和對(duì)片區(qū)的理解更為深刻，服務(wù)結(jié)果也能得到保障。

3、想辦法成為朋友，而不是主雇關(guān)系，這樣才會(huì)實(shí)事求是得到真實(shí)的信息。我一般都會(huì)請(qǐng)中介吃頓飯，飯場(chǎng)上消除彼此戒心，實(shí)事求是建立合作關(guān)系。

對(duì)于找房來說，中介是最重要的環(huán)節(jié)，因?yàn)橛行﹥?yōu)質(zhì)房源，甚至是筍盤，他們收回來后沒有來得及傳入系統(tǒng)，這時(shí)候提前獲知，很容易拿到性價(jià)比較高的房源，非常省力。

其次可以通過中介，得知最近一段時(shí)間片區(qū)房子的成交價(jià)格，在交易的時(shí)候心里有數(shù)，有時(shí)候買房就是打“信息差”。

我有很多關(guān)系非常好的中介朋友，散落在每個(gè)城市，他們?yōu)槲以丛床粩嗟妮斔褪袌?chǎng)一線信息，用來校準(zhǔn)我的數(shù)據(jù)分析和推論。作為回報(bào)，我會(huì)為他們提供趨勢(shì)解讀和行情推測(cè)，以及一定的優(yōu)質(zhì)客源。

如果你的信息比別人獲取得準(zhǔn)確、及時(shí)，那么就在買房時(shí)機(jī)上甩別人好幾條街。

4

學(xué)會(huì)踩盤

有了幫手以后，你就要去線下實(shí)體勘房了。這也是有門道的，不單是中介提供的信息，還要從小區(qū)物業(yè)以及業(yè)主身上，了解這個(gè)小區(qū)的情況。

這樣做的目的是為了挖掘小區(qū)的缺點(diǎn)，然后考慮是否能容忍。

我一般喜歡跟小區(qū)里打掃衛(wèi)生的清潔工或者門衛(wèi)保安聊天，最好用的方法就是給保安遞煙，保安每天工作很無聊，遞根煙告訴他是這里的租戶，基本能知道這個(gè)盤的大體信息。

對(duì)于業(yè)主來說，你可以去小區(qū)健身器材的地方蹲守大媽，或者跟大爺聊天下棋。我記得夏天有一次去看盤，跟大爺下棋還成了棋友，老大爺侃侃而談，上知天文下知地理，真是民間出高人。

還有在健身器材那里坐著的大媽，她們很空閑，巴不得找個(gè)人聊天。這時(shí)候你就可以問，這個(gè)小區(qū)住著怎么樣，住些什么人？下雨天出路好不好，會(huì)不會(huì)淹，之前出現(xiàn)過什么事故沒有，這時(shí)候就要考驗(yàn)?zāi)愕慕徽勊囆g(shù)了。

有時(shí)候還能知道很多小區(qū)業(yè)主的八卦，雖然你也不知道誰是誰。有時(shí)候，這些人提供的信息要遠(yuǎn)比中介掌握得多。因?yàn)橹薪榈男畔⑶阑径紒碜杂诜繓|。

小區(qū)確定無誤后，就要監(jiān)測(cè)房源了。

如果市場(chǎng)行情平緩，沒有合適的不要著急，讓中介給你監(jiān)控，只要有新房上線就馬上通知你。如果行情是加速上行階段，那么這時(shí)候就要廣撒網(wǎng)，這就是多找備選房的重要性。

我給老張選的百環(huán)家園，因?yàn)槭孪葟木W(wǎng)上已經(jīng)確定這個(gè)小區(qū)有足夠多的選擇。如果一個(gè)小區(qū)內(nèi)沒房子可賣，這時(shí)候就要找其他選擇，不然行情來了，時(shí)間會(huì)快速啃噬你的金錢。

古語有云，千萬不要在一棵樹上吊死，同理在市場(chǎng)上，也千萬不要把機(jī)會(huì)耗死在一個(gè)小區(qū)的選擇上。

5

總結(jié)

關(guān)于找房的文章，我可以寫幾萬字的心得，但這篇文章基本可以將你從小白變成中級(jí)選手，已無大礙。

我最后再總結(jié)一下。

1、認(rèn)真一些，意識(shí)到知識(shí)對(duì)買房的重要性，通篇下來，你會(huì)發(fā)現(xiàn)找房并不難。我計(jì)算過，按照這套方法，如果每天花費(fèi)2個(gè)小時(shí)用于研究找房，2周時(shí)間基本成型。

我統(tǒng)計(jì)過，市場(chǎng)一般二手房買房用戶決策時(shí)間在2個(gè)月左右，看房在30套左右才能簽約，切勿急躁。

2、多去記錄信息，學(xué)習(xí)使用線上工具，尤其是一二線城市的購(gòu)房者，網(wǎng)絡(luò)資源真的省不少功夫，閑下時(shí)間查查什么是容積率、得房率、綠化率這些數(shù)值的含義，避免被忽悠。

如果是小城市，網(wǎng)上信息不全或者都是假信息，就應(yīng)該主動(dòng)和多個(gè)中介交朋友，打通信息渠道。

3、買房這件事重在實(shí)踐，講究溝通的藝術(shù)，也會(huì)讓你接觸到更多人。尤其是人生第一套房，雖然比較累但會(huì)讓你受益無窮。

首先會(huì)對(duì)這個(gè)城市了解更徹底，其次最主要的是，買到好房和由此節(jié)省資金得來的成就感，可以讓它成為你一輩子的談資，高性價(jià)比的房子住進(jìn)去也舒坦。

對(duì)了，貝殼找房這個(gè)找房功能的打折時(shí)間是有限的，如果有買房計(jì)劃的可以用它查一查信息，如果是置換改善，也可以查一下自己現(xiàn)在住的房子有沒有競(jìng)爭(zhēng)力，好不好賣，值不值錢。