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壹 提問：請問房姐：投資的話，買綠地天河會展城如何？ 回答：你好，我們之前分享，過買房10大忌： 1、不要買超過20公里的遠(yuǎn)郊一手樓，尤其是超大盤
2、不要買無地鐵或者無地鐵增量的小區(qū)
3、不要買太大的小區(qū)的盤，尤其是沒有清晰組團(tuán)劃分和無中高低檔之分的
4、不要買鄰居全是老態(tài)龍鐘講方言的小區(qū)
5、不要買只有一種戶型面積段的小區(qū)，比如全是三房或者全是兩房
6、不要買網(wǎng)紅盤尤其是網(wǎng)上炒作的網(wǎng)紅盤，好比一直被捋羊毛的小區(qū)
7、不要買交易量很少一年也出不了幾套的小區(qū)
8、不要買某個微信群一直鼓吹的某個板塊或者小區(qū)
9、不要買可能存在硬傷的小區(qū)比如高速影響
10、不要買你第一眼看了就不喜歡的小區(qū) 綠地天河會展城這個盤，至少占了以上6條。 天河會展城號稱武漢有史以來單次供地規(guī)模最大項目、全球已披露室內(nèi)凈展面積最大項目、中部最大、全國前三會展中心。 但了解房產(chǎn)投資的應(yīng)該知道，會展業(yè)對房價幾乎沒有影響；可以參考漢陽國博。 同樣的單價，放眼全武漢，投資角度有更好的選擇。比如我們知識星球內(nèi)推薦的板塊和樓盤。
貳 提問：坐標(biāo)廣州，子彈300，一套面積比較小。天買小點還是番禺買大點？如何選擇？具體推薦哪些盤？理財還沒到期，4.5月出手晚不晚？請指點？ 回答：你好，感謝付費！ 目前番禺也不算太貴，天河，黃埔起來很久了，海珠西的話上周拍地刺激，整個海珠都很振奮，下一波水自然流到番禺萬博也很正常。目前廣州的行情，還不至于到頂，真到頂就是出個大的調(diào)控大的調(diào)控出來后，廣州的房價還會繼續(xù)漲，這個時候沖進(jìn)去買的，就是韭菜?，F(xiàn)在你們進(jìn)場的，還不算韭菜，還有空間挖一下
可以對比一下去年深圳東莞出了調(diào)控，但是在一段時間內(nèi)其實還在漲，有賺頭好過沒有。買貴了，最多虧2年利息而已，就當(dāng)做生意虧一點錢，但是反過來想用2年利息換一個賺大錢的可能，不值得嗎？只有確確實實看到漲了很多了，那些事后諸葛亮才會沖進(jìn)場
順著“地鐵、次新、帶花園社區(qū)”來買的話，就一定能跑贏大市
叁 提問：親愛的房姐你好，坐標(biāo)金華，有一套江北城區(qū)老破小，價值90左右還剩10幾貸款，沿街頂樓，外墻zf剛刷過，里面裝修新的，學(xué)區(qū)青小，孩子剛上小學(xué)，跟老公因戶口問題已jlh，房產(chǎn)在他名下，手頭現(xiàn)金只有10幾，開了小店除去開支，所剩無幾，請房姐支招需不需要置換，如果置換，換到哪里合適，如果不換，適合投資哪里？還有最近海寧中介電話打來說杭州到海寧的地鐵很快就通了，地鐵沿線有很多新樓盤，從杭州這邊到海寧皮革城那邊價格依次降低，靠杭州這邊一萬多點，靠皮革城那邊才七八千，首付十幾，可以入嗎？入的話入哪邊好？ 回答：你好，環(huán)杭不建議買 我一直都不建議大家去三四線城市投資房產(chǎn)有以下幾方面原因：第一、人口不斷流失。隨著高鐵等城際交通線路的完善，大城市的虹吸效應(yīng)逐漸加強(qiáng)，導(dǎo)致三四線城市的人口正在加速流失。第二、二手房成交不活躍。越是低級別的城市對于二手房越排斥，大家都非常喜歡買新房，這也是很多三四線城市幾乎找不到二手房中介門店的原因，也就是說你投資的房子將來即使?jié)q價了也很難賣得出去。如果你有自住的需求買一套，如果你有魄力不懼世俗眼光，那么一套都不要買租房子住，把房子買在一二線城市。
肆 提問：房姐，投資買多大規(guī)模的小區(qū)合適？ 回答：你好，你買的小區(qū)太小，一年成交不了幾套，在市場上沒有聲音，容易被淹沒在市場之中，直接后果就是中介不推、業(yè)主沒信心，所以你不會去看也不會去買 你買的小區(qū)太大，漫山遍野的對手盤，你想賣出一套真的千難萬難，但也不是沒有辦法，辦法就是降價唄，因為信息高度透明之下，價格筍才是王道多大的小區(qū)才是比較合適的，才是技能保證流通性、市場上的發(fā)聲，也能保證對手盤不太多，容易出貨呢？2、小區(qū)總套數(shù)最好1500-3500戶3、小區(qū)的產(chǎn)品配比最好有二、三、四房4、小區(qū)各戶型的大致配比大概是二房（30-40%）、三房（50-60%）、四房（10%）提問：新人首問：房姐好! 我的基本情況如下，有一套萬科的房子自住，短期內(nèi)不會變動。另外有兩套房子閑置，一套在漢陽鐘家村，錦繡江山，200平；一套在光谷，加州香山美樹，120平米我的問題：1、兩套閑置的房子今后也不會住，純從投資的角度，是否值得長期持有?還是應(yīng)該現(xiàn)在賣出置換新的房子?2、純做投資的房子，買多大面積的戶型，比較容易出手變現(xiàn)?回答：你好，升值角度上，拉長時間軸，遇上大漲的年份，極大概率是大面積投資回報率會更高，然而，小面積永遠(yuǎn)比大面積的變現(xiàn)能力更強(qiáng)，流通性更好，小面積可以穿越牛熊，而在需求被抑制的熊市，大面積必須折價換量，很可能等不到風(fēng)來，就要割肉止損大甩賣了。 所以每個人的底倉不一樣，現(xiàn)金流不一樣，并不是人人都適合買大面積去長持。一艘200平的航空母艦必須配幾艘89平矯健輕便的潛艇，這樣萬一資金斷裂的時候，可以靈活變現(xiàn)80 90來養(yǎng)著200平，才能安全抵達(dá)彼岸，不至于倒在黎明前。投資有時候講究的不是收益最大化，而是我們怎樣賺最適合最安全的錢。底倉充足可以繼續(xù)持有錦繡江山，等待下一波行情來了再出手裂變。加州香山美樹，緊鄰三環(huán)線，如果未來有9號線的通車是利好，會微漲一點，但是板塊沒有太多規(guī)劃利好，未來的風(fēng)口在光谷東。香山美樹建議出手裂變。目前武漢市區(qū)住宅的甜點面積段，是2房80平；但我們前瞻性地認(rèn)為，伴隨著二胎化進(jìn)程，未來的甜點面積段應(yīng)該是3房90-130平，因此提前布局可以吃到認(rèn)知差異的紅利。具體到某個板塊、某個樓盤的客戶畫像，以及導(dǎo)致的各個區(qū)段產(chǎn)品供求關(guān)系的分析。萬科，武漢天地這類CEO盤，價格貴，但是未來漲幅不一定能跑贏低價剛需盤。建議多開發(fā)幾張房票，入手我們星球內(nèi)推薦的潛力盤。
陸 提問：武漢房姐好，目前武漢現(xiàn)在是不是好的購房時機(jī)？投資加自住目前有潛力的樓盤推薦一下 回答：你好，武漢的樓市在劇烈分化，我們推薦的板塊，價格上調(diào)后依然日光，但是遠(yuǎn)城區(qū)出貨量巨大的板塊，比如東西湖等，打折出售 仍然去化一般。 武漢作為中部第一城，依然是非常值得投資的城市，基本面沒有問題。但是一定要挑對板塊和樓盤。 未來買房要注意的：區(qū)域分化、小區(qū)分化、產(chǎn)品分化 選籌的邏輯線和標(biāo)準(zhǔn)： 1、是流通性，你買的房子必須保證有一定的流通性，流通性是以正常市場下可以出貨為標(biāo)準(zhǔn)，老房子交易周期會拉長 2、你買的小區(qū)，一定要在城市未來發(fā)展的主方向上，這是你跑贏大盤的最穩(wěn)妥幾乎是唯一的選擇 3、是你買的房源所在的區(qū)域，在未來可見的3-6年內(nèi)，周邊的增量（地鐵、商業(yè)配套、接盤俠等）可期且穩(wěn)定的能夠兌現(xiàn) 最近二手房確實有一些淘筍撿漏的機(jī)會，但是筍盤被消化的時間越來越快，我們星球內(nèi)推薦的板塊和產(chǎn)品價格依然堅挺。 武漢投資回報率最大的樓盤，詳見知識星球內(nèi)部分享。
柒 提問：房姐，做生意能賺錢的最關(guān)鍵的能力是哪一個？ 回答：做生意的最關(guān)鍵的能力是什么？ 識別謊言，識人，整合廣泛資源、獲得關(guān)鍵支持。 一、有些時候，贊美比謊言更容易讓人難以辨別，站在鎂光燈下的老板，最容易迷失自我。 二、除了甄別謊言，還要識人。之所以有人肆無忌憚的撒謊，是因為你的無條件信任。如果你可以展示，你有能力驗證對方說的話，那對方也就不敢輕易說謊了。所以一個老板除了抓大放小之外，更重要的是細(xì)節(jié)管理，要有能力在一個點上刨根問底，有一眼洞穿的能力，也讓撒謊者驚懼。 三、推動一項生意，要提前考慮清楚核心資源和核心競爭力，讓各關(guān)鍵交易資源方充分參與。深入與各合作方溝通交談，并將他們意見深入植入方案中，讓各合作方產(chǎn)生深度參與感、成就感。個人的能力是是有邊界的，當(dāng)你學(xué)會調(diào)動外部力量的時候，整個世界都是你的。 四、最后，要有超越短期對錯、高度聚焦能力。不要太在乎所有人都在乎、又都不敢碰的東西，也不要不在乎所有人都不在乎、都不去想的東西。老板就是要在洪水滔天、天塌地陷、污蔑誹謗中建立秩序，時刻準(zhǔn)備命運的挑戰(zhàn)與沖擊。 弱小者才看八字，強(qiáng)者破階從來都是逆天改命，歡迎來到勇敢者游戲。
捌 提問：房姐好，先簡單說下情況，我是女生，本科畢業(yè)農(nóng)村戶口名下無房；男朋友本科畢業(yè)已落戶到天津，名下有一天津貸款房，在機(jī)場附近房價沒怎么漲；我們倆都在北京工作，今年打算結(jié)婚，但婚前想用掉我的首房首貸買一個投資房，首付能湊30-50；然后他明年北京的社保就繳滿5年就有購房資格了，到時候能再湊出100+買個小剛需自住+投資，我們倆年收入在100左右
關(guān)于投資房，想知道：1.如何判斷一個房子是不是值得投資？比如，城市，人口，國家政策，地段等這些因素要怎么去做比較，或者需要了解哪些其他的信息？2.之前看您知乎回答，這個資金量您好像比較推薦重慶，成都和武漢，我們這個情況您更推薦哪個城市哪個地區(qū)呢？為什么會這么推薦呢？（小白想了解一下思路）
3.如果去買直接聯(lián)系鏈家的中介就可以嗎？有什么需要注意的嗎？4.作為投資的話漲到多少出手會比較好
另外就是，我們兩個的資金這么分配是否是最優(yōu)的，房姐還有更好的建議嗎？感謝房姐指點迷津～ 回答：你好，如何判斷一個城市有沒有投資前景？ 在哪里買房，到哪里工作，本質(zhì)是押寶一個城市未來20年的發(fā)展前景。只有選對城市，未來才能享受城市發(fā)展紅利，帶你一起騰飛。從以下幾個維度綜合分析：1.產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)決定了一個城市的財富創(chuàng)造能力，第三產(chǎn)業(yè)+工業(yè)是最好的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。2.交通。鐵路網(wǎng)絡(luò)將改變第三次城市格局，是城市發(fā)展的基礎(chǔ)，要想富先修路。3.人口，人口體量的大小決定了城市消費潛力，只要人口基數(shù)足夠，就有無數(shù)的商業(yè)機(jī)會和購買力。同時要關(guān)注城市的人口結(jié)構(gòu)，老齡化問題日益嚴(yán)重，只有年輕人才能不斷的為城市造血4.教育資源+科研能力。好的教育資源可以吸納更多的青年人才，影響城市的研發(fā)科技含量，為城市發(fā)展高附加值產(chǎn)業(yè)提供人力基礎(chǔ)。5.城市政治地位，政治地位影響城市能獲取的國家資源扶持6.土地面積，土地面積決定了城市未來的發(fā)展空間會不會受限制。7.政府負(fù)債率。負(fù)債率高的城市，未來發(fā)展會遇到困境，公共資源的建設(shè)受阻。重慶，成都，武漢這幾個城市基本面都沒有問題，決定是否能建倉的是價格。這2個城市明顯被低估。在我還是房產(chǎn)小白的時候，買房都依靠鏈家，在北京鏈家的品牌宣傳和市場占有率排名第一。鏈家的全套安心承諾，房源質(zhì)量比同行高一點，讓用戶安心。當(dāng)鏈家提升到3%之后，各大品牌紛紛跟進(jìn)。我能感受到鏈家在它能做到的要素范疇內(nèi)，服務(wù)品質(zhì)有實質(zhì)的提升，同時也給予了經(jīng)紀(jì)人更高的單套房回報預(yù)期，拔高了整個行業(yè)的人才門檻。但是當(dāng)我真正開始研究房子的時候，發(fā)現(xiàn)鏈家僅適合小白，中介費極高，不承擔(dān)任何風(fēng)險，光明正大搶錢。首先你要明白，什么才是好的中介？這個問題的關(guān)鍵，在于你怎么理解中介？在大多數(shù)人眼里，中介是一個幫別人「買房」的角色。這種觀念是錯的。由于買房是一項遠(yuǎn)超普通人理解能力預(yù)估范圍的工程，大部分人會把「買房」看得過于簡單。買房，需要一個將軍視角統(tǒng)籌規(guī)劃，執(zhí)行不同的步驟。中介是分工職業(yè)，可以找房，處理貸款，帶客賣房。能真正理解客戶的需求，幫客戶尋找房源的；業(yè)務(wù)素質(zhì)過硬，能掐住賣家或第一時間找到新出房源的；銀行溝通過硬，原本只能貸500的，硬能給你溝通找到貸足700的；賣房別找你砍價，找客戶軟磨硬泡，找你密謀劃策的。都是好中介。武漢，成都，重慶這3個城市投資回報率最大的板塊和樓盤，詳見知識星球內(nèi)部分享。
玖 提問：房姐您好，本人男32歲，在北京十年，和老婆目前均從事互聯(lián)網(wǎng)市場工作，目前就業(yè)前景不算穩(wěn)定，和老婆月薪稅前均2.5萬，手上子彈加上北京公積金目前81，老家湖北小縣城全款精裝四房剛?cè)胱?，地段核心，上學(xué)方便，7000一平，127平+贈8。老婆去年把戶口轉(zhuǎn)到武漢，目前小孩4歲在老家農(nóng)村跟隨爺爺奶奶生活，2022年9月上小學(xué)。雙方父母年齡均60-65歲。老人比較固執(zhí)不喜歡城市生活，未來不會跟我們城市居住，都不支持在武漢買房?？紤]未來工作和小孩上學(xué)問題，想在武漢定居，想找個學(xué)區(qū)不錯適合居住的房子，新房二手房買哪種合適，武漢哪個區(qū)合適，或者哪個樓盤比較合適？ 目前只看了漢口萬科傳奇，對口紅領(lǐng)巾小學(xué)和武漢一中，洪山南湖城投瀚城，對口洪山外國語小學(xué)和初中，光谷的暫時還沒看，不了解，看看房姐有沒有更合適的推薦。怕孩子孤單，未來有二胎打算，還在猶豫要不要，要的話，老婆一人帶倆，很難再上班，老人不去城市幫忙帶，孩子放在老家才幫忙帶，老家縣城房子裝修很好，武漢的工作和房子沒定下來，也不舍的賣縣城的，不賣的話，武漢定居壓力又很大，很迷茫，對未來武漢就業(yè)也很迷茫，希望房姐給我們點意見，謝謝！回答：你好，既然在北京已經(jīng)10年了，未來發(fā)展 孩子教育 資產(chǎn)增值的最佳選擇是建倉北京。把老家全款房賣掉，子彈湊到150以上，入手一套北京上車盤。北漂解決孩子教育問題的最佳方案是：北京工作居住證+天津戶口。 城市間的經(jīng)濟(jì)地位是不同的，無法改變。經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)是分工。一個人不可能啥都干。不同城市之間也存在分工。這種分工談不上哲學(xué)上的公平，這就造成了苦樂不均。中國要建交通樞紐，長江以北肯定北京，不可能是鶴崗西安。這個基調(diào)定下來了，后面幾十年純粹是錦上添花了。集中力量建一批最好的醫(yī)療機(jī)構(gòu)?？隙ㄊ墙ㄔ谌罕娮罘奖愕牡胤?。哪里最方便？交通樞紐城市啊。以此類推。醫(yī)療，文化，科技，教育，金融，商貿(mào)。經(jīng)濟(jì)學(xué)一切分工，都圍繞交通樞紐開展，總部在北京，大家最方便。當(dāng)一個個的行業(yè)中心建立起來后，人們開始了買房裝修，配偶就業(yè)，父母投奔，子女入學(xué)，親戚朋友聚集，各行各業(yè)蓬勃發(fā)展，盤根錯節(jié)的關(guān)系越來越復(fù)雜。這就導(dǎo)致了一個最基本的結(jié)果，樞紐中心城市不能搬遷。搬遷成本實在是太高了。重新修建道路，鐵路，機(jī)場，貨棧，那還可以計算，但是普通人的資產(chǎn)損失是無法計算了，誰也承擔(dān)不了。既然搬不走，這里生意又那么好，最優(yōu)秀的人也只能是過來了。于是，中心城市匯集了各地區(qū)最優(yōu)質(zhì)的智力資源，小地方最好的學(xué)霸，美女，資金被源源不斷的抽走。小城市留下的的空缺，只能是附近農(nóng)民來填。但是，新來的人沒錢啊，小地方和中心城市的差距就越來越大。改變市場規(guī)律，只能是經(jīng)濟(jì)計劃。以前搞了幾十年，那是因為關(guān)起門來，憑票供應(yīng)?，F(xiàn)在，我們開放了，擁抱市場經(jīng)濟(jì)了，和國際接軌了，就必須講成本核算了。交通樞紐成為了關(guān)鍵因素。即使重新搞個九省通衢，人們可能還是會習(xí)慣性去京滬，因為那里一切都方便，各家各戶怎么可能廢棄自己資產(chǎn)，重新搞一次呢？但是，中心城市也不能無限制擴(kuò)大，最合理的辦法是，把中心城市非主要功能遷出去。例如清北大學(xué)可以保留，自考培訓(xùn)就可以搬走。中科院社科院很重要，圖書印刷物流可以搬走。金融中心很重要，但是檔案資料整理可以搬出去。以此類推。結(jié)論：人往高處走。你這一代辛苦了，下一代就會輕松很多。你這一代輕松了，下一代面臨的競爭是你更難理解的。你看懂了上面這段話，如果還是想保留老家房產(chǎn)，去武漢買房定居，也是退而求其次的辦法。支持要二胎，但不一定是當(dāng)下。武漢各區(qū)域性價比高的學(xué)區(qū)房，關(guān)注知識星球內(nèi)部分享。
拾 提問：房姐，經(jīng)?？茨愕男乔?，感覺你學(xué)識淵博，出口成章，想請問你每天有多少時間在學(xué)習(xí)上，通過哪些方式提升自己，能推薦一些方法或書目嗎？給年輕人一些建議，謝謝 回答：與其推薦書目，不如卸載優(yōu)酷和游戲作用來的大，給自己每天留一小時思考冥想。建議就不給了，自己經(jīng)歷總結(jié)四條：1 知道自己最想要的，知道自己的優(yōu)勢，多試錯，培養(yǎng)穿透力提升鑒別力。 2 花更多、再多的時間去準(zhǔn)備，而不是做決定。 3 思考后拿出的決定，雷霆執(zhí)行、一言九鼎。 4 寧愿自己吃虧，也要讓合作方獲益。不要把現(xiàn)實生活當(dāng)修真，不要幻想有朝一日一步登天。自己擔(dān)當(dāng)?shù)氖马?，事件流、資金流、信息記錄流做好萬全準(zhǔn)備，做好落地測試； 自己擔(dān)當(dāng)?shù)氖马?，和相關(guān)部門做好萬全溝通，做好統(tǒng)戰(zhàn)，獲得內(nèi)部更廣泛認(rèn)可與支持。桌面上的都是過場，牌桌下嘔心瀝血殫精竭慮，兢兢業(yè)業(yè)突破萬難，才有牌桌上的話語權(quán)。唯惶恐得生存，唯偏執(zhí)方成功。
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