作者：酒淺未眠

昨天看到老錢說擺正預(yù)期，深有感觸，也有朋友想聽我的分享，特意來填坑。

簡單介紹一下家庭狀況：爺爺輩都是標(biāo)準(zhǔn)的農(nóng)民，父母是成年后到老家小縣城（房價(jià)至今4k）打工。

簡單介紹一下我：家里獨(dú)子，19年本科畢業(yè)，畢業(yè)后留在成都當(dāng)程序員。

目前已經(jīng)在成都武侯區(qū)買了不到100平小套三，貸款110w，月供6.3k，掏空了三個(gè)錢包。因?yàn)槁鋺魶Q策問題，我只能在成都房價(jià)最貴的幾個(gè)區(qū)買，根本沒有機(jī)會(huì)去便宜的郊區(qū)。

我是18年開始關(guān)注成都樓市，看過彭山的金碧天下、清水鎮(zhèn)，在視高交過訂金，這一路的坑真太多了，現(xiàn)在回想起來，我家沒有被騙大概是因?yàn)楫?dāng)初我預(yù)期太高（實(shí)際是因?yàn)楦F）。

簡單說一下自己心路歷程：沒有畢業(yè)的時(shí)候一心想買新房子，但是發(fā)現(xiàn)新樓盤搖號，位置，房型等具體太多不確定性；然后開始看清水二手房，發(fā)現(xiàn)裝修和不裝修價(jià)格差別不大，但自己裝修20w起步；最后決定買帶裝修的二手房。

買房準(zhǔn)備

現(xiàn)金流核算。

這沒什么好說的，老錢的購房表格。多考慮幾種情況，多核算幾次，最后找到自己最合適的區(qū)間。這里要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)：雖然一般房子三成首付就夠，但是想想自己能不能還得起七成貸款的月供。我算了好幾次，最后發(fā)現(xiàn)我還不起七成貸款的月供。

對房子功能優(yōu)先級排序。

在預(yù)算有限的情況下，不可能面面俱到。以我為例：套三，上班方便，房齡10年內(nèi)；這三點(diǎn)是硬性要求，不滿足直接pass。套三意味著面積下限確定，單價(jià)上限卡死，上班方便意味著靠近地鐵。

找房看房

找房推薦使用貝殼找房的「地圖找房」，非常好用的功能，先按照上面的條件過濾一遍，大大節(jié)省時(shí)間。

根據(jù)過濾的條件，挑符合條件房源數(shù)量多的小區(qū)去看。我當(dāng)時(shí)是四月初看房，有些小區(qū)可能幾個(gè)月就那么一套，而我七月底才有購房資格，房源數(shù)量少了，去看房就是浪費(fèi)時(shí)間。

看房過程就是一個(gè)體力活了，我的看房原則：一個(gè)小區(qū)找一個(gè)中介（也是在貝殼上預(yù)約的，推薦是誰就找誰，完全隨緣）。不同中介之間交叉驗(yàn)證說詞。

我看了接近50套二手房吧，看多了自然經(jīng)驗(yàn)就有了，房子的優(yōu)劣基本不用中介介紹，自己去看完房子，小區(qū)及周圍逛一圈基本就了解了。

買房

經(jīng)過上述步驟，你對自己的意向小區(qū)和戶型基本都了解的差不多了，買房其實(shí)是一個(gè)水到渠成的過程了。

我這里出了一點(diǎn)小意外，因?yàn)槲覌屫?fù)責(zé)去砍價(jià)，她對小區(qū)價(jià)格了解的不是那么清楚，第一個(gè)房東砍太狠了，認(rèn)為我們沒有誠意購買，一點(diǎn)都不松口。第二個(gè)磨了一會(huì)，我覺得差不多了，就開始暗示我媽可以了，最后成功買房。

上述買房步驟任何城市通用，現(xiàn)在講講成都買房最大的不確定因素-政策。非成都小伙伴可以跳過這一節(jié)，直接去決策邏輯那塊。

政策

成都購房政策絕對是最大的黑天鵝，沒有之一。從18年的5.15新政到現(xiàn)在，補(bǔ)丁一個(gè)接一個(gè)。長沙的政策在成都面前都是弟弟。

我畢業(yè)那年基于當(dāng)時(shí)政策做出的決策現(xiàn)在回想起來，全部都是坑。

17年，成都開始了限購+3年限售，沒錯(cuò)成都17年就開始了。

18年5.15新政，進(jìn)一步加強(qiáng)限購，需要社保兩年或者落戶兩年，按照前面條件分ABCD四區(qū)的購買資格。

補(bǔ)丁政策：社保一年+同區(qū)落戶一年也可以購買所在區(qū)的房子。

19年6月我畢業(yè)，根據(jù)當(dāng)時(shí)政策，落戶天新（1.4w）。當(dāng)時(shí)想法是：社保在高新區(qū)，戶口在天新，兩年后我就同時(shí)擁有兩個(gè)區(qū)的購房資格了，選擇范圍很廣。現(xiàn)在回想起來，我當(dāng)時(shí)的決策簡直就是在坑自己。

19年12月，以政府問答的方式進(jìn)一步放松限購，五城區(qū)，天府新區(qū)資格互通。媒體瘋狂吹捧，天新的房價(jià)順勢上漲，我隱隱約約覺得不太對。

20年4月，東部新區(qū)成立，我終于明白我心中覺得不對勁的來源。天新的房價(jià)（1.8w）過去一年已經(jīng)漲了很高了，但是配套沒有跟上，同樣的價(jià)格主城區(qū)配套更成熟。

20年9月，滿二不滿五的也要繳納增值稅。

20年12月，無房家庭分為四順位，熱點(diǎn)樓盤從第一順位依次到第四順位參加搖號買房。如果第一順位的報(bào)名人數(shù)超過房源數(shù)量的三倍，基本就沒有第二順位的人什么事情了。
規(guī)劃

在天新買房，中介最喜歡給你吹規(guī)劃，吹天府新區(qū)未來如何如何。每次都想吐槽，先不論規(guī)劃能不能實(shí)現(xiàn)，天新南湖附近到科學(xué)城大概15公里的樣子，看看離天府廣場15公里的地方是什么樣子，估計(jì)心里都有數(shù)了。

其次，規(guī)劃始終是規(guī)劃，能不能落地是一個(gè)問題，落地打不打折是另外一個(gè)問題。沒有政府紅頭文件的規(guī)劃一律不要相信，尤其是地鐵。沒有中央審批通過的地鐵規(guī)劃都是浮云。

然后，規(guī)劃可能等個(gè)三五年再落地，但是房后的自己卻要忍受三五年的生活不便，這可是日復(fù)一日的折磨啊，在房子沒有明顯差價(jià)的情況下，天新不是一個(gè)好的選擇。

最后，即使規(guī)劃落地了，對自己居住體驗(yàn)有改善嗎？沒錯(cuò)說的就是天府機(jī)場和一眾國企搬遷的事情。對非國企上班的人來說，這規(guī)劃有什么用，天天坐飛機(jī)還是天天去辦事呢？

決策邏輯

首套房子完全只考慮居住和上班通勤，不考慮學(xué)區(qū)屬性，沒有必要為十年后才使用到的屬性，提前支付代價(jià)。學(xué)區(qū)屬性等需要的時(shí)候用公積金貸款買老破小來承載。

基于以上思考，最后我把目光投向了武侯新城地鐵九號線沿線（感恩資格互通政策，本意是讓五城區(qū)的去天新接盤，結(jié)果讓我有了買進(jìn)主城區(qū)的機(jī)會(huì)）。這塊區(qū)域滿足了我所有的硬性要求，從出家門到進(jìn)公司大概40-50分鐘的樣子。

這塊區(qū)域也有一個(gè)很明顯的缺點(diǎn)：飛機(jī)噪音；天氣好點(diǎn)的時(shí)候可以看到飛機(jī)型號。這個(gè)缺點(diǎn)見仁見智，需要實(shí)際感受。我的解決方案：偏航道小區(qū)（噪音本來就小一點(diǎn)）+新風(fēng)機(jī)（不開窗）；這樣屋內(nèi)基本聽不到飛機(jī)噪音。

說點(diǎn)意外之喜，當(dāng)時(shí)選擇小區(qū)的時(shí)候，中介提過一嘴的正讀小學(xué)（不搖號直接讀），我沒有在意。買完后查資料的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)，那是成都五金花之一主辦的分校，不是單純掛名那種（教育部官網(wǎng)是這樣寫的）。完全就是意外之喜，買房的時(shí)候根本沒有考慮到這點(diǎn)。

一些坑

買房自測表格的不足

沒有考慮到買房后到實(shí)際入住需要的額外花費(fèi)，這筆開銷數(shù)目不定，但是需要在購房之前設(shè)定一個(gè)上限。我差點(diǎn)就坑在這里了。

和家里溝通問題

有購房表格在，買完房后，還剩5w的現(xiàn)金（砍價(jià)的結(jié)余），購置一些入住前的準(zhǔn)備東西后，還剩2w。之后，我媽告訴我首付款有10w是借的。在購房之前，我前后和家里溝通了幾次，說我多貸款一點(diǎn)，家里就不借錢了，他們也同意了，結(jié)果最后告訴我還是借了10w。

非限購區(qū)域慎買

什么視高、第四代住宅、文旅一類的都是坑。

一些感慨

利他就是利己

剛好遇見同事也要買房，我就給他介紹了我的買房思路，并簡單科普一下常見的問題。后面他介紹他親戚給我，無任何附加條件拿到了最低的15%上浮，并且辦理抵押手續(xù)后，三個(gè)工作日就給我放款了。

另外一個(gè)朋友也是一起交流購房經(jīng)驗(yàn)的時(shí)候，他告訴了九號線年底開通這個(gè)關(guān)鍵信息，節(jié)省了我大量時(shí)間，也直接導(dǎo)致后面我買房區(qū)域的決策變化。

信息獲取和驗(yàn)證

多渠道獲取各種最新信息，多關(guān)注一些微信號、多加一些中介和微信群，一般有什么最新消息，這些渠道都是第一時(shí)間發(fā)布。自己事后去考證這些信息真假。

中介說的所有信息一定要自己去驗(yàn)證，直接導(dǎo)致部分中介可能都沒有我對政策、規(guī)劃、周邊了解的清楚。這種方式可以避免很多顯而易見的坑。

耐心

這是上百萬支出，一定要選擇自己滿意的房子，不要匆忙下決定。而我選擇就是提前看房子，因?yàn)闆]有資格，卡死自己做出匆忙下決定的可能性。

要不是因?yàn)橘Y格卡死，說不定我當(dāng)時(shí)心灰意冷下就在天新買房了，就等不到現(xiàn)在我覺得很滿意的房子了。

擺正預(yù)期

看房過程就是一個(gè)不斷矯正預(yù)期的過程，不停的對從各個(gè)方便對房子打分，最后進(jìn)行取舍的過程。

有沒有滿足所有預(yù)期的房子呢？也有，成都青云闕大概能滿足大部分預(yù)期，但最低總價(jià)700w，最貴的1500w，開盤當(dāng)天直接賣完，中簽率50%。這種樓盤可遇而不可求。

承認(rèn)自己是一個(gè)普通人，合理的表達(dá)自己的去訴求，不要想著靠買房一夜暴富，買房其實(shí)很簡單。

寫這篇文章的時(shí)候心態(tài)還是有點(diǎn)失衡，年底神盤扎堆出現(xiàn)，同樣的價(jià)格我房子又可以大20平了。但是既然選擇了，我不后悔，一如當(dāng)初落戶決策，我沒有辦法預(yù)知未來，只能選擇當(dāng)下的最優(yōu)解。